【正文】 由的，飲食、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、辦公、居住，多種自由任你選擇； ?服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，切合不同人士； ?心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。新都市主義倡導(dǎo)： ?地塊合理劃分，精準(zhǔn)規(guī)劃； ?容積率有效利用； ?重視“人流動(dòng)線”恰當(dāng)設(shè)計(jì)，達(dá)到有限范圍內(nèi)時(shí)間與空間的高效利用。 項(xiàng)目確立長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，開(kāi)盤(pán) 30%（小鋪位）體量銷售，其余全部進(jìn)行招商、租賃經(jīng)營(yíng)。 文化宮廣場(chǎng)商圈 裝璜五金一條街 位置： 南大街北側(cè)路段 業(yè)態(tài)： 為主餐飲、兼有服裝業(yè)、通訊設(shè)備專賣(mài)店等 特征： 處于城南區(qū)域，是常州最著名的餐飲一條街 ，人氣頗旺 中心商圈 城中路 北大街 城中路餐飲一條街 位置： 南大街北側(cè)路段 業(yè)態(tài)： 為主餐飲、兼有服裝業(yè)、通訊設(shè)備專賣(mài)店等 特征： 處于城南區(qū)域，是常州最著名的餐飲一條街 ，人氣頗旺 城中路 北大街 Conclusion是什么 ？ Condition（現(xiàn)狀） 地理位置 ： 目前百貨扎堆市中心、競(jìng)爭(zhēng)加劇 ； 業(yè)態(tài)定位 ： 百貨對(duì)中心區(qū)域依賴強(qiáng)，且已飽和； 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ： 大體量百貨商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)巨大 ； 客戶層面 ： 大量百貨，有限客戶 ； Question（問(wèn)題） 百貨在市中 心已經(jīng)飽和 結(jié)論 百貨在市中心已經(jīng)飽和 中心商圈 結(jié)論 把百貨的消費(fèi)者從市中心拉到本項(xiàng)目， 他們的消費(fèi)習(xí)慣允許嗎？ 百貨消費(fèi)，去那里？ 消費(fèi)特征看數(shù)據(jù) 我們于 2023年 8月 24日星期五在常州市的主要商業(yè)區(qū)域（延陵西路、南大街、文化宮廣場(chǎng)、天寧寺）通過(guò)對(duì)年齡在 18— 50歲之間的常州市民通過(guò)街頭攔截式訪問(wèn)的方式，共收集了 100個(gè)樣本的信息，對(duì)其逛街的主要目的地進(jìn)行了研究。 如去“上海正大廣場(chǎng)”是典型的主題式目的性消費(fèi)。我們必須認(rèn)真研究，立足于項(xiàng)目地塊經(jīng)營(yíng)“餐飲、休閑、品牌專賣(mài)店”的原生優(yōu)勢(shì)。 ?Happy eat食樂(lè) （歐美、東南亞、中式美食體驗(yàn)；特色餐飲、小吃；品牌餐飲）； ?Happy play玩樂(lè) （ KTV、真冰溜冰場(chǎng)、湯姆熊） ?Happy shopping購(gòu)樂(lè) （影視城、歌舞娛樂(lè)城、美容 SPA ） ?Happy enjoying享樂(lè) （影視城、歌舞娛樂(lè)城、美容 SPA ） ?Happy business商樂(lè) （品牌咖啡店、酒吧、品牌酒店） ?Happy sport康樂(lè) （健身俱樂(lè)部、斯諾克、瑜伽） 多樣性 HEat 食樂(lè) 中 式 風(fēng) 情 韓式風(fēng)情 特 色 餐 飲 餐飲是主題的核心，務(wù)必做出良好環(huán)境、風(fēng)情、文化、品位、品牌，方能滿足現(xiàn)代人的食樂(lè)需求，引八方來(lái)客。 參與性 景觀文化的體驗(yàn)性 動(dòng)線的豐富形式 公共空間引導(dǎo)性 景觀文化的體驗(yàn)性 動(dòng)線的豐富形式 公共空間引導(dǎo)性 讀到了 參與性??！ 參與性 公共空間引導(dǎo)性 室內(nèi)公共空間 重視公共空間的設(shè)計(jì)，通過(guò)公共空間將人流最大限度引導(dǎo)到商業(yè)空間，讓人們舍不得離開(kāi)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)增值。 主題性商業(yè)、目的性消費(fèi)是本案商業(yè)區(qū)別于其他市心傳統(tǒng)商業(yè)圈的最顯著的特征。麗景城 無(wú)錫朗詩(shī) “空中院館”的演變 書(shū)寫(xiě)著都市發(fā)展中人們對(duì)自然向往的永恒 入戶花園 空中庭院 空中庭院將入戶花園的功能進(jìn)一步延伸室內(nèi)，增加室內(nèi)景觀面積及休閑空間； ?但空中庭院功能相對(duì)獨(dú)立，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。 一重景觀 一重 B：以“建筑之間”為主的 半開(kāi)放空間 半開(kāi)放空間 恰當(dāng)?shù)陌腴_(kāi)放空間可以營(yíng)造建筑之間的自然過(guò)渡，減小建筑之間的壓迫感 一重景觀 一重景觀 一重 C：以“建筑之間”為主的 半私密空間 半私密空間 架空層 提高綠化率，開(kāi)闊社區(qū)景觀視野體系，連接內(nèi)外部空間，提供一個(gè)相對(duì)私密的休憩空間 可設(shè)置會(huì)所功能。 五星級(jí)酒店服務(wù) 住宅物管 聘請(qǐng)一家 外資背景 且經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司，如 第一太平戴維斯，戴德梁行 等，提供優(yōu)質(zhì)的 管家式服務(wù) 。 ?商業(yè)部分可命名為“哈貝廣場(chǎng)”。 ?高舉高打 倡導(dǎo)哈貝理念、哈貝生活方式、形成哈貝文化 高舉品牌形象 ，以“今天你哈貝了沒(méi)？”的意念看待本項(xiàng)目，推廣手段多與政府聯(lián)動(dòng)，如政府的招商引資會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)論壇等。 調(diào)性： 總體體現(xiàn)時(shí)尚、明快、大氣的風(fēng)格，滲入大量歐美文化元素和符號(hào)，烘托熱烈、歡樂(lè)的氣氛。 中原實(shí)力 誰(shuí)與爭(zhēng)峰 上海中原品牌 +市場(chǎng)策劃能力 +豐富數(shù)據(jù)庫(kù) +強(qiáng)大銷售網(wǎng)絡(luò) 中原資源整合系統(tǒng) 地產(chǎn)合作伙伴 眾多明星樓盤(pán)成功操作經(jīng)驗(yàn) 明星案例 1北上海商業(yè)廣場(chǎng) —— 上海第一個(gè)大型購(gòu)物中心成功銷售的典范 明星案例 2曹安國(guó)際商城 項(xiàng)目名稱： 曹安國(guó)際商城 用地位置： 曹安路 1833號(hào) 用地性質(zhì)： 商業(yè)用地 占地面積： 50000m2 總建面積： 150000m2 曹安國(guó)際商城，將是一個(gè)以“聯(lián)合中國(guó)商人，運(yùn)作全球市場(chǎng)”為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，完整實(shí)現(xiàn)商貿(mào)、物流、信息、服務(wù)的 15萬(wàn)平米的后專業(yè)市場(chǎng)時(shí)代的典范。 先大后?。?大型主力商家的招商成功是項(xiàng)目成功營(yíng)銷的前提，務(wù)必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然聞風(fēng)而來(lái)。 ? 同時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)同行、商業(yè)地產(chǎn)專家、政府相關(guān)人士，進(jìn)而樹(shù)立本項(xiàng)目商業(yè) “ 國(guó)際籍多維繽紛哈貝生活 ” 標(biāo)的形象，以促進(jìn)銷售 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 除了以上活動(dòng)外，還可參加一些 政府舉辦的評(píng)選活動(dòng)，公益活動(dòng)，社會(huì)活動(dòng)冠名等 ，用權(quán)威高端手段，打響項(xiàng)目品牌的知名度，樹(shù)立項(xiàng)目形象，促進(jìn)項(xiàng)目銷售及招商。 在整個(gè)營(yíng)銷中，商業(yè)將是項(xiàng)目的難點(diǎn)，故以下著重從商業(yè)層面進(jìn)行營(yíng)銷的分析！ 項(xiàng)目營(yíng)銷策略思路 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 【 開(kāi)發(fā)模式 】 招商先行，合理推進(jìn) “訂單式”生產(chǎn)策略 目前即可考慮地塊的區(qū)域及特征，根據(jù)方案提供的業(yè)態(tài)建議，迅速展開(kāi)第一輪招商。 Four 好的產(chǎn)品主題，需要好的推廣包裝，如何去貫徹，把韻味做出來(lái)將是如下值得深究的問(wèn)題！ 從產(chǎn)品＼營(yíng)銷＼企劃＼各個(gè)環(huán)節(jié)入手，堅(jiān)定的以“六星哈貝”為主題，將“國(guó)際籍多維繽紛哈貝生活”的理念及感受帶入常州．使之成為常州“國(guó)際時(shí)尚 happy生活”的代言人，統(tǒng)領(lǐng)者！ 企劃設(shè)想 案名（ NAME） 主推案名 凱悅 另外，建議設(shè)置一個(gè) “室外網(wǎng)球場(chǎng)” ，以突出項(xiàng)目的品質(zhì)。 ?“空中院館”的設(shè)計(jì)有助于戶型的空間結(jié)構(gòu)布局，尤其對(duì)于大戶型房間走廊過(guò)長(zhǎng)的修正，并 且增加整體的通透性和采光； ?戶型的本質(zhì)是體現(xiàn)院落文化，院落是家庭的中心，是將各功能房間連接的紐帶； ?現(xiàn)代高處院館生活，既有傳統(tǒng)的情景元素，又有現(xiàn)代都市的空間元素。 以戶型創(chuàng)新為核心競(jìng)爭(zhēng)力，以景觀、立面提升為優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 真正高短形象的市場(chǎng)定位的相對(duì)缺失，市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)品（特別是戶型層面）存在提升空間，三線城市迅速發(fā)展的市場(chǎng)給項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)。 公共空間引導(dǎo)性 ?合理 ?舒適 ?便捷 ?穿插 ?循環(huán) 動(dòng)線的豐富形式 扶梯 觀光 電梯 空中連廊 動(dòng)線的豐富形式 大型商業(yè)中的 微型坡地 ，給人一種外界自然界中的情趣感覺(jué)，不失為一種情趣動(dòng)線的創(chuàng)造。 在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過(guò)程是 不知不覺(jué) 走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過(guò)連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂， 沒(méi)有在傳統(tǒng)建筑中感覺(jué)樓梯之間的明顯分隔。然而，吃和玩對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，其意義不只局限于“自我享受”， 中國(guó)人講情份、愛(ài)面子，飯局已經(jīng)落伍，玩局方興未艾 。 Question2： 怎么做？ 將市場(chǎng)信息價(jià)值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值增值的有力支撐點(diǎn)。后進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，改變相對(duì)單一的購(gòu)物的業(yè)態(tài)，定位為“大型便民超市、特色餐飲、風(fēng)情品牌餐飲、休閑、兒童青年游玩”為主題的大型 “ 餐飲、休閑、娛樂(lè)” 場(chǎng)所，目前經(jīng)營(yíng)人氣旺盛。 業(yè)態(tài)： 購(gòu)物中心、商業(yè)大廈、品牌服裝、金融服務(wù)、手機(jī)通訊設(shè)施 特征： 是常州市最主要的一條商業(yè)和長(zhǎng)常州人休閑購(gòu)物最多的去處之一 。 經(jīng)典、高標(biāo)準(zhǔn)、詮釋 高標(biāo)準(zhǔn)智能化 星級(jí)物管 積極穩(wěn)妥的開(kāi)發(fā)方案 充分考慮風(fēng)險(xiǎn)，制定進(jìn)退自 如的開(kāi)發(fā)方案 先規(guī)劃建造住宅，同時(shí)推進(jìn)商業(yè)招商，可利用住宅回籠部分資金；然后推進(jìn)酒店辦公建設(shè)，樹(shù)立項(xiàng)目高檔標(biāo)桿地位；最后可根據(jù)招商情況，結(jié)合商業(yè)經(jīng)營(yíng)，部分推出銷售，提升所保留的高價(jià)值住宅單位。 和諧 共享 ， 我們想象的還更多 …… ?共同理想，在這個(gè)社區(qū)中，人們共享歡樂(lè)、喜悅、光榮和驕傲，人們手牽手，為了共同的理想而努力； ?共同擁有，我們的社區(qū)不只是常州本地人的，而是整個(gè)長(zhǎng)三角，甚至整個(gè)中國(guó)和國(guó)際；它不是屬于哪一個(gè)人，而是屬于來(lái)自于這個(gè)社區(qū)的每一個(gè)人； ?設(shè)施共享，一切設(shè)施和服務(wù)都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，有建設(shè)者他們。 標(biāo)志 新都市主義 標(biāo)志 新都市主義 解析 ， 新都市主義 ?都市中心、一站式的便利和滿足 “新都市主義”強(qiáng)調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效的合理的填補(bǔ)性開(kāi)發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購(gòu)物、休閑”等鏈接起來(lái)，構(gòu)成一個(gè)十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日?！肮ぷ鳌⑸?、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂(lè)”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。我們?cè)趯?duì)綜合體作整體思考的同時(shí)，作為難點(diǎn)和重點(diǎn)的商業(yè)，我們將著重進(jìn)行闡述。 作為一個(gè)大型城市綜合體，不能孤立的單純從項(xiàng)目所處的區(qū)域來(lái)考慮，必須 基于市場(chǎng)，跳出市場(chǎng)，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角度，從更廣的視野來(lái)分析，借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以期對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展起到重要的指導(dǎo)與借鑒意義。 ?最具“個(gè)性、時(shí)代、效率”的新都市主義生活主張 “新都市主義”生活模式占據(jù)城市資源交匯的中心地帶，縮短現(xiàn)代人的時(shí)間、交通成本，提升“機(jī)遇、情感”等概率。 共享 ， 我們想象的還更多 …… ?共同理想，在這個(gè)社區(qū)中，人們共享歡樂(lè)、喜悅、光榮和驕傲，人們手牽手，為了共同