【正文】 結束語 ? 制作盡職調(diào)查清單，目標公司根據(jù)該清單提供資料 ? 與目標公司管理層進行面談了解情況 ? 至相關政府 /行政部門進行獨立調(diào)查 ? 對目標公司及資產(chǎn)進行現(xiàn)場考察 ? 網(wǎng)絡信息檢索 ◆ 調(diào)查方式： ● 直接調(diào)查 ●現(xiàn)場調(diào)查 ○詢問調(diào)查 ●間接調(diào)查 一般性公司盡調(diào)注意事項 目 錄 公司 PE項目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 結束語 ? 1. 目標公司歷史沿革和股權結構 ? 2. 目標公司股東基本情況 【 股東權屬 】 ? 3. 目標公司股權是否存在質(zhì)押等權利限制 ? 4. 目標公司的主要證件 【 包括公司證照及項目證照 】 ? 5. 目標公司擔保物（抵押物 — 土地及在建工程）情況 ? 6. 目標公司主營業(yè)務情況及主要還款來源 ? 7. 目標公司債務和對外融資 /擔保情況 【 財務審計 】 ? 8. 目標公司簽署的 重大合同 ? 9. 目標公司訴訟、仲裁情況（或有） ? 10. 目標公司人員情況 【 企業(yè)勞工 】 ? 11. 目標公司稅收情況 ? 12. 針對目標公司綜合審核，制定合理交易結構 【 風險控制方案 】 一般性公司盡調(diào)注意事項 目 錄 公司 PE項目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 結束語 ? 1. 目標公司歷史沿革和股權結構 （ 1）歷史沿革：設立，注冊資本、經(jīng)營范圍、股權等變更是否合法有效。該方式下盡調(diào)要求高、難度大。 ? 代持股人意外死亡等，則其名下的股權作為財產(chǎn)有可能涉及到繼承的法律糾紛。再者，即使由于其他原因，比如法院執(zhí)行或者繼承分割需要變賣股權，實際出資人也可以質(zhì)押權人的身份，獲得 優(yōu)先受償權。 一般性公司盡調(diào)注意事項 目 錄 公司 PE項目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 結束語 ? 代持股隱名投資人的法律風險 ? （ 5）代持股協(xié)議要告知其他股東或者公司的利害關系人 ? 為了防止代持股人在實際出資人不知情情況下擅自行使股東權利，因此代持股協(xié)議如果條件許可應當告知公司的其他股東或者由其他股東在協(xié)議上 書面認可。 （ 2） 各個證書的年檢情況及有效性。 （ 2）是否存在欠稅和 稅務處罰 。 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 目 錄 公司 PE項目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 結束語 ? 二級資質(zhì)： 1．注冊資本不低于 2023萬元； 2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 3年以上； 3．近 3年房屋建筑面積累計竣工 15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 4．連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達 100％； 5．上一年房屋建筑施工面積 10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 6．有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 10人，持有資格證書的專職會計人員不少于 3人； 7．工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 制度； 9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 ? 建筑工程承包人的優(yōu)先受償權與抵押權的優(yōu)先性？ 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 目 錄 公司 PE項目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 結束語 ? 8. 目標項目的銷售和租賃情況 （ 1） 銷售情況：銷售狀況一般以 網(wǎng)簽系統(tǒng) 為準，但也有簽署預購合同 情形存在（定金）； ★當?shù)匦姓芾聿块T核實； ★互聯(lián)網(wǎng)查詢 —— 商品房預售備案查詢網(wǎng)站： 當?shù)亟ㄎW(wǎng)站；房管局網(wǎng)站；房地產(chǎn)產(chǎn)權監(jiān)督管理處（各地方名稱不同） （ 2）租賃情況：如租賃，則可能會對目標項目的銷售產(chǎn)生影響，如 優(yōu)先購買權 （合同）。 ? 伴隨這種承諾一般都設定有利益調(diào)整機制。 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 目 錄 公司 PE項目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 結束語 優(yōu)先清償條款 ? 在項目出現(xiàn)風險，需要進行清償時，投資人的股權先于控股股東或管理層股東得到清償。 ? 盡職調(diào)查目標為了解項目情況，發(fā)現(xiàn)交易存在的風險，并最終在交易文件和后續(xù)交易安排中盡可能的規(guī)避法律風險。 ? 不同的項目，風險點不一樣，投資條款的側重點不同。 ? 具體包括： – 優(yōu)先認購權 – 未來融資時投資價格不能低于本次價格。 ? 投資條款是投資方案的表現(xiàn)。 ? 附：詳見課件第 X章 《 土地權益 》 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 目 錄 公司 PE項目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 結束語 ? 4. 是否存在超規(guī)建設等情況 （ 1）是否超規(guī)，一般以 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 為準； （ 2）超規(guī)可能存在的風險： ? 補繳規(guī)費及土地出讓金（各地標準不一樣） ? 影響竣工驗收 ? 影響產(chǎn)權證的辦理 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 目 錄 公司 PE項目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 結束語 ? 5. 抵押、查封情況及抵押登記的辦理 （ 1）抵押： 核查 原件，至國土、房管部門核實； （ 2）查封：需至國土、房管部門核實； （ 3）抵押登記的辦理： ? 房管（在建工程）、國土（土地）兩個部門分別辦理 ? 主合同是否必須為貸款合同 ? 抵押權人是否必須為銀行或金融機構（牌照） ? 是否可以做強制執(zhí)行公正手續(xù) ? 涉及多次抵押的，對所抵押處置變現(xiàn)資產(chǎn)進行壓力評估 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 目 錄 公司 PE項目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 結束語 ? 6. 關于產(chǎn)權證的辦理 （ 1）超規(guī)建設、未足額繳納土地出讓金的影響？ （ 2）人防等未計入容積率的物業(yè)，一般不能辦理產(chǎn)權證； （ 3）不能辦理產(chǎn)權證的物業(yè)價值（收益性、非收益性）； （ 4）初始登記和買受人產(chǎn)權證。 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 目 錄 公司 PE項目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 結束語 ? 2. 項目公司開發(fā)資質(zhì) （ 1） 資質(zhì)分為四個等級： ? 一級資質(zhì)： 承擔房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。 一般性公司盡調(diào)注意事項 目 錄 公司 PE項目操作流程 法律盡職調(diào)查的目的 法律盡職調(diào)查的方式 一般性公司盡調(diào)注意事項 房地產(chǎn)公司盡調(diào)注意事項 結束語 ? 7. 目標公司訴訟、仲裁情況 ? 需關注：（ 1）概況：包括起因、時間、當事方、主要過程及裁決內(nèi)容； （ 2）裁決履行情況：該付款的是否已付并提供付款證明、該履行義務是否已履行；