【正文】 的理想而努力； ?共同擁有，我們的社區(qū)不只是常州本地人的，而是整個長三角，甚至整個中國和國際；它不是屬于哪一個人，而是屬于來自于這個社區(qū)的每一個人； ?設施共享，一切設施和服務都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，有建設者他們。住宅、酒店辦公、商業(yè)、搭配促進，實現(xiàn)整體開發(fā)價值的最大化。 延陵西路商圈 中心商圈 南大街 市心最繁華綜合型商業(yè) 位置： 南起廣化橋，北至延陵西路 。 門庭若市 人氣鼎旺 案例剖析 上海正大廣場 上海正大廣場，位于上海浦東區(qū)，作為偏離市中心的大型商業(yè)項目，事實說明了做百貨沒有出路，其定位以“餐飲、休閑、娛樂”為主題的目的性消費后，經(jīng)營十分成功 此案例與本案在區(qū)域、類別上極為相似，具有重要借鑒意義。 主題式目的性消費 我們的選擇 我們面對著神圣而珍稀的地塊，他 在何方？ 餐飲、休閑、娛樂，還是 Shoppingmall，還是藝術(shù)展覽中心，還是大型專業(yè)市場？還是。 路在： “主題商業(yè)目的性消費”，即： 集中性大型，以“餐 飲、休閑娛樂”為鮮明主題，輔助“購物超市、品牌專賣”，形成大眾化、人性化、特色化、一體化、大而全的新型消費巨無霸。 童 趣 館 湯姆 Bear KTV 兒 童 玩 樂 Play 玩樂 從小孩子的湯姆 Bear，到成人的 KTV，適應各年齡階層，充分體現(xiàn)商業(yè)的人性化。 形式一：新產(chǎn)品促銷、發(fā)布會 形式二： 舞臺表演 室內(nèi)公共空間 表演舞臺是設計的關鍵和公共空間聚焦人流的焦點，人們站在長廊觀看表演，久久不遠離開，聚集了大量人氣。 我們商業(yè)的核心競爭力就是： 多樣性、參與性！ 留住顧客 — 我們的主張 Three 住宅篇 47萬方中的 26萬方，也是一個大體量，新都市主義下城市高品質(zhì)住宅，該怎么做？ Three 住宅篇 47萬方中的 26萬方，也是一個大體量，新都市主義下城市高品質(zhì)住宅，該怎么做？ （住宅） SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?位于城市中心板塊 ?周邊交通便利 ?周邊配套完善 ?辦公、酒店、商業(yè)自身天賦優(yōu)勢 ?傳統(tǒng)的高檔居住板塊 ?容積率高、規(guī)劃難度 ?密度大 ?周邊無自然景觀 ?周邊環(huán)境噪音 機會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 ?中心稀有熱點，持續(xù)需求動力 ?07上半年市心樓價跳躍上升 ?高品質(zhì)樓盤價位持續(xù)拉升 ?城市規(guī)劃帶來的機會 ?走差異化路線，從市場空白點出發(fā)，打造片區(qū)引領性物業(yè)； ?著力打造小區(qū)品質(zhì)，即對外圍產(chǎn)品的營造，加強項目自身比較優(yōu)勢，突破現(xiàn)有價格體系。未來之家 概念 八大革命綱領 跨國經(jīng)理人居住標準 深圳 空中庭院 絕佳的景觀面，餐廳三面采光 “空中院館”的演變 書寫著都市發(fā)展中人們對自然向往的永恒 空中庭院 空中院館 ?空中院館將空中庭院的功能進一步放大，使之成為家庭活動、朋友聚會、休閑的中心； ?與室內(nèi)其他功能空間聯(lián)系緊密，其他功能區(qū)圍繞空中院館展開。 二重景觀 低層商業(yè)屋頂，設置綠化，巧妙借景 露天陽光吧 低層商業(yè)屋頂，除了設置綠化，還可以用來做陽光露天吧，作為情景商業(yè)的一部分，為供前來消費的人們提供一個別致的休憩場所，以體現(xiàn)項目的特色。 并 與五星級酒店管理公司聯(lián)動 ，由其為項目統(tǒng)一提供真正的高品質(zhì)的 “酒店式服務”顧問 。 案名（ NAME） 輔推案名 凱悅 〃 世嘉廣場（中心） 凱悅 〃 帝一城 項目廣告總精神 凝聚 500萬人的歡樂力量 ， 常州從此哈貝城 解析 ?500萬，預示著項目居住、商業(yè)作為市中心差異化補充，將面向整個常州； ?歡樂力量，突出了項目“居住、餐飲、休閑、娛樂”的都市快樂主題 ； ?“常州從此”代表著項目對整個城市發(fā)展的重大意義，將給常州帶來歡樂精 神面貌的革命； ?“哈貝城”對應項目案名，常州 =哈貝城，一語雙關。豎立項目哈貝高姿態(tài)形象，忌短利促銷活動 項目營銷策略掌控 項目營銷策略掌控 【 推廣模式 推廣活動 】 一、開盤日“百名商家剪彩儀式” ? 100名商家剪彩儀式：發(fā)動 100名餐飲、娛樂、休閑業(yè)界的 100名商家齊剪彩活動，轟動全市。色塊上使用鮮艷的紅、橙、黃等顏色，形成視覺爆炸效果。 明星案例 3 安信商業(yè)廣場 建筑面積： 15萬平方米 位 置：寶山牡丹江路 發(fā) 展 商：安信置地 項目性質(zhì)：以商務、休閑、購物、餐飲、文化、 娛樂和金融服務為一體的商業(yè)商務中心 服務性質(zhì)：招商策劃 /代理 —— 上海北翼大型商業(yè)商務中心 謝謝聆聽 ! 演講完畢，謝謝觀看！ 。 項目營銷策略掌控 【 招商策略 】 招商為王，商業(yè)地產(chǎn)的生命線 引狼入室、狼羊共舞 我們所做的不是招商，而是選商 ： 不是被動的接受客戶租賃商鋪，而是要對入駐商家的信譽、經(jīng)營管理、經(jīng)營產(chǎn)品、公司經(jīng)營狀況等方面進行全方位考察，優(yōu)秀者才能如駐。 二、銷售期“不定期舉辦歡樂哈貝城酒會或聯(lián)誼會 ? 不斷邀請新商家參與，擴大口碑傳播效應。最終形成“住宅、商辦”的良性互動。 Four 營銷篇 將市場信息價值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實現(xiàn)項目價值增值的有力支撐點。 與商業(yè)部分互為補充，區(qū)別于商業(yè)部分，突出為住宅業(yè)主提供服務， 以室外“泛會所配套”（兒童游樂、休閑休憩）為主 ，在布置上可 結(jié)合架空層進行設置 。在這個設計可以 清楚的看到客廳 書房 餐廳均通過家庭相互聯(lián)系，空間的相互滲透 ，形成了一個超大的空間； ?同時院館本身一個面又面向自然空間，因此空間被無限的放大。 通過差異化和創(chuàng)新產(chǎn)品競爭市場，以產(chǎn)品演繹都市生活方式，是對上述案例分析之后的啟示。 住宅 SWOT 結(jié)論 住宅 SWOT 市場難點： 市場有待完善，同級區(qū)域及周邊區(qū)域競爭激烈，市場價格的超越與突破。 商業(yè)景觀廣場 是一個重要特色場所，集“活動、休憩、休閑于一身”，人們累了，可以在此駐足休息。 僅僅是豐富、多樣， 就能夠留住顧客嗎？ 回答是： 不盡然！ 參與性 日本著名的大型綜合體“博多運河城”的設計者 Jon Adams Jerde曾有這樣的感慨： 我的設計是在多年以前意大利之行中找到的靈感 —— 關于社區(qū)、活力和建筑，這就如同美夢成真。 基本規(guī)劃 品牌商家推薦 打造 ， 常州首座 5D級鋒尚樂世界 除了業(yè)態(tài)定位，還必須達到： 三個基本特征： 多樣性 解析一 5D= 3D(多維 )+daily（天天） +delight（高興） 經(jīng)濟在發(fā)展，人們的消費水平在提高。 將市場信息價值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實現(xiàn)項目價值增值的有力支撐點。 另外我們從 城市大體量商業(yè)可行性研究 角度作深入分析： 對于城市大體量商業(yè)的可行性研究 城市大體量商業(yè)發(fā)展研究 模式 ?發(fā)展階段 沿街商業(yè) 綜合型商業(yè) ?規(guī)模形態(tài)： 分散商業(yè) 集中商業(yè) ?消費需求 購物性物質(zhì)消費 主題性市場 精神消費、服務消費 對于城市大體量商業(yè)的可行性研究 城市大體量商業(yè)發(fā)展研究 方向 主題性市場 集中性 精神消費、服務消費 最大特點是“主題性目的性消費”。 南大街商圈 中心商圈 文化宮 市心主要綜合型商圈之一 位置： 南靠延陵西路，北枕文化宮，東面是和平北路 業(yè)態(tài)： 電器、休閑、餐飲、購物 特征： 依托文化宮廣場、市區(qū)商業(yè)主要聚集區(qū)域之一。 我 們 做 什 么 呢？ 在近市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是 : 我們做百貨！ 那么 ， 做百貨能成功嗎？ 首先 ， 讓我們先看一個典型的案例 萊蒙都會 萊蒙都會中心商圈 案例 萊蒙都會 ： 位置 ： 延陵西路與南大街交匯處核心地段 物業(yè) ： 總建筑面積 58萬 ㎡ 其中商業(yè) ： 28萬 ㎡ 居住 ： 13萬 ㎡ 辦公酒店： 6萬 ㎡ 萊蒙都會局部效果圖 萊蒙都會整體效果圖 萊蒙都會中心商圈 案例 業(yè)態(tài)比例31%20%5%23%21% 中心百貨沃爾瑪超市中影影院零售店鋪餐飲/ 娛樂解析： 大型現(xiàn)代綜合型商業(yè)，以中心百貨為主， 餐飲、休閑娛樂為輔，包含：購物、休閑、娛樂、餐飲、酒吧、康體、旅游、文化。 —— 這正是我們要努力的方向 是標新，但怎樣立異？ 作品 ， 秉承“新都市主義”的設計理念 ① 空間、時間的高效合理利用； ② 專門主題、鮮明的時代個性； ③ 高標準，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手 法； ④ 與時俱進，展現(xiàn)成就的都市身份色彩； 1 空間、時間的高效合理利用 城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。 ?追求成就感、時代進步 毗鄰都市而居，把握社會進步節(jié)奏，進而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當代人的主要精神和目標所在。 序 First 綜合戰(zhàn)略篇 second商業(yè)篇 Third住宅篇 Fourth營銷篇 First 綜合戰(zhàn)略篇 對于一個城市大型綜合體的戰(zhàn)略考量 First 綜合戰(zhàn)略篇 對于一個城市大型綜合體的戰(zhàn)略考量 項目屬性界定： 城市中心黃金邊緣 城西副中心鉆石中央 47萬平方米建筑 高尚酒店、辦公、住宅、集群商業(yè) 這預示著： 470000方大型城市綜合體即將橫空出世 ， 國際巨擘、露顯新都市風范！ 從此，一個都市新中心即將崛起，人們