【正文】 本項(xiàng)目是委托專業(yè)的經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營管理，這有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。 【 推廣模式 推廣活動(dòng) 】 項(xiàng)目營銷策略掌控 【 推廣模式 包裝策略 】 策略： 包裝形象適當(dāng)高于項(xiàng)目形象 空間聯(lián)想效應(yīng)： 包裝的關(guān)鍵在于建立起客戶對項(xiàng)目的想像空間。 項(xiàng)目營銷策略掌控 租售結(jié)合，以租帶售 3年帶租約，年回報(bào) % 前 2年租金抵扣總價(jià)，后 1年租金由經(jīng)營管理公司支付 擔(dān)保公司為后 1年租約回報(bào)擔(dān)保 在銷售時(shí)僅限此投資模式運(yùn)作，如有需自營客戶購買，需要由經(jīng)營管理公司制訂具體操作方案 【 銷售模式 】 【 推廣模式 推廣策略主題營銷 】 ?以特誘人 以獨(dú)特多維繽紛哈貝生活，聚集人氣 以聲勢浩大、核心特色商霸之勢，通過與政府聯(lián)動(dòng)、媒體、活動(dòng)宣傳等手段，進(jìn)行全方位推廣，讓項(xiàng)目在常州當(dāng)?shù)卦斐奢浾撔?yīng)，在人民心中樹立其“哈貝時(shí)尚生活”標(biāo)形象，最終拉攏人氣。 同項(xiàng)目定位“常州 5D級(jí)鋒尚樂世界”的內(nèi)涵不謀而合，也與我們所倡導(dǎo)的“都市快樂生活”相合。 室外象棋 室外休閑 物業(yè)管理 采用 星級(jí)酒店式管理服務(wù)， 酒店吸引外地旅游及商務(wù)人士，所以 酒店要單獨(dú)管理（但辦公樓、住宅可以為同一家酒店式管理服務(wù)顧問公司） 。 規(guī)劃布局 天際線自南而北，由低到高 樓梯形式 板點(diǎn)結(jié)合、充分利用空間 間距 合理有都 景觀 提高綠化、戶戶有景、景觀勻好、內(nèi)外相連 朝向 東南、西南“人”字形、相錯(cuò)排布，有利于通風(fēng)采光 樓層 鑒于高的容積率要求，建議： 20F30F45F 電梯 2梯 4戶為主、局部 1梯 2戶（拔高局部品質(zhì)） “院館戶型比例建議” 依據(jù)“政策、市場、客戶消費(fèi)需求”，注重合理性，適度提升性 房型 面積（㎡） 比例（ %） 一房一廳一衛(wèi) 5080 5% 二房二廳 90〒 5 20% 三房兩（小） 115〒 2 30% 三房兩（大） 128〒 2 30% 四房二廳二衛(wèi) 145〒 2 10% 復(fù)式（空中別墅） 180以上 5% 常州近兩年房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房價(jià)漲幅較快，前兩年市場上“三房、四房”為主的戶型，已轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳笆袌錾稀皟煞?、三房”為主、“一房”也占相?dāng)比例（去化速度都較快），說明戶型在瘦身。 ?很多主要的功能空間 圍繞著庭院，庭院是家庭的中心 ； ?富裕階層的居住觀念會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍， 人們的居住空間不再僅僅局限于室內(nèi)的“私密性”空間；也需要介于“室內(nèi)”與“室外”的半“私密性”空間（或流動(dòng)性）空間；空中院館正好滿足了融于自然的需求； ?“空中院館”的出現(xiàn)是一種重要的 創(chuàng)新 ，既符合中國人的審美文化，又是對都市化居家方式的一個(gè)新探討，真正的實(shí)現(xiàn) 居家、自然、與都市繁華 的親密接觸的生活方式，實(shí)現(xiàn)在住宅中最大限度的人與自然的對話； ?“空中庭院”的設(shè)計(jì)有助于戶型的空間結(jié)構(gòu)布局，尤其對于大戶型房間走廊過長的修正，并且增加整體的通透性和采光 ，引導(dǎo)一種全新的 都市化自然居家方式 ； ?從計(jì)算規(guī)范來講，只計(jì)算 一半銷售面積，提高了戶型附加值； ?新的生活理念＋高附加值，在高層住宅中實(shí)現(xiàn)院館，這種住宅的前景非常廣闊 。 ?困難在于較高的容積率，如何營造出品質(zhì)，并合理規(guī)避拆遷因素帶來的不可估成本； 絕對領(lǐng)導(dǎo)品牌型 高同區(qū)域 300500元 /㎡ 戶型創(chuàng)新型（三錯(cuò)層） 價(jià)格高同區(qū)域 15% 概念創(chuàng)新型 高價(jià)值入市實(shí)現(xiàn)價(jià)值突破 技術(shù)創(chuàng)新型 高出同區(qū)域 20233000元 /㎡ 價(jià)值突破模式 （ 案例） 無錫萬科 景觀文化的體驗(yàn)性 景觀文化的體驗(yàn)性 商業(yè) park體驗(yàn) 庭院景觀風(fēng)情商業(yè) 景觀文化的體驗(yàn)性 特色民族主題餐飲 特色旅游文化藝術(shù) 燈光效果體驗(yàn)性 燈光設(shè)計(jì)創(chuàng)造更好的夜景，白天和晚上變化較大，不斷讓客戶的 好奇心保持最強(qiáng) 。 讀到了什么？ 在意大利的很多山區(qū)，人們登山的過程是 不知不覺 走到較高山坡的建筑物周邊，人們通過連續(xù)的道路，步行到達(dá)山頂， 沒有在傳統(tǒng)建筑中感覺樓梯之間的明顯分隔。家庭也不例外，人們的生活節(jié)奏日趨加快，工作壓力越來越大，人們期待 周末、節(jié)假日，攜同一家老小，盡情歡快的消費(fèi)。 8939987810718125031 0 . 5 0 %8 . 5 0 %1 6 . 7 0 %020234000600080001000012023140002023 年 2023 年 2023 年 2023 年00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 1 8城市居民人均消費(fèi)性支出（元） 增長率常州消費(fèi)支出現(xiàn)狀 5 1 5 . 84 4 4 . 13 2 4 . 12 8 0 . 62 4 9 . 51 2 . 1 0 %1 2 . 8 0 %1 5 . 5 0 %1 6 . 2 0 %1 6 . 2 0 %01002003004005006002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %全社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 增長率常州消費(fèi)支出現(xiàn)狀 5 1 . 94 0 . 13 9 . 62 8 . 22 3 . 228%2 1 . 6 0 %4 0 . 4 0 %1 6 . 2 0 %2 9 . 4 0 %01020304050602023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0%10%20%30%40%50%餐飲業(yè)零售總額（億元） 增長率常州消費(fèi)支出現(xiàn)狀 餐飲業(yè)零售額的增長率已超過整體消費(fèi)增長率 對餐飲店的需求8%31%11%17%30%3%大型飯店/ 飯莊中型餐飲店小型飲食店快餐店特色品牌與美食餐飲其他餐飲業(yè)費(fèi)特點(diǎn)分析 業(yè)態(tài) 特色品牌美食餐飲、中型餐飲的需求占到了 60%以上。 案例剖析 正大廣場與本案 上海正大廣場 本案 項(xiàng)目解析 以百貨為主，消費(fèi)線過于集中，生活水平的提高促使人們的消費(fèi)趨向集中化、家庭化、一站式、豐富型方向發(fā)展，除購物外，家庭集約性玩樂消費(fèi)日趨明顯，在 稍偏市中心區(qū)域 的大型商業(yè)項(xiàng)目： 必須有主題，才能保證成功經(jīng)營！ 【 上海正大廣場，位于上海浦東區(qū)，作為偏離市中心的大型商業(yè)項(xiàng)目，事實(shí)說明了做百貨沒有出路，其定位以“餐飲、休閑、娛樂”為主題的目的性消費(fèi)后，經(jīng)營十分成功 】 此案例與本案在區(qū)域、類別上極為相似，具有重要借鑒意義。 業(yè)態(tài)： 購物中心、百貨、電器、品牌服裝、特色小吃、休閑、娛樂 特征： 以新建成的南大街步行街為核心，聚集了國美電器、協(xié)亨手機(jī)連、泰富百貨等專業(yè)市場。 接下來 ， 我們的戰(zhàn)略思考應(yīng)該怎樣深化、具體的產(chǎn)品要做什么？ 探根尋源， 我們不妨先從市場，先從商業(yè)方面分析開來 ……… Two 商業(yè)篇 Question1做什么 Question2怎么做 市場 產(chǎn)品 Two 商業(yè)篇 Question1做什么 Question2怎么做 市場 產(chǎn)品 Question1： 做什么？ 對于一個(gè)主題性商業(yè)目的性消費(fèi)的研究 Question1： 做什么？ 對于一個(gè)主題性商業(yè)目的性消費(fèi)的研究 項(xiàng)目背景 —— 本項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積 47萬㎡， 其 中商業(yè)為 14萬 ㎡（ 7萬㎡ 自營， 7萬 ㎡ 銷售 ），面對如 此大體量的 商業(yè)，而且又偏離 傳統(tǒng)核心商業(yè)點(diǎn)。 構(gòu)建宏筑 ， 我們羅列跳躍的思續(xù) …… 我們做的不是一個(gè)產(chǎn)品，而是一個(gè)作品 這個(gè)作品是滿足不同功能和群體需求的，而且是站在城市運(yùn)營的高度，為城市CBD進(jìn)行升級(jí)塑造，引導(dǎo)消費(fèi)革命，在城市的發(fā)展中經(jīng)得住考驗(yàn)的 ………. 是在形式上、規(guī)模上、在空間上、概念上、規(guī)劃上、未來發(fā)展上，都要呈現(xiàn)良性互動(dòng)關(guān)系。 ?高標(biāo)準(zhǔn)生活，崇尚自然與城市的迅速融合 “新都市主義”對自然的重視，對各個(gè)生活層面的高標(biāo)準(zhǔn)追求，使得生活具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)和自然的回歸。 序 序 這是一塊充滿活力的土地 這里將是常州人氣最旺的核心城市區(qū)域 在常州迅速發(fā)展的時(shí)代，充滿了機(jī)遇、挑戰(zhàn) 我們的項(xiàng)目就立足于這里 在市場的角逐者中 我們的第一感覺是欣喜，我們的第二感覺是謹(jǐn)慎 面對這塊稀有寶地，我們應(yīng)該有一個(gè)怎樣的思考呢？ 我們的思維經(jīng)歷了四個(gè)階段。對于這樣一個(gè)注定要挑戰(zhàn)人們生活習(xí)慣的綜合體，是項(xiàng)目在戰(zhàn)略營銷層面面臨的重要思考。 空白， CBD整合重組、運(yùn)營城市未來 機(jī)遇 ， 站在城市運(yùn)營的高度，去詮釋 以新都市主義， 打造常州的洛克菲勒城市生活中心 ?都市高檔居住區(qū)； ?都市工作生活區(qū)； ?都市餐飲聚集區(qū)； ?都市休閑娛樂區(qū)； ?都市時(shí)尚購物區(qū)； 城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用。 和諧 ，甚至，我們還想象了 …… ?環(huán)境是和諧的，建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個(gè)和諧的生態(tài)環(huán)境； ?功能是和諧的，豐富購物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存； ?文化是和諧的，東方與西方，國內(nèi)與國外，經(jīng)典與時(shí)尚，共創(chuàng)一個(gè)和諧的社區(qū)文化； ?群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。 ?商業(yè)鮮明主題 ?住宅鮮明主題 ?在新都市主義概念規(guī)劃之下，營造都市標(biāo)志性生活個(gè)性； ?他就是“都市魅力、豐富多彩與舒適” 2 都市魅力