【正文】 ?可邀請企業(yè)家俱樂部會員單位成為本案商務(wù)酒店的定點接待酒店，促進(jìn)商務(wù)酒店的經(jīng)營和銷售。 ?高檔商務(wù)俱樂部是吸引的客戶群體有較大的趨同性 ， 大多數(shù)客戶事業(yè)已經(jīng)取得輝煌的成就 ， 但還在繼續(xù)發(fā)展壯大過程中 ， 這樣的俱樂部為其提供了商務(wù)交流的平臺 ， 為其事業(yè)發(fā)展 、 財富積累提供了良好機(jī)會 。 產(chǎn)品類型 政策建議 服務(wù)型公寓 直接銷售，無回報承諾 酒店式公寓 3年固定收益承諾 /可委托經(jīng)營 商務(wù)酒店 5年固定收益承諾，必須委托經(jīng)營 寫字樓 直接銷售 商業(yè) 直接銷售，無回報承諾 投資型產(chǎn)品銷售促進(jìn)政策建議 83 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 “城市會館”概念強(qiáng)勢出擊、搶占市場 開盤熱銷期 首個星級商務(wù)酒店精裝樣板房展示 事件營銷、營造火爆：企業(yè)俱樂部成立、酒店管理公司簽約、商務(wù)酒店成為 28家知名企業(yè)定點接待酒店、樣板生活展示月、美食街大淘金 …… 各階段推廣策略 所有媒體密集投放，重點是晨報晚報的硬廣、 FM100 87 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。按照總銷售額為 2億元估計， 全案宣傳推廣費(fèi)用約為 400萬元 營銷推廣費(fèi)用估計 全案推廣費(fèi)用比例估算30%13%10%10%4%2%6%3%2%4%1%1%7%2% 5%報紙廣告營銷活動戶外廣告現(xiàn)場包裝D M 雜志人員派單宣傳物料廣播廣告手機(jī)短信車體廣告樓宇廣告電視網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計促銷禮品不可預(yù)見90 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 ?逆境給人寶貴的磨練機(jī)會。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。雖人各有志，但往往在實現(xiàn)理想時，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。 ?不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動，創(chuàng)造客戶終身價值。 ?投機(jī)取巧的人?？犊?dāng)S此身。 :33:31 ?感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報率最高的投資。 ?管得少，就是管得好。 ?是員工養(yǎng)活了公司。 ?堅持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ?我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場不景氣時，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。 ?患難可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。 ?神圣的工作在每個人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點一滴做起。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 認(rèn)籌、客戶積累 預(yù)熱期 告訴你一個美食街的驚天秘密 ……炒作“會館經(jīng)濟(jì)”、 今天開始讓美食街為你賺錢 ，實現(xiàn)片區(qū)聚焦 展開美食街產(chǎn)業(yè)配套大討論，講美國淘金熱的故事；新聞發(fā)布會，提升項目品牌、制造市場熱點 各階段推廣策略 媒體重點是晨報晚報的報紙軟文炒作，戶外、圍墻展示形象 86 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 ?以服務(wù)型公寓銷售回籠資金，為酒店招商預(yù)留時間 ?先期內(nèi)部認(rèn)購，正式發(fā)售以項目取得預(yù)售證為前提 推廣第一步 服務(wù)型公寓 5個月 ?以產(chǎn)權(quán)式酒店銷售創(chuàng)造利潤，提升項目整體形象 ?以裝修標(biāo)準(zhǔn)確定和酒店管理公司簽約為前提 ?“定點接待酒店”簽約完成 推廣第二步 產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店 4個月 ?承接產(chǎn)權(quán)式酒店銷售熱潮順勢推出酒店式公寓 ?以企業(yè)家俱樂部成立為前提 推廣第三步 酒店式公寓 3個月 ?以主體結(jié)構(gòu)封頂和企業(yè)家俱樂部成立為前提 ?創(chuàng)業(yè)基金和優(yōu)惠政策落實，寫字樓客戶自動入會 推廣第四步 寫字樓 4個月 不同物業(yè)類型推售周期安排 82 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 他們擁有巨額的財富 ， 位于社會金字塔的頂尖 ， 他們需要專屬的商務(wù)活動空間 ， 與家人共同休閑的私密空間 ， 與同階層人士的交流空間 ， 高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品 。本案寫字樓、公寓客戶可自動入會。 本案的誕生 ， 讓這種理想變成了現(xiàn)實 ， 既有讓生活歸于寧靜的超然環(huán)境 ， 又有維系不散的上層圈子 ， 使生而平等的人群獲得了各自彼此區(qū)分的身份認(rèn)同 。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 為什么是“城市會館” ?本案物業(yè)形態(tài)都是為商務(wù)接待活動服務(wù)的，與會館本意相同 ?本項目包含酒店、公寓、寫字樓、會所等多種物業(yè)形式，在推廣中難以擁有一個品質(zhì)感強(qiáng)、立意新穎的形象定位。 ?建議將會所放置于底部，方便公寓、酒店和寫字樓客戶消費(fèi)，也可對外經(jīng)營。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 一般城市綜合體功能構(gòu)成示意 ?底部 （ 和附屬裙樓 ） 為 商業(yè) 、 餐飲 、娛樂等配套設(shè)施 ； ?酒店 在配套設(shè)施層以上； ?公寓 在酒店之上； ?寫字樓 在公寓之上； ?頂層可設(shè)觀光層 、等特色設(shè)施 。 結(jié)論 64 本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 ?價格：寫字樓 /平米，豪宅均價 4000，底 3商鋪，臨街聯(lián)體 10000多，內(nèi)部單層賣60008000，物管費(fèi)商鋪 4元 /平米， ?業(yè)態(tài)規(guī)劃： 內(nèi)鋪：男飾，女飾，童裝，內(nèi)衣，褲襪，運(yùn)動休閑 外鋪里側(cè)：品牌皮件，進(jìn)口家用生活飾品，流行箱包 ?客戶： 80％來自張店小店擴(kuò)展 58 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。月 業(yè)態(tài)規(guī)劃 電子器材，攝影測繪器材，五金工具，傳真機(jī)等 15家品牌服裝專門店或主題店， 9家餐飲店， 1家金店， 1家珠寶行，農(nóng)業(yè)銀行，眼睛店等 11家體育用品店，2家藥店， 2家復(fù)印店， 2家書店，聯(lián)通網(wǎng)通，工行，辦公用具，影視中心，孕童服飾等 12家電子電器變頻器等銷售店， 1家藥店， 1家五金經(jīng)銷，家電維修中心，一家鮮花超市 檔次定位 中檔 中檔 中低檔 中低檔 56 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。月 ,可租 3年每年遞增，租金以 15％。 ?定位原則 ?小戶型公寓 ?酒店（酒店式公寓） ?寫字樓 ?商業(yè) 定位分析 52 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 片區(qū)內(nèi)寫字樓市場狀況 ? 項目緊鄰核心商圈，經(jīng)銷商、代理商對辦公及會議接待 有一定的潛在需求 ? 項目處于核心商業(yè)圈邊緣地帶，商圈內(nèi)部分商業(yè)行業(yè)有 一定的就近辦公需求 ?項目周邊尚沒有環(huán)境檔次較好的純寫字樓存在，客觀存 在辦公升級的有限需求 市場需求 雖然區(qū)域內(nèi)寫字樓并不成熟，寫字樓在本區(qū)域內(nèi)存 在一定的市場空間。 ?租賃行業(yè)：貿(mào)易、化妝品、房地產(chǎn)、律師事務(wù)所、藥品、化工、信息服務(wù)等。 43 本報告是嚴(yán)格保密的。 照片 項目名稱 售價 標(biāo)準(zhǔn)間 套房 銷售率 經(jīng)營狀況 風(fēng)景華庭 （均價） 3800 ——— ——— 100% 運(yùn)營前準(zhǔn)備階段 美旗假日 酒店 （均價） 3800 150、 16 3000—4000 100% 運(yùn)營情況良好，與酒店結(jié)合，周邊住宿氛圍強(qiáng) 如家酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店，不售 1 159 ——— ——— 經(jīng)營狀況良好，地處繁華街區(qū)，屬淄博核心商業(yè)區(qū)中心之一 酒店式公寓調(diào)研 40 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 酒店式公寓調(diào)研 ?酒店式公寓能夠提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理的高檔公寓，一般要依托于星級酒店而存在，在酒店管理公司的統(tǒng)一管理下經(jīng)營。 ?對項目整體品質(zhì)有提升作用，保證項目總體價值和高回報。用高總價獲取較高首付款，一次獲得大部分成本回收。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 ?位于張店區(qū)華光路，定位為“淄博市首家酒店式服務(wù)公寓”，推廣用名“風(fēng)景華庭酒店式服務(wù)公寓”，共 19層，其中 13層為產(chǎn)權(quán)式酒店， 4層為商務(wù)會所， 5層為自用辦公區(qū)， 619層為酒店式公寓。 ?與其同期的美旗假日酒店銷售狀況亦是如此。 淄博市四星級酒店調(diào)查 酒店名稱 位置 房價 規(guī)模 配套 年均入 住率 世紀(jì)大酒店 淄博市柳泉路 99號，地處淄博市政區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)之間 400 /123間 海鮮燕鮑翅酒樓，意大利餐廳和正宗日本料理。 180 17500/ 158間 中西餐廳，康樂中心， KTV夜總會，美容美發(fā)，大型宴會廳，不同規(guī)模會議廳10個。 ?大部分星級酒店的餐廳按獨(dú)立核算都是虧損，又是酒店管理最煩瑣的工作，除早餐外，至少 70%的住店客人并不在酒店內(nèi)用餐。 26 定位分析 ?定位原則 ?小戶型公寓 ?酒店（酒店式公寓） ?寫字樓 ?商業(yè)性 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 ?作為投資產(chǎn)品，對商業(yè)商務(wù)環(huán)境嚴(yán)重依賴； ?淄博與成熟商圈緊密結(jié)合的小戶型公寓并不多見， 大部分位 于核心商圈外圍； ?市場上小戶型公寓多是“大改小”，且無任何特色。 項目名稱 售價 銷售率 客戶群體 銷售狀況 玉龍峰景 3700 20% 公寓性質(zhì)的商務(wù)寫字樓，小型公司辦事處、品牌代理 目前項目整體銷售狀況較差，與周邊區(qū)域內(nèi)樓盤相比，價格偏高，且產(chǎn)品本身存在缺陷 財富廣場 3450 20% 目前主要以內(nèi)部員工及開發(fā)商老客戶為主 共選房 130套，其中老客戶50套、內(nèi)部員工 80套， 華都名城 3200 80%以上 以通訊城為龍頭，帶動投資客，主要以公務(wù)員、個體企業(yè)老板、品牌代理商為主 成功定位為通訊港之后，項目銷售進(jìn)度加快， 風(fēng)尚領(lǐng)域 3000 80% 個體老板、私營投資者居多 舊房改造，前期銷售狀況一般，銷售周期長，后期基本滯銷 世紀(jì)上城 2800 80％ 以投資客戶為主、少量自住，側(cè)重投資和地段升值潛力的客戶 今年市面上銷售周期最短的小戶型住宅，小戶型部分目前已接近尾盤 在售小戶型公寓調(diào)研 20 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 定位原則 定位原則之一：不擠公交車，補(bǔ)缺不插隊 定位原則之二：把雞蛋放在幾個籃子里 規(guī)避激烈的正面競爭，尋找市場空白點。 項目地塊 SWOT分析 ?處于核心商圈 ?綜合配套豐富 ?城市展示面好； ?區(qū)域交通便利 ?地塊狹窄，裙樓與上層部分交通組織難度大； ?西一路形象差，環(huán)境嘈雜； ?中心路路寬狹窄，行車停車不便 優(yōu)勢 劣勢 13 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 ?老城區(qū)核心地段，但發(fā)展空間有限 ?核心商圈與東部工業(yè)區(qū)交匯處 ?中心路酒店群的南北中間點 區(qū)域?qū)傩钥偨Y(jié) 由于淄博城市功能在本區(qū)域交叉并急劇過渡，所以區(qū)域?qū)傩暂^為復(fù)雜，市民對于本區(qū)域的認(rèn)識差別較大，甚至充滿了對立與矛盾，這將使得項目定位和市場預(yù)期也多了許多變量。 6 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 項目策劃工作的階段劃分 第一階段（中期） 提交初步結(jié)論 第二階段 啟動區(qū) 工作 最終成果 ?區(qū)域城區(qū)功能模塊分析 ?區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研 ?專業(yè)人士訪談 ?典型客戶拜訪 ?項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷 ?成功案例借鑒 ?項目初步產(chǎn)品定位 ?項目整體營銷思路 ?提交初步結(jié)論 ?根據(jù)客戶建議深化分析，完善報告 第一階段摸底 第一階段終稿 2 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 4 項目界定 ?區(qū)位屬性 ?項目屬性 性 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報