【正文】 興工北街 29號 2023 38,000 底商 配套商業(yè) 騰飛天豐大廈 興華南街 31號 2023 10,000 底商 配套商業(yè) 海韻廣場 興工北街 64甲 2023 12,000 底商 配套商業(yè) 新瑪特鐵西店 興華南街 37號 2023 70,000 百貨公司 富雅豪臨 興工北街 32號 2023 10,000 底商 配套商業(yè) 巴塞羅那 云峰街 36號 2023 16,000 底商 配套商業(yè) 保利百合花園 云峰北街 13號 2023 25,000 底商 配套商業(yè) 榮成羅曼春天 興華南街 85號 2023 15,000 底商 配套商業(yè) 第九街區(qū) 鐵西區(qū)九路 ,興順街 2023 15,000 底商 配套商業(yè) 四季嘉園二期 景星北街與北四路交匯處 2023 11,000 底商 配套商業(yè) 宜家家居 北二路 2023 50,000 專業(yè)店 家居 紅星美凱龍 北二路 2023 100,000 專業(yè)店 家居建材 鐵西萬達(dá)廣場項(xiàng)目 興華南街 2023 N/A N/A 第一城 建設(shè)大路 2023 N/A N/A 紡織服裝城步行街 北二路 2023 97,000 商業(yè)街 沈陽國際服裝城 北二路 2023 270,000 專業(yè)市場 沈陽國際紡織城 北二路 2023 190,000 專業(yè)市場 南方時尚購物廣場 興順街 N/A 40,000 N/A 未來合計 － － 1,763,600 ? 鐵西商業(yè)主要分布在興順街、興華街和南六路。 ? 現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng) ，其中 90％以上的供應(yīng)為家居建材城和超市此類專業(yè)店。僅有鐵西百貨和鐵西友誼購物中心兩個百貨，供應(yīng)量為 ，占比 6％。 ? 從區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)看，家居建材市場集中，輻射全市。但百貨商場數(shù)量少，服裝服飾購物場所少，檔次中等，主要吸納周邊的居住人群，輻射范圍小。 ? 由于區(qū)域工業(yè)廠房區(qū)拆遷騰地，有較多用地供應(yīng)，住宅市場進(jìn)入快速發(fā)展時期。由于未來區(qū)域?qū)⒂写罅康娜肆鬟w入，區(qū)域的商業(yè)獲得更好的發(fā)展機(jī)會，新瑪特計劃進(jìn)入鐵西。 ? 從區(qū)域未來供應(yīng)看，區(qū)域未來將增加 。家居建材和批發(fā)市場等專業(yè)市場依然是未來供應(yīng)的主體，占比％；其次是住宅的底商配套，占比 ％。 ? 從區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展來看，區(qū)域商業(yè)具有較好的發(fā)展機(jī)會，但商業(yè)仍然是專業(yè)市場和服務(wù)于周邊區(qū)域的中等檔次的百貨。 ? 北行商圈位于皇姑區(qū)，北起崇山中路，南至岐山中路的長江街南段。 ? 區(qū)域現(xiàn)有大型商業(yè)供應(yīng)約 16萬平米，相對于其他商圈，供應(yīng)總量小。 ? 從區(qū)域大型商業(yè)類型看，主要是超市、電器和普通百貨，主要服務(wù)于項(xiàng)目周邊社區(qū)的居住人群和北部的學(xué)生人群。 ? 由于區(qū)域住宅和辦公物業(yè)缺乏重要推動，發(fā)展相對慢，在沒有大量中高收入的居住和辦公人群的支撐，區(qū)域商業(yè)發(fā)展較緩慢。 ? 從目前的項(xiàng)目規(guī)劃看，未來區(qū)域沒有大型的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)，商業(yè)供應(yīng)將主要集中在底商。 ? 整體而言，該商圈主要是服務(wù)于周邊社區(qū)的居住人群，屬于社區(qū)型商圈。從未來來看，區(qū)域仍然延續(xù)這種特征。 表 ：北行主要商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 位置 開業(yè)時間 面積 商業(yè)類型 樂購超市 黃河南大街 78號 2023 20,000 專業(yè)店 超市 華聯(lián)超市 皇姑區(qū)長江街 2023 30,000 專業(yè)店 超市 國美電器北行店 長江街 2023 7,000 專業(yè)店 電器 千盛百貨 皇姑區(qū)長江街 99號 2023 30,000 百貨公司 居然之家沈陽店 黃河大街 2023 73,000 專業(yè)店 家具家居 現(xiàn)有合計 － － 160,000 － 一線品牌 分布 AIGNER 喜來登 AQUASCUTUM 新世界一店、卓展 Armani Collezioni 新世界一店、西武、萬豪 Autason 新世界一店、卓展 BALLY 新世界一店、卓展 balenciaga 新世界一店 BURBERRY 新世界一店、中興 Calvin Klein Collection 新世界一店、中興 CANALI 新世界一店、中興、喜來登 Cartier 卓展 CERRUTI1881 新世界一店、卓展 DAKS 新世界一店、卓展 Dunhill 新世界一店、中興、西武、卓展 DG 喜來登、秋林 Ermenegildo Zegna 新世界一店、西武、卓展、喜來登 ESCADA SPORT 新世界一店、卓展、中興 FENDI 卓展 GUCCI 卓展、秋林 GievesHawkes 新世界一店、卓展 Hugo Boss 新世界一店、中興、卓展 KentCurwen 卓展、新世界一店 LOEWE 卓展 Lloyd 中興 LV 西武 一線品牌 分布 MARINA RINALDI 新世界一店 MAXMARA 新世界一店 MARELLA MAXMARA 卓展 Maxmara Weekend 卓展 MAXCO 新世界一店、中興 Montblanc 中興、卓展、商貿(mào)、秋林、新瑪特 Moschino 秋林 OMEGA 中興、卓展、秋林 PAULSHARK 新世界一店、中興、西武、商貿(mào) polo ralph laurent 中興 PRADA 西武、秋林 Rolex 西武、大公名表城 Salvatore Ferragamo 西武、商貿(mào) 中興、新世界、卓展 swarovski 新世界一店和二店、卓展 TOD39。S 新世界一店、西武 TRUSSARDI 新世界一店 VERSACE 新世界一店、中興、西武 Versace（ sport） 秋林 verri 秋林 vertu 中興、大公名表城 、二線品牌分布 表 ：沈陽主要一二線品牌分布 二線品牌 分布 aigle 卓展 BMW Lifestyle 新世界一店 Calvin Klein Jeans 新世界一店、百勝、罕王 Folli Follie 卓展 JaegerLeCoultre 秋林 LANCEL 新世界一店、西武 西武 LONGINES 中興、卓展、秋林 Marisfrolg 新世界一店 Marlboro 新世界一店、中興 michel rene39。 新世界一店 PATRIZIA PEPE 新世界一店、西武 Penny Black 新世界一店、卓展 PIOMB 新世界一店、西武 PORTS 新世界一店、西武 Porsche Design 新世界一店 rado 秋林 TISSOT 中興、卓展 Tommy Hilfiger 新世界一店、卓展 ? 從國際一二線品牌分布來看，主要分布在太原街、北站和五里河商圈，中街?jǐn)?shù)量極少。 ? 在所列舉的 44個一線品牌中， ％的品牌在太原街有布點(diǎn)， ％的品牌在卓展有布點(diǎn)， ％的品牌在西武有布點(diǎn)。 ? 在所列舉的 19個二線品牌中， ％的品牌在太原街有布點(diǎn)， ％的品牌在卓展有布點(diǎn)， ％的品牌在五里河商圈有布點(diǎn)。 ? 從上述統(tǒng)計來看，高檔品牌最主要的選擇區(qū)域是太原街，其次是北站的卓展，再次是西武。 ? 本項(xiàng)目位于高檔氛圍濃厚的太原街，發(fā)展檔次較高的商業(yè)有較好的機(jī)會；但將面臨主要來自北站和五里河商圈的競爭。 ? 同時中街作為市級商圈，是全市的消費(fèi)目的地，在中等檔次和中高檔次品牌上與太原街具有較大的直接競爭關(guān)系。 ? 未來本項(xiàng)目面臨的競爭主要來自于太原街、北站、五里河和中街的競爭。 ? 目前已存在的競爭對手主要為百貨公司，雖然部分有餐飲和娛樂配套，但比例低。 ? 針對這部分競爭對手，本項(xiàng)目主要競爭策略是通過提高餐飲、娛樂比例，提供更好的室內(nèi)環(huán)境，為消費(fèi)者提供更新的消費(fèi)體驗(yàn)。 ? 未來的競爭對手主要為購物中心，但有較多項(xiàng)目的開發(fā)時間將較長，開業(yè)時間晚于本項(xiàng)目。 ? 針對未來新增競爭對手，本項(xiàng)目的主要競爭策略是一方面在開發(fā)時間上超越競爭對手，另一方面充分利用太原街作為市級商業(yè)圈已有的成熟商業(yè)氛圍，在業(yè)態(tài)上、品牌和設(shè)計上更新穎，超越競爭對手。 ? 未來太原街內(nèi)新增競爭對手仍然主要是百貨，置力商城雖然為購物中心，但由于其規(guī)模小，在業(yè)態(tài)的多樣性和豐富性上將會劣于本項(xiàng)目。 ? 針對未來眾多競爭對手，本項(xiàng)目的主要競爭策略是一方面加快開發(fā)進(jìn)度，一方面利用規(guī)模優(yōu)勢，使項(xiàng)目內(nèi)的業(yè)態(tài)更加豐富，設(shè)計更新穎，帶來更新的消費(fèi)體驗(yàn)，另一方面利用處于成熟商圈優(yōu)勢，在吸引全新的知名時尚品牌，打造新的品牌概念店。 表 ：未來主要競爭項(xiàng)目 商圈 項(xiàng)目名稱 位置 開業(yè)時間 規(guī)模 類型 北站 卓展購物中心 北京街 71號 2023 91,000 百貨公司 華府天地一期 惠工廣場西 2023 240,000 購物中心 新華國際金融中心 市府廣場 2023* 90,000 購物中心 恒隆地產(chǎn)斗姆宮項(xiàng)目 市府廣場南 2023* 150,000 購物中心 五里河 西武百貨 青年大街 2023 15,000 百貨公司 新世界國際會展中心 渾河橋北端 2023后 140,000 購物中心 沈陽華潤萬象城 文藝路南 2023后 N/A 購物中心 中街 沈陽商業(yè)城 中街路 212214 1991 79,000 百貨公司 新瑪特休閑購物廣場 小東路 2023 100,000 百貨公司 罕王百貨 中街路 205號 2023 23,000 百貨公司 恒隆地產(chǎn)中街項(xiàng)目 中街 2023 121,000 購物中心 太原街 中興商廈 太原北街 1987 100,000 百貨公司 新世界一店 中華路 1995 8,400 百貨公司 新世界二店 中華路 2023 11,000 百貨公司 沈陽美美百貨 中華路 2023 22,700 百貨公司 置力商城 中華路西段 2023 52,000 購物中心 伊勢丹百貨 太原北街 2023 30,000 百貨公司 ? 沈陽目前的百貨，服裝服飾、珠寶、化妝品扣點(diǎn)在 18％ 30％，餐飲扣點(diǎn)在 10％ 15％，超市扣點(diǎn)在 5％ 6％，書店扣點(diǎn)在 7％ 9％，電影院扣點(diǎn)在 8％ 10％。 ? 精品家居、數(shù)碼市場、超市外租區(qū)一層租金在 1520元 /天 /平米（使用面積）； ? 由于購物中心處于市場發(fā)展初期，尚未完全得到當(dāng)?shù)叵M(fèi)者和零售商認(rèn)可，且前期的零售額還不能達(dá)到理想水平，租金水平不高。五洲、華府天地、置力商城等購物中心的一層租金在 1215元 /天 /平米（使用面積）。 ? 底商售價主要在 1000020230元 /平米，部分不處于城市中心區(qū)的底商售價低于 10000元 /平米。 ? 大型商業(yè)較少出售，部分出售的售價較高，如五洲首層售價在 5000080000元 /平米，萬達(dá)廣場泰原金座首層售價在55000元 /平米左右。雖然在銷售時獲得較好的市場反響，由于經(jīng)營過程中的問題，此類大型商業(yè)商鋪散售難以再獲得市場的接受。 ? 作為大型商業(yè)設(shè)施的買賣目前市場較少， 2023年 3月上海百聯(lián)集團(tuán)購買位于青年大街的領(lǐng)先國際城的商業(yè)用房，地上15層和地下負(fù)一二層，總面積 ，合同價為 ，折合 /平米。 商場名稱 2023營業(yè)額（千元） 建筑面積（平米） 營業(yè)面積（平米） 坪效 （元 /月 /平米） 新世界一店和二店 720,436 19,400 11,640 5,158 中興商廈 2,453,346 100,000 60,000 3,407 鐵西百貨 786,945 25,000 15,000 4,372 沈陽商業(yè)城 1,148,488 79,000 47,400 2,019 沈陽聯(lián)營 665,704 60,000 28,000 1,981 興隆大家庭 1,284,525 197,000 108,350 988 ? 從各商場 2023年經(jīng)營情況看，定位高檔的新世界一店、二店，以及綜合的中興商廈坪效較高，在 3000元 /月 /平米以上。 ? 鐵西百貨由于區(qū)域缺乏類似項(xiàng)目供應(yīng)，創(chuàng)造了較高的坪效。 ? 沈陽商業(yè)城和沈陽聯(lián)營作為老百貨，雖然樹立了一定的市場影響力，但由于品牌不夠新潮時尚，坪效一般，在 2023元 /月 /平米左右。 ? 興隆大家庭雖然整體營業(yè)額高，但實(shí)際坪效并不高，僅在 1000元左右。主要由于其定位較低，品牌貨單價低，雖然銷量大，但實(shí)際創(chuàng)造的坪效并不高。 ? 整體而言，定位高檔、綜合、新潮時尚的商場坪效相對更高。 一二線品牌 平均月營業(yè)額 (萬 ) 商場 面積（㎡） BURBERRY 80 新世界一店 200 BURBERRY 90100 中興 N/A dunhill 5060 中興 N/A BOSS 100 新世界一店 150 CERRUTI 1881 3040 卓展 N/A GUCCI 6070 卓展 N/A GIEVESHAWKES 60 新世界一店 60 ARMANI 120130 新世界一店 250 MAXCO