【正文】 ? 作為大型商業(yè)設(shè)施的買賣目前市場較少， 2023年 3月上海百聯(lián)集團(tuán)購買位于青年大街的領(lǐng)先國際城的商業(yè)用房，地上15層和地下負(fù)一二層，總面積 ，合同價為 ，折合 /平米。 ? 從上述統(tǒng)計來看，高檔品牌最主要的選擇區(qū)域是太原街，其次是北站的卓展，再次是西武。由于未來區(qū)域?qū)⒂写罅康娜肆鬟w入，區(qū)域的商業(yè)獲得更好的發(fā)展機會，新瑪特計劃進(jìn)入鐵西。 ? 整體而言，區(qū)域商業(yè)發(fā)展較大程度取決于商務(wù)辦公物業(yè)的發(fā)展。加上步行街逛街的便利，吸引了較多的客流。 圖 ：商業(yè)比例圖 沈陽各類商業(yè)比例批發(fā)服務(wù)商業(yè)53%零售商業(yè)47%百貨購物中心8%其他39% ? 由于本項目未來發(fā)展方向主要是購物中心，競爭對手將主要是百貨和購物中心。穿越整個鐵西區(qū)、和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)的中部及于洪區(qū)部分。 ? 太原街商圈內(nèi)的支路網(wǎng)較多，但有較多的路網(wǎng)被隔斷成斷頭路。 ? 本項目距離火車站與長客站近，但又保持一定的區(qū)隔，使項目可以便利輻射周邊其他城市，又可避免其閑雜人流的干擾影響。沈陽項目 初步定位與特色建議 沈陽整體概況及未來規(guī)劃 圖 ：沈陽在中國的地理位置 城市概況 ? 沈陽位于中國的東北地區(qū) ， 是東北三省中 遼寧省的省會 ， 同時也是東北地區(qū)經(jīng)濟(jì) 、 文化 、 交通 、 金融和商業(yè)的中心； ? 早期沈陽作為東北地區(qū)的政治軍事重鎮(zhèn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心成為了清王朝的發(fā)源地 ， 遺留下故宮 、 北陵等歷史文化遺跡 ； ? 沈陽是中國最重要的重工業(yè)城市之一 ， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)曾經(jīng)面臨挑戰(zhàn) 。 五里河 本項目 圖 ：項目位置圖 用地條件 ? 項目占地 ，容積率不大于 ，地上建筑面積 。目前太原街為步行街，勝利大街、中華路上有沈陽站，二者有如城市道路交通的 2個“端點”，使得整個太原街區(qū)域內(nèi)的縱向和橫向連接被中斷，道路不能相貫通，交通問題隨之而來。 ? 一期工程約 ，共 18個車站。在此主要對購物中心和百貨加以研究，批發(fā)市場、家居建材市場和底商將不是此次的研究重點。 ? 整體而言，中街整體檔次不高，但符合絕大部分中低收入人群的需求，擁有較大的客流量。雖然未來區(qū)域商務(wù)辦公物業(yè)將發(fā)展，但可以預(yù)計短期內(nèi)需求無法滿足區(qū)域未來巨大的商業(yè)供應(yīng)。 ? 從區(qū)域未來供應(yīng)看，區(qū)域未來將增加 。 ? 本項目位于高檔氛圍濃厚的太原街，發(fā)展檔次較高的商業(yè)有較好的機會；但將面臨主要來自北站和五里河商圈的競爭。 商場名稱 2023營業(yè)額（千元） 建筑面積（平米） 營業(yè)面積（平米） 坪效 （元 /月 /平米） 新世界一店和二店 720,436 19,400 11,640 5,158 中興商廈 2,453,346 100,000 60,000 3,407 鐵西百貨 786,945 25,000 15,000 4,372 沈陽商業(yè)城 1,148,488 79,000 47,400 2,019 沈陽聯(lián)營 665,704 60,000 28,000 1,981 興隆大家庭 1,284,525 197,000 108,350 988 ? 從各商場 2023年經(jīng)營情況看，定位高檔的新世界一店、二店，以及綜合的中興商廈坪效較高，在 3000元 /月 /平米以上。雖然在銷售時獲得較好的市場反響，由于經(jīng)營過程中的問題，此類大型商業(yè)商鋪散售難以再獲得市場的接受。 ? 在所列舉的 19個二線品牌中， ％的品牌在太原街有布點， ％的品牌在卓展有布點， ％的品牌在五里河商圈有布點。 ? 由于區(qū)域工業(yè)廠房區(qū)拆遷騰地，有較多用地供應(yīng)，住宅市場進(jìn)入快速發(fā)展時期。 ? 不排除部分項目由于資金和競爭等因素延遲入市，一定程度降低區(qū)域的競爭。 ? 由于其貨單價低，滿足了占城市絕大部分的中低收入人群需求；同時部分外貿(mào)店，雖然無品牌效應(yīng)，但能較快拷貝國際一些流行元素，滿足年輕時尚人群需求。 ? 從整體看，在沈陽經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展推動下，沈陽的商業(yè)從總量和商業(yè)類型上還有較大的提升空間。 ? 地鐵 1號線一期工程為東西走向，起于沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的張士站，東至黎明文化宮。 ? 由東部進(jìn)入的中華路，為由東向西單行，車流多，交通壓力大；另外由于中華路兩側(cè)商業(yè)、酒店多，而缺乏舒適的過街天橋或者地下通道，紅綠燈設(shè)置多，進(jìn)一步加劇擁堵；近年地鐵 1號線建設(shè)，使得交通擁堵進(jìn)一步惡化。 ? 項目西部是沈陽南站，距離約 600米；項目南部勝利南街、南三馬路、昆明南街與南二馬路圍合處為規(guī)劃建設(shè)的長途汽車客運站，距離本項目約 300米。隨著國家振興東北政策的提出 ， 近年沈陽經(jīng)濟(jì)走上高速發(fā)展的軌道； ? 沈陽是連接?xùn)|北地區(qū)與華北 、 華東 、 西北等其他地區(qū)的重要交通樞紐； ? 依托交通的優(yōu)勢 ， 沈陽還是中國與 “東北亞經(jīng)濟(jì)圈 ”互動的前沿 。 ? 地塊建筑密度不大于 60％，綠地率不小于 15％，南部地塊建筑高度不高于 150米，中部地塊建筑高度不高于 100米，北部地塊建筑高度不高于 80米。 ? 太原南街有較多的小商品市場和長途汽車站，人流、車流混雜，導(dǎo)致交通擁堵。將在本項目附近設(shè)置沈陽站和南京街兩個站點。 ? 根據(jù)現(xiàn)有和未來百貨、購物中心較聚集的區(qū)域，沈陽目前有以下 6大商圈： ? 太原街商圈 ? 中街商圈 ? 北站商圈 ? 五里河商圈 ? 北行商圈 ? 鐵西商圈 ? 渾南雖然是未來發(fā)展的一個重要區(qū)域，但目前由于人氣不旺，發(fā)展的主要是底商配套、專業(yè)市場等類型，在此不將期作為主要商圈研究。 項目名稱 位置 開業(yè)時間 規(guī)模 類型 沈陽商業(yè)城 中街路 212214號 1991 79,000 百貨公司 沈陽春天時裝之苑 中街 1997 40,000 購物中心 興隆大家庭 中街路 115號 2023 197,000 購物中心 沃爾瑪鵬利分店 大東區(qū)小東路 2023 26,000 專業(yè)店 超市 新瑪特購物休閑廣場 中街 2023 100,000 百貨公司 蘇寧電器中街店 大東區(qū)小東路 1號 2023 12,000 專業(yè)店 電器 流行前線 中街 2023 10,000 服裝小商品市場 國美電器中街店 正陽街 88號 2023 11,000 專業(yè)店 電器 都會名城 (伊都錦 ) 中街 235號 2023 5,000 百貨公司 0101流行館罕王百貨 中街路 205號 2023 23,000 百貨公司 沈陽春天大舞臺店 中街路 168號 2023 15,000 服裝小商品市場 1世界 朝陽街 2號 2023 12,000 專業(yè)店 家具 金利來運動匯 中街 2023 5,000 專業(yè)店 體育產(chǎn)品 大東北文化城 大東區(qū)小東路 2023 60,000 專業(yè)店 文化用品 時代美美購物中心 中街路 189號 2023 20,000 服裝小商品市場 運動源 中街 2023 5,000 專業(yè)店 體育產(chǎn)品 現(xiàn)有合計 － － 620,000 － 商業(yè)城世界名牌折扣商城 中街 2023 10,000 名品折扣廣場 SC南華置業(yè)中街項目 時代美美東側(cè) 2023 N/A N/A 日神廣場 大東區(qū)小東路 2023 N/A N/A 新鵬利廣場 大東區(qū)小東路 2023 N/A N/A 沈陽恒隆地產(chǎn)中街項目 中街 2023 121,000 購物中心 海堰里地塊項目 凡亞商廈東側(cè) 2023 60,000 購物中心 嘉濠大廈 中街 N/A 80,000 購物中心 力寶太陽廣場 中街 N/A 100,000 購物中心 未來合計 － － 991,000 － 表 ：中街主要商業(yè)項目 ? 未來中街的商業(yè)發(fā)展主要是向東和向西延伸，提高整個中街的商業(yè)氛圍，但是預(yù)計其商業(yè)檔次整體提升不大。 表 ：北站主要商業(yè)項目 項目名稱 位置 開業(yè)時間 規(guī)模 類型 家樂福沈陽北站店 北站一路 39號 1999 20,000 專業(yè)店 超市 軒琴家居名城 沈河區(qū)北站路 2023 20,000 專業(yè)店 家居 喜來居名家居廣場北站店 沈河區(qū)友好街 7號 2023 30,000 專業(yè)店 家具家居 樂購超市廣宜街店 沈河區(qū)廣宜街 2號 2023 20,000 專業(yè)店 超市 卓展購物中心 北京街 71號 2023 91,000 百貨公司 光達(dá)大廈 北站路與友好街交匯處 2023 20,000 底商 配套商業(yè) 現(xiàn)有合計 － － 201,000 － 匯寶國際 沈河區(qū)惠工街 10號 2023 30,000 底商 配套商業(yè) 希爾斯聯(lián)邦 北站家樂福東北角 2023 25,000 底商 配套商業(yè) 明城盛都空間王 市府大道與廣宜街交匯處 2023 25,000 底商 配套商業(yè) 華府天地購物中心一期 惠工廣場西 2023 240,000 購物中心 銀河國際 北京路 ,北京站街 2023 30,000 底商 配套商業(yè) 新世紀(jì)商務(wù)大廈 市府大路 2023 N/A 底商 配套商業(yè) 東森總部商務(wù)廣場商業(yè)街 市府大街 256號 2023 20,000 商業(yè)街 東森總部商務(wù)廣場 市府大街 256號 2023 15,000 專業(yè)店 超市 新世紀(jì)地產(chǎn)北市項目 市府大路 2023 N/A N/A 華府天地購物中心二期 惠工廣場西 2023* N/A N/A 東北世貿(mào)廣場 團(tuán)結(jié)路北，友好街西 2023* N/A N/A 新華國際金融中心 市府廣場 2023* 90,000 購物中心 環(huán)球國際大廈 北站敬賓街西 2023* N/A 購物中心 沈陽國際金融中心 友好街東，惠工街北 2023* N/A N/A 恒隆地產(chǎn)斗姆宮項目 市府廣場南 2023* 150,000 購物中心 未來合計 － － 826,000 － ? 五里河區(qū)域作為商圈知名是由于三好街?jǐn)?shù)碼產(chǎn)品市場，三好街內(nèi)包含了賽博、百腦匯、東軟等大型數(shù)碼產(chǎn)品市場。家居建材和批發(fā)市場等專業(yè)市場依然是未來供應(yīng)的主體，占比％；其次是住宅的底商配套，占比 ％。 ? 同時中街作為市級商圈，是全市的消費目的地，在中等檔次和中高檔次品牌上與太原街具有較大的直接競爭關(guān)系。 ? 鐵西百貨由于區(qū)域缺乏類似項目供應(yīng)，創(chuàng)造了較高的坪效。 ? 大型商業(yè)較少出售，部分出售的售價較高，如五洲首層售價在 5000080000元 /平米，萬達(dá)廣場泰原金座首層售價在55000元 /平米左右。 ? 在所列舉的 44個一線品牌中， ％的品牌在太原街有布點， ％的品牌在卓展有布點， ％的品牌在西武有布點。但百貨商場數(shù)量少，服裝服飾購物場所少，檔次中等，主要吸納周邊的居住人群，輻射范圍小。供應(yīng)水平接近于目前北京商務(wù)氛圍更濃厚、消費力更高的 CBD區(qū)域，未來該區(qū)域競爭激烈。 ? 中街整體檔次不高，吸引的人群整體收入水平低，高檔品牌和國際時尚品牌在此區(qū)域發(fā)展空間小， it就由中街興隆大家庭遷往太原街的東舜百貨。 ? 萬達(dá)商業(yè)廣場雖然體量大，但各大主力商戶為獨立建筑，彼此間缺乏聯(lián)動性，而且以專業(yè)店為主，服飾零售、餐飲、娛樂比例低，并不能算購物中心。 主要停車處 位置 總車位 對外提供車位 中興商業(yè)大廈 中華路 360 286 萬達(dá)商業(yè)廣場 中華路 500 378 商貿(mào)飯店 中華路 55 55 百利保大廈 中華路 450 143 五洲商業(yè)廣場 太原北街 650 350 黃金廣場 同澤街與北一馬路東南 370 370 地上停車場 22處 184 184 現(xiàn)有合計 － 2569 1766 中興西停車樓 蘭州街與北一馬路西南 700 700 五洲東停車樓 同澤街與北一馬路西北 800 800 海悅南停車樓 漢口街 900 900 本項目北 咸陽路北 未來合計 － 4969 4166 表 ：區(qū)域主要停車場所情況 地鐵 ? 項目北邊延中華路將建設(shè)地鐵 1號線。 ? 作為西部進(jìn)入太原街商圈的主要道路北二馬路，在鐵西區(qū)段路寬 40米，太原街段僅 816米，平均路寬 12米，造成堵塞。本項目所處的位置使其直接受益于城市的規(guī)劃以及地鐵建設(shè) ? “奧運會” 以及一系列區(qū)域性活動提升了沈陽的國際影響力，改善了其城市環(huán)境，為高品質(zhì)房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的機會與前景 ，也促進(jìn)了投資機構(gòu)對中國二線城市房地產(chǎn)的投資興趣 沈陽整體概況及未來規(guī)劃 ? 本項目隸屬于和平區(qū)，位于城市的中部區(qū)域，便于到達(dá)和輻射城市的其他區(qū)域； ? 項目處于太原街市級商圈內(nèi)，可以分享成熟商圈所帶來的巨大人流； ? 座落于太原南街，中華路以南，距離中華路約 100米； ? 西面臨太原南街步行街，南面臨民主廣場和南二馬路，東面臨天津南街，北面臨咸陽路。 “東北亞經(jīng)濟(jì)圈 ” 已經(jīng)成為沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力之一 ， 并使沈陽獲得了更大的市場發(fā)展空間； ? 沈陽行政轄區(qū)面積為 12,980平方公里 ， 其中市區(qū) 3,495平方公里， 包括皇姑區(qū) 、 大東區(qū) 、 沈河區(qū) 、 和平區(qū)和鐵西區(qū)； 河西 新區(qū) 東