【房地產(chǎn)】中原：城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略-寶城22區(qū)項目定位報告-資料下載頁
2025-02-09 16:27本頁面
【正文】 主 —— 他們擁有自己的產(chǎn)業(yè)，以外來人口為主，業(yè)主有大有小，財力也各不相同，但以中 等有產(chǎn)階層占較大比例。由于收入不同，不同地源人對不同戶型、不同品味的住房， 追求不盡相同。 這部分客戶中家庭年收入以 2050萬之間為主流。? 政府公務(wù)員 —— 這批人收入相對比較穩(wěn)定，家庭年收入以 1130萬為主 ，主要靠每月積蓄來維持生計，住 房補貼上也受到更好的優(yōu)待。由于收入穩(wěn)定，這批人供樓的信心比較強。 ? 企業(yè)中高管理層及高級技術(shù)人員 —— 他們的年收入一般在 10萬元 /年以上 。他們是房產(chǎn)消費的主流， 而且大多手上已積累了一筆儲蓄，現(xiàn)在很多都住在租用商品房或集資房中。深圳中原 事業(yè)四部216。 次主力客戶群n 本地居民 —— 這些人多為當?shù)卦∶?，其收入相對較高。此消費群體購房的目的是為了改善居住環(huán) 境，大多將原有的農(nóng)民房租出。n 來自周邊（如石巖）等的客戶 —— 新安對比石巖等區(qū)域，在交通、治安以及教育配套方面有無法比n 擬的優(yōu)勢，很多中層階層客戶為子女教育及改善居住氛圍而選擇新安老城置業(yè)。 來自關(guān)內(nèi)的客戶 —— 這部分來自關(guān)內(nèi)，面對關(guān)內(nèi)高昂的房價，轉(zhuǎn)而將目光投向了關(guān)外房價 相對便宜的物業(yè)。216。 其他? 投資客 —— 這部分客戶對寶安發(fā)展開好，認為有升值空間。在此區(qū)域房價相較其他區(qū)域為低時，進 行投資。目標客戶特征深圳中原 事業(yè)四部三、客戶戶型需求？深圳中原 事業(yè)四部參考 1：老城區(qū)三級市場活躍戶型面積考慮到項目一期 35萬㎡的體量規(guī)模相對較大，單一戶型無法滿足社會多層次客戶需求， 兼容性加強 ，需要不同的 各種戶型相搭配組合 ，可實現(xiàn)價值最大化。根據(jù)老城區(qū)三級市場（ 111月）客戶來訪需求分析可得出， 客戶以 105124 ㎡的中、大三房為主需求，約占 30％－40％之間；四房、四房以上在 125160 ㎡平米之間需求占 15％左右； 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心深圳中原 事業(yè)四部新政影響分析對客戶最大威懾力的舉措：——9 0 ㎡以上的房型首付三成以上影響：不但提高自住客戶的置業(yè)門檻，同時也影響投資客信心，而 8089 ㎡的戶型成為經(jīng)濟型自住客、投資客追捧的熱點。參考 2：新政后對面積影響深圳中原 事業(yè)四部政策影響（ 90 ㎡以上首付 3成）導致 90100 ㎡ 價值增長空間不大滯銷區(qū) 滯銷區(qū) 滯銷區(qū)風臨洲苑開盤當天銷控分析 數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心深圳中原 事業(yè)四部參考 3：目標客戶需求針對本項目目標客戶進行訪談分析梳理，得知他們的購房需求如下：客戶 置業(yè)目的 需求房型私營企業(yè)主；政府公務(wù)員；企業(yè)中高層；改善住房條件改善住房條件的家庭要求 110 ㎡ 以上的三房；家庭規(guī)模大的需要更大， 約在 140 ㎡的四房、160 ㎡的五房結(jié)婚 結(jié)婚的則以 75㎡左右的兩房居多改善住房環(huán)境 選擇 125㎡的三房 ， 140 ㎡四 房 居多大型企業(yè)員工；白領(lǐng) 自住；結(jié)婚需求面積相對較小，主要集中 在 8090 ㎡的小三房和 7080 ㎡的兩房關(guān)內(nèi)人士；投資客更換住房環(huán)境；投資 根據(jù)情況不同，面積段要求比較分散深圳中原 事業(yè)四部實際設(shè)計時，可以考慮多種組合的可能性，諸如通過 1個 85㎡ +75㎡單位 的組合，實現(xiàn) 160 ㎡ 的大戶型 。 1個 75㎡ +65 ㎡單位的組合，實現(xiàn) 140 ㎡ 的大戶型，豐富產(chǎn)品的多樣性。綜合以上分析和修正，針對本項目，由于地位位置、容積率、周邊環(huán)境、市場競爭、地塊素質(zhì)等的各項差異，結(jié)合本項目定位，本項目建議戶型配比如下：戶型配比戶型面積區(qū)間（ ㎡ ）主力面積（㎡） 面積比 套數(shù)套數(shù)比套數(shù)合計 備注二房 2*2*1 7079 75 20% 35％ 677 27% 27% 不組合三房 小 3*2*1 8089 85 15% 448 18% 58% 不組合中 3*2*2 105115 110 30% 65％ 692 28% 不組合大 3*2*2 120130 125 15% 305 12%80 ㎡二房 +45 ㎡一房組合四房 4*2*2 135144 140 15% 272 11% 11%75 ㎡二房 +65 ㎡二房組合五房 5*2*2 155165 160 5% 79 3% 3%85 ㎡三房 +75 ㎡二房組合合計 住宅總銷售面積 253800平米， 2473 100% 100% 深圳中原 事業(yè)四部戶型定位 — 最終戶型配比（報批用）戶型配比戶型 面積（ ㎡ ） 主力面積（㎡）面積比 套數(shù) 套數(shù)比 套數(shù)合 計一房 1*2*1 4048 45 5% 70％ 305 10% 10%二房 2*2*1 6368 65 7% 272 9% 51%2*2*2 7278 75 10% 351 11%2*2*2 7079 75 20% 677 22%2*2*2 7882 80 10% 305 10%三房 3*2*1 8089 85 3% 79 3% 39%3*2*1 8089 85 15% 448 14%3*2*2 105115 110 30% 30％ 692 22%深圳中原 事業(yè)四部深圳中原寶安 22區(qū)項目專組2023年 1月 匯報完畢，謝謝大家！深圳中原 事業(yè)四部謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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