【房地產(chǎn)】中原：城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略-寶城22區(qū)項目定位報告(文件)
【正文】 目，也是成就發(fā)展商品牌里程碑高度的項目。事業(yè)四部三、項目風險評判深圳中原 寶城老牌豪宅代表產(chǎn)品：湖景居、冠城世家、御景臺、新安湖花園等大都集中前進路南側。寶安房地產(chǎn)市場目前表現(xiàn)為賣方市場。事業(yè)四部四、總體策略深圳中原 事業(yè)四部項目物業(yè)定位西岸唯一 76萬㎡公園大城u西岸： 因創(chuàng)業(yè)路地段優(yōu)勢融合項目入西岸視野，提升區(qū)域認同。事業(yè)四部 融 城—— 與西岸同呼吸深圳中原 由此可見，在 06年中心區(qū)樓盤發(fā)展如火如荼，同時新安又無商品房供應之際， 始終有大批高層次置業(yè)者活躍在老城區(qū)豪宅市場。事業(yè)四部客戶特征描述u3545歲客戶 是片區(qū)購房主力；u家庭年收入集中在 2050萬 區(qū)間；u購買承受力：總價承受在 80120萬 之間，承受首期 2040萬之間；u購買目的：主要是 改善居住環(huán)境 ；u熱銷戶型： 110140平米的三房、四房 交易速度較快，且成交價值較高；通過對深港研究中心三級市場成交客戶資料梳理分析深圳中原 —— 老寶城情結。深圳中原 事業(yè)四部快速公交系統(tǒng)5號線預計2023年通車。事業(yè)四部治安一直是寶安房地產(chǎn)外向發(fā)展的限制因素，隨著治安的好轉，寶安將產(chǎn)生更大的影響。2023年之前 2023年 2023 2023……治安大力改善，城市綜合管理水平提高寶安治安改善 —— 使得區(qū)域更具吸引力深圳中原 主力客戶群：? 私營企業(yè)主 —— 他們擁有自己的產(chǎn)業(yè)，以外來人口為主，業(yè)主有大有小，財力也各不相同，但以中 等有產(chǎn)階層占較大比例。由于收入穩(wěn)定，這批人供樓的信心比較強。事業(yè)四部216。 來自關內的客戶 —— 這部分來自關內，面對關內高昂的房價，轉而將目光投向了關外房價 相對便宜的物業(yè)。目標客戶特征深圳中原 事業(yè)四部新政影響分析對客戶最大威懾力的舉措：——9 0 ㎡以上的房型首付三成以上影響：不但提高自住客戶的置業(yè)門檻，同時也影響投資客信心，而 8089 ㎡的戶型成為經(jīng)濟型自住客、投資客追捧的熱點。事業(yè)四部實際設計時，可以考慮多種組合的可能性，諸如通過 1個 85㎡ +75㎡單位 的組合，實現(xiàn) 160 ㎡ 的大戶型 。事業(yè)四部深圳中原寶安 22區(qū)項目專組2023年 1月 匯報完畢，謝謝大家！深圳中原 綜合以上分析和修正，針對本項目，由于地位位置、容積率、周邊環(huán)境、市場競爭、地塊素質等的各項差異，結合本項目定位，本項目建議戶型配比如下：戶型配比戶型面積區(qū)間（ ㎡ ）主力面積（㎡） 面積比 套數(shù)套數(shù)比套數(shù)合計 備注二房 2*2*1 7079 75 20% 35％ 677 27% 27% 不組合三房 小 3*2*1 8089 85 15% 448 18% 58% 不組合中 3*2*2 105115 110 30% 65％ 692 28% 不組合大 3*2*2 120130 125 15% 305 12%80 ㎡二房 +45 ㎡一房組合四房 4*2*2 135144 140 15% 272 11% 11%75 ㎡二房 +65 ㎡二房組合五房 5*2*2 155165 160 5% 79 3% 3%85 ㎡三房 +75 ㎡二房組合合計 住宅總銷售面積 253800平米， 2473 100% 100% 深圳中原 事業(yè)四部政策影響（ 90 ㎡以上首付 3成）導致 90100 ㎡ 價值增長空間不大滯銷區(qū) 滯銷區(qū) 滯銷區(qū)風臨洲苑開盤當天銷控分析 數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心深圳中原 事業(yè)四部參考 1：老城區(qū)三級市場活躍戶型面積考慮到項目一期 35萬㎡的體量規(guī)模相對較大，單一戶型無法滿足社會多層次客戶需求， 兼容性加強 ，需要不同的 各種戶型相搭配組合 ，可實現(xiàn)價值最大化。 其他? 投資客 —— 這部分客戶對寶安發(fā)展開好，認為有升值空間。此消費群體購房的目的是為了改善居住環(huán) 境，大多將原有的農民房租出。他們是房產(chǎn)消費的主流， 而且大多手上已積累了一筆儲蓄，現(xiàn)在很多都住在租用商品房或集資房中。 這部分客戶中家庭年收入以 2050萬之間為主流。事業(yè)四部目標客戶定位? 根據(jù)以上的分析和修正，最后對于 22區(qū)項目目標客戶定位如下：客戶來源片區(qū) 客戶屬性 比例老寶城 包括私營企業(yè)主，政府公務員，企業(yè)中高層管理等 60%關內 因關內高昂房價而轉向寶安市場；投資客 25%石巖等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 中高層管理等 10%其他 5%深圳中原 2023年 1月寶安提出 “ 一號工程 ” ，投入10億元資金治理， 寶安治安明顯好轉。地鐵 5號線規(guī)劃12月 30日，規(guī)劃局規(guī)劃地鐵 5號線路線：從前海灣引出，先向西轉入寶安新中心區(qū)、 靈芝公園 ，再往北至西麗、龍華；再往東至坂田、布吉中心城區(qū)；再南折至東曉路；之后，沿怡景路、沿河路，再東折至深圳大劇院。08年政治，經(jīng)濟，交通等大環(huán)境的變化，將讓新安房地產(chǎn)的客戶群也有所變化本項目推出之時市場情況變化下進行的客戶修正深圳中原 —— 價格相對中心區(qū)占據(jù)優(yōu)勢 。 超市、醫(yī)院、銀行、酒樓、購物等配套就在 10分鐘生活圈，很方便通過與成交客戶溝通，分析總結他們選擇老寶城的理由：—— 生活氛圍濃郁。事業(yè)四部成交客戶區(qū)域、職業(yè)成交區(qū)域以新安本地為主，占 72％；職業(yè)以個體工商業(yè)主、公務員、私營企業(yè)主為主 。事業(yè)四部五、目標客戶鎖定思考 —— 在中心區(qū)崛起后，老寶城還有哪些客戶？深圳中原 u大城 氣勢磅礴之城邦，來則震撼！深圳中原 把握項目稀缺屬性，樹立片區(qū)價值高位的形象，推動客戶拓展，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。片區(qū)的舊改項目即將全面啟動，鄰近的 26區(qū)構成對本項目的最大危脅。項目風險評判開發(fā)公司缺乏知名度，短期內難
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