【正文】 目公寓 產(chǎn)品定位 定位依據(jù) 項(xiàng)目名稱 戶型面積 裝修 賽高街區(qū) 7090平 毛坯 風(fēng)景御園 4575平 精裝 ( 1000元 ) 白樺林居 5070 精裝（ 廚、衛(wèi) ） 雙子座公寓 8595 毛坯 雙威理想城 4 51平 毛坯 雅荷中環(huán)大廈 100150 毛坯 本項(xiàng)目戶型定位： 4070平米 /套，精裝修 面積 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例 4050 30% 120130套 35% 5060 40% 140150套 40% 6070 30% 90100套 25% 合計(jì) 100% 350380套 100% ?假設(shè)本項(xiàng)目公寓售價(jià)達(dá)到 1萬元 /平米，租金可達(dá)到 4060元 /平米 〃 月，則年租金回報(bào)率可實(shí)現(xiàn) 68%。 m 房地產(chǎn)智庫公 寓 設(shè) 計(jì) 要 點(diǎn) 領(lǐng)先 精品裝修 科技配置 公建化形象，與整體風(fēng)格相統(tǒng)一 個(gè)性化設(shè)計(jì) 國際 公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 建筑形象 公共空間 人性化設(shè)計(jì) 品牌嫁接 無線網(wǎng)絡(luò)、 24小時(shí)衛(wèi)星電視、智能家電 首層大堂、入口及內(nèi)部空間體現(xiàn)物業(yè)形象 每隔幾層設(shè)空中花園增加客戶視覺震撼 空中花園 每隔幾層設(shè)空中花園增加客戶視覺震撼 酒店服務(wù) 24小時(shí)酒店貼心管家服務(wù) m 房地產(chǎn)智庫萬豪行政公寓大堂屋頂 首層大堂 —— 入口、大堂及內(nèi)部空間體現(xiàn)物業(yè)形象 公共空間 ?樓座入口，體現(xiàn)項(xiàng)目形象與品質(zhì)； ?大堂裝修風(fēng)格與外立面保持協(xié)調(diào)，體現(xiàn)項(xiàng)目高形象； ?內(nèi)部空間明亮，整潔。 入口 大堂內(nèi)部空間 m 房地產(chǎn)智庫每幾層形成一個(gè)共享單元，單元之間和外部空間形成景觀互動(dòng)，能夠給客戶帶來震撼感受 ?每幾層形成一個(gè)共享單元，單元之間和外部空間形成景觀互動(dòng)，頂部形成空中花園，底部是共享大廳 ?“不對(duì)稱、不均勻”，空間里富于變化，局部把幾層串聯(lián)起來，保持一定的整體性，影響立面設(shè)計(jì)產(chǎn)生一定特色 ?利于改善大進(jìn)深設(shè)計(jì)，提高產(chǎn)品的舒適度 空中花園 m 房地產(chǎn)智庫 ?通過對(duì)市場、客戶的研究，針對(duì)本項(xiàng)目戶型和目標(biāo)客戶的特點(diǎn)，建議控制總價(jià)、建降低裝修標(biāo)準(zhǔn)。 廚衛(wèi)精裝，廳臥地面墻面，固定的收納空間 。 市場平臺(tái) 項(xiàng)目建議 描述 個(gè)性化 單一的裝修方案 多風(fēng)格特征 三套基礎(chǔ)設(shè)計(jì)方案，采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，顏色明快、富有時(shí)尚感，具體方案由設(shè)計(jì)單位提供 模塊化精裝菜單 以功能空間為模塊，三套方案為基礎(chǔ)，根據(jù)客戶喜好，自由進(jìn)行排列組合 人性化 缺乏細(xì)節(jié)考慮 衛(wèi)浴空間 注重室內(nèi)收納空間及細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，從四大功能空間入手，真正從實(shí)用出發(fā)，增加客戶居住便利性及舒適度 入戶玄關(guān) 客、臥空間 廚房空間 細(xì)節(jié)提升 利用科技及設(shè)計(jì)，符合人體生活習(xí)慣 精裝修策略 —— 滿足客戶個(gè)性化和人性化需求，提升精裝修競爭力，進(jìn)而提升項(xiàng)目價(jià)值 精裝修 m 房地產(chǎn)智庫 ?模塊化精裝菜單 ：從基礎(chǔ)裝修標(biāo)準(zhǔn)上將戶內(nèi)空間區(qū)分為廚室、衛(wèi)浴及廳臥三個(gè)功能模塊，三個(gè)模塊相互獨(dú)立卻又和諧搭配，設(shè)計(jì)多套基礎(chǔ)方案，客戶可以根據(jù)自身喜好，隨意配搭不同模塊 個(gè)性化提升 —— 模塊化精裝菜單，平衡客戶的“惰性”與“個(gè)性”，滿足客戶自主選擇需求 模塊化菜單設(shè)計(jì)原則： 1） 只改變?cè)O(shè)計(jì)形式感。 戶內(nèi)設(shè)計(jì)的功能性不變，形式感變化，且裝修標(biāo)準(zhǔn)相同 2） 整體風(fēng)格簡潔現(xiàn)代，三套方案相互協(xié)調(diào)。 在簡潔、現(xiàn)代風(fēng)格下，通過改變套內(nèi)家具擺設(shè)、色彩等方式打造相互協(xié)調(diào)、具有一定區(qū)別，能具混搭效果的三套風(fēng)格主題 3） 三大功能空間形成相對(duì)獨(dú)立的模塊 ，廚室、衛(wèi)浴、廳臥空間能夠?qū)崿F(xiàn)不同主題的搭配 廚房 廚房 廚房 衛(wèi)浴 衛(wèi)浴 衛(wèi)浴 廳臥 廳臥 廳臥 A B C 廚房 廚房 衛(wèi)浴 廳臥 廳臥 衛(wèi)浴 廚房 衛(wèi)浴 廳臥 D E F 三套基礎(chǔ)設(shè)計(jì)方案 通過模塊組合形成的新的設(shè)計(jì)方案 … 精裝修 m 房地產(chǎn)智庫 ?設(shè)計(jì)原則：簡約、現(xiàn)代，更富時(shí)尚感，更多明快跳躍的顏色 個(gè)性化提升 —— 聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)師；通過早期樣板間的設(shè)置，給予客戶直觀感受 ?受戶型限制，建議采用 現(xiàn)代簡約的風(fēng)格 ， 提升視覺感受，但細(xì)部微調(diào)進(jìn)行區(qū)分。在色彩搭配上充分考慮目標(biāo)客戶的年齡特征， 采用青春、富有活力的色系 精裝修 m 房地產(chǎn)智庫品牌嫁接 —— 選用高檔品牌的中低端產(chǎn)品，與品牌嫁接，加強(qiáng)客戶感知 廚房配置： ?廚房設(shè)備齊全 ， 包括爐 、 爐頭 、 自動(dòng)洗衣 /干衣機(jī) 、 洗碗機(jī) 、 微波爐 、 咖啡機(jī) 、 水壺 、 垃圾桶和食物保鮮袋等 ?提供高質(zhì)量的陶瓷制品 、 玻璃制品 、 家具制品和所有標(biāo)準(zhǔn)廚具以及中式與西式的餐具 衛(wèi)浴配置： ?浴室配有通風(fēng)和熱水系統(tǒng) ?浴室應(yīng)配置可拆的花灑 、 水槽和排水口 ， 盡量設(shè)置浴缸 智能系統(tǒng)： ?高科技保安鎖系統(tǒng) （ 刷卡制度包括阻止外人進(jìn)入樓層和電梯 ） ?每個(gè)公寓的房間內(nèi)有小型保險(xiǎn)箱 基本家具： ?床 、 衣柜 、 寫字臺(tái) 、 電視柜 基本家電： ?電視 、 冰箱 、 洗衣機(jī) 個(gè)性化選擇菜單： ?全裝修方案 —— 提包入住。 ?精裝修方案：只有墻、地、廚、衛(wèi)，不含家具、家電、軟裝。 精裝修 m 房地產(chǎn)智庫新科技元素運(yùn)用 —— 精裝修 m 房地產(chǎn)智庫? “ 放心”的設(shè)施： 要讓客人住得更為安心，公寓必須 具備先進(jìn)、完善的硬件設(shè)施和保安系統(tǒng) 。設(shè)置消防監(jiān)控、門禁巡更、可視對(duì)講等系統(tǒng)。 全能管家 安全服務(wù) 隱私保障 24小時(shí)高素質(zhì)的“貼身管家”，為業(yè)主提供貼心式管家的一對(duì)一服務(wù) 家政服務(wù) 送取洗燙衣物 庭院綠化維護(hù) 日常用品代購 訂餐代送 代聘家教、鐘點(diǎn)工 寵物短期托管 兒童看護(hù) 住區(qū)服務(wù) 房屋租賃 專業(yè)工具出租 交通信息咨詢 商務(wù)服務(wù) 代訂出租車 票務(wù)代訂 復(fù)印傳真 代發(fā)信函 場地租賃 酒店式服務(wù) m 房地產(chǎn)智庫陽臺(tái)倒飄窗設(shè)計(jì)，面積完全贈(zèng)送 萬科38平米 經(jīng)典案例 使用面積： 38平米 建筑面積：約 53平米（按小戶型公寓的平均得房率 72%估算） m 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫超大容量影音儲(chǔ)物柜，讓客廳永遠(yuǎn)干凈整齊 客廳 m 房地產(chǎn)智庫臥室 臥室和客廳之間沒有墻，而是推拉門間隔，可分可合 ? 推開移動(dòng)門就可以躺在床上看大投影！ 抬高地臺(tái)可以避免灰塵被帶進(jìn)臥室，下面還有儲(chǔ)物空間哦！ 臥室 m 房地產(chǎn)智庫別墅級(jí)配置 — 衣帽間 當(dāng)季衣服可以分開二邊掛，不混淆，可容納 180件！ 衣帽間 m 房地產(chǎn)智庫集約化的科技家居 ? 科技， ?三眼灶 ?電烤爐 ?電飯煲 ?微波爐 ?碗碟干燥機(jī) ?超大儲(chǔ)物拉籃 讓生活更輕松！ 升降干燥機(jī)很方便 冰箱在廚房的另一側(cè)，不必打開廚房門也可以拿飲料水果出來！ 廚房 1平米！ m 房地產(chǎn)智庫洗面臺(tái)和馬桶間使用互不干擾 衛(wèi)浴 干濕分離，洗衣機(jī)不會(huì)被水濺到！小小的家政區(qū)很實(shí)用，熨衣、疊衣、偶爾縫補(bǔ)，都在這里。 衛(wèi)生間儲(chǔ)物空間特別充裕。 漩渦式靜音馬桶 m 房地產(chǎn)智庫落地凸窗免費(fèi)贈(zèng)送，提供女主人瑜伽、休閑場地、小房間大體驗(yàn)！ 凸窗贈(zèng)送 m 房地產(chǎn)智庫玄關(guān) 這是我家的智能控制中心，安防報(bào)警、家庭控制都靠它，一切盡在掌握！ 智能系統(tǒng) 入戶玄關(guān)收納體系，方便生活， 快樂就在進(jìn)門的第一步！ m 房地產(chǎn)智庫寫字樓定位 —— 以高性價(jià)比和綜合體豐富配套為核心賣點(diǎn)的彈性商務(wù)物業(yè) 為成長型本地企業(yè)提供高形象、低成本的辦公場所 城市新中心 彈性商務(wù)空間 m 房地產(chǎn)智庫寫字樓定位 —— 客戶定位 客戶類型 占比 客戶構(gòu)成 置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 購買客戶 投資客戶 7080% ?主力客戶： ?實(shí)力較前的中大型企業(yè) ?陜北財(cái)富人群 ?區(qū)域內(nèi)高端客戶：企業(yè)高管、行業(yè)老板等 ?偶得客戶： ?少量西安本地北郊區(qū)域外高端客戶 ?外地客戶 ?資產(chǎn)保值 ?收益穩(wěn)定 辦公客戶 2030% ?辦公客戶： 本地實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)、私營公司等、自用兼投資 ?性價(jià)比 ?自用兼投資 使用客戶 辦公用戶 100% ?本地型發(fā)展型、擴(kuò)張型中小公司，少量本地大型及外地、國際企業(yè)辦事處等：對(duì)性價(jià)比和形象要求較高，對(duì)區(qū)域的商務(wù)氛圍較為關(guān)注，面積需求 100300平米左右。 ?區(qū)位、形象、性價(jià)比 主抓核心客戶實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定回現(xiàn)目標(biāo)； 打造高形象和高性價(jià)比型，兼顧一定的內(nèi)部功能； 核心客戶 m 房地產(chǎn)智庫寫字樓定位 —— 產(chǎn)品 1. 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，本區(qū)域以中小型企業(yè)為主，辦公需求集中在以70100平米為主； 2. 同時(shí)不排斥實(shí)力較強(qiáng)的中型企業(yè)整層購租或需求較大面積，應(yīng)使辦公物業(yè)便于組合，滿足多種面積需求； 3. 為保證實(shí)用性，根據(jù)市場標(biāo)準(zhǔn)，單層 13001500平米最為經(jīng)濟(jì)。 定位依據(jù) 本項(xiàng)目公寓 產(chǎn)品定位 單層面積 13001500平米 框架結(jié)構(gòu)，可靈活分割，滿足多種面積需求 (可分割為 70— 200平米不同面積區(qū)間 ) m 房地產(chǎn)智庫寫 字 樓 設(shè) 計(jì) 要 點(diǎn) 領(lǐng)先 空中花園 公共配套 靈活分割 突出樓體設(shè)計(jì)感和品質(zhì)感 公共通道寬敞、明亮，體現(xiàn)檔次（選材控制成本） 營造生態(tài)辦公的概念，提升品質(zhì)感 中小型企業(yè)提供實(shí)惠的分時(shí)使用服務(wù) 國際 寫字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 立面形象 內(nèi)部空間 性價(jià)比型，追求高形象，兼顧一定的內(nèi)部功能 凈高控制在 3米左右 采用分戶式空調(diào) 成本控制 m 房地產(chǎn)智庫立面形象 —— 通過細(xì)節(jié)手法突出樓體設(shè)計(jì)感和品質(zhì)感，提升展示效果 立面形象 建筑立面建議： ?突出挺拔感，彌補(bǔ)建筑絕對(duì)高度； ?提高立面局部細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)感，突出建筑品質(zhì)； ?提升寫字樓主入口的昭示性和檔次感。 ?通過雨蓬的設(shè)計(jì)增強(qiáng)寫字樓主入口的昭示性 做整體雨蓬，強(qiáng)調(diào)入口部分的 昭示性 ，往兩翼延伸（例如較為常用的梭形），增強(qiáng)入口的標(biāo)志性 m 房地產(chǎn)智庫內(nèi)部空間 —— 公共通道寬敞、明亮，體現(xiàn)高檔次（同時(shí)選材上控制成本） 內(nèi)部空間 ?內(nèi)部公共空間如走廊裝修時(shí)，保證品質(zhì)感的同時(shí)，在建材選擇上注意成本控制； ?公共衛(wèi)生間等配套設(shè)施應(yīng)注意成本控制，以實(shí)用品牌為優(yōu)。 ?電梯間： 與大堂統(tǒng)一風(fēng)格，墻面用石材，自然采光； ?公共通道： 寬敞、明亮，地面鋪石材或地毯，墻面刷白，用一些室內(nèi)綠色點(diǎn)綴，營造綠色辦公空間 m 房地產(chǎn)智庫空中花園（參考公寓空中花園設(shè)計(jì)） —— 營造生態(tài)辦公的概念，提升品質(zhì)感 空中花園 ?空中花園：參考公寓部分的空中花園設(shè)計(jì)，提倡生態(tài)辦公的概念，提升辦公物業(yè)的品質(zhì)感，形成營銷賣點(diǎn)。 m 房地產(chǎn)智庫公共會(huì)議室 —— 將公司會(huì)議室剝離出來，分段整合在某幾個(gè)樓層，為寫字樓里的中小型企業(yè)提供實(shí)惠的分時(shí)使用服務(wù) ?辦公空間中有些部分的使用頻率相對(duì)較低 ， 如 接待室 、 會(huì)議室 、 討論室 、 培訓(xùn)室 、 茶水間 、 儲(chǔ)物間 等 ?為滿足中小企業(yè)節(jié)省成本的要求 ， 可以利用幾個(gè)樓層平面 ，選擇當(dāng)中位置相對(duì)較差的部分設(shè)置這些功能 ， 以滿足中小公司的臨時(shí)空間拓展需要 ， 提供分時(shí)使用服務(wù) 單位面積（平米） 個(gè)數(shù) 面積小計(jì)（平米） 備注 8090 1 8090 40人 6070 1 6070 30人 4050 3 120150 20人 1020 10 100200 510人 合計(jì) 15 360510 會(huì)議室 /討論室設(shè)計(jì)建議 公共配套 m 房地產(chǎn)智庫產(chǎn)品靈活劃分 —— 性價(jià)比型，追求高形象，兼顧一定的內(nèi)部功能 產(chǎn)品靈活劃分 產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)： 小單位 w為主、可自由組合拆分，滿足多種面積需求 建議本項(xiàng)目辦公物業(yè)采用框架結(jié)構(gòu)，以 70100平米的小單位劃分，便于客戶按所需面積自由組合或分割： ?針對(duì)區(qū)域中小型企業(yè)的實(shí)際辦公需求，應(yīng)控制單位面積，以 70100平米為主； ?同時(shí)不排斥實(shí)力較強(qiáng)的中型企業(yè)整層購租或需求較大面積，應(yīng)使辦公物業(yè)便于組合，滿足多種面積需求。 m 房地產(chǎn)智庫層高控制 —— 在不影響使用效果的條件下，盡量控制層高，建議凈高控制在 3米左