【房地產(chǎn)】中原：城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略-寶城22區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告-在線瀏覽
2025-03-13 16:27本頁面
【正文】 (萬㎡)總建筑面積 (萬㎡)預(yù)計(jì)推出時(shí)間1 富通城 B1 富通 2023年底2 桃源居 16區(qū) 航空城東部 20 2023年底3 惠明盛西鄉(xiāng)項(xiàng)目 惠明盛 2023年底4 金榮泰項(xiàng)目 金榮泰 2023年底5 富通城 B4 富通 2023年6 恒豐西鄉(xiāng)中心區(qū)項(xiàng)目 恒豐 2 15 2023年7 錦新明項(xiàng)目 錦新明 2023年8 寶恒 78區(qū)項(xiàng)目 寶恒 4 2023年9 保利項(xiàng)目 保利 2023年10 嘉晨銀田項(xiàng)目 嘉晨 14 2023年11 盛僑實(shí)業(yè)項(xiàng)目 盛僑實(shí)業(yè) 10 2023年12 廣興源項(xiàng)目 廣興源 2023年13 泰豐項(xiàng)目 泰豐 2023年14 中信華南地塊 中信華南 2023年15 招商西鄉(xiāng)項(xiàng)目 招商 12 2023年 居家實(shí)用型 關(guān)鍵詞： 海濱大道；飛機(jī)航道； 導(dǎo)火索： 價(jià)格飛速的提升；關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)不足；西岸交通改善 趨 勢(shì)： 片區(qū)住宅價(jià)值尋找新的目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值最大化 。事業(yè)四部各區(qū)域發(fā)展趨勢(shì) —— 新安老城區(qū) 舒適享受、酒店化 關(guān)鍵詞： 舊城改造；配套成熟； 導(dǎo)火索： 周邊區(qū)域價(jià)值整體提升；城市舊城改造 趨 勢(shì)： 視舊改項(xiàng)目規(guī)模而定 ,尋找價(jià)格與價(jià)值平衡。事業(yè)四部根據(jù)以上分析，預(yù)計(jì) 08年寶安各區(qū)域價(jià)格排位形式為：寶安中心區(qū)＞新安老城區(qū)＞碧海中心區(qū) 深圳中原 事業(yè)四部寶安未來價(jià)格 —— 一級(jí)市場(chǎng)決定走勢(shì)20%回報(bào)率售價(jià) 保本售價(jià)宗地 位置 占地面積 容積率 住宅面積 商業(yè)面積 成交價(jià) (億元 ) 樓面地價(jià) 住宅 商業(yè) 住宅 商業(yè)A1040111 西鄉(xiāng)碧海中心區(qū) 82170 1000 10500 34500 8400 27000A1040111 西鄉(xiāng)地塊，未來 23年價(jià)格將達(dá)到 10500元 /㎡以上寶安 06年下半年招投標(biāo)地塊情況分析20%回報(bào)率售價(jià) 保本售價(jià)宗地 位置 占地面積 容積率 住宅面積 商業(yè)面積 成交價(jià) (億元 ) 樓面地價(jià) 住宅 商業(yè) 住宅 商業(yè)A5110023 光明 124750 3000 8900 15000 7150 12023A5110023 光明地塊地塊，未來 23年價(jià)格將達(dá)到 8900元 /㎡以上A412－ 0045 松崗地地塊，未來 23年價(jià)格將達(dá)到 6500元 /㎡以上 20%回報(bào)率售價(jià) 保本售價(jià)宗地 位置 占地面積 容積率 住宅面積 商業(yè)面積 成交價(jià) (億元 ) 樓面地價(jià) 住宅 商業(yè) 住宅 商業(yè)A4120045 松崗 88897 10000 2060 6500 11000 5200 8800 9月份 主流開發(fā)商看重中西部市場(chǎng)，大量的關(guān)注和投資選擇寶安，可以看出他們對(duì)寶安市場(chǎng)極有信心。寶安成交價(jià)預(yù)示了未來的住宅售價(jià)將保持在較高的水準(zhǔn)。深圳中原 寶安中心區(qū)典型項(xiàng)目：天健項(xiàng)目（ A0040102 地塊）地價(jià) ，樓面地價(jià)為 6452元 /㎡其中 4000㎡是公建面積，實(shí)際樓面地價(jià) 7680元 /㎡現(xiàn)樓發(fā)售時(shí)間：約 2023年 8月寶安中心區(qū)成本價(jià)突破 15000元 /㎡碧海中心區(qū)典型項(xiàng)目： 富通城五期06年底 3期推出，均價(jià) 8200富通城五期預(yù)計(jì) 2023年中推出 碧海中心區(qū)價(jià)格預(yù)期 11000元 /㎡未來的老城區(qū)項(xiàng)目價(jià)格將處于中心區(qū)與西鄉(xiāng)之間 11000~14000元 /㎡ 的水平深圳中原 考慮到政策不確定等因素影響，預(yù)計(jì)明后年三級(jí)市場(chǎng)增幅將有所回落，年增幅約在 5%—8 ％左右，據(jù)此預(yù)計(jì) 08年老城區(qū)三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格為【 842410800】元 /㎡。深圳中原 事業(yè)四部誰會(huì)為老寶城舊改項(xiàng)目買單？08年，項(xiàng)目 價(jià)格 思考？ 08年，項(xiàng)目 客戶 思考？深圳中原 事業(yè)四部項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 整個(gè)項(xiàng)目分為三期 ,總占地20萬㎡ ,容積率 ，總建筑面積達(dá) 76萬㎡ 。 C地塊為配套設(shè)施用地。 一預(yù)計(jì) 2023年中開始施工， 2023年第一批單位開始銷售，開發(fā)周期預(yù)計(jì)三年。事業(yè)四部位置項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 本項(xiàng)目臨城市主干道創(chuàng)業(yè)路及支干新安二、三路，此三條路均有不同程度的噪音。深圳中原 事業(yè)四部區(qū)位—— 老寶城中心輻射區(qū) 由于屬于舊城改造項(xiàng)目，周邊配套成熟。本項(xiàng)目107國道寶安大道項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘區(qū)域優(yōu)勢(shì)深圳中原 2023年以前，創(chuàng)業(yè)路兩側(cè)一直是寶安老城區(qū)的政冶、經(jīng)濟(jì)中心，伴隨創(chuàng)業(yè)路的延伸，寶安中心區(qū)才得以發(fā)展，取得今天的成就。 同時(shí)創(chuàng)業(yè)路是聯(lián)系寶安老城與寶安中心區(qū)最重要的交通橫線，起著資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的重要作用。事業(yè)四部靈芝公園公園優(yōu)勢(shì)—— 項(xiàng)目西側(cè)緊鄰總面積 13萬平方米的靈芝公園。占據(jù)城市永久性稀缺資源；216。永久性無遮擋景觀；216。地段優(yōu)勢(shì) —— 公園項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘深圳中原 項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘規(guī)模優(yōu)勢(shì)總建面 76萬㎡深圳中原 3項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì) —— 舊改第一人，迎合政府引領(lǐng)輿論深圳中原 事業(yè)四部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判競爭狀態(tài)舊改項(xiàng)目區(qū)域限制品牌知名度市場(chǎng)趨向深圳中原 本項(xiàng)目位于前進(jìn)路北側(cè)，此區(qū)域?qū)俜莻鹘y(tǒng)的豪宅區(qū)。因此項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)識(shí)度還有待改善。同時(shí)舊改項(xiàng)目涉及不確定因素較多，總體開發(fā)時(shí)間會(huì)較長，未來風(fēng)險(xiǎn)較大。但是進(jìn)入 2023以后，隨著供應(yīng)量的增多，不排除進(jìn)入買方市場(chǎng)的可能。深圳中原 事業(yè)四部總體策略 把握舊改第一人的市場(chǎng)機(jī)遇，以區(qū)域豪宅客戶為主力，高調(diào)啟動(dòng)一期。深圳中原 u唯一 76萬
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