【正文】 68 19 商場 38 38 3展覽 56 　 58 　 其他 　 　 　 　 　 　 資料來源：中國國貿(mào)年報注： 2023年寫字樓和商場統(tǒng)計按照一期、二期分別統(tǒng)計中國國貿(mào) 9901經(jīng)營狀況分析表明：企業(yè)業(yè)績良好而穩(wěn)定， 2023年凈資產(chǎn)收益率達(dá)到 %資料來源：中國國貿(mào)年報p 主要盈利來自于物業(yè)出租， 2023年達(dá)到 %。p 客戶質(zhì)量高。優(yōu)質(zhì)客戶資源有利于抵御經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險，保持較高的出租和租金水平。完善的餐飲、娛樂、休閑、商業(yè)配套設(shè)施，滿足客戶多方位、多層次的需求。p 積極有效的直銷、促銷和良好的客戶服務(wù)和管理。如果按照我們中國的做法，這份合同 20條就夠了，但他們能做到幾百條，在沃爾瑪總部共有240個律師負(fù)責(zé)這項合同。但由于積累的程度不夠，一些大的概念是通過一些國際上做過商業(yè)地產(chǎn)的公司來幫助操作。萬達(dá)在全國開發(fā)的樓盤中為沃爾瑪選址 11處，成功實現(xiàn)了 “ 主力店帶動戰(zhàn)略 ” 。 沃爾瑪購物廣場，集購物、休閑、娛樂一體的大型購物中心，完全按照國際最流行的購物中心模式（精品廣場 +超市 +餐飲 +娛樂 +休閑）創(chuàng)意，購、吃、逛、玩樣樣俱全，功能完善設(shè)施齊全。一層為中高檔精品專賣區(qū)域，對外招商（出租出售）；二、三層建筑面積約 ，由沃爾瑪承租，開辦大型超市和精品書店；四層為精品家私、家居用品、國際連鎖美容健身中心、大型兒童娛樂中心、休閑廣場等經(jīng)營項目。? 媒體評論「它們是建筑的全新概念，你可以在那里吃喝玩樂、購物，參加文化活動，逛博物館，當(dāng)然還有辦公室，它們本身就是一個小市鎮(zhèn)，集多功能于一身。以 “ 休閑、文化都市 ” 的開發(fā)理念，將高容量的建筑密集地組織起來 —— 辦公室、文化、酒店、娛樂、零售和居住融為一體，同時還留出了寬闊的步行道和充足的開放式空間。 巴恩布魯克設(shè)計。p 項目東西向的櫸坂大道是一條 400米長的綠樹成陰的街道，各種時尚商店坐落其間，可與麥迪遜大街及羅迪歐大道相媲美。p 整個項目體現(xiàn)著以人為本的精神。借鑒案例 3：東京六本山結(jié)論：? 借鑒項目以經(jīng)驗對本項目的啟發(fā)意義第一部分 項目開發(fā)策略思考p一、綜合性項目開發(fā)模式啟發(fā)252。二、深圳中心區(qū) CBD的規(guī)劃建設(shè)p 深圳中心區(qū)位 BCD由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路圍合而成?？偨ㄖ娣e 750萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口 26萬人，居住人口 。南區(qū) 核心組團(tuán)商務(wù)配套、辦公圈北區(qū) 核心組團(tuán)行政文化中心南區(qū)辦公圈北區(qū) 東南組團(tuán)辦公圈北區(qū)西南角組團(tuán)生活圈北區(qū) 西組團(tuán)生活、辦公圈北區(qū) 東北組團(tuán)生活圈南區(qū) 東組團(tuán)商務(wù)、辦公圈三、深圳中心區(qū) CBD開發(fā)進(jìn)程及預(yù)測規(guī)劃住宅市政會展辦公商業(yè) /商務(wù)配套形成生活圈政治經(jīng)濟(jì)文化中心商務(wù)中心 CBD強(qiáng)化商務(wù)中心時間序列發(fā) 展 階 段 時間 階 段特征住宅建設(shè)階段從 90年代末至2023年中心區(qū)建議以住宅開發(fā)為主，除中海華庭外，黃埔雅苑、星河世紀(jì)、城中雅苑、如詩美地、天健世紀(jì)花園、雅頌居等均集中在 2023年至 2023年集中放量，形成中心區(qū)日益濃烈的居住氣氛。辦 公物 業(yè)成型 階 段從 2023年至2023年2023年底，西南區(qū) 13姐妹商 務(wù) 氣氛 趨 于成熟。20232023年屬于中心區(qū) 辦 公物 業(yè) 大面 積 起 動階 段，南、北區(qū)物 業(yè) 加快建 設(shè) ， 13姐妹樓剩余物 業(yè) 成型。中心區(qū) 處 于火 熱 開 發(fā)進(jìn) 程中。 辦 公、商 業(yè) 、商 務(wù)配套物 業(yè) 達(dá)到存量最大化 階 段。中心區(qū)地位得到市 場認(rèn) 可，入 駐 客 戶層 次上升，使其在金融、外 貿(mào) 、信息、 電 子 IT等行 業(yè)產(chǎn) 生 較 強(qiáng) 的 輻 射功能，深圳中心區(qū) CBD開發(fā)進(jìn)程2023年新增供應(yīng)量包括星河酒店、祈年項目、嘉里香格里拉、江勝大廈等，估計總體供應(yīng)量在 30萬平方以內(nèi)。此市場存量尚未考慮車公廟片區(qū)、南山文化中心區(qū)、華強(qiáng)北改造區(qū)的供應(yīng)量。? （未完待續(xù)）第一部分 項目開發(fā)策略思考p一、綜合性項目開發(fā)模式啟發(fā)p二、 CBD規(guī)劃與開發(fā)進(jìn)程252。本組團(tuán)與南區(qū)核心圈組團(tuán)連成一體，主要項目包括祈年酒店項目、嘉里香格里拉酒項目、大中華國際交易廣場、星河酒店項目、財富時代大廈、以及本項目等。項目后起的弊端在于市場的飽和度，經(jīng)過多年的開發(fā)和市場消化，尤其在寫字樓方面將有市場疲軟的跡象出現(xiàn)。因此，清楚項目在中心區(qū)的角色，制定相關(guān)的策略對項目開發(fā)至關(guān)重要。 ） 三、項目資源整合的戰(zhàn)略思考超甲級寫字樓 甲級寫字樓高檔公寓星級酒店互動角色權(quán)重發(fā)揮各類物業(yè)的角色定位鑒于市場狀況，對各部分的角色定位有如下認(rèn)識：p 超甲級寫字樓和酒店 —— 形象貢獻(xiàn)者 超高層的星級酒店和超甲級寫字樓，無疑成為項目整體形象和檔次的代言。p 公寓 —— 利潤貢獻(xiàn)者 公寓是區(qū)域市場空間最大的物業(yè)類型，需求大且供應(yīng)有限，可以通過提升產(chǎn)品素質(zhì)達(dá)到價格上揚，使項目達(dá)到利潤最大化的效果。商業(yè)的業(yè)態(tài)判斷與經(jīng)營方向選擇合理，將起到營造高檔次、具文化品味的項目形象，既對商業(yè)銷售起到?jīng)Q定作用，同時也對公寓與寫字樓、酒店的后續(xù)經(jīng)營與收益產(chǎn)生良好影響。第二部分 項目分析及整體定位p第三部分 寫字樓物業(yè)定位研判p第四部分 公寓物業(yè)定位研判p第五部分 商業(yè)物業(yè)定位研判p第六部分 項目規(guī)劃設(shè)計建議第二部 項目分析及整體定位252。固定資產(chǎn)投資、消費及出口三大需求均未減速，二季度的增長率也將因此與一季度大體相當(dāng)。? 貿(mào)易出口快速增長 2023年前 5個月，我國外貿(mào)進(jìn)出口總值達(dá) ，比去年同期增長 %。 ? GDP逐年穩(wěn)步高速增長 ? 重大項目建設(shè)投資有較快增長 ? 國際國內(nèi)市場雙輪驅(qū)動，推動工業(yè)繼續(xù)高位增長 ? 高新技術(shù)、物流、金融三大支柱產(chǎn)業(yè)仍是推動經(jīng)濟(jì)增長的主力軍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐進(jìn)一步加快 ? 外貿(mào)進(jìn)出口保持快速增長深圳：市場經(jīng)濟(jì)背景年份 2023年 2023年 2023年 2023年GDP值（億元） 增長率 ％ 15％ % ％?2023年香港經(jīng)濟(jì)實質(zhì)增長達(dá) %，達(dá)到四年最高?高于過去二十年百分之四點八的平均增長率?政府財赤基本消除?年底香港本地生產(chǎn)總值可望有 %%升幅。深圳將發(fā)揮國際商家進(jìn)軍中國市場的橋頭堡作用。p 各類新興產(chǎn)業(yè)應(yīng)運而生，尤其是網(wǎng)絡(luò)業(yè)、律師業(yè)、廣告業(yè)、咨詢業(yè)等中介行業(yè)將大量派生，數(shù)量增長迅速，將成為寫字樓的重要消費群體。 經(jīng)濟(jì)政策 1： WTO政策深化p 短期效應(yīng)：中小企業(yè)板開放將吸引大批個人、機(jī)構(gòu)投資，資金涌向股市，對寫字樓的出售、租賃會造成一定的壓力；p 長期效應(yīng)：企業(yè)上市，融資能力得到幾何級數(shù)的增長，將直接帶動對寫字樓的消費。 經(jīng)濟(jì)政策 2： 中小企業(yè)板塊啟動p 新政的實施，將給商品住房市場帶來較大的影響 p 部分投資者退出商品住房投資市場p 較有實力的投資者將轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用物業(yè)市場，一年內(nèi)，辦公、商用物業(yè)市場投資比例將增加經(jīng)濟(jì)政策 3：新政頒布對市場影響銀監(jiān)會政策的影響? 銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行在完善中小企業(yè)金融服務(wù)工作? 加大融資力度，將使得中小企業(yè)發(fā)展、壯大的步伐加快 ,直接增加寫字樓、廠房的需求 銀行加息? 2023年第一次分別上調(diào)貸款利率和存款利率，對專業(yè)投資者影響較大，并對商用物業(yè)市場有短暫沖擊? 2023年調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，對住宅市場影響較大經(jīng)濟(jì)政策 4：金融政策影響p 深圳將與北京、重慶等地一起成為第一批物業(yè)稅開征試點地區(qū) p 物業(yè)稅的征收很有可能帶來開發(fā)商開發(fā)模式的改變，寫字樓、商業(yè)物業(yè)的開發(fā)會受到一定程度的限制。經(jīng)濟(jì)政策 6： CEPA及深港互動p 借區(qū)域整合的東風(fēng)，實現(xiàn)珠三角經(jīng)濟(jì)的再一次發(fā)展 p 深圳充當(dāng)其連接內(nèi)地和香港的紐帶的角色，必然吸引想進(jìn)入香港市場的國內(nèi)企業(yè)以及意圖進(jìn)軍內(nèi)地的港資企業(yè) ，從而帶來強(qiáng)大辦公需求，成為未來深圳外銷的有利支持經(jīng)濟(jì)政策 7：泛珠三角政策p 深圳提出了 “ 實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局戰(zhàn)略重組，以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)，金融貿(mào)易為軸，發(fā)展方針以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱 ” 的城市發(fā)展核心戰(zhàn)略 p 該戰(zhàn)略是影響寫字樓發(fā)展的最關(guān)鍵政策 , 指引著寫字樓的發(fā)展方向 p 在未來發(fā)展中，現(xiàn)代金融業(yè)在福田有較大成長空間，高新技術(shù)和物流行業(yè)在南山區(qū)面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇，而羅湖區(qū)在金融、物流方面有較好的發(fā)展基礎(chǔ)，但后期發(fā)展勢頭受到一些因素制約。 p 在中心區(qū)新建金融聚集區(qū)，從中心區(qū)寶貴的土地資源中，劃出 p 南山區(qū)的西部通道附近，興建南山片區(qū)的金融聚集區(qū) p 金融業(yè)屬于高附加值的產(chǎn)業(yè) ，對于改金融聚集區(qū)的周邊樓盤來說，則是個極大的利好 城市規(guī)劃 3：金融中心向西延伸p 蔡屋圍老圍坊的 38萬㎡的舊村將建立一個全新的金融商務(wù)區(qū)p 新建辦公寫字樓 p 配套公寓和綠化休閑用地為渴望入駐金融中心區(qū)的企業(yè)提供一個優(yōu)美的生活和工作環(huán)境p 打造深圳的金融服務(wù)中心、資金集散中心、金融信息中心和金融監(jiān)控中心城市規(guī)劃 4：蔡屋圍舊改p 崗廈村將建設(shè)成為緊鄰中心區(qū)的總部辦公區(qū)、白領(lǐng)生活區(qū)和新型商業(yè)區(qū) p 崗廈改造后總建筑面積為 ㎡ ，住宅 23萬㎡ ，商業(yè) ㎡ ，辦公 ㎡p 舊改將使中心區(qū)的形象得到高度統(tǒng)一，其居住、商務(wù)、商業(yè)功能將得到進(jìn)一步提升片區(qū)改造影響 1：崗廈舊改啟動p 會展業(yè)是我國今后十年最具發(fā)展?jié)摿Φ氖笮袠I(yè)之一p 它是一個相關(guān)度很高的行業(yè)，可以拉動住宿、餐飲、交通、電信、印刷、廣告、旅游等多個行業(yè)的發(fā)展p 對會展周邊的住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等物業(yè)需求的拉動也非常明顯 片區(qū)改造 2：會展中心正式啟用第二部 項目分析及整體定位p一、市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析252。 ? 項目地處深圳中心區(qū) CBD東南門戶，地塊方正，車流量較大的金田路一定程度阻隔了中心區(qū)與本項目之間的聯(lián)系，令本項目既承接中心區(qū)的商務(wù)氣氛，并擁有一定的生活氛圍；? 中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)始于 90年代后期，以大型中高檔住宅開發(fā)為先頭部隊。一、項目概況70000㎡50000㎡80000㎡98000㎡公寓 32Fp 由東西兩地塊組成，通過規(guī)劃市政路結(jié)合p 整體呈正方形，總占地面積約 M2，p 為中心區(qū)東南側(cè)大型綜合商務(wù)區(qū)。 p 盡管項目西側(cè)被金田路阻隔，但彩田路以及崗廈一帶眾多的餐飲娛樂實際吸引眾多因會展而引發(fā)的人流經(jīng)過，因此未來本項目與會展中心之間的過道便捷與否是影響商業(yè)人流量的重要因素；p 其中心區(qū)東南面的地理位置以及西側(cè)的金田路，未來南、北、東側(cè)樓體宣傳都將起到較好的展示效果。二、項目分析：地盤分析本案位置北：財富廣場（建）西：會展中心南：崗廈中學(xué)東：莘誠花園東南：港麗豪園西南：金田立交東北：風(fēng)華盛世西北：金中環(huán)p 項目西側(cè)正對中心區(qū)，中心區(qū)的所有建筑及綠化帶一覽無遺，西北側(cè)則更加能遠(yuǎn)眺市民中心以及蓮花山遠(yuǎn)景，展現(xiàn)了項目位于中心區(qū)東南南的獨特地段優(yōu)勢。與濱河大道之間是以多層建筑為主的污水處理站，再加上輔道和綠化帶，視野開闊，景觀較好，基本無遮擋；p 項目正東以及東北側(cè)為早期中檔商品社區(qū)，整潔有序，具備生活氛圍。 項目所在中心區(qū)南區(qū)是目前深圳寫字樓最集中、檔次最高的區(qū)域。未來本項目作為中心區(qū)的東南門戶，能將中心區(qū)商務(wù)氛圍很好的延續(xù)，并引起門戶位置而有很好的昭示性。 相比之下，項目東側(cè)的彩田路，聚集了相當(dāng)數(shù)量的餐飲娛樂行業(yè)聚集，并配備了大型的超市，具備一定的生活氛圍，為中心區(qū)商務(wù)人士提供了辦公之外的多種選擇。216。二、項目分析：區(qū)位分析216。216。而本項目作為中心區(qū)的東南門戶，相比中心區(qū)其他項目而言，與皇崗口岸較近，特別是在 24小時通關(guān)的利好推動下，成為港資以及外資企業(yè)的首選；216。216。 地理位置優(yōu)越 —— 能延續(xù)中心區(qū)良好的商務(wù)氣氛，又能享受片區(qū)的便利生活氛圍216。 景觀 —— 西側(cè)為現(xiàn)代都市優(yōu)美景觀，南側(cè)可觀米埔自然風(fēng)光，景觀優(yōu)勢明顯。 活動休閑空間 —— 從項目到中軸線綠化帶不需十分鐘路程，隨時可以在緊張、繁忙的工作中釋放壓力。 規(guī)模及項目類型 —— 項目在中心區(qū)內(nèi)是大型物業(yè)，相互之間存在互補(bǔ)與助推性216。 昭示優(yōu)勢 —— 本項目為中心區(qū)東南門戶，昭示性極強(qiáng)二、項目分析： 216。 建議： 將會展中心東側(cè)與本項目相連的地下過道包裝，作為一個明顯的標(biāo)識將本項目引入會展中心，成為項目會展經(jīng)濟(jì)概念的有利支撐。 項目東側(cè)與中檔住宅相鄰，不利營造本項目高檔商務(wù)社區(qū)形象216。 建議： 通過商業(yè)業(yè)態(tài)的布置，將集中式人流向東、南方向?qū)?16。 相對于大且知名度高的開發(fā)商來說，名居地產(chǎn)在市場上的知名度并不高，只因通過綠海名都以及甜蜜家園，在市場上樹立了一定的知名度。 建議： 抓緊開發(fā)節(jié)奏，有針對目標(biāo)客戶進(jìn)行有效宣傳，從而有效推動項目快速銷售，同時打開外銷市場，吸引目標(biāo)客戶購置。 區(qū)域規(guī)劃即將全面實現(xiàn)，樹立起良好的區(qū)域形象216。 會展中心的使用對項目產(chǎn)生巨大影響216。216。216。216。 —— 機(jī)會分析216。 建議：打造特色化、個性化產(chǎn)品216。216。 項目處在中心區(qū)邊緣，商務(wù)形象被周邊住宅弱化。216。 本項目面市時中心區(qū)潛在客戶可能都被其他項目分流