【正文】 觀化、舒適化,高附加值： 1）送面積；2）儲(chǔ)藏空間；3）玄關(guān),戶(hù)型創(chuàng)新,體現(xiàn)城市意向和價(jià)值感知、強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)感與豐富性,地下自然采光，休閑空間、人行與車(chē)行復(fù)合串接,突出人的參與性，充分體現(xiàn)人與景觀相融,底層架空,擴(kuò)大綠化面積，提高舒適性,國(guó)際著名物業(yè)管理公司提供專(zhuān)享服務(wù),物業(yè)/安防,豐富的服務(wù),嚴(yán)密的安防,住宅建筑采用綜合體整體形象相統(tǒng)一的現(xiàn)代風(fēng)格，建筑挺拔，體現(xiàn)城市意象,現(xiàn)代感：建筑風(fēng)格上選擇簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代風(fēng)格，注意材質(zhì)的搭配，與目前市場(chǎng)主流項(xiàng)目形成差異。 城市感：建筑形象上突出城市建筑的挺拔感，體現(xiàn)城市意向（參考：北京富力城）。,建筑形象,主題園林——加強(qiáng)價(jià)值感知，在設(shè)計(jì)上體現(xiàn)城市意向，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)感與豐富性,主題園林,主題化：通過(guò)主題化園林設(shè)計(jì)，系統(tǒng)打造園林景觀，成為項(xiàng)目形象的主要標(biāo)簽。 設(shè)計(jì)感：通過(guò)幾何化園林突出設(shè)計(jì)感，表達(dá)城市意向。,參與性：強(qiáng)調(diào)景觀的參與性，設(shè)置主題性的參與空間，滿(mǎn)足老人、兒童等特定人群的休閑需要； 既有兒童玩耍、涂鴉激發(fā)創(chuàng)造力的空間，也有住戶(hù)休息、散布的走廊。,底部架空——使建筑滲透于整個(gè)社區(qū)園林當(dāng)中，與社區(qū)整體園林形成共融，地下系統(tǒng)自然采光，休閑空間、人行系統(tǒng)與車(chē)行系統(tǒng)復(fù)合串接,對(duì)于高層產(chǎn)品，采用首層架空的方式，擴(kuò)充綠化面積，融入適當(dāng)?shù)膱@林景觀，滲透于社區(qū)園林當(dāng)中，與社區(qū)整體融為一體； 高層底部架空使得建筑更有空間感，使建筑空間與社區(qū)環(huán)境有一個(gè)良好的過(guò)渡；,底層架空,底部架空——地下系統(tǒng)自然采光，休閑空間、人行系統(tǒng)與車(chē)行系統(tǒng)復(fù)合串接,精裝雙大堂——入戶(hù)大堂：采用酒店式大堂挑高設(shè)計(jì)，做足面子工程，增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目豪宅氣質(zhì)的感知,首層大堂挑高兩層，凸顯豪宅“門(mén)面”氣度非凡； 裝修材質(zhì)選用大理石，提升項(xiàng)目檔次和形象，為業(yè)主營(yíng)造奢適的尊貴感； 利用藝術(shù)品與植物點(diǎn)綴，增加人文氣息。,精裝雙大堂,精裝雙大堂——汽車(chē)大堂：為業(yè)主建立專(zhuān)屬通道，由地下停車(chē)場(chǎng)搭乘電梯進(jìn)入室內(nèi)空間的入戶(hù)方式，彰顯尊貴,雙大堂設(shè)計(jì)，建立業(yè)主專(zhuān)屬通道 智能直達(dá)電梯，只能進(jìn)入自己的戶(hù)型單位，增強(qiáng)了私密性與安全感,地下車(chē)庫(kù)的簡(jiǎn)單裝修：通過(guò)部分簡(jiǎn)單裝修裝飾，改變地下室的簡(jiǎn)陋形象，設(shè)置部分封閉的車(chē)庫(kù)，滿(mǎn)足高端客戶(hù)的特殊需求。 地下單元大堂：體現(xiàn)項(xiàng)目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。,簡(jiǎn)裝地下車(chē)庫(kù),地下大堂,精裝雙大堂,景觀化——陽(yáng)光房、觀景陽(yáng)臺(tái)、弧形窗、八角窗等增加觀景面的延展,戶(hù)型創(chuàng)新,觀景陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的設(shè)計(jì)，八角形、270度弧形的主臥平面、餐廳平面，不僅擴(kuò)展了觀景面積和觀景角度，同時(shí)也顯得室內(nèi)空間明亮而寬敞、別致而氣派。 入戶(hù)花園構(gòu)成樓宇立體綠化的部分，滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)于優(yōu)雅環(huán)境的追求 空中院館營(yíng)造私家庭院，能極大提升產(chǎn)品的檔次。,八角陽(yáng)光房,觀景陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)光房?jī)?nèi)景,入戶(hù)花園,景觀化——通過(guò)景觀凸窗/落地窗 將外部美景充分引入室內(nèi),景觀飄窗,落地窗,景觀凸窗,內(nèi)外飄窗，增加室內(nèi)空間，或小坐，或擺放陳設(shè)，增加外部景觀觀賞性與空間的舒適性,戶(hù)型創(chuàng)新,舒適化——客廳的橫向布置，最大化利用景觀面，極致增強(qiáng)舒適感受,客廳、餐廳橫向布置，最大化景觀面，氣勢(shì)宏大，視覺(jué)沖擊,戶(hù)型創(chuàng)新,房型主要價(jià)值體系：除了必備的觀景要素設(shè)計(jì)，在保證平臺(tái)常規(guī)動(dòng)作的基礎(chǔ)上，主力產(chǎn)品注重居住舒適度的提升，標(biāo)桿產(chǎn)品注重尊貴生活的打造,基本動(dòng)作,核 心 價(jià) 值 軸,產(chǎn)品軸,尊貴感,舒適度,主力產(chǎn)品——舒適戶(hù)型價(jià)值體系（90140平米）,標(biāo)桿產(chǎn)品——大戶(hù)型價(jià)值體系（140平米以上）,功能完整主臥套 景觀陽(yáng)臺(tái) 步入式衣帽間 玄關(guān) 景觀電梯 陽(yáng)光房 橫廳,必選動(dòng)作,可選動(dòng)作,雙套房 主仆分道 入戶(hù)花園、空中院館 陽(yáng)光房 玄關(guān) 超大景觀陽(yáng)臺(tái) 錯(cuò)層,強(qiáng)化特色和亮點(diǎn)，實(shí)用居家空間，給足舒適度,在舒適度的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮景觀價(jià)值，給足尊貴感,戶(hù)型尺寸合理 南北通透 凸窗（飄窗） 主臥、客廳朝南,戶(hù)型創(chuàng)新,高附加值——1）送面積；2）儲(chǔ)藏空間；3）玄關(guān)整合,內(nèi)外飄窗，增加室內(nèi)空間，或小坐，或擺放陳設(shè),可贈(zèng)送的層高低于2.2米的步入式衣柜。,270度景觀的陽(yáng)光花房，2.2米層高以下，不算面積，但可以極大增加主臥的舒適程度,戶(hù)型創(chuàng)新,物業(yè)管理——國(guó)際著名物業(yè)管理公司提供專(zhuān)享服務(wù)。嚴(yán)密的安防體系從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)品質(zhì),物業(yè)管理,引進(jìn)全國(guó)知名的物業(yè)管理公司，給客戶(hù)帶來(lái)專(zhuān)業(yè)服務(wù)和尊貴體驗(yàn)，提升項(xiàng)目品質(zhì)和形象； 加強(qiáng)軟性管理，專(zhuān)業(yè)的禮賓形象和服務(wù)，凸顯業(yè)主的尊貴身份，容易在先期被感知，給客戶(hù)帶來(lái)尊貴體驗(yàn)； 設(shè)立片區(qū)管家，實(shí)現(xiàn)“一對(duì)一”服務(wù)模式，“十戶(hù)一管家”，24小時(shí)高素質(zhì)的“貼身管家”為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、個(gè)性化的服務(wù)。,在選擇技防設(shè)備與人防措施的時(shí)候，建議以“眼見(jiàn)為實(shí)”的人防為主，給客戶(hù)更切身的體會(huì)； 使用少量的技防設(shè)備成為亮點(diǎn)即可。,私屬感——統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)隨處可見(jiàn)，在細(xì)微之處體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)感和私屬感,案例：北京華翰國(guó)際,私屬感,分物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)——,142,方案測(cè)算,5,開(kāi)發(fā)時(shí)序與經(jīng)濟(jì)測(cè)算——,經(jīng)濟(jì)測(cè)算。,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)許建議—— 銷(xiāo)售次序：住宅→公寓→寫(xiě)字樓,商業(yè)街保持靈活性：根據(jù)企業(yè)收益要求，建議前期以持有為主，保證整體商業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。后期可根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。,方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算,經(jīng)濟(jì)測(cè)算假設(shè)及說(shuō)明,測(cè)算前提：根據(jù)客戶(hù)目標(biāo)要求（酒店與商業(yè)以持有為主），本測(cè)算僅針對(duì)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的資金投入及收益情況進(jìn)行測(cè)算； 土地成本：土地成本按210萬(wàn)元/畝計(jì)算； 銷(xiāo)售價(jià)格與遞增：產(chǎn)品價(jià)格以區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)為依據(jù)，同時(shí)考慮未來(lái)價(jià)格增長(zhǎng)：公寓（含精裝）1萬(wàn)元/平米，住宅1萬(wàn)元/平米，寫(xiě)字樓9000元/平米，商業(yè)2.5萬(wàn)元/平米）； 施工與銷(xiāo)售進(jìn)度：根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序建議，設(shè)定開(kāi)發(fā)周期為3年，模擬開(kāi)發(fā)/銷(xiāo)售進(jìn)程(每年施工量約10萬(wàn)平米左右，年銷(xiāo)售量約68萬(wàn)平米）； 資金來(lái)源：以啟動(dòng)資金為5億元（不含土地款），計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。,本測(cè)算基于世聯(lián)建議的物業(yè)及產(chǎn)品方案，取值根據(jù)西安市場(chǎng)現(xiàn)狀及自然增幅。取值較為保守，主要目的為評(píng)估項(xiàng)目收益能力，僅供參考：,項(xiàng)目指標(biāo)——根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)配比建議,成本測(cè)算——項(xiàng)目總成本約12.7億元，單位成本約5755元/平米,成本測(cè)算——總成本構(gòu)成中，建安成本占比最高（約68.4%），其次為土地成本（約14%）,銷(xiāo)售收入——公寓、寫(xiě)字樓、住宅全部銷(xiāo)售，商業(yè)銷(xiāo)售1萬(wàn)平米，總銷(xiāo)售金額約為18.1億元，銷(xiāo)售凈收入約為17.1億元,銷(xiāo)售價(jià)格取值：酒店式公寓1萬(wàn)元/平米，寫(xiě)字樓9000元/平米，住宅1萬(wàn)元/平米，商業(yè)2.5萬(wàn)元/平米。,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)——酒店與集中商業(yè)持有，銷(xiāo)售物業(yè)收回全部投資的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)約4.5億元的利潤(rùn)（商業(yè)全部持有可實(shí)現(xiàn)2億元利潤(rùn)）,說(shuō)明：本測(cè)算考慮商業(yè)街銷(xiāo)售1萬(wàn)平米，實(shí)現(xiàn)收益約2.5億元。若本項(xiàng)目商業(yè)全部持有，則銷(xiāo)售物業(yè)抵消全部成本的基礎(chǔ)上，仍可實(shí)現(xiàn)約2億元的利潤(rùn)。,同時(shí)，持有酒店（3.6萬(wàn)平米）、集中商業(yè)（地上約2萬(wàn)平米，地下約1萬(wàn)平米）作為資產(chǎn)沉淀。,現(xiàn)金流量圖——,敏感性分析——,1.各項(xiàng)因素對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響程度排序?yàn)椋?【住宅銷(xiāo)售收入】〉【商業(yè)銷(xiāo)售收入】〉【酒店建造成本】 〉【土地成本】 ； 2.為了項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，應(yīng)盡量增加住宅與商業(yè)的銷(xiāo)售收入，適度控制酒店建造成本。,END THANKS,樹(shù)立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識(shí)。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。12:38:4712:38:4712:3810/23/2024 12:38:47 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.10.2312:38:4712:38Oct2423Oct24 加強(qiáng)交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。12:38:4712:38:4712:38Wednesday, October 23, 2024 安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。24.10.2324.10.2312:38:4712:38:47October 23, 2024 踏實(shí)肯干，努力奮斗。2024年10月23日下午12時(shí)38分24.10.2324.10.23 追求至善憑技術(shù)開(kāi)拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹(shù)立形象。2024年10月23日星期三下午12時(shí)38分47秒12:38:4724.10.23 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。2024年10月下午12時(shí)38分24.10.2312:38October 23, 2024 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2024年10月23日星期三12時(shí)38分47秒12:38:4723 October 2024 好的事情馬上就會(huì)到來(lái)，一切都是最好的安排。下午12時(shí)38分47秒下午12時(shí)38分12:38:4724.10.23 專(zhuān)注今天，好好努力，剩下的交給時(shí)間。24.10.2324.10.2312:3812:38:4712:38:47Oct24 牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實(shí)。2024年10月23日星期三12時(shí)38分47秒Wednesday, October 23, 2024 相信相信得力量。24.10.232024年10月23日星期三12時(shí)38分47秒24.10.23,謝謝大家！,踏實(shí)，奮斗，堅(jiān)持，專(zhuān)業(yè)，努力成就未來(lái)。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 弄虛作假要不得，踏實(shí)肯干第一名。12:38:4712:38:4712:3810/23/2024 12:38:47 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.10.2312:38:4712:38Oct2423Oct24 重于泰山，輕于鴻毛。12:38:4712:38:4712:38Wednesday, October 23, 2024 不可麻痹大意，要防微杜漸。24.10.2324.10.2312:38:4712:38:47October 23, 2024 加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。2024年10月23日下午12時(shí)38分24.10.2324.10.23 追求卓越，讓自己更好，向上而生。2024年10月23日星期三下午12時(shí)38分47秒12:38:4724.10.23 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。2024年10月下午12時(shí)38分24.10.2312:38October 23, 2024 重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險(xiǎn)。2024年10月23日星期三12時(shí)38分47秒12:38:4723 October 2024 好的事情馬上就會(huì)到來(lái)，一切都是最好的安排。下午12時(shí)38分47秒下午12時(shí)38分12:38:4724.10.23 每天都是美好的一天，新的一天開(kāi)啟。24.10.2324.10.2312:3812:38:4712:38:47Oct24 務(wù)實(shí)，奮斗，成就，成功。2024年10月23日星期三12時(shí)38分47秒Wednesday, October 23, 2024 抓住每一次機(jī)會(huì)不能輕易流失，這樣我們才能真正強(qiáng)大。24.10.232024年10月23日星期三12時(shí)38分47秒24.10.23,謝謝大