【正文】 觀化、舒適化,高附加值： 1）送面積；2）儲藏空間；3）玄關(guān),戶型創(chuàng)新,體現(xiàn)城市意向和價值感知、強調(diào)設(shè)計感與豐富性,地下自然采光，休閑空間、人行與車行復(fù)合串接,突出人的參與性，充分體現(xiàn)人與景觀相融,底層架空,擴大綠化面積，提高舒適性,國際著名物業(yè)管理公司提供專享服務(wù),物業(yè)/安防,豐富的服務(wù),嚴(yán)密的安防,住宅建筑采用綜合體整體形象相統(tǒng)一的現(xiàn)代風(fēng)格，建筑挺拔，體現(xiàn)城市意象,現(xiàn)代感：建筑風(fēng)格上選擇簡潔、明快的現(xiàn)代風(fēng)格，注意材質(zhì)的搭配，與目前市場主流項目形成差異。 城市感：建筑形象上突出城市建筑的挺拔感，體現(xiàn)城市意向（參考：北京富力城）。,建筑形象,主題園林——加強價值感知，在設(shè)計上體現(xiàn)城市意向，強調(diào)設(shè)計感與豐富性,主題園林,主題化：通過主題化園林設(shè)計，系統(tǒng)打造園林景觀，成為項目形象的主要標(biāo)簽。 設(shè)計感：通過幾何化園林突出設(shè)計感，表達(dá)城市意向。,參與性：強調(diào)景觀的參與性，設(shè)置主題性的參與空間，滿足老人、兒童等特定人群的休閑需要； 既有兒童玩耍、涂鴉激發(fā)創(chuàng)造力的空間，也有住戶休息、散布的走廊。,底部架空——使建筑滲透于整個社區(qū)園林當(dāng)中，與社區(qū)整體園林形成共融，地下系統(tǒng)自然采光，休閑空間、人行系統(tǒng)與車行系統(tǒng)復(fù)合串接,對于高層產(chǎn)品，采用首層架空的方式，擴充綠化面積，融入適當(dāng)?shù)膱@林景觀，滲透于社區(qū)園林當(dāng)中，與社區(qū)整體融為一體； 高層底部架空使得建筑更有空間感，使建筑空間與社區(qū)環(huán)境有一個良好的過渡；,底層架空,底部架空——地下系統(tǒng)自然采光，休閑空間、人行系統(tǒng)與車行系統(tǒng)復(fù)合串接,精裝雙大堂——入戶大堂：采用酒店式大堂挑高設(shè)計，做足面子工程，增強客戶對于項目豪宅氣質(zhì)的感知,首層大堂挑高兩層，凸顯豪宅“門面”氣度非凡； 裝修材質(zhì)選用大理石，提升項目檔次和形象，為業(yè)主營造奢適的尊貴感； 利用藝術(shù)品與植物點綴，增加人文氣息。,精裝雙大堂,精裝雙大堂——汽車大堂：為業(yè)主建立專屬通道，由地下停車場搭乘電梯進入室內(nèi)空間的入戶方式，彰顯尊貴,雙大堂設(shè)計，建立業(yè)主專屬通道 智能直達(dá)電梯，只能進入自己的戶型單位，增強了私密性與安全感,地下車庫的簡單裝修：通過部分簡單裝修裝飾，改變地下室的簡陋形象，設(shè)置部分封閉的車庫，滿足高端客戶的特殊需求。 地下單元大堂：體現(xiàn)項目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。,簡裝地下車庫,地下大堂,精裝雙大堂,景觀化——陽光房、觀景陽臺、弧形窗、八角窗等增加觀景面的延展,戶型創(chuàng)新,觀景陽臺、露臺的設(shè)計，八角形、270度弧形的主臥平面、餐廳平面，不僅擴展了觀景面積和觀景角度，同時也顯得室內(nèi)空間明亮而寬敞、別致而氣派。 入戶花園構(gòu)成樓宇立體綠化的部分，滿足客戶對于優(yōu)雅環(huán)境的追求 空中院館營造私家庭院，能極大提升產(chǎn)品的檔次。,八角陽光房,觀景陽臺,陽光房內(nèi)景,入戶花園,景觀化——通過景觀凸窗/落地窗 將外部美景充分引入室內(nèi),景觀飄窗,落地窗,景觀凸窗,內(nèi)外飄窗，增加室內(nèi)空間，或小坐，或擺放陳設(shè)，增加外部景觀觀賞性與空間的舒適性,戶型創(chuàng)新,舒適化——客廳的橫向布置，最大化利用景觀面，極致增強舒適感受,客廳、餐廳橫向布置，最大化景觀面，氣勢宏大，視覺沖擊,戶型創(chuàng)新,房型主要價值體系：除了必備的觀景要素設(shè)計，在保證平臺常規(guī)動作的基礎(chǔ)上，主力產(chǎn)品注重居住舒適度的提升，標(biāo)桿產(chǎn)品注重尊貴生活的打造,基本動作,核 心 價 值 軸,產(chǎn)品軸,尊貴感,舒適度,主力產(chǎn)品——舒適戶型價值體系（90140平米）,標(biāo)桿產(chǎn)品——大戶型價值體系（140平米以上）,功能完整主臥套 景觀陽臺 步入式衣帽間 玄關(guān) 景觀電梯 陽光房 橫廳,必選動作,可選動作,雙套房 主仆分道 入戶花園、空中院館 陽光房 玄關(guān) 超大景觀陽臺 錯層,強化特色和亮點，實用居家空間，給足舒適度,在舒適度的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮景觀價值，給足尊貴感,戶型尺寸合理 南北通透 凸窗（飄窗） 主臥、客廳朝南,戶型創(chuàng)新,高附加值——1）送面積；2）儲藏空間；3）玄關(guān)整合,內(nèi)外飄窗，增加室內(nèi)空間，或小坐，或擺放陳設(shè),可贈送的層高低于2.2米的步入式衣柜。,270度景觀的陽光花房，2.2米層高以下，不算面積，但可以極大增加主臥的舒適程度,戶型創(chuàng)新,物業(yè)管理——國際著名物業(yè)管理公司提供專享服務(wù)。嚴(yán)密的安防體系從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)品質(zhì),物業(yè)管理,引進全國知名的物業(yè)管理公司，給客戶帶來專業(yè)服務(wù)和尊貴體驗，提升項目品質(zhì)和形象； 加強軟性管理，專業(yè)的禮賓形象和服務(wù)，凸顯業(yè)主的尊貴身份，容易在先期被感知，給客戶帶來尊貴體驗； 設(shè)立片區(qū)管家，實現(xiàn)“一對一”服務(wù)模式，“十戶一管家”，24小時高素質(zhì)的“貼身管家”為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、個性化的服務(wù)。,在選擇技防設(shè)備與人防措施的時候，建議以“眼見為實”的人防為主，給客戶更切身的體會； 使用少量的技防設(shè)備成為亮點即可。,私屬感——統(tǒng)一的標(biāo)識隨處可見，在細(xì)微之處體現(xiàn)項目的品質(zhì)感和私屬感,案例：北京華翰國際,私屬感,分物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計要點——,142,方案測算,5,開發(fā)時序與經(jīng)濟測算——,經(jīng)濟測算。,項目開發(fā)時許建議—— 銷售次序：住宅→公寓→寫字樓,商業(yè)街保持靈活性：根據(jù)企業(yè)收益要求，建議前期以持有為主，保證整體商業(yè)統(tǒng)一運營。后期可根據(jù)市場情況進行銷售，實現(xiàn)利潤最大化。,方案經(jīng)濟測算,經(jīng)濟測算假設(shè)及說明,測算前提：根據(jù)客戶目標(biāo)要求（酒店與商業(yè)以持有為主），本測算僅針對開發(fā)周期內(nèi)的資金投入及收益情況進行測算； 土地成本：土地成本按210萬元/畝計算； 銷售價格與遞增：產(chǎn)品價格以區(qū)域市場均價為依據(jù)，同時考慮未來價格增長：公寓（含精裝）1萬元/平米，住宅1萬元/平米，寫字樓9000元/平米，商業(yè)2.5萬元/平米）； 施工與銷售進度：根據(jù)項目開發(fā)時序建議，設(shè)定開發(fā)周期為3年，模擬開發(fā)/銷售進程(每年施工量約10萬平米左右，年銷售量約68萬平米）； 資金來源：以啟動資金為5億元（不含土地款），計算財務(wù)費用。,本測算基于世聯(lián)建議的物業(yè)及產(chǎn)品方案，取值根據(jù)西安市場現(xiàn)狀及自然增幅。取值較為保守，主要目的為評估項目收益能力，僅供參考：,項目指標(biāo)——根據(jù)項目物業(yè)配比建議,成本測算——項目總成本約12.7億元，單位成本約5755元/平米,成本測算——總成本構(gòu)成中，建安成本占比最高（約68.4%），其次為土地成本（約14%）,銷售收入——公寓、寫字樓、住宅全部銷售，商業(yè)銷售1萬平米，總銷售金額約為18.1億元，銷售凈收入約為17.1億元,銷售價格取值：酒店式公寓1萬元/平米，寫字樓9000元/平米，住宅1萬元/平米，商業(yè)2.5萬元/平米。,經(jīng)濟評價——酒店與集中商業(yè)持有，銷售物業(yè)收回全部投資的基礎(chǔ)上實現(xiàn)約4.5億元的利潤（商業(yè)全部持有可實現(xiàn)2億元利潤）,說明：本測算考慮商業(yè)街銷售1萬平米，實現(xiàn)收益約2.5億元。若本項目商業(yè)全部持有，則銷售物業(yè)抵消全部成本的基礎(chǔ)上，仍可實現(xiàn)約2億元的利潤。,同時，持有酒店（3.6萬平米）、集中商業(yè)（地上約2萬平米，地下約1萬平米）作為資產(chǎn)沉淀。,現(xiàn)金流量圖——,敏感性分析——,1.各項因素對營業(yè)利潤的影響程度排序為： 【住宅銷售收入】〉【商業(yè)銷售收入】〉【酒店建造成本】 〉【土地成本】 ； 2.為了項目的營業(yè)利潤，應(yīng)盡量增加住宅與商業(yè)的銷售收入，適度控制酒店建造成本。,END THANKS,樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。12:38:4712:38:4712:3810/23/2024 12:38:47 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.10.2312:38:4712:38Oct2423Oct24 加強交通建設(shè)管理，確保工程建設(shè)質(zhì)量。12:38:4712:38:4712:38Wednesday, October 23, 2024 安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。24.10.2324.10.2312:38:4712:38:47October 23, 2024 踏實肯干，努力奮斗。2024年10月23日下午12時38分24.10.2324.10.23 追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹立形象。2024年10月23日星期三下午12時38分47秒12:38:4724.10.23 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。2024年10月下午12時38分24.10.2312:38October 23, 2024 作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)記得牢，駕輕就熟除煩惱。2024年10月23日星期三12時38分47秒12:38:4723 October 2024 好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。下午12時38分47秒下午12時38分12:38:4724.10.23 專注今天，好好努力，剩下的交給時間。24.10.2324.10.2312:3812:38:4712:38:47Oct24 牢記安全之責(zé)，善謀安全之策，力務(wù)安全之實。2024年10月23日星期三12時38分47秒Wednesday, October 23, 2024 相信相信得力量。24.10.232024年10月23日星期三12時38分47秒24.10.23,謝謝大家！,踏實，奮斗，堅持，專業(yè)，努力成就未來。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 弄虛作假要不得，踏實肯干第一名。12:38:4712:38:4712:3810/23/2024 12:38:47 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.10.2312:38:4712:38Oct2423Oct24 重于泰山，輕于鴻毛。12:38:4712:38:4712:38Wednesday, October 23, 2024 不可麻痹大意，要防微杜漸。24.10.2324.10.2312:38:4712:38:47October 23, 2024 加強自身建設(shè)，增強個人的休養(yǎng)。2024年10月23日下午12時38分24.10.2324.10.23 追求卓越，讓自己更好，向上而生。2024年10月23日星期三下午12時38分47秒12:38:4724.10.23 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。2024年10月下午12時38分24.10.2312:38October 23, 2024 重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險。2024年10月23日星期三12時38分47秒12:38:4723 October 2024 好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。下午12時38分47秒下午12時38分12:38:4724.10.23 每天都是美好的一天，新的一天開啟。24.10.2324.10.2312:3812:38:4712:38:47Oct24 務(wù)實，奮斗，成就，成功。2024年10月23日星期三12時38分47秒Wednesday, October 23, 2024 抓住每一次機會不能輕易流失，這樣我們才能真正強大。24.10.232024年10月23日星期三12時38分47秒24.10.23,謝謝大