【導(dǎo)讀】價值點一商業(yè)規(guī)模的黃金分割價值點二最大限度挖掘街鋪的商業(yè)價值價值。導(dǎo)項目運營定位推導(dǎo)成果脈絡(luò)CCTI定位推導(dǎo)思路投資者調(diào)查投資者投。商業(yè)經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司項目價值情況售價元平方米及租價元平。的受歡迎程度投資者調(diào)查。租及返租比例和年限是否引入第三方責(zé)任擔(dān)保投資者語錄前山鋪位升值潛。力大專業(yè)投資客阿文輕軌經(jīng)過前山對前山商業(yè)會產(chǎn)生很大影響澳門專。內(nèi)一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受投資者對前山商業(yè)信心增強多數(shù)客戶能。地理位置交通條件行人道街道情況過往車輛的數(shù)量及類型道路寬窄城市規(guī)。劃城市設(shè)施消費者因素人口數(shù)及住戶數(shù)一定的范圍內(nèi)競爭店的數(shù)量客流狀況。條件顧客停車場地及進貨空間租金和其它相關(guān)投資的最高限額租賃商鋪時。調(diào)查分析前山華業(yè)大廈旁十字路口人流車流統(tǒng)計2207年1月4日晚5時55分。山以外區(qū)域購物不外出者多為老人外出者人流分散于珠海其它各商圈調(diào)查。有競爭者統(tǒng)計以項目周邊一公里為調(diào)查范圍北起人民西路南至金雞

　　

【正文】 V包房濕蒸休息廳酒巴美容院 酒店三四層面積為 400多平方米的桑拿房 24 間豪華裝修的桑拿按摩房 酒店五層設(shè)有足浴按摩中心 平時開房率３５％ 大金山酒店 標準間單人間 138 元 豪華標準間 178 元 3 人間 198 元 商務(wù)套房 228 元 456 層為客房部共 60間 平時開房率 30 酒店銷售壓力大前山酒店經(jīng)營情況差 二樓商鋪 一樓商鋪 車庫 地面街道 空中走廊 創(chuàng)作思路 調(diào)查發(fā)現(xiàn)街鋪二層售價盡為一層鋪位的 60 項目周邊商業(yè)人流量大商業(yè)環(huán)境擁擠盡可能的增加街鋪前的商業(yè)配套面積非常重要 關(guān)于車庫的停車安排問題 進車出車線路分開在二旁寬約 326米停車位有 9米足夠停車在車庫旁有通道讓人直接進入街道 住宅 內(nèi)街 商業(yè)中心 商業(yè)中心 街鋪 街鋪 街鋪 商業(yè)中心 商業(yè)中心 第四部分 補充論證→提升價值 項目市場定位→提升價值 工廠現(xiàn)況 工廠現(xiàn)況教差外立面樓頂要翻新 電話咨詢珠海市規(guī)劃局說珠海以前沒受理過廠房改 新產(chǎn)業(yè)或商業(yè)用途的申請也不會考慮 該處較不合適做 單面狹長的商業(yè) 在項目前期可做辦公樓后期可做商業(yè)管理用房 工廠整體形象較差改變使用功能得重新裝修和改變里面人流物流通道 周邊市民對工業(yè)區(qū)總體印象不好改變用途很難改變傳統(tǒng)印象 工廠在地塊中的位 置 不利于住宅規(guī)劃布局 工廠改邊用途受限條件多 A 工廠改成家居生活館 補充論證 前山裝飾建材分布圖 三臺石路商圈 逸仙路商圈 本項目 商業(yè)二層以上租金都很低并且該位置離建材商圈教遠做家居廣場能否順利銷售是本案最大的問題 未出租 80120 友邦建材城 2030 4060 一層內(nèi)街一樓 7580 一層內(nèi)街二樓 2030 均價 150 世邦裝飾廣場 29 29 5055 100 110150 財富時代廣場 四層 三層 二層 一層內(nèi)街 一層外街 物業(yè)名稱 建材商鋪租金水平表 項目對面露天的建材市場 項目最近的建材市場 建議做補充型業(yè)態(tài) 家居生活館 經(jīng)營情況差 世邦國際裝飾廣場為前山第一家大型建材商場也是珠海規(guī)模最為龐大的建材市場 4 號廳定位為旗艦家居 SHOPPING MALL 總代理大本營 備注 未知 開業(yè)時間 挖地基 工程進度 招商未啟動 主要商戶 家居建材店經(jīng)營業(yè)種主要有陶瓷瓷器室外園林用品衛(wèi)浴五金櫥柜木門木地板燈飾整體衣柜家具窗簾飾品另有辦公區(qū)中傳倉儲地下停車區(qū) 業(yè)態(tài)特征 世邦房地產(chǎn)公司 開 發(fā) 商 珠海市前山路立真燈飾旁離項目 地理位置 建筑面積 75000 平方 米 1234 號廳建筑面積共有 17萬平方米 規(guī)模 世邦國際裝飾廣場 4號廳 項目名稱 本項 目 世邦廣場四號廳 夏逸庭院建材街 舊村改造為傳統(tǒng)夏村建材市場的中心 備注 未知 開業(yè)時間 2021年 7月開工 工程進度 建材街 業(yè)態(tài)特征 珠海市匯基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開 發(fā) 商 逸仙路 地理位置 建筑面積約 10000 平方米 規(guī)模 夏逸庭院建材街 項目名稱 建材類商業(yè) 外街鋪 內(nèi)鋪 商業(yè)中心 家居廣場 B 工廠改成創(chuàng)意工作室 補充論證 創(chuàng)意工作室租金低售價很難提升 C 商業(yè)形態(tài)－－公寓 補充論證 7000 C 派公寓 6000 尚都 價格元平米 項目 7200 誠豐銀座 6400 金莎公館 4500 晴朗明珠 6500 九洲假日 開發(fā)公寓盈利能力相對較差 D 商業(yè)形態(tài)－－寫字樓 補充論證 整體售價租金水 平處于全市最低 定位核心主線 解決之道 檔次定位 形象定位 業(yè)態(tài)定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 中高檔城市化時尚化區(qū)域性 復(fù)合商業(yè)街廊 日常的非傳統(tǒng)生活消費的新生活品質(zhì)的 街鋪 中等體量商業(yè)中心 坎式街廊 周邊生意客戶澳門投資客中小型投資客戶自經(jīng)營客戶 以高出本項目區(qū)域均價體現(xiàn)項目 檔次凸現(xiàn)品牌價值 第二部分 價值論證→挖掘價值 確定商業(yè)規(guī)模是本案最大難題 提出問題 可行性分析 前景分析 商業(yè)做多大面積 經(jīng)濟論證 確定合理商業(yè)規(guī)模 如何確定商業(yè)規(guī)模 第二步從市場可行性角度分析 引進大商家完全可行 做二層的商業(yè)街內(nèi)街銷售可行 第三步從市場前景角度分析 商業(yè)中心 外街鋪 內(nèi)鋪 外街鋪 內(nèi)鋪 商業(yè)中心 外街鋪 超市 外街鋪 第三部分 設(shè)計提示→體現(xiàn)價值 前山商業(yè)必然升級 對項目開發(fā)前進行 SWOT 分析明確自身的優(yōu)略對項目定位起到相當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)作用 I 自身資源 Itemself 拱北 本項目 新香洲 中山十四村 工業(yè)強街 A 地塊 翠微西路于翠前北路交交叉處 B 地塊 翠微東路于翠前北路交交叉處 工 業(yè) 區(qū) A B 翠景工業(yè)區(qū)圖 A 地塊 B 地塊區(qū)域 N 翠 微 西 路 翠 前 路 A 地塊原為廠房用地現(xiàn)正處于拆遷中整個地塊較為方正平整 B地塊周邊有幾棟工業(yè)廠房可正常使用 A地塊廢舊工廠拆遷現(xiàn)場 緊鄰 A地塊北面住宅區(qū) A 地塊拆遷現(xiàn)場及西側(cè)民宅 B 地塊廠房 排洪渠 鄰東西走向主干道翠微西路 隔街與泰然花園電力項目相望 商業(yè)價值大可做商業(yè)中心 B 地塊南側(cè) 臨翠前南路 鄰街道可以做街鋪 A 地塊東側(cè) 鄰翠前北路 可以做街鋪 B 地塊西側(cè) A 地塊南側(cè) 鄰翠微西路 周邊人均消費力低 商業(yè)價值一般可做街鋪 優(yōu)勢 Sstrength 劣勢 Wweakness 機會 Oopportunity 威脅 TThreat 價值極點 與競爭者相同的 輕軌帶來的利好 便利的交通網(wǎng)絡(luò) 前山區(qū)域的變 獨特優(yōu)勢 招商的品牌效應(yīng) 招商超前的產(chǎn)品設(shè)計理念 項目規(guī)模大利于營造區(qū)域商業(yè) CCTI 發(fā)展戰(zhàn)略初判 消費者需求研判 Consumer 市場競爭分析 Competitor 市場態(tài)勢 Trend 自身資源條件評析 Item self 區(qū)域商業(yè)不集中非建材商業(yè)競爭力差市場中高端需求滿足不了區(qū)域市場中高端消費者較隱性區(qū)域商業(yè)中心缺位 區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯檔次雷同區(qū)域市場競爭近期將加劇 前山的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域性中高檔次商業(yè)缺位 發(fā)展商品牌優(yōu)勢明顯項目地塊位置將是近年內(nèi)市場關(guān)注焦點項目定位中高端區(qū)域性商業(yè)時機和條件成熟 鎖定適配項目優(yōu)勢的開發(fā)方向區(qū)域性城市化時尚 MAL 類似商業(yè)分析 利用新香洲的崛起順利銷售 利用城市擴展機會成功成為區(qū)域性的商業(yè)中心 市場調(diào)查資料 項目周邊商業(yè)情況 業(yè)態(tài)雜亂 商業(yè)形態(tài)不統(tǒng)一 消費人群大 輕軌和城市的發(fā)展帶來機會 區(qū)域性城市化商業(yè)中心缺位 區(qū)域性城市化 時尚 MALL 類似項目 參 考 根據(jù)調(diào)研資料對項目推導(dǎo) 3 3 2 25 3 開闊性 3 3 1 3 3 項目規(guī)模 規(guī)劃 3 3 25 3 3 道路狀況 5 6 5 5 6 通達程度 7 6 7 7 8 升值潛力 交通 8 7 8 5 8 商業(yè)環(huán)境 9 9 8 9 10 主力店帶動 8 8 9 7 10 項目位置 8 8 9 7 10 區(qū)位級差 評分 評分 評分 評分 評估項目 城市風(fēng)景 五洲花城 春澤明園 本項目 滿分 具體指標 價格定位市場比較法 21277 18000 17000 Ｘ 1 參考價格 87 81 755 845 100 合計 3 3 2 4 4 提供服務(wù) 3 3 2 4 4 公司品牌 物業(yè) 2 3 2 3 3 質(zhì)量保證 4 3 3 5 5 實用率 建筑 4 4 3 5 5 發(fā)展商品牌 4 3 3 4 4 設(shè)施檔次 4 3 2 3 4 活動場所 4 4 3 3 5 車位 配套 2 2 15 2 2 新穎獨特性 3 3 25 3 3 實用性 鋪型 價格定位市場比較法法 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景看好 珠海商業(yè)市場態(tài)勢 路通財通 珠海商機大增 珠海商業(yè)地產(chǎn)呈環(huán)狀排開分布較為零散且相對獨立各商圈彼此之間的輻射影響作用并不明顯拱北商圈和吉大商圈為珠海主要兩大商圈輻射力較遠 前山商圈教為特殊主要經(jīng)營家具建材等專業(yè)市場輻射力相對較大 將建成文化購物公園 珠海和大福商業(yè)連鎖有限公司原名為珠海和大福百貨發(fā)展有限公司 從事百貨 商品流通的大型零售連鎖企業(yè)利用毗鄰港澳以城市品牌帶動企業(yè)品牌的提升發(fā)展戰(zhàn)略先后在珠海河源中山梅州等城市開設(shè)了 19 家不同業(yè)態(tài)的直營門店和物流配送中心逐步由區(qū)域市場向全國擴張 2021 年 8 月 公司成立暨珠海市南屏店開業(yè) 2021 年 12 月 珠海市吉大店開業(yè) 2021 年 9 月珠海市香洲店開業(yè) 2021年 2月 珠海市新香洲區(qū)香華店前山區(qū)翠微店開業(yè) 2021 年 5 月至 12 月 河源市河源店龍川店南門店開業(yè) 2021 年 11 月 河源市大同店開業(yè) 2021 年 12 月 梅州市五華購物廣場 2021 年