【正文】 定 位 街鋪 沿商業(yè)價值面 中等體量商業(yè)中心 路口交匯處商業(yè)磁極點 坎式街廊 形成住區(qū)與商業(yè)的割斷面 規(guī)劃形態(tài)符合商業(yè)面積 形象面 銷售價值要求 業(yè)態(tài)定位 日常消費所需的新生活品質的 改變前山 傳統(tǒng)生活消費的 非傳統(tǒng)建材類的 如精品超市特色餐飲特色服飾特色生活館特色休閑 特色運動特色娛樂等城市化生活業(yè)態(tài) 檔次定位 中高檔的城市化的時尚化的 區(qū)域性 生活購物消費場 前山前景規(guī)劃消費人群需求招商品牌地塊特征 符合塑造區(qū)域性生活購物消費場的基本機會要素 經(jīng)營模式定位 租售結合以售為主 主力店以租待售 統(tǒng)一展示引導招商統(tǒng)一管理的 可銷售的街鋪及坎式街廊總面積占總商業(yè)面積的 64 一層商業(yè)中心不包含在內 價格定位市場比較法 與春澤明園相比項目均價 17000 845247。 755 19026 元㎡ 與五洲花城相比項目均價 18000 845247。 81 18777 元㎡ 與城市風景比項目均價 21277 845247。 87 20665 元㎡ 由于城市風景在各方面與本項目具有極大相似性故其權重取 07春澤明園為 2021 年項目取 0125 五洲花城為 2021 年項目取 0175 得出項目均價 X1 20665 0719026 012518777 0175 20218 元㎡ 價格定位收益還原法 收益還原法定價 通過調查目前項目所處地塊首層租金在 110 元㎡左右 利用市場收益還原法保守估算物業(yè)價格這里以投資者常規(guī)收回投 資的心理年限15 年來計算則可保守估算本項目首層價格估算為 X2 110 12 15 19800 元㎡ 價格定位 最終價格建議 項目均價 70市場比較價位 30收益還原價位 即本項目商業(yè)部分建議均價為 20218 7019800 30 20219 元㎡ 根據(jù)整數(shù)定價一層臨街鋪售價為 20210 元㎡ 二層臨街鋪售價為一層的 502021005 10000 元㎡ 一層內街鋪售價為一層臨街鋪的 802021008 16000元㎡ 集中式商業(yè)一層售價為一層臨街鋪的 902021009 18000 元㎡ 集中式商業(yè)二層售價為集中式商 業(yè)一層售價的5618000056 10080 整數(shù)定價為 10000 元㎡ 集中式商業(yè)三層售價為集中式商業(yè)二層售價的 50 1000005 5000 元㎡ 價格定位 項目價格為 一層臨街鋪售價 20210 元㎡ 二層臨街鋪售價 10000 元㎡ 一層內街鋪售價 16000 元㎡ 集中式商業(yè)一層售價 18000 元㎡ 二層售價 10000 元㎡ 三層售價 5000 元㎡ 業(yè)態(tài)銷售分析 街鋪的銷售可行性是最大的 街鋪的價值是現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)里價格最高的 坎式街鋪的價值大于傳統(tǒng)的二 層規(guī)劃街鋪 靠近商業(yè)磁極點的地方做內街的銷售可行性最大 三層以上的商業(yè)物業(yè)是很難銷售的 三層以上的商業(yè)物業(yè)價值很低 CCTI 推導模式下的核心市場出路 如何確定商業(yè)規(guī)模 第一步從經(jīng)濟效益角度分析 珠海其他商業(yè)街售價租金情況 五洲花城 靠近家樂福超市部分的價格為 1700020210 元㎡其他部分價格為 1100013000元㎡二層商鋪價格較低為 50007000元㎡現(xiàn)在三級市場價格升至 280000 元㎡ 外街一二層合租 3040 元㎡內街 50元㎡ 春澤明園 2021年 6 月 20 日開盤一層臨街商鋪的均 價為 17000 元㎡內街商鋪的均價為 12021 元㎡一層臨街商鋪租金為每月 100～ 150 元每平方米內街商鋪租金為每月 80～ 100元 ㎡ 南廈豐澤園 平均售價 12473 元㎡另一部分為非臨街商鋪或臨街位置較差的商鋪平均售價 8370 元㎡南廈豐澤園總體均價 10749 元㎡ 小面積鋪位租金約110 ㎡夏美路段約為 60 元㎡ 項目周邊物業(yè)售價租金情況 旺嘉購物廣場街鋪售價為 1000014000元㎡ 蘭鋪花園永春茗茶 2021年 11500元㎡ 明珠路街鋪街鋪餐飲租金大約在 100元㎡ 翠峰街口波斯貓文具 166元㎡ 嘉園街鋪大門口精品租 金13888 元 ㎡ 嘉園街鋪五金店租金 48 元㎡ 項目商業(yè)銷售價格預計 項目地價格市場均價預計 市場對比法收益還原法 一層街鋪售價 20210 元㎡ 二層街鋪售價 10000 元㎡ 內街街鋪位售價 16000 元㎡ 一層商場鋪位售價 18000 元㎡ 二層商業(yè)售價 10000 元㎡ 三層商業(yè)售價 5000 元㎡ 如何確定商業(yè)規(guī)模 如何確定商業(yè)規(guī)模 市場可行性分析 大商家進駐的可行性 銷售實現(xiàn)的可行性 如何確定商業(yè)規(guī)模 大商家進駐的可行性 項目區(qū)內居民消費能力相對較強 眾多商家對前山片區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好沃爾瑪易初蓮花家樂福等 商家及各大本地超市對本片區(qū)有較大的入駐意向 這類商家經(jīng)營檔次與業(yè)態(tài)和街鋪無沖突是對街鋪業(yè)態(tài)的有效補充 如何確定商業(yè)規(guī)模 以易初蓮花選址為列 易初蓮花建筑標準指導要求 較大的店 area 10000M2 較小的店 Sales area 10000M2 地塊形狀矩形或梯形 臨街面至少 80 米 通道不小于 80 米 深度宜為 120～ 250 米 地塊面積宜為25000sqm 以上 site area25000sqm up 如何確定商業(yè)規(guī)模 銷售實現(xiàn)的可行性 前山現(xiàn)有銷售的商業(yè)面積以建材為主 前山未來可銷售的非建材商業(yè)面 積小 投資客對前山商業(yè)投資信心指數(shù)上升 臨街商鋪銷售情況持續(xù)向好 住宅社區(qū)的底商是珠海投資者較為青睞的商業(yè)形態(tài) 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及經(jīng)營水平較低 社區(qū)商業(yè)很不成熟發(fā)展機會明顯 招商品牌對商業(yè)的成功運做對投資客的信心保證 如何確定商業(yè)規(guī)模 如何確定商業(yè)規(guī)模 商業(yè)市場前景 從前山整體消費水平和人口數(shù)量來看前山目前尚不具備開發(fā)超大規(guī)模的商業(yè)形態(tài) 從銷售實現(xiàn)的可能性來看如果商業(yè)層數(shù)越高實現(xiàn)預期銷售的可能性越小 從有可能入駐的商家面積需求來看單個商家所需面積約為 12 萬平方米不包括一層獨立經(jīng)營的街鋪 如何確定商業(yè)規(guī)模 商業(yè)規(guī)模確定 商業(yè)面積應控制在 5 萬平方米以下在確定面積控制的情況下根據(jù)建筑密度要求盡量減少商業(yè)層數(shù) 商業(yè)布局規(guī)劃一 布局原因 A 地塊商業(yè)人流量大但人均消費低．做坎式街鋪可以有效吸引人流滿足現(xiàn)有需求和Ａ地塊的住戶生活需求 B 地塊做開發(fā)時周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住周邊中高端消費需求大增 等Ｂ地開發(fā)時做區(qū)域商業(yè)中心條件成熟 商業(yè)布局規(guī)劃一 根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下 A 地塊紅色部分做坎式街鋪 面積為 185160200 152 16350㎡ B地塊紅色部分做坎式街鋪 176152 5280㎡ B 地塊內街 30015 4500 ㎡ B 地塊黃色部分做商業(yè)中心 18000 ㎡ 確定商業(yè)規(guī)模一 建筑指標平方米 總規(guī)劃用地面積 170593962 總建筑面積 341188 地塊 A 61649212 地塊 B 10894475 地塊 B 商業(yè)面積 27780 坎式街鋪二層 2640 坎式街鋪一層 2640 商業(yè)中心 18000 三層 內街 4500 單層 地塊 A 商業(yè)面積 16350 坎式街鋪一層 8175 坎式街鋪二層 8175 總商業(yè) 建筑面積 44130 總商業(yè)建筑面積占總面積的 129 確定商業(yè)均價一 商業(yè)總銷售額 元商業(yè)中心三層自留 B 地塊為 3492 億 街鋪為 264020210264010000 79202100 商業(yè)中心為60001800060001000060005000 198000000 內街為 450016000 72021000 A地塊為 24525 億 街鋪為 817520210817510000 245250000 AB 594400000億 可售商業(yè)建筑面積 44130平方 均價 59440000044130 134692 元平米 商業(yè)布局規(guī)劃二 布局原因 A 地塊商業(yè)人流量大但消費力差．做街鋪可以有效吸引人流同時做個小超市滿足現(xiàn)有需求和Ａ地塊的住戶生活需求 B 地塊做開發(fā)時周邊各住宅小區(qū)將陸續(xù)入住周邊中高端消費需求大增 等Ｂ地開發(fā)時做區(qū)域商業(yè)中心條件成熟 商業(yè)布局規(guī)劃二 根據(jù)前三步的考慮建議商業(yè)規(guī)劃如下 A 地塊紅色部分做一層街鋪及超市 街鋪面積為 8000 ㎡ 超市面積為 3000 ㎡ B地塊紅色部分做坎式街鋪 96102152 59