【正文】 程 本土商業(yè)巨頭擴張歷程 本土商業(yè)巨頭擴張歷程 建材巨頭逐鹿珠海 外來商業(yè)巨頭搶灘珠海 各巨頭搶攤前山明珠廣場 外來商業(yè)巨頭搶灘珠海 外來商業(yè)巨頭搶灘珠海 外來商業(yè)巨頭搶灘珠海 珠海商業(yè)地產(chǎn)總論 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間逐步擴大后勢較為樂觀 珠海商業(yè)資本的競爭越來越激烈 本地 一些支柱企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)浪潮外地商業(yè)巨頭大舉進軍珠海在很大程度上推動了珠海商業(yè)的迅猛發(fā)展也促進了商業(yè)地產(chǎn)的升級 珠海商業(yè)地產(chǎn)進入調(diào)整期 從 2021 開始的珠海商業(yè)市場出現(xiàn)眾多利好消息帶動了商業(yè)發(fā)展 交通布局的變化將為珠海帶來人流和商機 港珠澳大橋珠三角城市輕軌年底動開廣珠鐵路復工粵西高速通車 珠三角高速公路網(wǎng)以及珠海城市新規(guī)劃確定區(qū)域中心城市地位等交通布局的變化直接推動城市經(jīng)濟的快速發(fā)展為珠海帶來周邊地區(qū) 大 量 的 人 流 和 物 流 為 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 發(fā) 展 帶 來 新 的 商 機 個別商業(yè)項目的旺銷促進了投資者的投資熱情 迎賓廣場米蘭麗都等創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績提升市場投資信心 珠海商業(yè)地產(chǎn)總論 商業(yè)物業(yè)質素普遍不高 純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項目較少 主要分布在拱北萬佳百貨吉大國貿(mào)海天城百貨廣場免稅商場以及香洲的茂業(yè)百貨揚名廣場少數(shù)幾個地方大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和臨街商鋪上規(guī)模偏小形成不了大的商業(yè)氛圍只能作為社區(qū)性服務商業(yè)物業(yè) 主題定位特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項目較少 開發(fā)理念不高經(jīng)營管理不科學商業(yè)檔次較低業(yè)態(tài)分散布局零亂缺乏主題商業(yè)地產(chǎn)不能強烈吸引 客戶尤其是周邊城市客戶前來購物消費輻射能力較弱 業(yè)幅射力較窄經(jīng)營局限在本地市場 項目規(guī)模小缺乏完善的集購物餐飲休閑娛樂等為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營能力差擴張能力弱競爭力不強與現(xiàn)代化的商業(yè)地產(chǎn)的要求還有較大的差距 商業(yè)業(yè)態(tài)向多元化發(fā)展 新興零售業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展如各類超市購物中心便利店倉儲式商店一站式購物等滿足了城鄉(xiāng)居民不同層次的需要 珠海商業(yè)地產(chǎn)總論 底層臨街小面積商鋪是目前銷售最為理想的商業(yè)物業(yè) 臨街商鋪銷售情況持續(xù)向好 臨街商鋪銷售價格并沒有影響其商鋪的銷售速度而且銷售進度整體要 好于非臨街的商鋪 底層商鋪的銷售速度較快 底層商鋪的銷售速度大大快于二層三層商鋪的銷售進度二層三層的商鋪銷售率普遍偏低出現(xiàn)大量空置率甚至有滯銷的情況 商鋪的價格是層層遞減 一般來說二層商鋪價格相當于一層價格的 60 左右三層價格相當于二層價格的 60 三層以上的商鋪從收益上來看甚至已經(jīng)低于同樓層住宅的水平 小面積商業(yè)更受置業(yè)者關注 就目前的商業(yè)項目的市場存量單位的面積來看大部分難以消化的鋪位均在 100 ㎡以上 60 平以下的商鋪為市場的供求主力 珠海商業(yè)地產(chǎn)總論 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及經(jīng)營水平較低 商業(yè)項目 開發(fā)的專業(yè)度不高 大部分開發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念缺乏對于商業(yè)規(guī)劃中的人流物 流車流等商業(yè)配套綜合因素考慮 開發(fā)商傾向于急于銷售商鋪 持續(xù)性經(jīng)營觀念比較薄弱推廣中引誘式的空頭承諾較多對投資者較負 責任的投資保障條款少和風險共擔意識薄弱 商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)營銷色彩濃郁 大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)基本依賴于市場自然消化法則造成了位置好的臨街 的商鋪市場消化速度較快其它物業(yè)滯銷 商業(yè)特色定位不明晰 項目依然存在重規(guī)模輕定位重 概念輕執(zhí)行的弊端主要表現(xiàn)為后期 招商沒有引導性還停留在自發(fā)層面 珠海商業(yè)地產(chǎn)總論 社區(qū)商業(yè)很不成熟發(fā)展機會明顯 住宅社區(qū)的底商是珠海投資者較為青睞的商業(yè)形態(tài)然而多數(shù)發(fā)展商都存在急于脫手的心態(tài)因此多數(shù)社區(qū)甚至是早期的大型社區(qū)的底商都沒有經(jīng)過細致的規(guī)劃為了快速消化一般的規(guī)劃就是劃小商鋪的單位面積基本上都沒有根據(jù)社區(qū)居民的特征規(guī)劃業(yè)態(tài)業(yè)種布局更沒有采取有針對性的招商工作 很多社區(qū)都缺乏銀行超市等基本的便民型商業(yè)社區(qū)居民一般都在核心及次核心的商圈采購物品社區(qū)生活的便利性明顯不足 前山概況 1987 年前山正式建鎮(zhèn) 2021年 8月撤鎮(zhèn)改街轄區(qū)面積 53平方公里常住人口 178萬人其中戶藉人口 48萬余人轄 21個社區(qū)居委會 前山屬地工業(yè)產(chǎn)值約 206億元國內(nèi)生產(chǎn)總值約 68億元街道所屬國民生產(chǎn)總值 14億元稅收 23億元 隨著南屏橫琴及西區(qū)的開發(fā)漸入高潮城區(qū)西擴珠海的城市軸線已向西延伸前山已居珠海城市幾何中心區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯 前山商業(yè)市場分析 前山商業(yè)主要分建材商業(yè)和非建材商業(yè) 前山商圈以前山市場為核心以世邦裝飾廣場為龍頭已經(jīng)發(fā)展成為珠海著名的建材商圈已經(jīng)成為華南地區(qū)首屈一指的建材商圈以世 邦為核心的麗晶燈飾永晟家居城浩益花園臨街商鋪富康苑臨街商鋪翰林苑商業(yè)中心等幾個商業(yè)項目一層的出租率均達100 輕軌對前山影響明顯明珠商業(yè)廣場華潤萬家和國美進駐家樂福進駐翰林苑二期等利好消息對前山商業(yè)發(fā)展將起重要作用 前山交通 廣珠輕軌 廣珠輕軌 設計方案中由于注重各個區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展將極可能誕生一個新的城市區(qū)域商業(yè)中心 沿線區(qū)域呈帶狀發(fā)展可能促進帶狀城市格局的出現(xiàn) 沿線站點帶來人流聚集會促進各個站點區(qū)域的發(fā)展形成多個城市公共節(jié)點 使得周邊區(qū)域匯聚了大量人氣與商氣大幅提升了前山地塊的價值也極大加速了區(qū)域配套 設施的建設和發(fā)展提升了前山的區(qū)域地位加速了前山商業(yè)的發(fā)展進程 前山商業(yè)發(fā)展利好 建材業(yè)蓬勃發(fā)展帶動商業(yè)地產(chǎn)升級 前山建材產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展拉動了周邊商業(yè)地產(chǎn)租金上漲價格上揚催生了該地域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)繁榮興盛造就了商圈規(guī)模迅速擴大 明珠路及 105 國道改造工程的全面開工城際輕軌的建設特別是明珠站的設置將加速前山明珠路配套設施的建設 明珠站點不僅成為珠海主城區(qū)的重要公共交通樞紐更成為珠海與周邊城市軌道的銜接樞紐這一切將為明珠路帶來龐大的人流和無限的商機 商業(yè)巨頭向前山看齊 明珠商業(yè)廣場引眾巨頭目光 沃爾 瑪華潤萬家臺灣的樂購大福源以及新一佳人人樂易初蓮花都對此項目表示出濃厚的興趣 華潤萬家國美競爭勝出強勢進住前山明珠商業(yè)廣場 家樂福簽訂進駐前山翰林苑二期商業(yè)項目意向 觀點提煉 華潤萬佳家樂福國美電器進入前山商業(yè)市場為前山商業(yè)發(fā)展注入新的活力 前山商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好將隨著輕軌的建設迎來新的契機 華潤萬佳家樂福國美電器進入前山商業(yè)市場不但為前山商業(yè)發(fā)展注入新的活力同時意味前山商業(yè)已擺脫中低端路線的窠臼邁向針對中高端客戶發(fā)展的新篇章 地塊周邊情況 地塊周邊情況 珠海工業(yè)區(qū)集中在前山 項目周邊的工業(yè) 區(qū)為 翠景工業(yè)區(qū) 周邊企業(yè)主要有 三美電機 天大藥業(yè) 地塊情況 周邊情況 地塊商業(yè)價值分析 項目自身情況分析 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 Sstrength 劣勢 Wweakness 機會 Oopportunity 威脅 TThreat 項目 SWOT分析 項目小區(qū)整體規(guī)模大 34 萬平 檔次高 周邊小區(qū)多－－華電地塊泰然花園石鳴苑華業(yè)香莊永晟集團地塊美林雅筑翠竹苑嘉園文偉地塊 交通發(fā)達 人流量大 區(qū)域 發(fā)展商品牌優(yōu)勢 項目 SWOT 分析 周邊環(huán)境臟亂差 周邊消費力水平底多為 中低收入人群 排洪渠對項目商業(yè)街影響大 項目 SWOT分析 周邊非建材商業(yè)配套少其它商業(yè)發(fā)展空間巨大 輕軌站離項目近 三臺石路改造完成 逸仙路改造即將完成 周邊住宅商業(yè)配套規(guī)劃規(guī)不完善規(guī)模偏小 前山現(xiàn)有商業(yè)檔次普遍不高 前山消費者高檔消費需求明顯 項目 SWOT 分析 區(qū)域競爭加劇 其它商圈分流消費明顯金額巨大 市場其他商業(yè)項目上市速度快于本項目 CCTI 推導模式下發(fā)展戰(zhàn)略初判 第二章 CCTI 運營模式下的定位體系展開 五洲花城世派街 老香洲于新香洲交界處 依托建筑面積 100 萬平方米的大型住宅社區(qū) 總 規(guī)劃面積 10萬㎡首期開發(fā)面積 4萬㎡ 傾力打造特許經(jīng)營品牌街 一層已售超過 90二樓已售 80 城市風景 新香洲城市風景華潤萬家 新香洲也曾是個新興的城區(qū)隨著城市化進程的加快周邊人氣日旺中端需求量增加 城市風景項目在規(guī)劃之初就和華潤萬家達成協(xié)議對商業(yè)進行整體規(guī)劃周邊租金平均可達 120 元㎡華潤萬家的總體平均租金達 40元㎡ 現(xiàn)在整體經(jīng)營很好超市人流量大街鋪全部出租 做區(qū)域性商業(yè)條件成熟 輕軌對前山的商業(yè)發(fā)展將帶來關鍵性的影響 輕軌明珠站將給項目周邊帶來巨大人流和物流 105 國道改建完成將解決項目周邊交通堵車 問題 三臺石路的改造完成及 18 路車通車解決了項目周邊和市內(nèi)各區(qū)域的聯(lián)系從華發(fā)新城經(jīng)過明珠廣場項目地世邦家具世界家樂福新香洲老香洲到中大五院 逸仙路的拓寬將增強項對目周邊區(qū)域的輻射力 珠海城市化進程加快前山區(qū)域的發(fā)展 項目及周邊樓盤華電地塊泰然花園石鳴苑華業(yè)香莊永晟集團地塊美林雅筑翠竹苑嘉園文偉地塊的出現(xiàn)將帶來大量中端人群的需求 客戶定位 街鋪 周邊生意客戶澳門投資客 商業(yè)中心 中小型投資客戶 坎式街廊 周邊生意客戶自經(jīng) 營客戶 形象定位 品牌的值得投資信賴的運作成熟的 新型的經(jīng)營持久的增值能力強的 統(tǒng)一管理的形象統(tǒng)一的 有主力名店的有廣場的形成雙面街的 填