【正文】 城市多極化形成中心 中心極極 極極在市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中，明確薩拉齊為包頭市輔城，到 2023年，輔城人口達到 30萬人，達到中等城市規(guī)模。標志著包頭進入了城市建設(shè)的又一個嶄新時代 。近年新興消費人群主要由當?shù)?公務(wù)員、鋼鐵、煤化工等工業(yè)企業(yè)員工、科研骨干及私營業(yè)主構(gòu)成 。隨著城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，三產(chǎn)發(fā)展已相對滯后，迫切需要提升216。 宏觀政策研究小結(jié) ——42【 經(jīng)濟發(fā)展 】 2023年包頭市深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，不斷加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，著力保障和改善民生，積極推進城鄉(xiāng)區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展，經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，經(jīng)濟實力邁上新臺階，房地產(chǎn)處在高速發(fā)展期2023年西北區(qū)域典型城市國民生產(chǎn)總值 (億元 ) 橫比GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%5% 5%8% 大于 8%小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展來源：世聯(lián)模型216。占據(jù)包頭最核心地帶，道路通達性及便利性較好，便于進行項目開發(fā)216。市政府作為包頭的門戶，是包頭市的政治文化中心，本項目處于離市政府不遠的距離，對包頭的商務(wù)和政治形象都有一定的影響力216。由內(nèi)蒙古河北商會 1000余家會員企業(yè)自愿參與共同籌資建設(shè) 216。采用整層銷售，目標對象基本為貿(mào)易類企業(yè)216。 新建項目的市場機會216。規(guī)模： 項目建設(shè)用地 ，為綜合用地；216。216。距離： 項目所在地距離城市核心區(qū)鋼鐵大街直線距離不到 里，距離包百商圈核心區(qū) 2公里；位置比較好，但小區(qū)周邊配套不完善，吃飯上檔次的地方比較少，周邊居民消費水平一般。產(chǎn)業(yè)： 以鋼鐵、稀土、冶金、化工工業(yè)等二產(chǎn)為主；216。包頭是內(nèi)蒙古自治區(qū)第一大城市，全市人口 250萬，建成區(qū)面積 230平方公里216。 帝景、保利拉菲公館、江南文樞苑、萬達廣場、佳禾廣場、內(nèi)蒙古傳媒大廈、恒通國際公寓、九星國際 SOHO領(lǐng)域、永盛成大廈、大福林綜合樓、恒隆公館 ……?城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃?區(qū)域土地利用現(xiàn)狀?區(qū)域未來發(fā)展分析?項目本體分析?現(xiàn)有寫字樓特征及未來供給情況分析?寫字樓客戶特征分析?公寓市場分析?包頭市總體規(guī)劃?地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑物及周邊環(huán)境情況?包頭住宅市場格局?包頭市寫字樓分布格局?在售寫字樓樓盤詳細資料 (銷售率 /租金等 )?未來寫字樓的供應(yīng)情況?現(xiàn)有寫字樓客戶的需求特征?專業(yè)人士及寫字樓客戶對項目所在區(qū)域的看法?包頭市商務(wù)公寓 /公寓項目統(tǒng)計及供需情況?包頭市酒店經(jīng)營情況4本項目的研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究項目的屬性界定、目標、限制性條件以及面臨的核心問題；項目如何定位？總體形象如何，包括哪些核心功能？核心客戶是哪些？發(fā)展戰(zhàn)略？在前述目標與限制條件下，結(jié)合本項目實際，考慮企業(yè)自身情況尋找本項目的市場機會；5項目的背景、基本情況、屬性界定和發(fā)展目標，分析項目發(fā)展面臨的核心問題；Chapter 1項目屬性界定與核心問題6 6本章研究結(jié)構(gòu)項目屬性 —— 我們是什么？目標解析 —— 我們的期望是什么？2項目背景 —— 我們所處的環(huán)境怎么樣？3SCQ模型 —— 我們面臨的核心問題是什么？417研究內(nèi)容1. 屬性界定與核心問題2. 市場機會研究項目本體解析項目目標解析背景限制條件核心問題提出8【 城市地位 】 我國重要的工業(yè)基地，京津呼包銀經(jīng)濟帶上的重要中心城市，同時也是連接華北、西北的重要交通樞紐北京呼和浩特包頭鄂爾多斯烏蘭察布盟巴彥淖爾盟天津銀川216。 中央公園、恒大名都、總部經(jīng)濟園、諾德國際花園、京奧港 呼包銀地區(qū)是重要的能源礦產(chǎn)資源富集區(qū)，奠定了包頭作為地區(qū)重要節(jié)點城市地位，形成新一輪城市增長極9【 城市概況 】 內(nèi)蒙的第一大城市，是呼包鄂經(jīng)濟圈 “ 金三角 ” 上的核心城市，也是沿黃經(jīng)濟帶上重要支點城市216。定位： 包頭市黨政機關(guān)和內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的企業(yè)包鋼（集團）所在地，是包頭市的 政治、經(jīng)濟、文化 、教育、信息中心 ；216。人口： 人口 65萬人；216。地塊內(nèi)現(xiàn)狀： 地塊地勢平整，地塊周圍多以娛樂場所和老舊住宅為主?！?項目現(xiàn)狀 】 項目地塊位于阿爾丁廣場的西南角，西鄰包頭市阿爾丁工商所，東臨聚龍美食娛樂廣場，南鄰少先路北部圍墻 酒店主體在建工程裙房在建工程裙房內(nèi)部西部圍墻17【 規(guī)劃指標 】 項目總用地面積 7826平米，規(guī)劃指標上限不可調(diào)216。 啟動期原有酒店項目如何消除不利因素，實現(xiàn)快速回現(xiàn)216?？圃创髲B建造時間不長，從 2023年竣工 2023年開始出售至今已經(jīng)有大部分銷售完畢216。集文體、娛樂、餐飲、醫(yī)療、大型超市為一體的配套建筑 216。而本項目就坐落在市政府西側(cè)的市府西路，距鋼鐵大街僅300米【 區(qū)位交通 】 本項目處于包頭中心的中心，交通 四通八達34包頭市委餐飲娛樂教育資源生活休閑商務(wù)酒店綠色包頭本項目本體機會市場機會【 周邊資源 】 本項目周邊匯聚了包頭經(jīng)濟、政治、文化、商務(wù)、教育、生活多種豐富資源216。中心區(qū)域核心地段，地位難以動搖216。2023年 5月 2023年 4月包頭市商品住房的銷售總套數(shù)（單位：套）2023年 5月 2023年 4月包頭市商業(yè)用房的銷售總套數(shù)（單位：套）2023年國家政策調(diào)控將直接影響包頭住宅市場成交，客戶購買趨于理性41321 為抑制房價過快上漲及控制投資需求，樓市調(diào)控政策正處于一個逐步收緊的快行道包頭住宅市場經(jīng)過去年下半年的成交高峰期之后，暫時進入了觀望盤整期；包頭商業(yè)市場成交自今年 2月以來出現(xiàn)強勁反彈，成為包頭房地產(chǎn)市場新的交易熱點。 2023－ 2023年包頭市國民生產(chǎn)總值 (億元 )050010001500202325003000包頭 呼和浩特 鄂爾多斯 銀川包頭呼和浩特鄂爾多斯銀川43216。城市產(chǎn)業(yè)升級促進高素質(zhì)人口導(dǎo)入；資源型企業(yè)、公務(wù)員、高科技類企業(yè)員工收入水平良好216。強化 “ 一市兩城、多組團、多中心 ” 的城市布局，突出山、城、河、綠的城市格局特色。組團：包括東部的政務(wù)商務(wù)區(qū)、北部的中央公園、中部的博覽公園、南部的體育公園和賽汗塔拉公園五部分。216。 商服用地成交 ；216。凱旋中央公園大概 400萬 /畝，倒了幾次手。第三圈層 —— 政府主導(dǎo)新區(qū)（九原，青區(qū)邊緣區(qū)）l配套不足 /交通不便 /部分生態(tài)資源 /第一圈層第二圈層第三圈層146532序號 1 2 3 4 5 6項目 凱旋中央公園 諾德國際花園 保利拉菲 華發(fā)新城 三江尊園 恒大華府競爭強度排序 :昆、青中心區(qū) 昆南 高新區(qū)、青山邊緣區(qū) 九原 東河板塊分級回顧 —— 各板塊價值排序依次為昆區(qū) 青山 高新區(qū) 九原區(qū) 東河6015000900080007000600010000第一圈層 第二圈層 第三圈層23456凱旋中央公園三江尊園別墅華發(fā)新城保利拉菲諾德國際花園恒大華府110001km 7km5km3km 11km9km序號 項目 均價 項目走俏 戶型 性質(zhì) 銷售情況1 凱旋中央公園 6300元 /平米 140m2 毛坯 售完2 諾德國際花園 11000元 /平米 180m2 精裝 在售不暢銷3 保利拉菲 5700元 /平米 120m2 毛坯 在售暢銷4 華發(fā)新城 8000元 /平米 150m2 精裝 在售不暢銷5 三江尊元別墅 12400元 /平米 180m2 精裝 在售暢銷6 恒大華府 7500元 /平米 230m2 精裝 在售速度一 般包頭住宅市場總體銷售情況很好，特別是靠近第一圈層和有自身特色的產(chǎn)品， 市場走俏戶型面積區(qū)間在 120150平米總價集中在 60萬上下，主要客戶有明顯的居住升級的需求216。 產(chǎn)品層高 5米，全部計算面積，無附加值LOFT采用創(chuàng)新LOFT戶型，但無附加值，整體價值低71同等條件下，具備辦理營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)較受歡迎216。需求 3： 周邊鄂爾多斯是的富人更愿意投資包頭核心地段的高檔物業(yè)，因為回收效益高，升值潛力大機會挖掘?qū)で蟊卷椖繖C會從市場和需求的角度來分析，本項目在小復(fù)式項目上若針對年輕的首次置業(yè)者、辦公需求及投資者有較大市場空間，在較好的市場背景下也可以有所創(chuàng)新進行嘗試74商業(yè)市場商業(yè)市場公寓市場公寓市場住宅市場住宅市場酒店市場酒店市場寫字樓市場寫字樓市場 分物業(yè)市場研究市場競爭分析市場機會挖掘本體機會 宏觀市場市場機會 微觀市場75序號名稱 價格 主要戶型及特點1 時代財富廣場6500元 /m2 40m2為主，商住兩用，個人投資客多2 萬達廣場 6500元 /m2 50m2為主，自住私人公寓，銷售很火3 傳媒大廈 7600元 /m2 70m2為主，商住兩用，尚未開盤4 燕趙大廈 6000元 /m2起50m2為主，商住兩用，品質(zhì)一般5 萬號國際 7300元 /m2 4060m2為主 ,商住兩用 ,有簡單分區(qū)公攤很大6 金頂商務(wù) 7300元 /m2 120m2為主，商務(wù)為主，品質(zhì)一般7 帝豪天下 8400元 /m2 50m2為主，商住兩用，地段好外觀好品質(zhì)差8 國貿(mào)大廈 6500元 /m2 40m2為主，商住兩用，有簡單分區(qū)9 金榮財富中心6600元 /m2 50m2為主，商住兩用，捆綁租戶銷售10 九星領(lǐng)寓 6700元 /m2 40m2為主，商住兩用，功能較混，品質(zhì)較差11 大福林綜合樓6000元 /m2 40m2為主，商住兩用，配套較好12 永盛成大廈6000元 /m2 120m2為主，商住兩用，品質(zhì)一般，商住各半【 競爭分析 】 包頭公寓主要集中在昆區(qū)和青山區(qū)的中心區(qū)，且全部為商住公寓76已開盤公寓： 包頭商住公寓市場行情整體向好，銷售率和入住率穩(wěn)定高位項目 銷售率 入住率 開盤時間時代財富廣場 N/A N/A 萬達廣場 100% N/A 萬號國際公寓 95%以上 90%以上 帝豪天下 100% 90%以上 國貿(mào)大廈 100% 95%以上 2023金榮財富中心 100% 95%以上 九星領(lǐng)寓 100% 95%以上 大福林綜合樓 100% 95%以上 永盛成大廈 100% 90以上 從已經(jīng)開盤的商住公寓來看，包頭商務(wù)公寓市場，無論是低端還是高端，開盤早晚，銷售率與入住率都是居高不下，市場行情整體向好公寓產(chǎn)品的市場份額是否已經(jīng)被這些公寓占領(lǐng)完？現(xiàn)在開發(fā)商住公寓是否還有市場需求 ？77駿華庭【 典型樓盤分析 】 ：位置 青山區(qū)娜林步行街對面文化路與幸福路交匯處 開盤時間 物業(yè)類型 聯(lián)排、高層戶型 28㎡ 13套， 70 ㎡ 26套， 80 ㎡ 26套， 30 ㎡ 39套， 40 ㎡ 78套銷售狀況 今年 6公寓，共 180套，開盤前已經(jīng)有160戶交了押金，開盤當天所追隨的 5個投資者中只有 1個人最后放棄購買，有人甚至一次性買 5套，開盤現(xiàn)場人氣很旺216。 項目戶型面積小，全部控制在 4147㎡ ，以酒店格局設(shè)計以高單價、低總價原則吸引投資者 面積 41㎡ 47㎡開售均價 4800 4800總價 09年均價 6200 6200總價 216。需求 3： 周邊鄂爾多斯是的富人更愿意投資包頭核心地段的高檔物業(yè)，因為回收效益高，升值潛力大機會挖掘?qū)で蟊卷椖繖C會從市場和需求的角度來分析，本項目在公寓項目上若針對小戶型投資者有較大市場空間，在較好的市場背景下也可以有所創(chuàng)新進行嘗試83目標客戶 KPI（關(guān)鍵績效指標） 本項目的契 合程度投資 　，升值潛力巨大 　 　 　 　自用 辦公 　、配套完善 　 　 　居住 、配套完善、交通便利 　，采光通風(fēng)良好 　，資金壓力小 　 　與本項目高度符合與本項目中度符合與本項目不符合機會挖掘 根據(jù)公寓 KPI指標，本項目未來公寓的需求以投資為主，自用為輔，其中又以自用辦公為主，居住要看后期如何定位與設(shè)計創(chuàng)新84包頭公寓市場的機會總結(jié)： 目前公寓市場較好，但產(chǎn)品品質(zhì)較低，處于初級階段，多以個體小公司辦公租用，自住性能不佳，市場缺乏創(chuàng)新產(chǎn)品本項目與其他大部分公寓產(chǎn)品相比，更靠近城市核心地帶，作為投資有更大的升值潛力和收益價值目前包頭與周邊地區(qū)特別是鄂爾多斯的消費者、投資者都看好包頭房地產(chǎn)市場，有不少人前來投資，不過市場基本為較低端的上商務(wù)公寓，缺乏創(chuàng)新性產(chǎn)品，更合理有效地利用好土地包頭市公寓市場正處于初級狀態(tài)，公寓產(chǎn)品一般品質(zhì)較低，但是有相當多的投資者來包頭投資公寓，大多為個體散戶，購買后租給個體小公司用。昆區(qū)青山區(qū)高新區(qū)包頭寫字樓現(xiàn)狀格局88以租金售價檔次劃分以地理位置不同劃分昆都侖片區(qū)：稀土高新片區(qū)：青山片區(qū)：高級寫字樓： 75元 /月 *平方米、 10000元 /平米以上中級寫字樓： 4555/月 *平方米、 700010000元 /