【正文】 地土壤肥力等方面的措施； 53 深圳國(guó)際 借鑒點(diǎn) 4：建筑開發(fā)與生態(tài)環(huán)境形成良好的共融，控制開發(fā)強(qiáng)度，提供自然的居住環(huán)境 生態(tài)型度假區(qū)建筑開發(fā)特征 區(qū)域開發(fā)的建筑開發(fā)措施 1. 設(shè)計(jì)建筑物和基礎(chǔ)設(shè)施時(shí)，要退讓森林、湖泊和其它弱環(huán)境區(qū)域； 2. 建筑物以低層為主，建筑高度要進(jìn)行控制，不能影響區(qū)域整體的生態(tài)意向； 3. 保持區(qū)域松植物和山地、緩坡等原先的整體全貌； 4. 整個(gè)區(qū)域的建筑物在建筑材料的使用上要與環(huán)境相一致； 5. 建筑色彩上不能臵身在區(qū)域生態(tài)環(huán)境中顯得過(guò)于突兀，要與區(qū)域環(huán)境相協(xié)調(diào)； 54 深圳國(guó)際 55 立足于城市功能補(bǔ)缺的角度，大型綜合生態(tài)旅游新城打造的 KPI體系 —— ?充分保護(hù)自然生態(tài)資源是基礎(chǔ)； ?功能多樣化才能保證區(qū)域活力持續(xù)； ?開放空間提供吸引人氣的空間； ?需要讓更多的人享受城市的文明； ?與城市有淵源的文化才有深度和厚重感； ?高端度假物業(yè)的開發(fā)，既提升度假區(qū)形象，又彰顯整體的品質(zhì)。此外，經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)資源分布相對(duì)集中，工企業(yè)基礎(chǔ)較好，在全省生產(chǎn)力布局中居重要戰(zhàn)略地位。 項(xiàng)目開發(fā)要解決兩個(gè)關(guān)系的平衡問題，合理控制項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 觀點(diǎn)二 ?社會(huì)形象與經(jīng)濟(jì)效益之間的平衡，兼顧政府與企業(yè)多方利益； ?企業(yè)長(zhǎng)期利益與短期利益的平衡，確定合理的開發(fā)模式和啟動(dòng)策略實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的安全。 23 深圳國(guó)際 全市年消化量約 60萬(wàn)方，單盤年去化 35萬(wàn)方，且短期內(nèi)出現(xiàn)井噴的可能性不大 開發(fā)背景 市場(chǎng)發(fā)展 20232023凱 里商品房開工及竣工情況 0204060801001201402023 2023 2023 2023 2023新開工面積 竣工面積20232023年 商品房及住宅銷售情況0102030405060702023 2023 2023 2023 2023商品房銷售面積 住宅銷售面積? 2023年，房屋新開工面積 ，同比增長(zhǎng) 84%；其中，住宅新開工面積 ，同比增長(zhǎng) 54%。 22 深圳國(guó)際 大地春城 金泉花園 豐球豪庭 豐球黔城 鑫鼎國(guó)際名居 格蘭山水間 二龍星園 狀元府 龍泉明珠 金泉一品 世紀(jì)新城 華偉中央城 公園一號(hào) 香山別苑 區(qū)域目前規(guī)劃價(jià)值大于實(shí)際價(jià)值，迎賓大道黃金軸線價(jià)值已然凸顯，但區(qū)域市政建設(shè)步伐明顯滯后 開發(fā)背景 區(qū)域發(fā)展 樓盤名稱 價(jià)格 樓盤地址 開發(fā)區(qū) 華偉 滬昆高鐵 凱麻高速 迎賓大道 凱開大道 10 深圳國(guó)際 從配套情況看，項(xiàng)目周邊配套匱乏，距離政務(wù)新區(qū)博南新區(qū)步行約 15分鐘，但未來(lái)規(guī)劃利好，配套設(shè)施將不斷完善 ?從項(xiàng)目周邊的配套情況看，凱里客運(yùn)站、體育館已投入運(yùn)營(yíng)，民族文化宮和博南中學(xué)在建； ?滿足基本生活需要的配套設(shè)施匱乏，且多數(shù)設(shè)施處于規(guī)劃中，如民俗工藝創(chuàng)意園、民族風(fēng)情園等； ?周邊在建項(xiàng)目：凱里民族文化宮 33198平；凱里龍都國(guó)際大酒店 29330平米； 民族風(fēng)情園 民俗工藝創(chuàng)意園 風(fēng)情文化園 博南中學(xué) 凱里客運(yùn)站 民族文化宮 體育館 博南中學(xué) 民族文化宮 11 深圳國(guó)際 從資源狀況看，項(xiàng)目?jī)?nèi)部山水資源豐富，且高低錯(cuò)落，一方面為開發(fā)高端物業(yè)提供支撐，但另一方面間接拔高工程成本 ?棉紡廠地塊存在一定的拆遷，且山體阻礙五星級(jí)酒店的開發(fā)，需開山建設(shè)； ?西出口 D/E地塊位于凱麻高速以南，山水資源豐富，適合打造高端住宅； 3 1 2 6 5 7 8 4 11 10 12 9 13 14 高檔低密度居住組團(tuán) 服務(wù)功能組團(tuán) 居住新城組團(tuán) 高端休閑功能組團(tuán) 15 A地塊 B地塊 C地塊 12 深圳國(guó)際 從項(xiàng)目指標(biāo)看，項(xiàng)目總占地 ，建筑面積逾 700萬(wàn)方，已嚴(yán)重超出地產(chǎn)開發(fā)范疇，屬于超大規(guī)模區(qū)域級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 ?從指標(biāo)情況看，項(xiàng)目總占地 平方公里，按照前期與政府溝通的各地塊容積率下限計(jì)算，總建面達(dá) 726萬(wàn)方，合計(jì)容積率 右。 ?提升開放主體的品牌形象； ?開發(fā)主體盈利點(diǎn)。 深圳國(guó)際 ： [2023] CS11 2023425 凱里棉紡廠項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告 謹(jǐn)呈：貴州高速公路投資有限公司暨東南公司 深圳國(guó)際 在過(guò)去的工作時(shí)間里，項(xiàng)目小組圍繞開發(fā)商目標(biāo)展開了大量調(diào)查及研究工作 以消費(fèi)者為核心的市場(chǎng)調(diào)研 主要專家訪談 市調(diào)報(bào)告與專題研究 定位報(bào)告撰寫 數(shù)據(jù)收集： ?項(xiàng)目周邊及地塊勘察 ?凱里宏觀經(jīng)濟(jì)情況 ?凱里的產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu) ?凱里總體規(guī)劃 ?凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 市場(chǎng)資料收集與分析： ?目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談 ?凱里居民居住狀況 ?凱里各在售樓盤 情況 ?目標(biāo)消費(fèi)者深度訪談 15位 ?消費(fèi)者問卷調(diào)查 50份 ?調(diào)查凱里典型項(xiàng)目 18個(gè) 政府官員 4位 ?專業(yè) 人士 26位： ?大地春城銷售經(jīng)理 ?豐球黔城銷售代表 ?金泉花園銷售經(jīng)理 ?金泉一品銷售經(jīng)理 ?坐標(biāo)廣場(chǎng)銷售代表 ?騰龍酒店大堂經(jīng)理 ?凱里大酒店大堂經(jīng)理 ?…… 市調(diào)報(bào)告： ?客戶分析 ?凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 ?項(xiàng)目地塊分析 整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告： ?項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘 ?開發(fā)商目標(biāo)分析 ?案例借鑒 ?開發(fā)方向研判 ?項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略 ?項(xiàng)目規(guī)劃示意 2 深圳國(guó)際 3 一、本項(xiàng)目的成功打造給城市提供了多樣化的公共空間，有利于和諧社會(huì) 的構(gòu)建 所謂社會(huì)主義和諧社會(huì)，應(yīng)當(dāng)是各方面利益關(guān)系得到有效的協(xié)調(diào)、社會(huì)管理體制不斷創(chuàng)新和健全、穩(wěn)定有序的社會(huì)。 ? 增加旅游者和市民對(duì)凱里的精神歸屬感。 深圳國(guó)際 8 根據(jù) 《 凱里市旅游發(fā)展規(guī)劃 》 ，規(guī)劃到 2023年，凱里市接待旅游人口將達(dá)到年 2023萬(wàn)人次。 1700~3400元 /m178。善水園 起價(jià) 2800 開發(fā)區(qū) 南樺山莊 起價(jià) 2338 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 老城區(qū) 狀元府 均價(jià) 3800 文化北路 馨怡名苑 起價(jià) 2800 紅洲路 藍(lán)調(diào)公元 均價(jià) 2300 第一工業(yè)園區(qū)八號(hào)路 龍泉明珠 待定 清江路 29號(hào) 翰林華庭 一期均價(jià) 2800 永豐路 博南新區(qū) 格蘭 ?商品住宅 09年銷售 ㎡， 2023年銷售 ㎡；且從 06年以來(lái)，住宅銷售占比商品房銷售在 90%以上，特別是 09年及 2023年，占比達(dá)到 95%以上，表明凱里商業(yè)、寫字樓等銷售市場(chǎng)非常小。 城市概況 深圳國(guó)際 從凱里的城市發(fā)展格局看，凱麻一體化發(fā)展趨勢(shì)下，凱里的中心城市功能進(jìn)一步凸顯 ? 凱里 市轄 5個(gè)街道、 8個(gè)鎮(zhèn)、 2個(gè)鄉(xiāng) 。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一、二產(chǎn)業(yè)比重有所調(diào)減，第三產(chǎn)業(yè)較快提高，三次產(chǎn)業(yè)的比例由上年的∶ ∶ ∶ ∶ ?！? —— 某開發(fā)商高層李先生 經(jīng)開區(qū) 博南新區(qū) 中心商業(yè)區(qū) 火車站片區(qū) 城南新區(qū) ——旅游示范區(qū) 56 深圳國(guó)際 從各板塊的發(fā)展前景看，唯有本項(xiàng)目所在城南新區(qū)方能代言凱里，成為凱里下一站發(fā)展的“城市窗口” 從政府導(dǎo)向看，作為旅游城市，旅游新城價(jià)值遠(yuǎn)大于行政中心價(jià)值，正如三亞和海口之于海南； 從交通進(jìn)入性看，項(xiàng)目扼守凱里交通要塞，交通樞紐位臵更加明顯，是凱里的交通門戶，昭示性和展示面更加豐富； 從先天資源稟賦看，區(qū)域內(nèi)具備豐富的山水資源，具備更多的想象空間和操作空間 從旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入看，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃風(fēng)情生態(tài)園、文化園、民族創(chuàng)意孵化園等多個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，五星級(jí)酒店聚集 從區(qū)域的運(yùn)作能力看，項(xiàng)目總體量 726萬(wàn)方，在區(qū)域內(nèi)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)權(quán)，區(qū)域統(tǒng)一開發(fā)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)大于分散小規(guī)模開發(fā) 唯有本項(xiàng)目方能代言凱里的未來(lái)，是凱里下一站發(fā)展的城市窗口、城市客廳。 ?三星級(jí)以上酒店主要位于大十字商圈。 ?作為凱里最高檔的騰龍酒店，酒店建筑是改建過(guò)來(lái)的，大堂及電梯等均不符合四星級(jí)的正常標(biāo)準(zhǔn)。 西江苗寨 鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳國(guó)際 政府主導(dǎo)五星級(jí)酒店的開發(fā)，未來(lái) 3年內(nèi)在建五星級(jí)酒店將提供客房 896間 龍都國(guó)際大酒店 裕豪酒店 名稱 地點(diǎn) 體量 開業(yè)時(shí)間（預(yù)計(jì)） 客房數(shù) 龍都國(guó)際大酒店 民族文化園 ㎡ 2023年 200 裕豪酒店 金泉湖公園 ㎡ 2023年 696 ?凱里在建五星級(jí)酒店基本情況 ?高星級(jí)酒店潛在供應(yīng)情況 1）根據(jù)凱里市十二五規(guī)劃：十二五期間，爭(zhēng)取建成 3家五星級(jí)酒店， 46家四星級(jí)酒店， 610家三星級(jí)酒店； 2）按照三星級(jí)酒店客房 80間、四星級(jí)酒店客房數(shù) 100間、五星級(jí)酒店客房數(shù) 400間進(jìn)行估算，未來(lái)凱里五星級(jí)酒店將提供客房 1200間、四星級(jí)酒店將提供客房 400600間、三星級(jí)酒店將提供 480800間；凱里未來(lái)潛在高星級(jí)酒店將提供客房在 2500間 以上。 深圳國(guó)際 城市消費(fèi)水平穩(wěn)步提升 —— 人均消費(fèi)水平和消費(fèi)額快速提高，促使城市商業(yè)穩(wěn)定快速發(fā)展 凱里社會(huì)零售總額2435400510152025303540452023年 2023年 2023年單位：萬(wàn)元 凱里人均可支配收入、人均支出99321161612465704280059008020234000600080001000012023140002023年 2023年 2023年人均可支配收入 人均支出單位：元 ?近年來(lái)，凱里社零總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中2023年社零總額達(dá) 40億元，同比增長(zhǎng) 15%。 ?萬(wàn)博商圈 —— 作為行政新區(qū)的商業(yè)板塊，主要以街鋪形式出現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)以超市、主題商業(yè)街（家居、建材）等零售業(yè)為主；華聯(lián)的進(jìn)駐，坐標(biāo)廣場(chǎng)的開發(fā)，極大的提升了該商圈的內(nèi)容及影響力。 深圳國(guó)際 萬(wàn)博商圈：依托民族博物館建立的大型市民廣場(chǎng)，以超市為核心驅(qū)動(dòng)力的中心商圈 商業(yè)形態(tài) 發(fā)展定位 業(yè)態(tài) 點(diǎn)評(píng) 萬(wàn)博廣場(chǎng) （ ㎡） 家庭消費(fèi)型的中心商圈 萬(wàn)博新世紀(jì)超市、佳惠超市、零售店等 1）地下建面 ㎡； 2）依托民族博物館，超市為主體 3）經(jīng)營(yíng)狀況較好，商鋪出租 80% 坐標(biāo)廣場(chǎng) （ ㎡） 集購(gòu)物、休閑、娛樂于一體的現(xiàn)代購(gòu)物中心 休閑娛樂類及華聯(lián)超市 定位高端的購(gòu)物中心，引領(lǐng)凱里未來(lái)商業(yè)發(fā)展；目前招商運(yùn)營(yíng)成效較好 商業(yè)街 主題商業(yè)街 家居、建成類 目的型消費(fèi)，契合凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展需求，經(jīng)營(yíng)較好 坐標(biāo)廣場(chǎng) 萬(wàn)博廣場(chǎng) ?萬(wàn)博商圈是作為凱里行政新區(qū)商圈進(jìn)行規(guī)劃發(fā)展，屬于新的區(qū)級(jí)商業(yè)中心。 ?大十字商業(yè)結(jié)構(gòu)，以幾棟大型的商業(yè)建筑為主體，主要結(jié)構(gòu)為百貨 +超市這一傳統(tǒng)模式，加上中博步行街，業(yè)態(tài)有一定的重合；商業(yè)形象老化，升級(jí)難度較大。 商業(yè)格局 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳國(guó)際 凱里 — 麻江總體規(guī)劃獲批：貴州省次中心城市的戰(zhàn)略高地，凸顯凱里作為經(jīng)濟(jì)圈的核心地位 ? 根據(jù)凱里 — 麻江城市總體規(guī)劃，凱里是城市經(jīng)濟(jì)圈的核心，是黔東南州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，同時(shí)作為貴州省的次中心城市，是省域東部的中心。 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳國(guó)際 建筑風(fēng)格及色系趨同，建筑主體特色不鮮明，普遍缺乏昭示性 啟示二： 本項(xiàng)目酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)將顯著區(qū)別于現(xiàn)有高星級(jí)市場(chǎng)，從形態(tài)及風(fēng)格上實(shí)現(xiàn)完全超越。 ?從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，四星級(jí)酒店每間客房年均收入 萬(wàn)元；三星級(jí)酒店每間客房年均收入 。從單一功能向復(fù)合型的多元功能轉(zhuǎn)變，商業(yè)、文化、綠地、山水資源等有機(jī)結(jié)合；打造外來(lái)游客必到的城市景點(diǎn)、本地市民常來(lái)的休閑去處。 開發(fā)主體對(duì)于旅游度假地產(chǎn)、旅游度假設(shè)施的建設(shè)方面，起著主導(dǎo)作用，是區(qū)域開發(fā)中不可或缺的重要角色。凱里應(yīng)利用現(xiàn)有的工業(yè)基礎(chǔ)和資源優(yōu)勢(shì)，壯大綜合實(shí)力，積極參與自由貿(mào)易區(qū)地競(jìng)爭(zhēng)與合作 泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū) 福建、江西、廣東、廣西、四川、貴州、云南等 9個(gè)省加上香港、澳門組成 貴州加入泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)是必然選擇，凱里是貴州通過(guò)廣西連接廣東的橋頭堡，對(duì)泛珠三角的發(fā)達(dá)地區(qū)有著較大吸引力，承接來(lái)自珠三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)鏈條延伸 貴州省域開發(fā) 貴州省現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)與城市基本沿交通軸線呈十字布局，目前在東南區(qū)域缺少二級(jí)特大城市 凱里 麻江將整合成為超百萬(wàn)人口的特大城市，成為貴州東南部的中心城市 黔中經(jīng)濟(jì)區(qū) 黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)處于全國(guó) “兩橫三縱 ”城市化戰(zhàn)略格局中沿長(zhǎng)江通道橫軸和包昆通道縱軸交匯地帶，國(guó)家規(guī)劃的