【正文】 效益。本項目設(shè)計新穎，格局合理，環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，對加快推進(jìn)城市發(fā)展進(jìn)程具有重要意義和作用。同時，本項目的實施也解決了農(nóng)民工就業(yè)問題，增加了農(nóng)民的收入，在一定程度上起到了拉動經(jīng)濟發(fā)展、提高人民生活水平的作用。綜上所述，按照統(tǒng)籌協(xié)調(diào)區(qū)域、城市發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀、科學(xué)規(guī)劃和整合土地資源的開發(fā)利用的原則。該項目不僅可以滿足當(dāng)?shù)乜焖侔l(fā)展的需要，而且還從側(cè)面帶動了其相關(guān)行業(yè)發(fā)展，如建材、運輸?shù)刃袠I(yè)。故項目的建設(shè)是可行的。該項目合理開發(fā)并有效利用資源，區(qū)域布置合理。符合國家法律、符合國家宏觀調(diào)控政策、符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和土地利用總體規(guī)劃。該項目是適應(yīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展需要的工程，為保定市廣大居民提供了一個實用性、舒適性、合理性相結(jié)合的購物及辦公場所。分析表明，該項目良好的經(jīng)濟效益和社會效益。我國能源資源相對不足，人均擁有量遠(yuǎn)低于世界平均水平。隨著經(jīng)濟規(guī)模的擴大，能源需求呈持續(xù)快速增長，供需矛盾日益突出。能源將是我國當(dāng)前和今后相當(dāng)長時期內(nèi)制約經(jīng)濟和社會發(fā)展的瓶頸，關(guān)系到我國經(jīng)濟、社會發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)。節(jié)能是一項長期的戰(zhàn)略任務(wù)，是當(dāng)前的緊迫任務(wù)，是我國的基本國策。因此，現(xiàn)在及可預(yù)見的未來，節(jié)能，將始終伴隨該項目一路同行。本項目能源指標(biāo)的確定：保定市單位GDP能耗到“十一五”降低20%，單位GDP能耗年均降低4%。這是保定市按照《節(jié)約能源法》和2007年7月1日實施的《河北省節(jié)約能源條例》及國家相關(guān)文件要求，建設(shè)節(jié)約型社會確定的節(jié)能目標(biāo)。，下降20%。本項目的實施將有助于改善當(dāng)?shù)氐木幼l件和提高人民的生活水平，促進(jìn)經(jīng)濟的進(jìn)一步繁榮和社會和諧發(fā)展，具有較好的經(jīng)濟效益和社會效益。 設(shè)計依據(jù)及用能標(biāo)準(zhǔn)。1）《中華人民共和國節(jié)約能源法》2）《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》3）《關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性工作方案的通知》（國發(fā)[2007]15號）4）《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資[2004]2505號）5）《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（國家發(fā)改委、科技部2006年12月）6）《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用環(huán)境保護技術(shù)》（國家發(fā)改委2005年65號）7）《設(shè)備及管道保溫保冷設(shè)計導(dǎo)則》GB/T1558619958）《節(jié)電措施經(jīng)濟效益計算與評價》GB/T1347119929）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019200310）《節(jié)能措施經(jīng)濟效益計算與評價》11）《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50034200412）《河北省節(jié)約能源條例》13 ）河北省發(fā)展和改革委員會關(guān)于印發(fā)《河北省節(jié)約能源“十一五”專項規(guī)劃》的通知（冀發(fā)改環(huán)資[2007]538號）14）《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知的通知（冀發(fā)改投資[2007]152號）》15）《河北省用水定額（試行）》（冀水資[2002]3號） 項目能源消耗種類和數(shù)量分析本項目主要消耗能源為水、電力、熱力。本項目建成后各種能源消耗情況如下：用電量：主要用于照明、電梯、空調(diào)、休閑娛樂設(shè)施用電。其中不同場所用電負(fù)荷與用電系數(shù)不同，商業(yè)用房用電指標(biāo)為60w/㎡，辦公用房用電指標(biāo)為50 w/㎡，車庫及設(shè)備建筑用電指標(biāo)為12 w/㎡。表101用電負(fù)荷計算及變壓器的選擇受電設(shè)備名稱功率（KW）需要系數(shù)KxCOS∮TAN∮計算負(fù)荷安裝工作有功無功（KW）（kvar）辦公用房 商業(yè)用房 車庫及設(shè)備用房 娛樂附屬設(shè)施 小計 　　　 合計 　　　 用水：項目用水由市政供水管網(wǎng)供給。項目區(qū)用水主要為生活用水和室外消火栓用水等。表102 用水負(fù)荷表序號名稱用水標(biāo)準(zhǔn)用水單位最高日(m3/d)時變化系 數(shù)1生活用水20l/人次55000 2澆灑道路場地用水l/m2次25000 3綠化用水l/m2d 4未預(yù)見及漏損　　　 　5合計　　　 　6室內(nèi)消防用水15l/s　　　7室外消防用水35l/s　　　年用水量為：*365d=用熱量：主要用于冬季采暖用熱，采暖面積為450800平方米，采暖指標(biāo)為60w/㎡，則全年冬季采暖用熱量為：450800m2*120天*16小時**3600/1000000=表103項目主要原材料用量表序號能源種類單位數(shù)量備注1電萬kWh 2水萬噸3熱力百萬千焦 表104 項目主要能源和含耗能工質(zhì)的品種及年需要量表號主要能源及耗能工質(zhì)名稱計量單位年需要量其中購入量自產(chǎn)量其他實物煤實物折算系數(shù)折標(biāo)煤（t）實物實物實物折標(biāo)煤折標(biāo)煤折標(biāo)煤1電萬kWhT 2水KTT3熱力百萬千焦。 項目所在地能源供應(yīng)狀況分析1）能源供應(yīng)狀況供電：根據(jù)現(xiàn)場供電條件，電源線由市政供電網(wǎng)絡(luò)引入電源，建變配室和箱式變電站，進(jìn)線電壓為10KV，配電電壓為380/220V，配電方式為樹干式與放射式相結(jié)合的形式。電源引入及配出電纜采用直埋方式敷設(shè)。項目綠地、庭院燈、路燈及其他室外照明采用太陽能LED燈。路燈間距2030米。供水：根據(jù)市政管理部門提供，由市政自來水管網(wǎng)供給，規(guī)劃從保定市七一路城市供水管網(wǎng)引入給水管，滿足規(guī)劃區(qū)用水量要求。給水主管道環(huán)狀及枝狀布置，消水栓按150米服務(wù)半徑設(shè)置。1）由于項目形體復(fù)雜，表面積大于常規(guī)建筑，所以通過各種技術(shù)手段達(dá)到低能耗、綠化運營的目的。屋面、外墻進(jìn)行保溫隔熱處理，采用高性能的玻璃窗，精心處理構(gòu)造細(xì)部，降低傳導(dǎo)系數(shù)。建筑設(shè)計充分利用自然光，樓梯間等公共場所采用節(jié)能型燈具。2）太陽能利用：太陽能發(fā)電系統(tǒng)：本項目規(guī)劃利用新型太陽能發(fā)電技術(shù)，確保太陽能電池組件與建筑協(xié)調(diào)統(tǒng)一，使太陽能技術(shù)既達(dá)到節(jié)能和經(jīng)濟的目的，又能夠保證建筑的美觀和協(xié)調(diào)。本項目太陽能電池組件安裝在商業(yè)局部5層屋頂，結(jié)合建筑將其作為玻璃頂棚使用。主要為地下車庫、公共走廊及消防通道等提供電能。太陽能路燈：太陽能燈具有節(jié)省投資，高性價比特點明顯，使用綠色、環(huán)保、可再生能源，一次性投入，長期受益。同時，由于不消耗煤電，減少了CO2 、SO2等溫室氣體的排放，對環(huán)境保護起著重要的積極因素。3）在各主要用電場所安裝電表計量用電，責(zé)任落實到人，并制定先進(jìn)合理的用電指標(biāo)，認(rèn)真考核；采用節(jié)能燈，亮度要適宜。4）選用節(jié)能型變壓器及節(jié)能設(shè)備，并采取電容補償，提高功率因數(shù)；用電設(shè)備均選用國內(nèi)節(jié)能產(chǎn)品，對負(fù)荷變化較大的電機采用變頻調(diào)速，使其實際功率與符合相適應(yīng)，達(dá)到降低能耗，提高工作品質(zhì)的作用。5）所有用水器具都應(yīng)選用節(jié)水型產(chǎn)品，嚴(yán)格控制各用水點的水壓和水量，安裝計量儀表，以免管網(wǎng)跑、冒、滴、漏和流速過大或靜壓過高而造成水資源浪費；對用水點規(guī)定合理的消耗定額，安裝水表，專人管理，杜絕常流水；加強廢水回收利用。6）供熱、供冷管網(wǎng)在室外和地溝中采用聚氨酯發(fā)泡材料保溫，降低管道冷熱損失。室內(nèi)采用超細(xì)玻璃棉管殼保溫，保護層為鋁鉑玻璃絲布，以減少熱能損耗。采暖供熱系統(tǒng)按設(shè)計負(fù)荷設(shè)置，并設(shè)有調(diào)節(jié)控制裝置及能量計量儀表。7）為達(dá)到節(jié)能目的，除加強管理進(jìn)行分項計量外，凡材料、設(shè)備、衛(wèi)生潔具、給水龍頭、照明燈具均采用節(jié)能型。8）建立健全節(jié)能管理制度，加強節(jié)能管理。本項目是由保定旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的，項目建設(shè)采用先進(jìn)的設(shè)備和國家要求的節(jié)能型建筑設(shè)計、建筑材料，項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。經(jīng)過分析、比較，企業(yè)針對本項目的具體情況，制定合理利用能源及節(jié)能的技術(shù)措施，有效的降低了各類能源的消耗。項目建設(shè)選用了目前國內(nèi)先進(jìn)的設(shè)備和節(jié)能型設(shè)計、建筑材料，圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)低于《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的傳熱系數(shù)，由此，最終建筑面積單耗低于國家標(biāo)準(zhǔn)要求。項目使用的主要能源種類合理，能源供應(yīng)有保障，從能源利用和節(jié)能角度考慮，項目是可行的。11 結(jié)論及建議通過市場分析，保定市房地產(chǎn)業(yè)正向高品質(zhì)和多元化的方向發(fā)展，建造商業(yè)綜合體順應(yīng)市場需求的必然結(jié)果，更是完善企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、展現(xiàn)企業(yè)實力和增強企業(yè)競爭力的客觀需要。通過投資估算和盈利能力分析可以看出，方案Ａ盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于方案B。綜上所述，選擇方案A建造商業(yè)綜合體既有必要，又是可行的。1）問題項目的建設(shè)周期較長，投資額巨大，未來市場存在著多方面的不確定性；項目復(fù)雜，施工難度較大。2）建議 充分做好市場調(diào)查工作，滿足客戶不聽需求；要注意招標(biāo)事項，招標(biāo)水平較高的施工單位。 12 附表及附圖項目實施計劃進(jìn)度表序號年 度項目名稱2011年2012年2013年1011121234567891011121234567891前期準(zhǔn)備及申請報告編制2施工圖紙設(shè)計及審批3工程招投標(biāo)4土建施工5竣工驗收總體規(guī)劃圖效果圖戶型圖參考文獻(xiàn)[1] 王國力 機械工業(yè)出版社 200841[2] 李海峰 中國房地產(chǎn)項目開發(fā)全程指導(dǎo) 中信出版社200811[3] 胡艷曦 房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理 出版社：中國建筑工業(yè)出版社 [4] 趙世強2007房地產(chǎn)基本制度與政策中國建材工業(yè)出版社200751 [5] 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理及合理避稅實務(wù)全書 2007年7月出版[6] 劉伊生．工程造價管理基礎(chǔ)理論及相關(guān)法規(guī)．北京：中國計劃出版社，2003[7]李忠富．建筑施工組織與管理．北京：機械工業(yè)出版社，2004[8] Mitre Corporation. Common Vulnerabilities and Exposures. , accessed 2003. [9]中國建筑學(xué)會，建筑統(tǒng)籌管理分會．工程網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)規(guī)程教程．北京：中國建筑工業(yè)出版社，2000[10] 姚少臣，2006.[11] 戴勇堅 房地產(chǎn)交易中國民主法制出版社2006121 [12] Tao Ting. Slightly discusses real estate marketing strategy (J). External economy and management, 2001.[13] 書寫格式詳見《大連理工大學(xué)城市學(xué)院學(xué)生畢業(yè)設(shè)計（論文）管理辦法》 致 謝 在論文的完成之際，特別要感謝指導(dǎo)老師徐老師，在我撰寫論文時，徐老師傾注了大量的心血和汗水，對我悉心細(xì)致的教導(dǎo)和無私的幫助，在此我謹(jǐn)表示真誠的感謝和深深的謝意。感謝所有關(guān)心、支持、幫助過我的良師益友。最后向在百忙之中抽出時間來評審的各位老師表示由衷的感謝。