【導(dǎo)讀】市綜合體業(yè)態(tài)正是這一發(fā)展階段的特定產(chǎn)物。它實現(xiàn)了將城市運營、區(qū)域運營。與泛地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合的區(qū)域性綜合，已成為當(dāng)前我國城市開發(fā)的重要趨勢之一。物業(yè)功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈空間的高度集約型街區(qū)群體。市綜合體資源配置的綜合性，開發(fā)技術(shù)和投資決策的復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單純地產(chǎn)或房產(chǎn)開發(fā)，意味著綜合體開發(fā)必然承受巨大風(fēng)險。區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握不到位、行業(yè)市場環(huán)境巨變、項目。因素造成幾乎每個城市都有綜合體的失敗案例。綜合體開發(fā)對區(qū)域資源的配置具有不可逆。發(fā)展的進(jìn)程和秩序，很多城市為此付出了巨大的代價。難以支撐項目的持續(xù)經(jīng)營。素，造成項目融資不足、資金運營失利、項目資金鏈斷裂等現(xiàn)金流風(fēng)險；市場，產(chǎn)品設(shè)計的嚴(yán)重缺陷等戰(zhàn)略性風(fēng)險。在北京和上海等大都市需要考慮綜合體與區(qū)域之。開發(fā)企業(yè)面臨的最普遍最嚴(yán)重困惑。KTV、餐飲、娛樂以及時尚零售店等。%左右以長期持有滾動營利為主。

　　

【正文】 目剛開始運做時就談定了知名管理公司進(jìn)行未來項目的管理，那么開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認(rèn)同，招商工作容易進(jìn)行等。 (3)根據(jù)溫州市場需要，組織不同階段多次調(diào)研，確保招商質(zhì)量。讓招商目標(biāo)與消費者需求保持一致，開業(yè)后半年內(nèi)商業(yè)品牌調(diào)整率不超過 20%。 另外，開發(fā)商的財務(wù)能力和運作經(jīng)營中的風(fēng)險牽涉到其企業(yè)文化和管理體制的方方面面，只有在經(jīng)營過程中不斷總結(jié)經(jīng) 驗逐步強(qiáng)大，同時加強(qiáng)企業(yè)的全面風(fēng)險管理，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。 宏觀經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險是系統(tǒng)性風(fēng)險，企業(yè)一方面應(yīng)審時度勢，謹(jǐn)慎投資決策，一方面要樹立信心，堅持到云開霧釋的來臨。 最后，成功的城市商業(yè)綜合體項目，其規(guī)模體量既是市場容量需求量體裁衣的體現(xiàn)，也是開發(fā)商資金實力和運營能力量力而行的結(jié)果，這正是我們規(guī)避綜合體項目開發(fā)運營風(fēng)險的原則。 主動了解城市綜合體項目風(fēng)險是開發(fā)商成熟的表現(xiàn)，發(fā)展商能夠熟練駕馭復(fù)雜的城市商業(yè)綜合體項目，標(biāo)志企業(yè)達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的最高峰。 綜合商業(yè)產(chǎn)權(quán)并非只能只租不售 商 業(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期房地產(chǎn)行業(yè)唯一的一個反周期產(chǎn)品，最近被關(guān)注率越來越高。有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)綜合部分商業(yè)這個租售問題本應(yīng)該是投資者和市場的事情，最近也被納入到了部分地方政府的管理范疇，有形的手，無形的手，都富有戲劇性。 自從經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來，關(guān)乎地方政府財政收入的房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)束了 10 年的黃金周期受到了前所未有的寒流，這讓很多地方政府的財政資金捉襟見肘，恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)的活力成了當(dāng)務(wù)之急。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史來看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)低迷時，房地產(chǎn)行業(yè)也會隨之調(diào)整，但城市再開發(fā)會接過重任成為當(dāng)時房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的亮點。而城市再 開發(fā)中的城市商業(yè)綜合體就會隨之成為“香餑餑”。舊城改造中的城市商業(yè)綜合體不僅能讓城市重新恢復(fù)活力，也會成為當(dāng)政的良好政績，受多方關(guān)心，自然可以理解。部分當(dāng)?shù)卣@種行政的干預(yù)方式的正確性，操作性又有多少準(zhǔn)確的依據(jù)？不清楚。 首先，城市商業(yè)綜合體給城市再造帶來的積極作用。 城市商業(yè)綜合體，一般是城市區(qū)域重點的商業(yè)中心樞紐設(shè)施或居住區(qū)重要的配套商業(yè)設(shè)施，也是對舊的街區(qū)商業(yè)的揚棄、繼承、更新、升級過程，需要全面進(jìn)行商業(yè)資源、形態(tài)和業(yè)態(tài)的調(diào)查和引進(jìn)，外埠同類項目的借鑒，達(dá)到重新整合、優(yōu)化配置商業(yè)資源，提高投產(chǎn)物 業(yè)資產(chǎn)利用的價值、城市活力和競爭力、增加就業(yè)，拉動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長，擴(kuò)大地方財政及稅收的作用。 其次，城市商業(yè)綜合體的定位和租售一般和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有著直接關(guān)系。 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的實力決定著城市商業(yè)綜合體的規(guī)模、檔次和經(jīng)營方式。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化梯級發(fā)展的過程中，切不可采取一刀切。要對城市進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和研究，要和城市的規(guī)模、發(fā)展?jié)摿Α⒔?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和實力、消費模式、城市規(guī)劃、交通肌理、商業(yè)環(huán)境的成熟度、房地產(chǎn)行業(yè)的實力、城市景觀和文化等相結(jié)合，尋找適合適度超前的開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)。而不是簡單的復(fù)制一個大城市的模 型和開發(fā)模式就能完全解決所有的問題，否則就會走到想得好，做到難的尷尬境地。 作為一個城市的決策者，其遠(yuǎn)見值得敬佩，其實際更值得敬重。在城市商業(yè)綜合體開發(fā)中，只要能夠做到量體裁衣，就可以避免出現(xiàn)后期經(jīng)營不善的問題。為此，我對城市商業(yè)綜合體開發(fā)有如下建議： 一、控制租售比例 由于城市的異同性，不同的城市開發(fā)城市商業(yè)綜合體的模式也應(yīng)該不盡相同，量體裁衣，一事一議，是最好的方式。城市商業(yè)綜合體的開發(fā)，是城市化工業(yè)化的積極產(chǎn)物，是現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)組合和居民生活消費方式的物質(zhì)平臺，也是現(xiàn)代社會物質(zhì)文明和精神文明的重新 聚集。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)運作廣泛涉及到社會、經(jīng)濟(jì)、文化、城市規(guī)劃、建筑、投資、金融、商業(yè)、消費者心理等各個領(lǐng)域的需求。因此，商業(yè)地產(chǎn)是集投資、策劃、拿地、定位、招商、規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營、管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。 由于我們國家銀行金融體系是一個非常單一的債權(quán)投資市場，反應(yīng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，我們?nèi)狈Φ氖且粋€發(fā)達(dá)的股權(quán)投資市場來平衡和分擔(dān)債權(quán)投資市場的資金退出機(jī)制，嚴(yán)重制約了商業(yè)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，城市的區(qū)域性又造成很多有實力的開發(fā)企業(yè)被動選擇。所以，城市商業(yè)綜合體的資金沉淀是開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題。 從目前國內(nèi)的情況看 ，商業(yè)物業(yè)的贏利有5 個渠道：一是開發(fā)商通過開發(fā)項目賺取開發(fā)投資利潤；二是投資者出租物業(yè)賺取租賃利潤；三是經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤；四是商業(yè)物業(yè)管理商賺取管理利潤；五是長期持有物業(yè)，享有物業(yè)的增值。 綜合分析，城市商業(yè)綜合體物業(yè)的租售比例關(guān)系到商業(yè)物業(yè)的未來使用價值和資產(chǎn)品質(zhì)，目前國外（日本為主）和國內(nèi)一線城市一般大型商業(yè)物業(yè)的租售比例在 80％： 20％，除部分獨立商鋪出售產(chǎn)權(quán)外，大多趨向經(jīng)營持有整體產(chǎn)權(quán)或轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，后期引進(jìn)機(jī)構(gòu)投資組合，整體培育高品質(zhì)物業(yè)，成為資本市場的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。 二、退出機(jī)制 經(jīng)過幾年的 發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸意識到：應(yīng)該將物業(yè)管理發(fā)展為資產(chǎn)管理。從成熟的角度來講，經(jīng)營性資產(chǎn)是通過經(jīng)營來創(chuàng)造價值的，全部開發(fā)物業(yè)應(yīng)該作為資產(chǎn)，通過服務(wù)、管理、創(chuàng)造性的經(jīng)營活動，使資產(chǎn)保值和升值。從某種意義上來說，物業(yè)的延續(xù)價值是靠經(jīng)營體現(xiàn)出來的。傳統(tǒng)的商業(yè)管理和物業(yè)管理，應(yīng)變革成完整的資產(chǎn)管理公司。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理是專業(yè)化極高的新興領(lǐng)域，首先要求規(guī)范商業(yè)物業(yè)健全股權(quán)結(jié)構(gòu)和公司治理結(jié)構(gòu)，做到物業(yè)權(quán)屬清楚，物業(yè)品質(zhì)優(yōu)良，通過綜合治理和資產(chǎn)提升措施，可以達(dá)到并購要求的資產(chǎn)規(guī)模、管理規(guī)范和財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，但從未來幾年 來看，讓開發(fā)企業(yè)在國內(nèi)的二、三線城市開發(fā)并完全持有綜合商業(yè)物業(yè)并不現(xiàn)實，只有在租售方式得基礎(chǔ)上，合理配置購買商鋪的投資客，（他們購買的目的是為了獲取租金的投資回報，而自己并不想直接經(jīng)營）進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，而不能由商戶各自為政，分散經(jīng)營。并在銷售合約上，建立投資退出機(jī)制，實現(xiàn)投資人的投資回報，在保證商業(yè)物業(yè)成功運營的基礎(chǔ)上，也為資本市場的提供了一個上好投資產(chǎn)品。 三、聘請專業(yè)商業(yè)管理公司 在國外除了城市商業(yè)綜合體投資商、開發(fā)商擁有城市商業(yè)綜合體管理公司外，市場上還有獨立的第三方法 人公司來從事商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理，這些管理公司也是城市商業(yè)綜合體的主要投資者之一。這些管理公司除了投資外，還與開發(fā)商進(jìn)行合作，對城市商業(yè)綜合體進(jìn)行科學(xué)的運營管理，提供穩(wěn)定的租金回報。 四、合縱之術(shù) 雖然國內(nèi)開發(fā)商單體的能力較弱，但可以通過合縱之術(shù)聯(lián)合起來進(jìn)行大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。比如投資商、開發(fā)商之間的聯(lián)合，成為一個大的財團(tuán)，用來支持物業(yè)的運營，同時整合具有科學(xué)運營能力的經(jīng)營管理公司，使經(jīng)營能力更強(qiáng)，打造商業(yè)地產(chǎn)價值鏈上各個環(huán)節(jié)的強(qiáng)者。泰達(dá)和萬通的階段性的合作可以看作是這方面的一個小范圍的實踐。 歸根到底 ，城市商業(yè)綜合體的開發(fā)是一個資本密集型的開發(fā)項目，其整體運營的需求使物業(yè)復(fù)雜性極高，并非一日之功，就能解決全部問題，需要政府、投資商、開發(fā)商和專業(yè)公司共同努力，循序漸進(jìn)才能取得多贏。 遠(yuǎn)見和目標(biāo)是好的，是值得尊重的，但現(xiàn)實更值得我們?nèi)ッ鎸?。尋找適合的方式進(jìn)行城市在開發(fā)才是上策。城市商業(yè)綜合體的開發(fā)必須建立在現(xiàn)實的條件下，否則將會像美國的金融危機(jī)一樣后患無窮。