【導(dǎo)讀】國(guó)融大廈商務(wù)綜合體項(xiàng)目。市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位報(bào)告。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

　　

【正文】 項(xiàng)目 SWOT 分析 SWOT 分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析的常用方法。所謂 SWOT 分析法，也被稱為態(tài)勢(shì)分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相 互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對(duì)策）。運(yùn)用這種方法，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者對(duì)所處市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制定相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)分析（ Strength and opportunity），目的在于策劃前期充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)并且有效的利用，針對(duì)其優(yōu)勢(shì)以及特點(diǎn)進(jìn)行延伸拓展，并把優(yōu)勢(shì)作為重點(diǎn)和主線穿插到項(xiàng)目整體策劃和營(yíng)銷中。 而對(duì)項(xiàng)目自身的不足（ Weakness）和將要有可能面臨的競(jìng)爭(zhēng)和威脅（ Threat）的分析，主要目的在于盡早發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)、弱化項(xiàng) 目的缺陷，使項(xiàng)目素質(zhì)得到整體的提升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得以增強(qiáng)。 項(xiàng)目總體優(yōu)劣勢(shì)分析 本案商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓三個(gè)方向，因其各自注重因素的偏重，將分別闡述。下面我們將以區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目分析為依據(jù)，根據(jù)我司對(duì)本項(xiàng)目的理解，現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目總體的 SWOT 矩陣如下所示： 項(xiàng)目總體 SWOT 矩陣分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ S） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（ O） 1． 地理位置優(yōu)越，本項(xiàng)目位于公建區(qū)的核心區(qū)域，消費(fèi)潛力較大。 2． 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)期相對(duì)周邊項(xiàng)目靠后，在本案上市之際，周邊已經(jīng)形成較好的環(huán)境。 3． 地區(qū)發(fā)展前景看好，供應(yīng)量趨近于穩(wěn)定。 4． 綜合類物業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突 出。 1． 本區(qū)域綜合類物業(yè)定位的項(xiàng)目很少，為本項(xiàng)目提供了發(fā)展空間。 2． 亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的利好政策。 3． 把握入市時(shí)機(jī)為本項(xiàng)目贏得市場(chǎng)。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析（ W） 項(xiàng)目威脅分析（ T） 1． 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，不可預(yù)測(cè)性對(duì)于項(xiàng)目的影響較大。 1． 各類物業(yè)的規(guī)模配比及定位不當(dāng)，將直接威脅到整個(gè)項(xiàng)目的成敗。 項(xiàng)目總體優(yōu)勢(shì)分析 ? 地理位置優(yōu)越，本項(xiàng)目地處亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)域，道路交通占有優(yōu)勢(shì) 亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與市中心的連接有三條主要道路，分別為京津塘高速公路、通往南四環(huán)的博大路和成壽寺路， 距離三環(huán)路 7 公里 ，距離 CBD 17 公里 ，對(duì)于有車族而言，駕車去國(guó)貿(mào)只需 20 分鐘，交通較為便利。未來(lái)的亦莊輕軌線路將于 2020 年建成通車?，F(xiàn)通往亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的 公交 車有 73 32 723路，小 35 路、 927 路、 946 路， 976 路，空調(diào) 859 路。 榮華環(huán)島是整個(gè)園區(qū)重要交通干道的交匯點(diǎn)，同時(shí)環(huán)島又處于園區(qū)最北側(cè)，可以說(shuō)榮華環(huán)島是整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)面向北京市區(qū)的交通門戶窗口，由這里向西可到達(dá)園區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)域，向東進(jìn)入工業(yè)園區(qū)，本項(xiàng)目經(jīng)由主干道榮華中路到達(dá)榮華環(huán)島，距離僅 600 米左右，這使本項(xiàng)目的交通條件占據(jù)優(yōu)勢(shì)，榮華環(huán)島的特殊交通地位對(duì)于本項(xiàng)目交通條 件的優(yōu)勢(shì)意義重大。 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)期相對(duì)周邊項(xiàng)目靠后，在本案上市之際，周邊已經(jīng)形成較好環(huán)境 按照目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)期相對(duì)周邊項(xiàng)目靠后，這對(duì)于本項(xiàng)目有較合理的市場(chǎng)切入和商業(yè)定位提供很好的時(shí)機(jī)。 一方面待綜合物業(yè)開(kāi)始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段，本項(xiàng)目及周邊物業(yè)開(kāi)發(fā)基本完成，將為本項(xiàng)目積累大量的目標(biāo)消費(fèi)群體，有助于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期便可以迅速旺場(chǎng)。另一方面，現(xiàn)時(shí)周邊高檔物業(yè)規(guī)劃了一定規(guī)模的寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店，這些物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，將逐步改善項(xiàng)目所在地區(qū)目前正處于空白的商務(wù)、商業(yè)環(huán)境，形成較有影響總體商務(wù)氛圍。但這些物業(yè)因受其規(guī) 模、性質(zhì)等限制，不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生絕對(duì)威脅，通過(guò)本項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)以及特色策劃，將與其他項(xiàng)目達(dá)到區(qū)域共贏，而目前這些商業(yè)物業(yè)的發(fā)展將對(duì)本項(xiàng)目起到市場(chǎng)催化劑的作用，營(yíng)造出本項(xiàng)目需要的商務(wù)環(huán)境。 ? 地區(qū)發(fā)展前景看好，供應(yīng)量趨于穩(wěn)定 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)投入建設(shè)十年有余， 亦莊衛(wèi)星城將以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為核心，規(guī)劃面積共 平方公里。有關(guān)部門預(yù)測(cè)，到 2020 年 ，亦莊衛(wèi)星城將基本建成。 同時(shí)，該區(qū)域工業(yè)產(chǎn)值在 2020 年實(shí)現(xiàn) 1000 億元，而到 2020年，亦莊衛(wèi)星城的總?cè)丝趯⑦_(dá)到 49 萬(wàn)人。區(qū)域供應(yīng)保持穩(wěn)定 ，發(fā)展前景十分開(kāi)好。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示，項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀較為樂(lè)觀，商務(wù)、商業(yè)、趨近于穩(wěn)定，居住氛圍、市政建設(shè)等均較為成熟，實(shí)際上本項(xiàng)目得以支撐的主要因素在于區(qū)域未來(lái)前景看好。從市場(chǎng)的角度出發(fā)，本項(xiàng)目最大支撐點(diǎn)為項(xiàng)目周邊的消費(fèi)人口，固定消費(fèi)人口日趨增多，項(xiàng)目成功經(jīng)營(yíng)的可能性就越大。 ? 綜合類物業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出 本項(xiàng)目為綜合類物業(yè)，各物業(yè)類型之間聯(lián)動(dòng)作用突出，寫(xiě)字樓客戶同時(shí)可以成為商住公寓的購(gòu)買者，而大體量的商業(yè)配套可以吸引寫(xiě)字樓及商住公寓的客戶 ,同時(shí)，也可以成為寫(xiě)字樓和商住公寓的賣點(diǎn)所在。 項(xiàng)目總體 劣勢(shì)分析 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，不可預(yù)測(cè)性對(duì)項(xiàng)目的影響較大 工程計(jì)劃將于 2020 年 5 月開(kāi)工，總工期約為 21 個(gè)月，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不可預(yù)測(cè)的因素會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。 應(yīng)對(duì)措施： 對(duì)于投資者和經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，由于投資金額大、缺乏金融支持、急于收取投資回報(bào)等因素的影響，此類客戶對(duì)于期房的需求不多，他們更需要可以在短期內(nèi)開(kāi)始盈利的現(xiàn)房，長(zhǎng)期的觀望、等待容易失去大量的有效目標(biāo)客戶。 因此在項(xiàng)目運(yùn)作前期，應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度不斷進(jìn)行項(xiàng)目形象的宣傳推廣，以此增強(qiáng)投資者對(duì)本項(xiàng)目的投資期盼，提高其對(duì)本項(xiàng)目的投資信心，不斷積累客戶資源 ，為后期銷售奠定基礎(chǔ)。 我司建議根據(jù)市場(chǎng)需求實(shí)際狀況，在適當(dāng)時(shí)機(jī)推出實(shí)體樣板，或進(jìn)行三維效果的動(dòng)畫(huà)演示，形式上相當(dāng)于項(xiàng)目的竣工日期得到了提前，為投資客戶提供了可以親身體會(huì)的商業(yè)環(huán)境，以此彌補(bǔ)期房對(duì)于投資客戶的各種影響，同時(shí)增強(qiáng)其信心。另外，我司會(huì)及時(shí)捕捉市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息并做出分析，根據(jù)市場(chǎng)情況隨時(shí)調(diào)整策略，為本項(xiàng)目提供策劃顧問(wèn)跟蹤服務(wù)，力爭(zhēng)通過(guò)我司與貴方的共同努力，把項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度。 項(xiàng)目總體機(jī)會(huì)分析 ? 區(qū)域綜合類定位的項(xiàng)目稀缺，為本案提供了發(fā)展空間 由于統(tǒng)一的規(guī)劃，亦莊區(qū)域被人為 的分為東部工業(yè)區(qū)，西部生活區(qū)，中部為公建配套區(qū)，從而使得該區(qū)域內(nèi)的綜合類項(xiàng)目十分匱乏。本項(xiàng)目辦公、商業(yè)乃至居住的全功能定位成為區(qū)域內(nèi)的亮點(diǎn)。從而有效地聚集區(qū)域內(nèi)的人流、物流，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的發(fā)展空間。 ? 亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的利好政策 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為入住的企業(yè)提供的利好政策，以及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)合理的規(guī)劃，使得開(kāi)發(fā)區(qū)猶如一個(gè)小社會(huì)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了廣闊的發(fā)展前景。 ? 把握入市時(shí)機(jī)為本項(xiàng)目贏得市場(chǎng) 由于本項(xiàng)目入市時(shí)間和周邊項(xiàng)目相比較晚完工，而項(xiàng)目所在區(qū)域目前商業(yè)及商務(wù)氛圍又不濃厚，商業(yè)設(shè)施欠缺，因 而本項(xiàng)目的入市時(shí)期相對(duì)其周邊項(xiàng)目晚建成有一定的優(yōu)勢(shì)，其有效地避免商業(yè)氛圍的培育期和客源的儲(chǔ)備期，也能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或彌補(bǔ)適合本區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)及商務(wù)檔次，并能及時(shí)調(diào)整整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位和市場(chǎng)定位，從而和對(duì)本項(xiàng)目有一定競(jìng)爭(zhēng)性的項(xiàng)目進(jìn)行錯(cuò)位化經(jīng)營(yíng)、差異化管理，進(jìn)而提升本項(xiàng)目整體的市場(chǎng)市值，達(dá)到從大眾化綜合物業(yè)向中高檔化綜合物業(yè)演變，并形成區(qū)域性標(biāo)地性建筑，物業(yè)單位價(jià)值達(dá)到市場(chǎng)最大化。 項(xiàng)目總體威脅分析 ? 各類物業(yè)的規(guī)模配比及定位不當(dāng)，將直接威脅到整個(gè)項(xiàng)目的成敗 由于本項(xiàng)目屬于綜合類物業(yè)，項(xiàng)目涉及商業(yè)、辦公及居 住類物業(yè)。假如這幾類物業(yè)中的某類物業(yè)出現(xiàn)定位不準(zhǔn)確，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目總體產(chǎn)生威脅。 應(yīng)對(duì)措施： 對(duì)各類物業(yè)進(jìn)行總體把控，在突出各類物業(yè)自身特色的同時(shí)將各類物業(yè)統(tǒng)一在一個(gè)基調(diào)之內(nèi)。 根據(jù)上述分析，對(duì)于本項(xiàng)目而言，發(fā)展辦公、商業(yè)、商住公寓類物業(yè)均具有理論可行性。 但是，如何針對(duì)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)要素，對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)類型、物業(yè)體量進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，選擇能夠充分迎合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，并保證開(kāi)發(fā)商利益最大化的物業(yè)類型組合模式與各物業(yè)類型比例，需要更為科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C分析。以下我司將通過(guò)針對(duì)本項(xiàng)目的物業(yè)類型組合論證、物業(yè)體量 核算、各物業(yè)類型租售價(jià)格定位，以保證本項(xiàng)目的功能完善性、物業(yè)依托性為基本原則，提出對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展兼具價(jià)值最大化與實(shí)際可操作性的市場(chǎng)定位方案。 辦公類物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析 本項(xiàng)目就目前的規(guī)劃而言，會(huì)涉及到一座 23 層 89 米高的寫(xiě)字樓，因此，就寫(xiě)字樓物業(yè)我司進(jìn)行 SWOT 分析，得出 SWOT 矩陣如下所示： 辦公類物業(yè) SWOT 矩陣分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ S） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（ O） 1． 緊鄰亦莊主干道，交通位置具有優(yōu)勢(shì)。 2． 亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的利好政策支撐。 3． 區(qū)域發(fā)展前景看好。 1． 亦莊區(qū)域內(nèi)國(guó)內(nèi)外企業(yè)聚集，能夠吸引與之往來(lái)密切的公司的 入主。 2． 亦莊區(qū)域內(nèi)辦公類物業(yè)在產(chǎn)品上存在空白；本項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)和內(nèi)部裝修尚未定型，產(chǎn)品有較大的調(diào)整余地。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析（ W） 項(xiàng)目威脅分析（ T） 1． 沒(méi)有突出的設(shè)計(jì)或個(gè)性化的理念。 2． 目標(biāo)客戶定位模糊。 3． 綜合類項(xiàng)目的物業(yè)管理難度提高。 4． 周邊商務(wù)環(huán)境欠佳。 1． 未來(lái)亦莊區(qū)域辦公類物業(yè)集中放量，對(duì)本項(xiàng)目的沖擊。 2． 銀行對(duì)寫(xiě)字樓貸款支持不足。 辦公類物業(yè)優(yōu)勢(shì)分析 ? 緊鄰亦莊主干道，交通位置具有優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于亦莊公建區(qū)的核心位置，鄰亦莊區(qū)域的主干道，距榮華環(huán)島只有600 米，對(duì)于辦公類物業(yè)而言，良好的交通道路優(yōu)勢(shì) ，及可視性是項(xiàng)目的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)所在，因此，對(duì)于辦公類物業(yè)而言，位置及道路占有優(yōu)勢(shì)。 ? 亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的利好政策支撐 根據(jù)亦莊的規(guī)劃，未來(lái)的亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，其辦公的功能將逐步向公建區(qū)域遷移，而工業(yè)區(qū)則主要設(shè)置企業(yè)廠房。未來(lái)在公建區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓需求將會(huì)大幅增加。該規(guī)劃為本項(xiàng)目的辦公類物業(yè)提供的良好的發(fā)展前景。 辦公類物業(yè)劣勢(shì)分析 ? 寫(xiě)字樓沒(méi)有突出的設(shè)計(jì)和個(gè)性化的理念 從本項(xiàng)目的初步規(guī)劃，我司認(rèn)為本項(xiàng)目沒(méi)有突出的設(shè)計(jì)和個(gè)性化的理念。在產(chǎn)品上不能滿足現(xiàn)代人的需求。 亦莊樓盤(pán)賣得好，除了亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)大環(huán)境好外，另一個(gè)重要原因就是這些樓盤(pán)大多設(shè)計(jì)前衛(wèi)，品優(yōu)質(zhì)高、亮點(diǎn)多。 而本案并不符合該特點(diǎn)。 應(yīng)對(duì)措施： 我司將在后續(xù)的項(xiàng)目市場(chǎng)定位中，提出合理化建議，使得本項(xiàng)目不論從產(chǎn)品設(shè)計(jì)及宣傳推廣兩方面突出個(gè)性化傾向。 ? 綜合類項(xiàng)目的物業(yè)管理難度提高 寫(xiě)字樓的物業(yè)管理在寫(xiě)字樓品質(zhì)里占有舉足輕重的地位。本項(xiàng)目涉及寫(xiě)字樓、商住公寓、商業(yè)三類物業(yè)類型，因此，對(duì)于人流的組織和動(dòng)靜分區(qū)等問(wèn)題使得綜合類物業(yè)的管理難度提高。 應(yīng)對(duì)措施： 我司會(huì)為貴司提出相應(yīng)的物業(yè)管理以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議，包括物業(yè)管理模式建議，物業(yè)公司建議，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司及模式建 議。以期達(dá)到良好的辦公和商業(yè)、居住氛圍。 ? 周邊商務(wù)環(huán)境欠佳 2020 年以前的寫(xiě)字樓項(xiàng)目體量較小，檔次較低。 2020 年開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓激增，寫(xiě)字樓總體供應(yīng)量達(dá)到 萬(wàn)平方米。但亦莊的寫(xiě)字樓商務(wù)環(huán)境還屬于起步階段。 應(yīng)對(duì)措施： 根絕我司的預(yù)測(cè)以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)上潛在供應(yīng)的統(tǒng)計(jì)，在未來(lái)幾年內(nèi)，由于圣福華國(guó)際商貿(mào)中心的建成以及朝林酒店部分寫(xiě)字樓面積的入市，潛在供應(yīng)將超過(guò) 40 萬(wàn)。預(yù)計(jì) 2020 年，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓總供應(yīng)量將接近 70 萬(wàn)平米。因此，我司認(rèn)為未來(lái)區(qū)域的商務(wù)環(huán)境將得到極大的改善。 寫(xiě)字樓類物業(yè)機(jī)會(huì)分析 ? 區(qū) 域內(nèi)國(guó)內(nèi)外企業(yè)聚集能夠吸引與之來(lái)往密切的企業(yè)的入主 本區(qū)域整體規(guī)劃分為產(chǎn)業(yè)區(qū)和配套生活區(qū)，在產(chǎn)業(yè)區(qū)里已入住 35 個(gè)國(guó)家 1000 多家企業(yè)，世界 500 強(qiáng)中 40 家企業(yè)、 60 多家國(guó)際跨國(guó)公司。與之有業(yè)務(wù)往來(lái)以及依靠其生存的研發(fā)類、金融類、科技類等企業(yè)的入主。 亦莊區(qū)域內(nèi)辦公類物業(yè)供應(yīng)量?jī)H為 萬(wàn)平方米，隨著亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的進(jìn)在構(gòu)成上的進(jìn)一步完善，工業(yè)區(qū)將主要設(shè)置企業(yè)廠房，辦公類物業(yè)將逐步向公建區(qū)域轉(zhuǎn)移，再加上與這些知名企業(yè)業(yè)務(wù)往來(lái)密切的企業(yè)的入主，未來(lái)區(qū)域內(nèi)辦公類物業(yè)的需求將十分旺盛。 ? 亦莊區(qū)域辦公類物業(yè)在 產(chǎn)品上存在空白，本項(xiàng)目產(chǎn)品上有較大的調(diào)整余地 目前亦莊區(qū)域的辦公類物業(yè) 2020 年以前的物業(yè)屬于中低檔次的產(chǎn)品，辦公類物業(yè)供給量和產(chǎn)品特征都存在一定空白。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，在本項(xiàng)目產(chǎn)品尚有較大調(diào)整余地的情況下，抓住市場(chǎng)空白，制造出適宜的產(chǎn)品將使得本項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目威脅分析 ? 亦莊區(qū)域未來(lái)辦公類物業(yè)大體量放量對(duì)本項(xiàng)目的沖擊 根據(jù)我司調(diào)研的結(jié)果，在 2020 年之前，亦莊區(qū)域的寫(xiě)字樓供應(yīng)量將達(dá)到 70萬(wàn)平方米，體量巨大，而本項(xiàng)目將在 2020 年上市，區(qū)域未來(lái)的寫(xiě)字樓物業(yè)將對(duì)本項(xiàng)目形成很 大競(jìng)爭(zhēng)。 應(yīng)對(duì)措施： 在充分了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的前提下，充分利用本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，進(jìn)行錯(cuò)位定位，在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。 商業(yè)物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析 本項(xiàng)目在四層以下的位置，設(shè)計(jì)了底商類物業(yè)，就該類物業(yè)做了 SWOT 分析，得出 SWOT 矩陣如下所示： 商業(yè)物業(yè) SWOT 矩陣分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ S） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（ O） 1． 本項(xiàng)目位于中部公建核心區(qū)域。 2． 本項(xiàng)目晚于周邊項(xiàng)目的上市，使得本項(xiàng)目有足夠的消費(fèi)人群。 3． 本項(xiàng)目的商業(yè)體量完全能夠吸納。 1． 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)十分匱乏，市場(chǎng)存在空白，經(jīng)營(yíng)前景十分看好。 2． 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)在及未來(lái)規(guī)劃發(fā)展的消 費(fèi)人群將為本項(xiàng)目集結(jié)大量人氣。 3． 商鋪投資逐漸成為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)，投資前景看