【正文】 ...................... 45 .......................................................................................................... 46 ................................................................................................................. 46 “先商業(yè)后寫(xiě)字樓” .............................................................................. 46 ....................................................................................................... 47 定位 ................................................................................................................. 47 ....................................................................................................... 47 ................................................................................................ 47 ................................................................................................... 49 ................................................................................................... 50 ................................................................................................... 52 B座目標(biāo)客戶定位 ................................................................................................ 55 C座目標(biāo)客戶定位 ................................................................................................ 55 租 \售價(jià)格定位 ........................................................................................................ 58 \售價(jià)格定位 ........................................................................................... 58 ..................................................................................... 58 ........................................................................... 59 ......................................................................................... 60 ..................................................................................... 60 \售價(jià)格定位 .............................................................................................. 61 .................................................................................. 61 .............................................................................. 62 ............................................................................................ 63 ......................................................................................... 63 B座銷售價(jià) 格定位 ................................................................................................ 63 C座銷售價(jià)格定位 ................................................................................................ 64 ......................................................................................... 64 ................................................................................................... 65 ................................................................................................... 65 ................................................................................................... 65 ................................................................................. 65 ................................................................................................ 66 ................................................................................................... 66 ....................................................................................................... 66 B 座大堂設(shè)計(jì)建議 ............................................................................................ 66 C 座大堂設(shè)計(jì)建議 ............................................................................................ 67 第六章 初步經(jīng)濟(jì)效益分析 ............................................................................................ 67 \售方案確定 .................................................................................................. 68 \售方案確定 ....................................................................................... 68 \售方案確定 .................................................................................... 68 戶型公寓銷售及推廣建議 ....................................................................... 68 .............................................................................................................. 69 ................................................................................................................. 69 附件一北京開(kāi)發(fā)區(qū)出臺(tái)集約用地措施 .............................................................................. 71 附件二關(guān)于寫(xiě)字樓員工餐廳設(shè)置的說(shuō)明 .......................................................................... 72 第一章 總論 亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)總體概述 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是于 1994年 8月 25日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為北京市唯一的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年亦莊的房地產(chǎn)銷售面積超過(guò)了 150 萬(wàn)平方米，增速驚人。工業(yè)產(chǎn)值在 2020 年實(shí)現(xiàn) 1000 億元，在完成跨越式發(fā)展階段的基礎(chǔ)上，到 2020 年再翻一番。 目前已經(jīng)開(kāi)工的項(xiàng)目包括了開(kāi)發(fā)區(qū)東側(cè)的高爾夫球場(chǎng)，涼水河水系污水截流工程及清淤工作、 4 萬(wàn)平米企業(yè)文化公園及中部即將興建的兩個(gè) 300 畝左右的公園、上海沙龍商業(yè)配套、 10000 多平米的博達(dá)國(guó)際交流中心綜合配套、多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)等。 目前，亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)比重占到了北京市的 10%，對(duì)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用占 26%。該區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€(gè)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐的邊緣集團(tuán)，成為一個(gè)適合產(chǎn)業(yè)發(fā)展而且宜居的地區(qū)。我們將這一區(qū)域界定為區(qū)域市場(chǎng)。 區(qū)域總體環(huán)境概述 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 亦莊作為北京唯一的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)發(fā)展了 12 年，它是最具國(guó)際化色彩的區(qū)域。并形成了“星網(wǎng)工業(yè)園”、“中芯環(huán)球項(xiàng)目”、“京東方工業(yè)園”、“富士康工業(yè)園”、“北京藥谷”等由世界 500 強(qiáng)企業(yè)、跨國(guó)公司和知名企業(yè)、機(jī)構(gòu)組成的“產(chǎn)業(yè)航母”。 區(qū)域人文環(huán)境分析 目前在亦莊工作和生活的人群特征是：高級(jí)經(jīng)營(yíng)管理人員、高級(jí)技術(shù)人員、外企和中外合資的中高級(jí)人員以及市區(qū)內(nèi)的高級(jí)白領(lǐng)。 經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，該區(qū)域集中了大量的高收入、高學(xué)歷、高素質(zhì)人群。 根據(jù)我們對(duì)亦莊地區(qū)的調(diào)查研究顯示，該區(qū)域工作和生活的人群特征如下：在外資企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)就職的人群在該區(qū)域占據(jù)主導(dǎo)地位；年齡以 30 歲至 40歲的人群為主。 生活配套 亦莊醫(yī)院、博愛(ài)醫(yī)院、同仁醫(yī)院亦莊分院（占地 5 萬(wàn)平方米，病床 500 張，遠(yuǎn)期服務(wù)人口 40 萬(wàn)）、慈濟(jì)醫(yī)療保健中心，還有已經(jīng)投入使用的多倫多國(guó)際醫(yī)院，這是建國(guó)以來(lái)國(guó)內(nèi)成立的首家國(guó)際醫(yī)院。目前來(lái)看，該地區(qū)較 缺少的是商住樓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、會(huì)議中心等商業(yè)配套 ， 這是整個(gè) 亦莊 大環(huán)境下的一個(gè)空白 。另外在工業(yè)區(qū)及住宅區(qū)也分布有一定數(shù)量的寫(xiě)字樓，但其體量及影響有限。預(yù)計(jì) 2020 年，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓總供應(yīng)量將 接近 70 萬(wàn)平米。三期預(yù)計(jì) 2020 年 4 月份開(kāi)盤(pán)。朝林大廈良好的租賃狀態(tài)也說(shuō)明了開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)高檔辦公項(xiàng)目的缺乏是導(dǎo)致一些高端客戶不愿在開(kāi)發(fā)區(qū)辦公的制約因素。 目前已經(jīng)營(yíng)的超市在亦莊只有兩家：貴園小區(qū)的小白羊超市、大雄城市 花園的華潤(rùn)超市，以及達(dá)美樂(lè)比薩、王者日盛咖啡等少量知名商戶，遠(yuǎn)不能滿足區(qū)域居民休閑、購(gòu)物及商務(wù)等消費(fèi)需求。幾經(jīng)易手的北京 MALL 還保留著那塊空蕩蕩的土地 。 帶走廊的街鋪完全的歐式風(fēng)格 。 亦莊 早期建設(shè) 缺乏整體商業(yè)規(guī)劃，以致現(xiàn)在商鋪大多散落在各小區(qū)內(nèi)，沒(méi)有形成一定的規(guī)模效應(yīng)。總體來(lái)說(shuō)，亦莊整體商業(yè)物業(yè)呈點(diǎn)狀分布，大部分集中在已建社區(qū)附近。本區(qū)