【正文】 平米） 銷售價(jià)格（元 /平米） 備注 BDA國(guó)際企業(yè)大道 榮華中路南 端 11 6800 2020528開(kāi)盤 豪力大廈 開(kāi)發(fā)區(qū)隆慶街 18號(hào) 2 2 大地國(guó)際商務(wù)中心 宏達(dá)北路 13號(hào) 亦莊燕景寫字樓 貴園東里燕景佳園13號(hào)摟 108 朝林大廈 榮華中路 15號(hào) 8 202031開(kāi)盤 博大大廈 榮華中路 15號(hào) 8 管委會(huì)自用 圣福華國(guó)際商貿(mào)中心 榮華環(huán)島西南 待定 在建項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)區(qū)寫字樓分布情況 由上表可以看出，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)寫字樓 集中分布于中軸線上，在建寫字樓項(xiàng)目也位于中軸線，該處已經(jīng)具備了一定的商務(wù)氛圍。但從規(guī)劃上看，未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)人口將達(dá)到 40 萬(wàn)至 50 萬(wàn)，如此龐大的數(shù)字和眾多的入園企業(yè)，決定了以后購(gòu)房者的主體將向園內(nèi)工作者轉(zhuǎn)變。 第二章 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域界定 考慮到本案的所處位置及周邊市場(chǎng)供需情況，本次市場(chǎng)研究的范圍最終確定為：東起京津塘高速公路，西至涼水河沿岸，北起南五環(huán)沿線，南至通州馬駒橋鎮(zhèn)。亦莊衛(wèi)星城以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為核心，規(guī)劃面積 195． 1 平方公里。工業(yè)產(chǎn)值在 2020 年實(shí)現(xiàn) 1000 億元，在完成跨越式發(fā)展階段的基礎(chǔ)上，到 2020 年再翻一番。我們將這一區(qū)域界定為區(qū)域市場(chǎng)。 經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，該區(qū)域集中了大量的高收入、高學(xué)歷、高素質(zhì)人群。另外在工業(yè)區(qū)及住宅區(qū)也分布有一定數(shù)量的寫字樓，但其體量及影響有限。 目前已經(jīng)營(yíng)的超市在亦莊只有兩家：貴園小區(qū)的小白羊超市、大雄城市 花園的華潤(rùn)超市，以及達(dá)美樂(lè)比薩、王者日盛咖啡等少量知名商戶，遠(yuǎn)不能滿足區(qū)域居民休閑、購(gòu)物及商務(wù)等消費(fèi)需求。總體來(lái)說(shuō)，亦莊整體商業(yè)物業(yè)呈點(diǎn)狀分布，大部分集中在已建社區(qū)附近。 亦 莊主要以發(fā) 展產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，要求相關(guān)配套設(shè)施也隨之增加。規(guī)模在 510 萬(wàn)平米的有 5 個(gè)項(xiàng)目，其中有 3 個(gè)低密度的 Townhouse 項(xiàng)目，規(guī)模在 1015 萬(wàn)平米的有 4 個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模在 1520 萬(wàn)平米的有 3 個(gè)項(xiàng)目。 地塊性質(zhì) 本項(xiàng)目地塊位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 規(guī)劃的公建用地區(qū)域內(nèi)，用地編號(hào)為 C15。 3． 地區(qū)發(fā)展前景看好，供應(yīng)量趨近于穩(wěn)定。有關(guān)部門預(yù)測(cè)，到 2020 年 ，亦莊衛(wèi)星城將基本建成。 項(xiàng)目總體威脅分析 ? 各類物業(yè)的規(guī)模配比及定位不當(dāng)，將直接威脅到整個(gè)項(xiàng)目的成敗 由于本項(xiàng)目屬于綜合類物業(yè)，項(xiàng)目涉及商業(yè)、辦公及居 住類物業(yè)。 2． 銀行對(duì)寫字樓貸款支持不足。但亦莊的寫字樓商務(wù)環(huán)境還屬于起步階段。 3． 商鋪投資逐漸成為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)，投資前景看好。預(yù)計(jì) 2020 年，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)寫字樓總供應(yīng)量將接近 70 萬(wàn)平米。 ? 亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的利好政策支撐 根據(jù)亦莊的規(guī)劃，未來(lái)的亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，其辦公的功能將逐步向公建區(qū)域遷移，而工業(yè)區(qū)則主要設(shè)置企業(yè)廠房。 應(yīng)對(duì)措施： 對(duì)各類物業(yè)進(jìn)行總體把控，在突出各類物業(yè)自身特色的同時(shí)將各類物業(yè)統(tǒng)一在一個(gè)基調(diào)之內(nèi)。區(qū)域供應(yīng)保持穩(wěn)定 ，發(fā)展前景十分開(kāi)好。 1． 本區(qū)域綜合類物業(yè)定位的項(xiàng)目很少，為本項(xiàng)目提供了發(fā)展空間。 項(xiàng)目功能 本項(xiàng)目處于開(kāi)發(fā)區(qū)公建規(guī)劃用地內(nèi)，未來(lái)本項(xiàng)目在定位時(shí)會(huì)主要考慮三個(gè)方向的功能，功能依次如下： 寫字樓功能 寫字樓作為本項(xiàng)目定位考慮的功能之一，其主要將是服務(wù)于園區(qū)內(nèi)的企業(yè)，企業(yè)辦公人員部分居住在園區(qū)住宅內(nèi)，還有部分居住于市區(qū)內(nèi)，本項(xiàng)目的地理位置以及交通條件完全滿足辦公人群到達(dá)本項(xiàng)目 的要求。項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)既可以兼顧居住的舒適度，同時(shí)在項(xiàng)目銷售的過(guò)程中也比較容易規(guī)避和把控各種風(fēng)險(xiǎn)，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 商業(yè)開(kāi)發(fā)建議 目前在亦莊已運(yùn)營(yíng)的大型商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，因?yàn)椴粌H人流上難以保證，也很難改變亦莊居民的消費(fèi)習(xí)慣。居民的日常社交和商務(wù)活動(dòng)基本聚集在大雄城市花園的鄰里中心。博達(dá)國(guó)際交流中心建筑面積 10000 多平方米，是集會(huì)議中心、康體娛樂(lè)、商住餐飲為一體的綜合性服務(wù)設(shè)施，實(shí)行終生會(huì)員制，對(duì)區(qū)內(nèi)居民開(kāi)放；國(guó)際高爾夫球場(chǎng)是目前離城區(qū)最近的一個(gè)高爾夫球場(chǎng)，現(xiàn)一期已投入使用；體育中心完成一期工程。 2020 年開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)寫字樓激增，寫字樓總體供應(yīng)量達(dá)到 萬(wàn)平方米。根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于這些中高端居住社區(qū)，人群的聚集特征非常明顯，城市中的中高級(jí)白領(lǐng)越來(lái)越看好這個(gè)區(qū)域，選擇在該區(qū)域購(gòu)房的比重加大。東部是科技園區(qū)，西部是生活 區(qū)，中部為公共建筑區(qū)（銀行、郵局、酒店、娛樂(lè)中心、寫字樓等），其周邊為 143 平方公里的配套協(xié)作區(qū)，為開(kāi)發(fā)區(qū)及投資商的發(fā)展提供了廣闊的空間。 根據(jù)規(guī)劃和政府引導(dǎo)，該區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┮粋€(gè)重要的城市功能區(qū)，擔(dān)負(fù)北京 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和完善產(chǎn)業(yè)布局起到重要的作用。 目前，核心區(qū)可開(kāi)發(fā)用地剩余不多，政府已暫停普通商品住房項(xiàng)目審批。 根據(jù)規(guī)劃和政府引導(dǎo)， 該區(qū)域?qū)⒊蔀楸本┮粋€(gè)重要的城市功能區(qū)，擔(dān)負(fù)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展和完善產(chǎn)業(yè)布局起到重要的作用。 工業(yè)區(qū)全封閉的工作環(huán)境讓人感覺(jué)好像走入了無(wú)人地帶。 在 “BDA 高新產(chǎn)業(yè)鏈與雙生態(tài)地產(chǎn)發(fā)展論壇 ”上，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)宣布要將亦莊打造成一個(gè)綜 合性的城鎮(zhèn)，改變目前園區(qū)內(nèi)純粹的住宅開(kāi)發(fā)、人氣不足的狀況，不僅在開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)推出幾十棟面積為 1000~2020 平方米的小獨(dú)棟寫字樓構(gòu)成的綠色企業(yè)園區(qū)，還要進(jìn)一步完善產(chǎn)業(yè)配套、商業(yè)配套和教育配套等一系列基礎(chǔ)設(shè)施。隨著開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)大批高檔酒店、寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目的興建，該區(qū)域的商務(wù)氛圍必將愈加濃厚。但由于亦莊區(qū)域內(nèi)交通環(huán)境良好，人流量和聚集程度相當(dāng)，店鋪沒(méi)有像市中心那樣，存在太大的價(jià)差。隨著亦莊住宅區(qū)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)重視度的提高，以前 99%的住宅體量會(huì)變成帶有 5%至10%的商業(yè)體量，社區(qū)商業(yè)也會(huì)越來(lái)越完備。由于此區(qū)域開(kāi)發(fā)時(shí)間較早， 土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)殆盡 ，未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)將外移至涼水河西側(cè)南部新區(qū)、京津塘高速東側(cè)路東新區(qū)和馬駒橋地區(qū)。 同時(shí)，園區(qū)內(nèi)對(duì)外公交系統(tǒng)主要設(shè)置在住宅區(qū)域內(nèi)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目的公交車輛，到達(dá)亦莊的公交線路如表所示，園區(qū)設(shè)置的班車由京津塘高速進(jìn)入園區(qū)，并且途徑榮華環(huán)島，這為外來(lái)人員到達(dá)本項(xiàng)目提供了便利。 項(xiàng)目總體優(yōu)劣勢(shì)分析 本案商業(yè)、酒店、寫字樓三個(gè)方向，因其各自注重因素的偏重，將分別闡述。另一方面，現(xiàn)時(shí)周邊高檔物業(yè)規(guī)劃了一定規(guī)模的寫字樓、商業(yè)、酒店，這些物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，將逐步改善項(xiàng)目所在地區(qū)目前正處于空白的商務(wù)、商業(yè)環(huán)境，形成較有影響總體商務(wù)氛圍。從而有效地聚集區(qū)域內(nèi)的人流、物流，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的發(fā)展空間。 3． 綜合類項(xiàng)目的物業(yè)管理難度提高。以期達(dá)到良好的辦公和商業(yè)、居住氛圍。 3． 本項(xiàng)目的商業(yè)體量完全能夠吸納。與之有業(yè)務(wù)往來(lái)以及依靠其生存的研發(fā)類、金融類、科技類等企業(yè)的入主。 辦公類物業(yè)劣勢(shì)分析 ? 寫字樓沒(méi)有突出的設(shè)計(jì)和個(gè)性化的理念 從本項(xiàng)目的初步規(guī)劃，我司認(rèn)為本項(xiàng)目沒(méi)有突出的設(shè)計(jì)和個(gè)性化的理念。以下我司將通過(guò)針對(duì)本項(xiàng)目的物業(yè)類型組合論證、物業(yè)體量 核算、各物業(yè)類型租售價(jià)格定位，以保證本項(xiàng)目的功能完善性、物業(yè)依托性為基本原則，提出對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展兼具價(jià)值最大化與實(shí)際可操作性的市場(chǎng)定位方案。 ? 綜合類物業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出 本項(xiàng)目為綜合類物業(yè)，各物業(yè)類型之間聯(lián)動(dòng)作用突出，寫字樓客戶同時(shí)可以成為商住公寓的購(gòu)買者，而大體量的商業(yè)配套可以吸引寫字樓及商住公寓的客戶 ,同時(shí)，也可以成為寫字樓和商住公寓的賣點(diǎn)所在。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析（ W） 項(xiàng)目威脅分析（ T） 1． 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，不可預(yù)測(cè)性對(duì)于項(xiàng)目的影響較大。 居住投資功能 本項(xiàng)目商住物業(yè)主要服務(wù)于園區(qū)內(nèi)小型公司、園區(qū)內(nèi)辦工人群和園區(qū)內(nèi)外的投資人群。 由此可見(jiàn)，亦莊住宅市場(chǎng)的未來(lái)供應(yīng)量明顯不足。 青睞到開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房置業(yè)的人士有相當(dāng)一部分是企業(yè)中上層的管理人員和私企業(yè)主以及 金融、證券、律師、保險(xiǎn)、 IT、新聞媒體、房地產(chǎn)界的從業(yè)人員，基本是有車一族。 亦莊一期配套生活區(qū)總規(guī)模約 15 萬(wàn)平方米，目 前已開(kāi)發(fā)了 20 多 個(gè)項(xiàng)目。 而根據(jù)規(guī)劃，過(guò)涼水河和京津塘高速路，亦莊的二、三期同樣規(guī)劃有配套區(qū)。 開(kāi)發(fā)區(qū)寫字樓租金分析 0510開(kāi)發(fā)區(qū)寫字樓租金面積萬(wàn)平米 83 元以下 3 元以上 由上圖可以看出，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)寫字樓租金集中于兩個(gè)區(qū)域 3元以下及 3元以上，其中 3 元以下的項(xiàng)目主要為 2020 年以前的項(xiàng)目， 3 元以上的項(xiàng)目主要就是 2020年新建成的朝林大廈，朝林大廈目前也是開(kāi)發(fā)區(qū)檔次最高的寫字樓項(xiàng)目。亦莊地區(qū)企業(yè)員工收入狀況為：高級(jí)管理人員高層年薪 20 萬(wàn)元人民幣以上，中層管理人員及政府官員的年薪在 10－ 20 萬(wàn)元人民幣，中低白領(lǐng)及技術(shù)人員月收入在 5000 元左右。截至到 2020 年，開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)入?yún)^(qū)企業(yè) 1440 家，國(guó)際跨國(guó)公司近 70 多家，投資企業(yè)分別來(lái)自美國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)、意大利、加拿大、荷蘭、芬蘭等全世界的 35 個(gè)國(guó)家，投資總額 億美元。 目前市規(guī)委劃定了在涼水河的 110 萬(wàn)平方米新住宅區(qū)，據(jù)悉，“新生活區(qū)”范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)已經(jīng)由幾大開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)在未來(lái) 5 年之內(nèi)逐步放量。 2020 年 8月，擴(kuò)區(qū) 后 的總體規(guī)劃面積達(dá)到 平方公里。同時(shí)該區(qū)域吸引企業(yè)的相關(guān)配套設(shè)施逐步完善，交通、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)環(huán)境、政策等因素日益成熟。到目前為止，開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)企業(yè)共計(jì) 225 家，其中內(nèi)資企業(yè) 156 家，三資 69 家。 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境具體狀況分析 區(qū)域總體基礎(chǔ)設(shè)施分析 目前 亦莊 高檔地產(chǎn)項(xiàng)目云集， 但相應(yīng)的配套場(chǎng)所卻為數(shù)不多 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足區(qū)內(nèi) 商務(wù)人士及 居民的高品質(zhì)生活需求 。 2020年 3 月份開(kāi)盤的朝林大廈目前出租率已經(jīng)超過(guò)了 75%，形勢(shì)比較樂(lè)觀。旁邊有龍發(fā)建材市場(chǎng) 有目前亦莊最大 的餐館 已開(kāi)業(yè) 經(jīng)營(yíng) 天華園底商 中醫(yī)保健、裝飾公司、美容美發(fā)、彩擴(kuò)、動(dòng)物醫(yī)院、冰淇淋店 3元 /天 /平方米 小區(qū)配套類 已開(kāi)業(yè) 經(jīng)營(yíng) 天華西路路西側(cè) 衛(wèi)生服務(wù)站、農(nóng)村信用社 、大薩干洗、網(wǎng)吧、天羽軒茶藝樓、水餃店、漢陽(yáng)永和、肥仔記粥店、胖子拉面、亦海人家涮肉、廣東家鄉(xiāng)菜、杭州小吃等 約 10000平方米 /天 /平方米 這一地段屬亦莊早 期建設(shè)地段，因此規(guī)模都是很大 已開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng) 獅城百麗莊園東側(cè) 首航超市、福奈特洗衣店、姜杰鋼琴藝術(shù)中心、翰海鑫業(yè)美食苑、茶苑沿街開(kāi)設(shè) 商業(yè)相對(duì)集中 已開(kāi)業(yè) 經(jīng)營(yíng) 榮華中路工商、交通等各大銀行，郵局、稅務(wù) 銀行較為集中的街道 已開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng) 東側(cè) 創(chuàng)新大廈Ｂ座 一江水酒樓、賽百味、宜品家嘗、湖北菜館、鴻毛酒樓、辦公用品 統(tǒng)稱宏大餐飲文化廣場(chǎng)，餐飲比較集中 已開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng) 區(qū)域商業(yè) 租 售 水平 分析 目前，亦莊許多小區(qū)的商業(yè)多為 社區(qū)商業(yè) ，對(duì)外銷售的商鋪面積主要為100~200 平方米的小 店鋪， 售價(jià)基本從 9000 元 /平方米到 17000 元 /平方米不等。龐大的人口數(shù)量肯定帶來(lái)驚人的商業(yè)需求，亦莊的商鋪也因而會(huì)吸引更 多的投資客。從商業(yè)類型上看，亦莊商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)餐飲和日用雜貨類商業(yè)物業(yè)需求量較大，而對(duì)娛樂(lè)商業(yè)物業(yè)需求量較小，這主要是因?yàn)橐嗲f娛樂(lè)市場(chǎng)的開(kāi)放力度不夠，需求還不集中。 交通狀況 對(duì)外交通狀況 目前從北京市區(qū)進(jìn)入北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的主要道路有兩個(gè) (如道路示意圖 )：一是津京塘高速公路，二是由市區(qū)進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)的城市主干路 ,例如博大路、成壽寺路。運(yùn)用這種方法，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者對(duì)所處市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制定相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 榮華環(huán)島是整個(gè)園區(qū)重要交通干道的交匯點(diǎn)，同時(shí)環(huán)島又處于園區(qū)最北側(cè)，可以說(shuō)榮華環(huán)島是整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)面向北京市區(qū)的交通門戶窗口，由這里向西可到達(dá)園區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)域，向東進(jìn)入工業(yè)園區(qū)，本項(xiàng)目經(jīng)由主干道榮華中路到達(dá)榮華環(huán)島，距離僅 600 米左右，這使本項(xiàng)目的交通條件占據(jù)優(yōu)勢(shì)，榮華環(huán)島的特殊交通地位對(duì)于本項(xiàng)目交通條 件的優(yōu)勢(shì)意義重大。另外，我司會(huì)及時(shí)捕捉市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息并做出分析，根據(jù)市場(chǎng)情況隨時(shí)調(diào)整策略，為本項(xiàng)目提供策劃顧問(wèn)跟蹤服務(wù)，力爭(zhēng)通過(guò)我司與貴方的共同努力，把項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度。 2． 亦莊區(qū)域內(nèi)辦公類物業(yè)在產(chǎn)品上存在空白；本項(xiàng)目外觀設(shè)計(jì)和內(nèi)部裝修尚未定型，產(chǎn)品有較大的調(diào)整余地。 ? 綜合類項(xiàng)目的物業(yè)管理難度提高 寫字樓的物業(yè)管理在寫字樓品質(zhì)里占有舉足輕重的地位。 應(yīng)對(duì)措施： 在充分了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的前提下，充分利用本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置，進(jìn)行錯(cuò)位定位，在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，在本項(xiàng)目產(chǎn)品尚有較大調(diào)整余地的情況下，抓住市場(chǎng)空白，制造出適宜的產(chǎn)品將使得本項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。 而本案并不符合該特點(diǎn)。 3． 區(qū)域發(fā)展前景看好。 因此在項(xiàng)目運(yùn)作前期，應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度不斷進(jìn)行項(xiàng)目形象的宣傳推廣，以此增強(qiáng)投資者對(duì)本項(xiàng)目的投資期盼，提高其對(duì)本項(xiàng)目的投資信心，不斷積累客戶資源 ，為后期銷售奠定基礎(chǔ)。未