【正文】 易、衛(wèi)星電視等大資訊，業(yè)主虛擬社區(qū)還提供許多私人化的信息。 第二部分 百花大廈 (二期 )市場定位策略 一、百花大廈 (二期 )優(yōu)劣勢分析 1．項目 SWOT 分析 注： SWOT分析 — 分析產品的 優(yōu)勢 （ Superiority）、 劣勢 （ Worst）、 機會點 （ Opportunity）及 威脅 （ Threaten）。尤其在中心區(qū)地段開發(fā)高層商住樓 ，在不計任何建安費用的情況下，開發(fā)成本已達 3465 元 /M2。隨著交通環(huán)境的改善，在合肥市區(qū)置業(yè)的來自周邊地區(qū)的客戶層面將越來越多。對已售完的預售許可證回收 權益，該局進一步加強對商品房面積復審工作，共對 30 家開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房進行復審，復核面積 ，較好地制止了商品房 短斤少兩 現(xiàn)象。商業(yè)裙樓： 東面緊臨中國建設銀行大廈（高 12 層），向東約 50米是宿州路 人行天橋；南面過壽春路是百花賓館（高 8 層）、合肥第 44中學、中國人民保險公司；西南有中國工商銀行大樓（高 15層）、合肥商業(yè)銀行大樓（高 7層）；東南有國元大廈（高 15層） ；西面緊鄰百花大廈一期（其北面有小學和幼兒園）、合肥政府宿舍大院層住宅區(qū)；西面約 100 多米有榮事達大道，該大道向南與 城市主干道美菱大道相接。 在國家和各級政府的一系列擴大內需，激活房地產市場，培育新的增長點政策和措施的指導下，合肥市房地產市場今年上半年持續(xù)升溫。一般而言自公開發(fā)售之日起一年半載即能銷售總套數(shù)的 60%以上。 c)、良好的投資環(huán)境 百花大廈二期項目作為合肥市創(chuàng)建工作的重點形象工程之一，項目從立項之初就受到合肥市政府及其地方各級職能部門的大力支持，享有諸多的優(yōu)惠政策：首先性質上屬于中外合資企業(yè)的澳鑫公司享有中外合資企業(yè)的各項優(yōu)惠政策；其次，作為項目合作方的合肥市政府辦公廳，能夠充分利用政府職能部門的特殊優(yōu)勢，在法律、法規(guī)允許的范圍內，靈活掌握和運用政 策，為項目運作起到保駕護航的作用。同時，樓盤均價在 3400 元 /m2左右，總價在 34－ 60 萬之間，在付款方式上，選擇銀行按揭的人越來越多，但按揭年限還不夠長，首期做到三成的很少，五成的較多，說明金融單位對消費者采用抵押貸款方式購房政策還不夠放開，消費者對按揭觀念還沒有轉變。 二、百花大廈 (二期 )市場定位戰(zhàn)略 目標客戶群定位 ? 現(xiàn)代人的工作思維方式讓人們不拘泥于一家公司，也不受限于朝九晚五。 經過仔細的市場調查，我們認為 “百花大廈二期”要在合肥市場脫穎而出，比必須以個性化的形象定位來塑造產品自身獨特的差異化賣點。 項目規(guī)劃設計（權重 4） 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在項目規(guī)劃設計上的優(yōu)劣排名打分，得出本項目相當于 6 個同類型物業(yè)中規(guī)劃設計較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應的平均值，即本項目在規(guī)劃設計上應達到的類比物業(yè) 均值二 。 周邊環(huán)境質量的進一步改造， 主要是考慮百花一期沿街立面形象的改造，以契合二期物業(yè)的整體風格。公 寓： 車位 。 項目利潤居同城之首，投資回報較高 項目投資回報的稅前利潤率為 ％，就目前合肥房地產項目的投資收益而言，行業(yè)平均利潤率在 25％左右，有些項目甚至更低。 【量化評定】 銷售平均價格：車位銷售率為 50%,計算如下 : 64200M2 B、工程前期費用（單位：萬元） 項目名稱 投資額 備注 幼兒園拆遷過渡費 18 房管所供電增容費 公廁及其他拆遷費 二期設計費 27 市監(jiān)管局質監(jiān)費 13 北京設計院補償費 9 工程爆破費 勘察測量規(guī)費 其他零星規(guī)費 工程人員開支 廣告投入 45 基礎設施費 合計 : C、已完工程投資情況 (單位：萬元 ) 項目名稱 總投資額 已付金額 未付金額 樁基工程 樁基商品砼 137 基坑土方 150 政府幼兒園 182 幼兒園設計費 0 二期場地平整 二期壓密注漿 12 二期錨桿工程 0 合計 : D、在建工程投資情況（單位：萬元） 項目名稱 總投資額 已付金額 未付金額 二期設計費 243 182 61 二期監(jiān)理費 71 17 54 1＃樓工程費 300 242 58 1＃樓設計費 樁基沉降 觀測 合計 620 截至現(xiàn)今，百花大廈二期項目已完或在建工程投入的項目建設資金已達 4200萬元（含經濟簽證 150 萬元），其中已支付的貨幣資金達 3560 萬元，尚未支付的工程款項為 640 萬元。之后再逐步提升價格。 社區(qū)規(guī)模 ： 大規(guī)模的社區(qū)更容易引起購房人士的關注。萬科代表專業(yè)化和溫情關懷；相對而言，中海則給人品質實在服務到位的品牌形象；而屬于業(yè)內少壯派的金地地產，在近一兩年奮起直追，逐漸形成了略帶時尚感的產品特色以及人性化管理的形象。 便利交通網絡： 美菱大道、金寨路等主干道組成立體交通網絡，多路巴士穿梭其間，去機場、火車站方便快捷。 目前，與本項目較近的在售樓盤有金城大廈、新華大廈等，這些樓盤基本售磬。這里是合肥市市政規(guī)劃的中心點和最高點，類似人們熟知的國內大都市較著名的商業(yè)街，如北京市的東單、西單；上海市的淮海路、金陵路；廣州市的解放路、長堤路；深圳市的深南大道、華強路；武漢市的建設大道；長沙市的五一大道等。目前該區(qū)位所有在售樓盤的銷售狀況普遍看好，空置率居全市最低。 鄰近省教委及著名中小學及幼兒園，如合肥六中、宿州路小學、省直機關幼兒園等； ★交通設施： 。 報告第二部分第二節(jié)，對百花二期項目的入市價格定位，是參照國銀集團提供的周邊可比樓盤均價情況，采用算術加權法平均法測算之后所得。 鄰近百貨大樓、鼓樓商廈、樂普生商廈大中型超市、中菜市、宿州路綜合菜場等； ★市政配套： 。他們居住于此無疑會提升區(qū)位的整體形象與文化品味，形成一個社會治安、人文環(huán)境等因素都絕好的高尚的居家辦公區(qū)域。 三、本項目賣點探討 合肥中市區(qū) 作為合肥房地產市場的一個成熟地段，自然有其內、外在的市場優(yōu)勢，而每個樓盤之間又有不同的個性化賣點，正是兩者的互相作用，共同推動了中心區(qū)住宅市場的快速發(fā)展。 e)、強強聯(lián)手開發(fā)精品 項目由安徽澳鑫公司與市政府辦公廳聯(lián)袂開發(fā)，具有較高知名度和較強的融資 能力，這些單位強強聯(lián) 手共同組建一個開發(fā)班子，為把“百花大廈二期”建設成為合肥 CBD 地段的又一標志性建筑而努力，相信金融街上又一個明星樓盤即將誕生！ 四、項目周邊同類型樓盤統(tǒng)計 由于本項目位于合肥市中市區(qū)，緊鄰壽春路，周邊商業(yè)網點密布，商業(yè)人士往來頻繁 ，給酒店業(yè)的發(fā)展帶來強有力的支撐，該片區(qū)有多家酒店，如正在營業(yè)的新龍城大酒店、古井假日酒店等；隨著市場進一步細分，酒店式商務公寓有望在未來市場應運而生，并且存在一定市場空間。 本項目強賣點提煉 新概念大廈功能配套齊全，是合肥高智能化、星級化的商務公寓，業(yè)主、商戶交流更輕松自如。 【推斷方式】 將構成項目物業(yè)價值的主要因素與該片區(qū)同類型物業(yè)進行優(yōu)劣比較，采用加權平均法推算。總權重（ 26） 得出結論 －－ 項目現(xiàn)實價值 =3500元 /m2(正式發(fā)售時的毛坯房均價 ) 【 重要說明 】 ： 此處結論根據(jù) 國銀提供樓盤均價加權平均 ： 3496 元 /m2 所得 ，因為國銀提供樓盤資料皆為前兩年開發(fā)的樓盤，非現(xiàn)時上市 樓盤，故與百花二期可比性不強，沒采用 “周邊可比樓盤綜合指標對比加權法” 計算，但百花二期絕對要超過新華大廈（其均價為 3400元 /m2） ，故保守估計百花二期均價也要到 3500 元 /m2， 甚至要超出這個水平。 單位：萬元 費用名稱 規(guī)定應繳數(shù)額 實付數(shù)額 減免數(shù)額 費用名稱 規(guī)定應繳數(shù)額 實付數(shù)額 減免 數(shù)額 市政基礎設施配套費 268 0 全免 高層消防設計費 185 2 183 商網配套費 184 0 全免 土地出讓金 791 132 659 人防設施費 594 0 全免 質量監(jiān)督費 13 投標管理費 0 全免 合同出讓費 白蟻防治費 0 全免 規(guī)劃設計費 37 墻改基金 0 全免 附注 :應付 萬元 。商業(yè)均價： 6100 元 /m2 公寓售價按 3500 元 /M2計。其次，在項目運作中，當整合項目有力的各方面資源，發(fā)揮政府與新奇營銷策劃等方面優(yōu)勢，迅速回籠資金，最大限度規(guī)避風險，從而 實現(xiàn)企業(yè)與社會的雙贏局面。 =% 【 計算依據(jù)說明 】 ： A、工程費用：根據(jù)合肥地區(qū)《 95 單位估價表》、《 98 裝飾綜合價格》和《市場價格信息》測定，其他部分按合肥地區(qū)已建成項目參考測定。車庫與設備用房： 6168m2 64200m2 21000m2 13786m2 20363m2 9051m2 起，就受到合肥市政府及地方各級智能部門的鼎力支持，享有其他項目不可擁有的諸多優(yōu)惠政策。先進的物業(yè)管理也會得到業(yè)主的廣泛認同。 物業(yè)管理（權重 3） 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在物業(yè)管理上的好壞排名打分，得出本項目相當于 6個同類型物業(yè)中在物業(yè)管理上較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應的平均值，即本項目在物業(yè)管理上應達到均的類比物業(yè) 均值五 。在制定銷售 價格時既要考慮發(fā)展商的成本及利潤