【正文】 計(jì)算，但百花二期絕對(duì)要超過(guò)新華大廈（其均價(jià)為 3400元 /m2） ，故保守估計(jì)百花二期均價(jià)也要到 3500 元 /m2， 甚至要超出這個(gè)水平。 【理 由】 項(xiàng)目總體規(guī)劃，環(huán)藝設(shè)計(jì)，戶型，交通組織，外立面風(fēng)格，配套設(shè)施等總體設(shè)計(jì)相對(duì)成熟，公開(kāi)發(fā)售時(shí)，通過(guò)工地包裝、營(yíng)銷中心、樣板房、住客會(huì)所和廣告宣傳等方式將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)予以有效展示，可使客戶較為充分地感受此優(yōu)勢(shì)，直接有助于物業(yè)入市價(jià)值的實(shí)現(xiàn)； 從競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的開(kāi)發(fā)、銷售現(xiàn)狀判斷，一方面市場(chǎng)具備對(duì)高質(zhì)素商務(wù)公寓的需求和購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)，現(xiàn)階段入市樓盤(pán)在不同程度存在不足，市場(chǎng)存在需求空間。 充分利用發(fā)展商的社會(huì)資源和公關(guān)手段， 對(duì)項(xiàng)目周邊鄰近區(qū)域環(huán)境予以美化改造，將其高素質(zhì)區(qū)內(nèi)環(huán)境充分外延，如項(xiàng)目入口鄰近馬路環(huán)境的美化，營(yíng)造項(xiàng)目沖擊力和識(shí)別性。 營(yíng)銷推廣的高質(zhì)量保證 有效利用專業(yè)地產(chǎn)策劃公司，在公司形象策劃、項(xiàng)目包裝、銷售中心及樣板房銷售氛圍營(yíng)造、平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)和制作、媒介策略、促銷活動(dòng)實(shí)施等所 有環(huán)節(jié)，以高于社會(huì)平均水平的推廣策略和實(shí)施手段，逐步建立個(gè)性化、具有較高附加值的項(xiàng)目物業(yè)品牌形象。 單位：萬(wàn)元 費(fèi)用名稱 規(guī)定應(yīng)繳數(shù)額 實(shí)付數(shù)額 減免數(shù)額 費(fèi)用名稱 規(guī)定應(yīng)繳數(shù)額 實(shí)付數(shù)額 減免 數(shù)額 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 268 0 全免 高層消防設(shè)計(jì)費(fèi) 185 2 183 商網(wǎng)配套費(fèi) 184 0 全免 土地出讓金 791 132 659 人防設(shè)施費(fèi) 594 0 全免 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 13 投標(biāo)管理費(fèi) 0 全免 合同出讓費(fèi) 白蟻防治費(fèi) 0 全免 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 37 墻改基金 0 全免 附注 :應(yīng)付 萬(wàn)元 。 ⑵ 百花大廈二期工程形象進(jìn)度 ? 項(xiàng)目樁基工程已全面竣工，共完成工程 113根； ? 項(xiàng)目附屬工程 —— 市政府機(jī)關(guān)幼兒園已竣工并交付使用； ? 項(xiàng)目北區(qū)地下室混凝土的澆筑已經(jīng)完工，工程施工已至正負(fù)零； ? 南山地下室土方工程完成 80％，具備隨時(shí)進(jìn)行地下室澆筑施工條件。商業(yè)裙樓： 在合肥房地產(chǎn)持續(xù)升溫的良好投資環(huán)境與政策優(yōu)勢(shì)條件下，國(guó)銀集團(tuán)抓住機(jī)遇參與到該項(xiàng)目的投資行列之中，通過(guò)與簽訂協(xié)議，明確了甲、乙雙方的責(zé)、權(quán)、利，協(xié)議規(guī)定國(guó)銀等乙方組合單位必須在簽訂協(xié)議之日起于 40天內(nèi)將 800萬(wàn)元與轉(zhuǎn)入澳鑫公司帳號(hào)，另外 800 萬(wàn)元必須在 8個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)入澳鑫；在開(kāi)發(fā)物業(yè)的分成比例上規(guī)定 ：澳鑫獲得開(kāi)發(fā)物業(yè)總建筑面積的 25％，即 16050M2；在銷售方面還規(guī)定了代銷條件，甲方澳鑫房地產(chǎn)公司以 2600 元 /M2價(jià)格為底線將所分得物業(yè)委托乙方代銷，但沒(méi)有明確規(guī)定這 16050M2物業(yè)中商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓所占比例各占多少，在下文中我們均按 2600元 /M2來(lái)計(jì)算。商業(yè)均價(jià)： 6100 元 /m2 商業(yè)： 6100 13786 100％ =（萬(wàn)元） 267 12 50％ =1602（萬(wàn)元） ⑸ 利 毛利 毛利率： 247。 C、銷售費(fèi)用：根據(jù)合肥地區(qū)市場(chǎng)需求價(jià)格估算。公寓售價(jià)按 3500 元 /M2計(jì)。商業(yè)裙樓 6100 元 /m2 故 ％的利潤(rùn)率在當(dāng)前合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀下實(shí)在不多，說(shuō)明項(xiàng)目盈利較豐，理應(yīng)投資。湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 報(bào)告》 14 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場(chǎng)透視》 20 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀》 49 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項(xiàng)目一覽表》 3頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 7月 12日－ 2020 年 7 月 18日長(zhǎng)沙 地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 5月 10日－ 2020 年 5 月 17日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 5月 3日－ 2020年 5月 9日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告》 103 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 91 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽(yáng)易景國(guó)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 31 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 54 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場(chǎng)分析報(bào)告》 25頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告》 23 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020年 8月新房市場(chǎng)周報(bào)（ 8 月 13日 — 8月 19日）》 1 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020年 15月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020年第一季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)》 24頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤(rùn)城市場(chǎng)周報(bào)》 167頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告》 15 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中航國(guó)際 2020年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅 項(xiàng)目產(chǎn)品透析》 22 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020年福建其次，在項(xiàng)目運(yùn)作中，當(dāng)整合項(xiàng)目有力的各方面資源，發(fā)揮政府與新奇營(yíng)銷策劃等方面優(yōu)勢(shì)，迅速回籠資金，最大限度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而 實(shí)現(xiàn)企業(yè)與社會(huì)的雙贏局面。通過(guò) 這些測(cè)算數(shù)據(jù)，可以得出如下結(jié)論： 總體上講，項(xiàng)目是一個(gè)盈利的項(xiàng)目 通過(guò)投資回報(bào)計(jì)算表我們看出，若項(xiàng)目操作成功，將會(huì)產(chǎn)生 萬(wàn)元的稅前利潤(rùn)，稅前利潤(rùn)率為 %,比較啟動(dòng)資金的時(shí)間價(jià)值 萬(wàn)元（ 6%），是一個(gè)值得投資的項(xiàng)目。 G、營(yíng)銷推廣費(fèi)用：物業(yè)總價(jià)值的 ％。 E、銷售價(jià)格：地下車位售價(jià)按 12 萬(wàn)元 /個(gè)計(jì) 。 =% 【 計(jì)算依據(jù)說(shuō)明 】 ： A、工程費(fèi)用：根據(jù)合肥地區(qū)《 95 單位估價(jià)表》、《 98 裝飾綜合價(jià)格》和《市場(chǎng)價(jià)格信息》測(cè)定，其他部分按合肥地區(qū)已建成項(xiàng)目參考測(cè)定。 3500 41363 95％ =（萬(wàn)元） 車位均價(jià)： 12 萬(wàn)元 /個(gè) 商業(yè)與公寓銷售率為 90%。 因此，項(xiàng)目重新 啟動(dòng)的資金 包括以下三大塊 （按照項(xiàng)目工程進(jìn)度 6 個(gè)月裙樓結(jié)構(gòu)完工， 2個(gè)月現(xiàn)場(chǎng)包裝、預(yù)售） ： ◆ 前 6個(gè)月內(nèi)建至 裙樓結(jié)構(gòu)完工所需資金 ： ⑴前期費(fèi)用 （單位 萬(wàn)元） ⑵工程費(fèi)用 （單位 萬(wàn)元） 項(xiàng)目名稱 投資金額 項(xiàng)目名稱 投資金額 設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察費(fèi) 工程咨詢費(fèi) 三通一平 工程監(jiān)理費(fèi) 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 城市規(guī)費(fèi) 水增容 合計(jì)： 286 47 143 35 71 13 55 90 土建費(fèi)用 合計(jì) A、地下工程 9051 2650= A、 裙樓 13786 820= 由于上述 2 項(xiàng)費(fèi)用中澳鑫公司已付 萬(wàn)元，見(jiàn)前 32 頁(yè)投資情況表已付金額欄，由+= 可得，此項(xiàng)費(fèi)用乙方組合單位介入投資時(shí)應(yīng)予扣除，因此 前 6 個(gè)月內(nèi)建至 裙樓結(jié)構(gòu)完工所需資金為： 萬(wàn)元 + 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 ◆ 后 2 個(gè)月?tīng)I(yíng)銷推廣及策劃啟動(dòng)費(fèi)用（營(yíng)銷中心、銷售道具）： 200 萬(wàn)元 ◆ 8 個(gè)月內(nèi)支付甲方前期費(fèi)用 ： 1600 萬(wàn)元 啟動(dòng)資金共計(jì)： 萬(wàn)元 【投資回報(bào)計(jì)算表】 ： 項(xiàng)目名稱 費(fèi)用（萬(wàn)元） 備 注 ⑴支付給甲方費(fèi)用 乙方支付給甲方分得物業(yè)的價(jià)值 4173 ⒈總建筑面積： 64200m2 ⒉甲乙雙方協(xié)議分成比例 : 甲方分得 25%的物業(yè) ,乙方分得 75%的物業(yè) ⒊甲方分得物業(yè)總值： 64200 25% 2600=4173（萬(wàn)元） ⒋協(xié)議規(guī)定乙方組合單位 18 個(gè)月付清上述款項(xiàng)給甲方 ⑵ 建 設(shè) 費(fèi) 乙方支付甲方前期 建安 費(fèi) 1600 協(xié)議規(guī)定乙方組合單位簽訂協(xié)議之日起于 40 日內(nèi)付給甲方 800 萬(wàn)元； 8個(gè)月內(nèi)再付給甲方 800 萬(wàn)元。車庫(kù)與設(shè)備用房： 6168m2 64200m2 21000m2 13786m2 20363m2 9051m2 起，就受到合肥市政府及地方各級(jí)智能部門(mén)的鼎力支持，享有其他項(xiàng)目不可擁有的諸多優(yōu)惠政策。 ） 計(jì)劃 2個(gè)月 裙樓結(jié)構(gòu)（五層）結(jié)構(gòu) 計(jì)劃 2個(gè)月 主體結(jié)構(gòu)（ 6∽ 29層） 計(jì)劃 5個(gè)月 從復(fù)工到結(jié)構(gòu)封頂 共 計(jì) 11 個(gè)月 設(shè)備安裝、裝飾、裝修、收尾、設(shè)備調(diào)試、室外總體工程等 計(jì)劃 9個(gè)月 注：總工 期為 20 個(gè)月（若業(yè)主急需用房，工期還可再提前 3∽ 5個(gè)月） ⑷ 百花二期 的主要指標(biāo)如下： 二、項(xiàng)目投資回 報(bào)分析 【投資重組說(shuō) 明】 百花大廈 二期項(xiàng)目作為合肥市創(chuàng)建工 作的重點(diǎn)形象工程之一，該項(xiàng) 目自立項(xiàng)之日占地面積： 總建筑面積： 其中 免繳 萬(wàn)元 項(xiàng)目契稅 0 全免 ⑴百花大廈二期工程投資 情況 A、土地成本（單位：萬(wàn)元） 項(xiàng)目名稱 投資額 備注 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 1370 房屋使用補(bǔ)償費(fèi) 260 政府幼兒園工程 182 1＃樓恢復(fù)樓工程 220 土地出讓金 130 返還市政府房產(chǎn) 480 3200 元 /M2 1500M2 合計(jì)： 2642 平均土地成本 元 /M2 2642 萬(wàn)元 247。 第三部分 項(xiàng)目投資回報(bào)可行性分析 一、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)與投資情況 百花大廈二期工程是在成功開(kāi)發(fā)與銷售一期的基礎(chǔ)上順延“百花”這一品牌而建設(shè)的。先進(jìn)的物業(yè)管理也會(huì)得到業(yè)主的廣泛認(rèn)同。 D、升值空間探尋 【結(jié) 論】 如果以下諸項(xiàng)物業(yè)升值前提得以充分實(shí)現(xiàn)，至項(xiàng)目完工入伙前后，項(xiàng)目具有相當(dāng)于上述可實(shí)現(xiàn)價(jià)格約 10%的升值空間，其毛坯房銷售均價(jià)約在 3850 元 /平方米； 以上價(jià)格是作為毛坯房的均價(jià)，若增加居住式商務(wù)公寓所必備的星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套（費(fèi)用定在 800元 /平方米左右），則帶裝修均價(jià)約為 4350 元 /平方米左右； 商場(chǎng)均價(jià)約在 61000 元 /平方米；車位車位售價(jià)： 12 萬(wàn)元 /個(gè)； 【升值前提要素】 工程按期推進(jìn)，物業(yè)形象依照規(guī)劃概念實(shí)現(xiàn) 工程進(jìn)度如約展開(kāi) 并按期完成，并確保原創(chuàng)規(guī)劃 、設(shè)計(jì)概念（環(huán)境規(guī)劃、外立面風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)等