【正文】 公寓與辦公 3500 元 /m2 單位成本（含固定成本和可變成本 ） ： 2490 元 /m2（為商業(yè)、公寓和辦公的平均單位成本） 可售面積： 64200m2 銷售收入：約 個億元 稅前利潤（毛利）： 萬元 稅前利潤率： % 【結(jié) 論】 以上我們從核算 項目投資回報的角度對 百花大廈二期工程作了初步的預(yù)期投資回報測算。公寓、辦公 。 ⑶百花大廈二期工程后續(xù)工程進(jìn)度 百花大廈二期工程如具備恢復(fù)施工的必要條件，其工程進(jìn)度可安排如下： 剩余土方挖運、磚地模、破樁頭、南區(qū)樁檢測等 計劃 2個月 兩層地下室結(jié)構(gòu)（完成到177。以項目具備的優(yōu)勢特點，應(yīng)具有較理想的市 場接受度。 營銷策劃和推廣 ： 主力客戶群定位、價格策略、入市時機(jī)、形象包裝、廣告推廣 根據(jù)對本項目周邊同類型物業(yè)（一般是 6個典型代表物業(yè)）實地考察的結(jié)果和項目物業(yè)價值構(gòu)成要素比較可以得出以下推斷 (總權(quán)重為 26)： 地塊區(qū)位（權(quán)重 4） 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在地塊先天條件上的優(yōu)劣程度排名打分，得出本項目相當(dāng)于 6個同類型物業(yè)中區(qū)位優(yōu)勢接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值，即本項目在地塊 區(qū)位上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值一 。這一點已經(jīng)得到行內(nèi)人士的普遍認(rèn)同。 教育文化氛圍濃厚： 鄰近省教委，合肥著名的中小學(xué)及幼兒園，如合肥六中、宿州路小學(xué)、省直機(jī)關(guān)幼兒園等。 表 2： 周邊物業(yè)主力戶型情況 名稱 戶型 面積 主力戶型 均價 付款方式 新華大 廈 二房一廳 ~二房二廳 三房一廳 ~三房二廳 四房二廳 85m2~103m2 103m2~140m2 174m2 三房一廳 103 m2~123m2 3400 元 /m2 三 榮 大 廈 二房一廳 ~二房二廳 三房二廳 ~ 163m2~176m2 三房二廳 ~163m2 3300 元 /m2左右 2. 銀行可否提供按揭資料不祥 羅蘭德精品商住樓 三房二廳 ~復(fù)式 169m2~400m2 不祥 3380 元 /m2 琥珀山莊高層公寓 四房二廳 170..01m2 同左 3200 元 /m2 不祥 錦繡園 三房二廳二衛(wèi) 2~160. 46m2 同左 3100 元 /m2左右 7 折優(yōu)惠 由上表可知，在戶型配比上，各樓盤都以三房、 四房為主力戶型，主力戶型面積在 100－ 170 平米之間。毗臨市委、市政府、市人大、市公安局、市教委等政府機(jī)關(guān)，距省工行、省信托、省人保、平保等多家金融機(jī)構(gòu)、著名學(xué)校、商廈及菜市場等都較近，各類生 活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，是典型的成熟生活社區(qū)。這 些樓盤都有個共同特點，即都依托于合肥中市區(qū)較成熟的配套，不同程度地?fù)碛懈鏖_放式公園的園林景觀，且交通較為便利。 目前，周邊生活配套設(shè)施均距項目較近，居家辦公、休閑購物十分方便，一切盡在掌握！ 合肥住宅市場調(diào)研分析 一、合肥市房地產(chǎn)市場總況分析 合肥 ——物華天寶，人文薈萃之地，以 “三國故地，包 拯家鄉(xiāng) ”而馳名， 它既 是 安徽省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，又是全國首批“園林城市”和著名的科教基地。從目前合肥房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢來看，我們前期依據(jù)區(qū)域市場價格走勢還是一個較為保守的估算，故該項目入市價格達(dá)到 3500元 /M2的實際成交水平是完全可以實現(xiàn)的。車庫與設(shè) 備用房： 6168m2 64200m2 21000m2 13786m2 20363m2 9051m2(雙層車位 ,共 267個車位 ) 容 積 率： 層 數(shù)： 高 度： 建筑覆蓋率： 31層 45％ 發(fā)展商： 安徽澳鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計： 機(jī)械工業(yè)部第一設(shè)計院深圳分院 承建商：： 未定 周邊配套設(shè)施 ★餐飲娛樂： 。圍繞壽春路、長江路、美菱大道、蕪湖路等主要軸線行成了一個極大的、多層次的商圈，有著濃郁的本土商業(yè)文化與藝術(shù)氛圍，這里正是合肥達(dá)官貴族、 商業(yè)巨子最理想的辦公、經(jīng)商地，該區(qū)位的購房人士既享有成熟生活配套的快捷自如，又享有都市的繁華熱鬧，更重要的是在資訊方面能夠迅速掌握稍縱即逝的商機(jī)。這是城市規(guī)劃的必然規(guī)律，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的發(fā)展，市區(qū)內(nèi)的土地資源將越來越有限，地價也會越來越高，同時政府對商家開發(fā)高層住宅項目也相應(yīng)有所控制，所以城區(qū)中心地帶 的高層公寓就屬于有限供應(yīng)產(chǎn)品。而現(xiàn)在“百花大廈二期”的平均土地成本，按照澳鑫公司與合肥市政府的辦公廳簽署的協(xié)議進(jìn)行測算，只有 411 元 /M2，相對于其位置而言，這一低廉的價格在合肥市也是絕無僅有的。 6 該地段屬于老城區(qū)，便民便利的生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全 7 教育、文化氛圍濃厚，鄰近省教委及著名中小學(xué)及幼兒園（合肥六中、宿州路小學(xué)、省直機(jī)關(guān)幼兒園） 規(guī)劃 設(shè)計 8 立面造型宏偉壯觀，內(nèi)部平面功能布局合理超前、精致實用，被列為合肥四大標(biāo)志建筑之一 9 將聘請機(jī)械部第一設(shè)計院深圳分院擔(dān)綱設(shè)計 10 建筑形 式完美：建筑和周邊環(huán)境的和諧統(tǒng)一、建筑風(fēng)格力求張揚個性 11 人性化設(shè)計思路：多功能星級化、智能化、商務(wù)化高層商務(wù)公寓設(shè)計，提升物業(yè)檔次 12 戶型設(shè)計以人為本，設(shè)計階段就將充分考慮到空間的藝術(shù)性、商務(wù)辦公的實用性，真正做到藝術(shù)性與實用性的完美結(jié)合。 開放式交流 —— 合肥，華中市場的主要門戶，華北與華南地區(qū)人流物流及經(jīng)貿(mào)往來的主要中轉(zhuǎn)站之一，是中國著名園林城市之一，有著配套完善的金融服務(wù)系統(tǒng)，眾多的高新技術(shù)人才，豐富的人文景觀資源，高尚生活大都市，吸引各路精英加盟，成為城市的主人。本定價策略將依循對項目現(xiàn)實價值、常規(guī)入市可實現(xiàn)價格以及未來升值空間三方面的分析判斷，而對其整體物業(yè)價值及其趨向予以建議性說明。 營銷策劃（權(quán)重 2） 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在 營銷策劃上的質(zhì)量高低排名打分，得出本項目相當(dāng)于 6 個同類型物業(yè)中在營銷策劃上水平較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值，即本項目在營銷策劃上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值九 。 第三部分 項目投資回報可行性分析 一、項目規(guī)劃建設(shè)與投資情況 百花大廈二期工程是在成功開發(fā)與銷售一期的基礎(chǔ)上順延“百花”這一品牌而建設(shè)的。 因此，項目重新 啟動的資金 包括以下三大塊 （按照項目工程進(jìn)度 6 個月裙樓結(jié)構(gòu)完工， 2個月現(xiàn)場包裝、預(yù)售） ： ◆ 前 6個月內(nèi)建至 裙樓結(jié)構(gòu)完工所需資金 ： ⑴前期費用 （單位 萬元） ⑵工程費用 （單位 萬元） 項目名稱 投資金額 項目名稱 投資金額 設(shè)計費 勘察費 工程咨詢費 三通一平 工程監(jiān)理費 質(zhì)量監(jiān)督費 城市規(guī)費 水增容 合計： 286 47 143 35 71 13 55 90 土建費用 合計 A、地下工程 9051 2650= A、 裙樓 13786 820= 由于上述 2 項費用中澳鑫公司已付 萬元，見前 32 頁投資情況表已付金額欄，由+= 可得，此項費用乙方組合單位介入投資時應(yīng)予扣除，因此 前 6 個月內(nèi)建至 裙樓結(jié)構(gòu)完工所需資金為： 萬元 + 萬元 = 萬元 ◆ 后 2 個月營銷推廣及策劃啟動費用（營銷中心、銷售道具）： 200 萬元 ◆ 8 個月內(nèi)支付甲方前期費用 ： 1600 萬元 啟動資金共計： 萬元 【投資回報計算表】 ： 項目名稱 費用（萬元） 備 注 ⑴支付給甲方費用 乙方支付給甲方分得物業(yè)的價值 4173 ⒈總建筑面積： 64200m2 ⒉甲乙雙方協(xié)議分成比例 : 甲方分得 25%的物業(yè) ,乙方分得 75%的物業(yè) ⒊甲方分得物業(yè)總值： 64200 25% 2600=4173（萬元） ⒋協(xié)議規(guī)定乙方組合單位 18 個月付清上述款項給甲方 ⑵ 建 設(shè) 費 乙方支付甲方前期 建安 費 1600 協(xié)議規(guī)定乙方組合單位簽訂協(xié)議之日起于 40 日內(nèi)付給甲方 800 萬元； 8個月內(nèi)再付給甲方 800 萬元。 E、銷售價格：地下車位售價按 12 萬元 /個計 。湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析 報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運城項目一覽表》 3頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 7月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙 地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 5月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 5月 3日－ 2020年 5月 9日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020年 8月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8月 19日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020年 15月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅 項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020年福建 C、銷售費用：根據(jù)合肥地區(qū)市場需求價格估算。 在合肥房地產(chǎn)持續(xù)升溫的良好投資環(huán)境與政策優(yōu)勢條件下，國銀集團(tuán)抓住機(jī)遇參與到該項目的投資行列之中，通過與簽訂協(xié)議，明確了甲、乙雙方的責(zé)、權(quán)、利，協(xié)議規(guī)定國銀等乙方組合單位必須在簽訂協(xié)議之日起于 40天內(nèi)將 800萬元與轉(zhuǎn)入澳鑫公司帳號，另外 800 萬元必須在 8個月內(nèi)轉(zhuǎn)入澳鑫；在開發(fā)物業(yè)的分成比例上規(guī)定 ：澳鑫獲得開發(fā)物業(yè)總建筑面積的 25％，即 16050M2；在銷售方面還規(guī)定了代銷條件，甲方澳鑫房地產(chǎn)公司以 2600 元 /M2價格為底線將所分得物業(yè)委托乙方代銷，但沒有明確規(guī)定這 16050M2物業(yè)中商業(yè)、寫字樓、公寓所占比例各占多少，在下文中我們均按 2600元 /M2來計算。 營銷推廣的高質(zhì)量保證 有效利用專業(yè)地產(chǎn)策劃公司，在公司形象策劃、項目包裝、銷售中心及樣板房銷售氛圍營造、平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計和制作、媒介策略、促銷活動實施等所 有環(huán)節(jié)，以高于社會平均水平的推廣策略和實施手段，逐步建立個性化、具有較高附加值的項目物業(yè)品牌形象。、 設(shè)備材料： (權(quán)重 2) 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在設(shè)備材料使用上的優(yōu)劣排名打分，得出本項目相當(dāng)于 6 個同類型物業(yè)中在設(shè)備材料上較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值，即本項目在設(shè)備材料上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值七 。該算法參照了決定樓盤質(zhì)素的 9大綜合因素，通過加權(quán)平均得出項目的平均價格。先進(jìn)的樓宇控制系統(tǒng)，每單位視規(guī)劃級別高低可選擇性裝配手提電話、鐳射打印機(jī)、圖文傳真機(jī)、多功能視像電話、多頻道衛(wèi)星電話，不但為業(yè)主提供國際互聯(lián)網(wǎng)、合肥證券交