【正文】 配套設(shè)施齊全、生活便利，享受真正方便、高效的家庭辦公和居家生活 18 裙樓有大型商場與金融商務大廳，塔樓有高檔寫字間、開放式辦公間、 SOHO 商務公寓，為業(yè)主商務、辦公提供優(yōu)惠服務 項目 推廣 19 項目包裝個性鮮明，塑造切合主力客戶群喜好的品牌形象 20 物超所值的售價 21 寬松的付款條件 22 完善的售后服務體系（住宅兩書制度、保修期、定期維護、裝修設(shè)計及施工） 23 專業(yè)化、規(guī)范化 的推廣運作手段 機會 ☆合肥 CBD 地段物業(yè)，中心區(qū)不可復制的絕版地段 ☆市政府合作項目，可以整合運用特殊的政策以及信息、配套等資源 ☆合肥中心區(qū)地產(chǎn)持續(xù)升溫所帶來的升值潛力 ☆美菱大道、金寨路等干道組成立體交通網(wǎng)絡形成商網(wǎng)，商機無限，形成消費熱點片區(qū) ☆地價成本低平，價格上揚彈性較大 ☆中市區(qū)中心城對項目整體形象的提升 ☆年內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)中有升及部分行業(yè)收入增加 ☆作為標志性物業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計上具 備新穎性 劣勢 ☆項目于 99年停工之后復工建設(shè)，在社會上或多或少會形成一些負面影響 ☆項目綠化率不高，周邊建筑密度較大 ☆由于鄰近主要干道，朝南單位會有噪音污染 威脅 ☆周邊高層住宅價格不高，對高檔次住宅產(chǎn)品的價格攀升形成一定壓力 ☆區(qū)域內(nèi)市場承接力相對有限 ☆周邊及可比地段在建和待建同類產(chǎn)品較少，市場定位缺少“參照系” 強賣點提煉 歸納上述各項優(yōu)勢，同時綜合考慮周邊競爭樓盤的市場定位，從而提煉出指導本項目個性化賣點。 【結(jié) 論】 ⑴上述樓盤在銷售周期一年半左右銷售率均超過 60％，說明合肥住宅市場承接力強； ⑵合肥住宅開發(fā)特點是：處于市中心的鬧市區(qū)樓盤多以高層為主，且頗受消費者青睞，其戶型定位一般在 110－ 140 平米左右的三房為主；如新華 大廈、三榮大廈等； ⑶而位于一環(huán)邊緣、一環(huán)外的樓盤定位以大戶型為主，面積大都在 120 平米以上，如錦繡園等，其單價水平也較市區(qū)低 300－ 500元 /M2左右； ⑷上述幾個樓盤銷售均價在 3000－ 3400元 /M2之間； ⑸雖然中市區(qū)、東市區(qū)、西市區(qū)城市建設(shè)較早，配套相對成熟，但土地資源有限，地塊規(guī)模偏小，產(chǎn)品設(shè)計滯后，高層建筑設(shè)計成一梯七、九戶，勢必影響居家生活的私密性與舒適性。同時，樓盤均價在 3400 元 /m2左右，總價在 34－ 60 萬之間，在付款方式上，選擇銀行按揭的人越來越多，但按揭年限還不夠長，首期做到三成的很少，五成的較多，說明金融單位對消費者采用抵押貸款方式購房政策還不夠放開，消費者對按揭觀念還沒有轉(zhuǎn)變。 目前，與本項目較近的在售樓盤有金城大廈、新華大廈等，這些樓盤基本售磬。由此可見“百花大廈二期”上市之后在周邊市場中具有價格競爭優(yōu)勢。 從目前合肥市房地產(chǎn)有關(guān)土地評估的信息結(jié)果可以看出，以“百花大廈二期“所處的黃金地段而論，該地段的土地價格至少應在 300－ 500萬元 /畝，可謂寸土寸金。 c)、良好的投資環(huán)境 百花大廈二期項目作為合肥市創(chuàng)建工作的重點形象工程之一，項目從立項之初就受到合肥市政府及其地方各級職能部門的大力支持，享有諸多的優(yōu)惠政策：首先性質(zhì)上屬于中外合資企業(yè)的澳鑫公司享有中外合資企業(yè)的各項優(yōu)惠政策；其次，作為項目合作方的合肥市政府辦公廳，能夠充分利用政府職能部門的特殊優(yōu)勢，在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，靈活掌握和運用政 策，為項目運作起到保駕護航的作用。這里是合肥市市政規(guī)劃的中心點和最高點，類似人們熟知的國內(nèi)大都市較著名的商業(yè)街，如北京市的東單、西單；上海市的淮海路、金陵路；廣州市的解放路、長堤路；深圳市的深南大道、華強路；武漢市的建設(shè)大道；長沙市的五一大道等。但從現(xiàn)已建成的如新華大廈、金成大廈、三榮大廈等項目的銷售情況來看，有的很好，有的不盡人意，說明高層住宅項目的操作風險也較大，對于發(fā)展商的資金 實力、資源掌控能力、系統(tǒng)運作水平等都是考驗。 d) 業(yè)主來源 據(jù)市場調(diào)查，購買合肥中市區(qū)住宅 的業(yè)主大部分是經(jīng)商人士、高級白領(lǐng)等，主要有企業(yè)界成功人士、職業(yè)經(jīng)理階層、私營老板、機關(guān)干部、高薪 IT 從業(yè)人員，此外還有鄰縣市人士、集團購買等。一般而言自公開發(fā)售之日起一年半載即能銷售總套數(shù)的 60%以上。目前該區(qū)位所有在售樓盤的銷售狀況普遍看好，空置率居全市最低。該區(qū)域也是合肥高素質(zhì)人士居住較集中的區(qū)域，其中 60％以上的人接受過良好的教育，有著較高的素養(yǎng)與品 質(zhì)； 35％是的人商人，還有政府公務員、企業(yè)高級白領(lǐng)等人士。上半年核發(fā)商品房預售許可證 44份、 97 幢、 40 萬平方米。 在國家和各級政府的一系列擴大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場，培育新的增長點政策和措施的指導下，合肥市房地產(chǎn)市場今年上半年持續(xù)升溫。 鄰近省教委及著名中小學及幼兒園，如合肥六中、宿州路小學、省直機關(guān)幼兒園等； ★交通設(shè)施： 。 鄰近新龍城大酒店、百花賓館、新開元酒店、古井假日酒店 ★休閑購物： 。公 寓： 東面緊臨中國建設(shè)銀行大廈（高 12 層），向東約 50米是宿州路 人行天橋；南面過壽春路是百花賓館（高 8 層）、合肥第 44中學、中國人民保險公司；西南有中國工商銀行大樓（高 15層）、合肥商業(yè)銀行大樓（高 7層）；東南有國元大廈（高 15層） ；西面緊鄰百花大廈一期（其北面有小學和幼兒園）、合肥政府宿舍大院層住宅區(qū)；西面約 100 多米有榮事達大道，該大道向南與 城市主干道美菱大道相接。 報告第二部分第二節(jié)，對百花二期項目的入市價格定位，是參照國銀集團提供的周邊可比樓盤均價情況，采用算術(shù)加權(quán)法平均法測算之后所得。 由于國銀所提供的樓盤資料為較早前數(shù)據(jù)，且周邊同類可比項目也甚少，難以建立廣泛的價值參照系。 百花大廈二期位于合肥最繁華的老城區(qū)中市區(qū)，南鄰合肥“金融街”－－壽春路，這里金融機構(gòu)云集，商業(yè)網(wǎng)點密布，有市建行大廈、人保大廈、平保大廈、省國投、省工商銀行等，同時與古井集團投資的另一個大型項目－－古井假日酒店遙相輝映，是合肥的政治、經(jīng)濟核心制高點。商業(yè)裙樓： 鄰近百貨大樓、鼓樓商廈、樂普生商廈大中型超市、中菜市、宿州路綜合菜場等； ★市政配套： 。 向南正對美菱大道，緊鄰壽春路等干道，市公交 2路、 4路等十多條公交車貫穿東西南北。 據(jù)統(tǒng)計，上半年累計完成房地產(chǎn)交易額 ，比去年同期增長 55%；房地產(chǎn)抵押額 ，同比增長 63%；房地產(chǎn)評估 ，同比增長 86%；已購公有住房上市成交 428戶、建筑面積 。對已售完的預售許可證回收 權(quán)益，該局進一步加強對商品房面積復審工作，共對 30 家開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房進行復審，復核面積 ，較好地制止了商品房 短斤少兩 現(xiàn)象。他們居住于此無疑會提升區(qū)位的整體形象與文化品味，形成一個社會治安、人文環(huán)境等因素都絕好的高尚的居家辦公區(qū)域。 a) 樓盤概況 目前，合肥中市區(qū)在售或內(nèi)部認購的樓盤計有 10 多個，由西至東分別是柏景灣、新華大廈、綠都商城、華商公寓、淮河路東段改進商住樓等。 從該片區(qū)當前樓市供求上來看，總體趨于平衡，因為 該片區(qū)屬于市中心區(qū)位，所剩開發(fā)地塊極其有限，位置極佳 的絕版地塊也只是被納入極少數(shù)大牌地產(chǎn)商“囊”中，大多數(shù)實力相對較弱的地產(chǎn)商只能在其邊 沿地段分得“一杯羹”。隨著交通環(huán)境的改善，在合肥市區(qū)置業(yè)的來自周邊地區(qū)的客戶層面將越來越多。 三、本項目賣點探討 合肥中市區(qū) 作為合肥房地產(chǎn)市場的一個成熟地段，自然有其內(nèi)、外在的市場優(yōu)勢，而每個樓盤之間又有不同的個性化賣點，正是兩者的互相作用，共同推動了中心區(qū)住宅市場的快速發(fā)展。這里商業(yè)網(wǎng)點密布，金融機構(gòu)云集，文化氛圍濃厚。截至 99年底利用上述優(yōu)勢二期工程已獲各項稅費減免近 2020萬元，為進一步投入建設(shè)鋪平了道路。尤其在中心區(qū)地段開發(fā)高層商住樓 ，在不計任何建安費用的情況下，開發(fā)成本已達 3465 元 /M2。 e)、強強聯(lián)手開發(fā)精品 項目由安徽澳鑫公司與市政府辦公廳聯(lián)袂開發(fā)，具有較高知名度和較強的融資 能力，這些單位強強聯(lián) 手共同組建一個開發(fā)班子，為把“百花大廈二期”建設(shè)成為合肥 CBD 地段的又一標志性建筑而努力，相信金融街上又一個明星樓盤即將誕生！ 四、項目周邊同類型樓盤統(tǒng)計 由于本項目位于合肥市中市區(qū)，緊鄰壽春路，周邊商業(yè)網(wǎng)點密布，商業(yè)人士往來頻繁 ，給酒店業(yè)的發(fā)展帶來強有力的支撐，該片區(qū)有多家酒店，如正在營業(yè)的新龍城大酒店、古井假日酒店等；隨著市場進一步細分，酒店式商務公寓有望在未來市場應運而生，并且存在一定市場空間。 表 1： 本項目周邊同類型物業(yè)概況 物業(yè)名稱 位 置 占地面積（ M2） 總建筑面積（ M2） 竣工時間 發(fā)展商 新華大 廈 六安路與淮河路交匯處 1134 36626 2020 年元 月 新 華 社 安 徽 分 社 安徽福華房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 三 榮 大 廈 含山路與淮河路交匯處 3000 28000 1999 年 3 月 合肥安榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 淮河路改造工程指揮部 羅蘭德精品商住樓 阜南路 168 號，東怡酒店對面 ―― 10000 2020 年元月 合肥羅蘭德物業(yè)有限公司 琥珀山莊高層公寓 琥珀中村 ―― 12195 2020 年 5 月底 合肥市城改指揮部 錦繡園 馬鞍山路 88 號 22 畝 ―― 1999 年 12 月 安徽中信物業(yè)發(fā)展有限公司 以上樓盤中新華大廈、羅蘭精品商住樓、琥珀山莊于去年竣工入伙，其他 兩個樓盤前年竣工入伙，還可發(fā)現(xiàn)處于市中心區(qū)的幾個高層項目規(guī)模都不大，這是受城區(qū)土地儲備有限所致。 表 3： 周邊物業(yè)銷售情況 名 稱 總戶數(shù) 售出戶數(shù) 戶銷售率 總建面 售出建面 面 銷售 率 備注 新華大 廈 243 213 88% 31425..9 % 一梯九戶 建面不含裙樓 三 榮 大 廈 140 85 61% % 一梯七戶 建面不含裙樓 羅蘭德精品商住樓 30 20 67% 6600 3950 % 不祥 建面不含辦公與裙樓 琥珀山莊高層公寓 66 46 70% 12195 65% 不祥 錦繡園 128 110 86% 16500 % 一梯四戶 上表中 5 個樓盤銷售周期一般在一年半銷售率就能達到 60％以上，一方面說明合肥供應市場基本與市場相 契合，另一方面說明住宅體制改 革后，個人消費成為主體，同時也成為消費的主要熱點。 第二部分 百花大廈 (二期 )市場定位策略 一、百花大廈 (二期 )優(yōu)劣勢分析 1．項目 SWOT 分析 注： SWOT分析 — 分析產(chǎn)品的 優(yōu)勢 （ Superiority）、 劣勢 （ Worst）、 機會點 （ Opportunity）及 威脅 （ Threaten）。 本項目強賣點提煉 新概念 生活盡在掌握： 菜市場、百貨大樓、鼓樓商廈、樂普生商廈、建行、工行、郵局等配套齊全。 (1)金融、證券、 IT 高級白領(lǐng)人士； (2)外資企業(yè)駐合肥管理層； 主力客戶群一 (3)頻繁往來境外商務人士； (4)合資企業(yè)外方雇員； (5)小型智慧型公司； (6)SOHO 一族； (7)自由職業(yè)者 ? 喜歡中市區(qū)，對中市區(qū)有特殊情結(jié)者 —— 中市區(qū)以其全市獨一無二的居家辦公環(huán)境吸引著眾多人的眼光，也令人傾心不已。先進的樓宇控制系統(tǒng)，每單位視規(guī)劃級別高低可選擇性裝配手提電話、鐳射打印機、圖文傳真機、多功能視像電話、多頻道衛(wèi)星電話，不但為業(yè)主提供國際互聯(lián)網(wǎng)、合肥證券交易、衛(wèi)星電視等大資訊，業(yè)主虛擬社區(qū)還提供許多私人化的信息。大廈功能配套齊全，是合肥高智能化、星級化的商務公寓，業(yè)主、商戶交流更輕松自如。 一個品質(zhì)優(yōu)良的項目如果能夠在推廣時輔 以個性化的形象定位宣傳，其樓盤銷售的周期將大大縮短。所以我們初步確定了以下形象定位：即將“百花大廈二期”建設(shè)成為一個 “頂級的、智能化、極富現(xiàn)代感” 的都市商住公寓精品。該算法參照了決定樓盤質(zhì)素的 9大綜合因素，通過加權(quán)平均得出項目的平均價格。 【推斷方式】 將構(gòu)成項目物業(yè)價值的主要因素與該片區(qū)同類型物業(yè)進行優(yōu)劣比較，采用加權(quán)平均法推算。同時大規(guī)模社區(qū)也可以從側(cè)面體現(xiàn)發(fā)展商的實力。 市政配套（權(quán)重 3） 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在市政配套上的優(yōu)劣排名打分，得出本項目相當于 6個同類型物業(yè)中市政配套接近的一個或幾個同類物業(yè)對應的平均值，即本項目在市政配套上應達到的類比物業(yè) 均值三 。、 設(shè)備材料： (權(quán)重 2) 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在設(shè)備材料使用上的優(yōu)劣排名打分，得出本項目相當于 6 個同類型物業(yè)中在設(shè)備材料上較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應的平均值，即本項目在設(shè)備材料上應達到的類比物業(yè) 均值七 。總權(quán)重（ 26） 得出結(jié)論 －－ 項目現(xiàn)實價值 =3500元 /m2(正式發(fā)售時的毛坯房均價 ) 【 重要說明 】 ： 此處結(jié)論根據(jù) 國銀提供樓盤均價加權(quán)平均 ： 3496 元 /m2 所得 ，因為國銀提供樓盤資料皆為前兩年開發(fā)的樓盤，非現(xiàn)時上市 樓盤，故與百花二期可比性不強，沒采用 “周邊可比樓盤綜合指標對比加權(quán)法”