【正文】 和購買力，同時，現(xiàn)階段入市樓盤在不同程度存在不足，市場存在需求空間。 營銷推廣的高質(zhì)量保證 有效利用專業(yè)地產(chǎn)策劃公司，在公司形象策劃、項目包裝、銷售中心及樣板房銷售氛圍營造、平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計和制作、媒介策略、促銷活動實施等所 有環(huán)節(jié)，以高于社會平均水平的推廣策略和實施手段，逐步建立個性化、具有較高附加值的項目物業(yè)品牌形象。 ⑵ 百花大廈二期工程形象進(jìn)度 ? 項目樁基工程已全面竣工，共完成工程 113根； ? 項目附屬工程 —— 市政府機(jī)關(guān)幼兒園已竣工并交付使用； ? 項目北區(qū)地下室混凝土的澆筑已經(jīng)完工，工程施工已至正負(fù)零； ? 南山地下室土方工程完成 80％，具備隨時進(jìn)行地下室澆筑施工條件。 在合肥房地產(chǎn)持續(xù)升溫的良好投資環(huán)境與政策優(yōu)勢條件下，國銀集團(tuán)抓住機(jī)遇參與到該項目的投資行列之中，通過與簽訂協(xié)議，明確了甲、乙雙方的責(zé)、權(quán)、利，協(xié)議規(guī)定國銀等乙方組合單位必須在簽訂協(xié)議之日起于 40天內(nèi)將 800萬元與轉(zhuǎn)入澳鑫公司帳號，另外 800 萬元必須在 8個月內(nèi)轉(zhuǎn)入澳鑫；在開發(fā)物業(yè)的分成比例上規(guī)定 ：澳鑫獲得開發(fā)物業(yè)總建筑面積的 25％，即 16050M2；在銷售方面還規(guī)定了代銷條件，甲方澳鑫房地產(chǎn)公司以 2600 元 /M2價格為底線將所分得物業(yè)委托乙方代銷，但沒有明確規(guī)定這 16050M2物業(yè)中商業(yè)、寫字樓、公寓所占比例各占多少，在下文中我們均按 2600元 /M2來計算。商業(yè)： 6100 13786 100％ =（萬元） C、銷售費(fèi)用：根據(jù)合肥地區(qū)市場需求價格估算。商業(yè)裙樓 6100 元 /m2 湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析 報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項目一覽表》 3頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 7月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙 地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 5月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 5月 3日－ 2020年 5月 9日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020年 8月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8月 19日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020年 15月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅 項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《前線機(jī)構(gòu) 2020年福建通過 這些測算數(shù)據(jù)，可以得出如下結(jié)論： 總體上講，項目是一個盈利的項目 通過投資回報計算表我們看出，若項目操作成功，將會產(chǎn)生 萬元的稅前利潤，稅前利潤率為 %,比較啟動資金的時間價值 萬元（ 6%），是一個值得投資的項目。 E、銷售價格：地下車位售價按 12 萬元 /個計 。 3500 41363 95％ =（萬元） 因此，項目重新 啟動的資金 包括以下三大塊 （按照項目工程進(jìn)度 6 個月裙樓結(jié)構(gòu)完工， 2個月現(xiàn)場包裝、預(yù)售） ： ◆ 前 6個月內(nèi)建至 裙樓結(jié)構(gòu)完工所需資金 ： ⑴前期費(fèi)用 （單位 萬元） ⑵工程費(fèi)用 （單位 萬元） 項目名稱 投資金額 項目名稱 投資金額 設(shè)計費(fèi) 勘察費(fèi) 工程咨詢費(fèi) 三通一平 工程監(jiān)理費(fèi) 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 城市規(guī)費(fèi) 水增容 合計： 286 47 143 35 71 13 55 90 土建費(fèi)用 合計 A、地下工程 9051 2650= A、 裙樓 13786 820= 由于上述 2 項費(fèi)用中澳鑫公司已付 萬元，見前 32 頁投資情況表已付金額欄，由+= 可得，此項費(fèi)用乙方組合單位介入投資時應(yīng)予扣除，因此 前 6 個月內(nèi)建至 裙樓結(jié)構(gòu)完工所需資金為： 萬元 + 萬元 = 萬元 ◆ 后 2 個月營銷推廣及策劃啟動費(fèi)用（營銷中心、銷售道具）： 200 萬元 ◆ 8 個月內(nèi)支付甲方前期費(fèi)用 ： 1600 萬元 啟動資金共計： 萬元 【投資回報計算表】 ： 項目名稱 費(fèi)用（萬元） 備 注 ⑴支付給甲方費(fèi)用 乙方支付給甲方分得物業(yè)的價值 4173 ⒈總建筑面積： 64200m2 ⒉甲乙雙方協(xié)議分成比例 : 甲方分得 25%的物業(yè) ,乙方分得 75%的物業(yè) ⒊甲方分得物業(yè)總值： 64200 25% 2600=4173（萬元） ⒋協(xié)議規(guī)定乙方組合單位 18 個月付清上述款項給甲方 ⑵ 建 設(shè) 費(fèi) 乙方支付甲方前期 建安 費(fèi) 1600 協(xié)議規(guī)定乙方組合單位簽訂協(xié)議之日起于 40 日內(nèi)付給甲方 800 萬元； 8個月內(nèi)再付給甲方 800 萬元。 ） 計劃 2個月 裙樓結(jié)構(gòu)（五層）結(jié)構(gòu) 計劃 2個月 主體結(jié)構(gòu)（ 6∽ 29層） 計劃 5個月 從復(fù)工到結(jié)構(gòu)封頂 共 計 11 個月 設(shè)備安裝、裝飾、裝修、收尾、設(shè)備調(diào)試、室外總體工程等 計劃 9個月 注：總工 期為 20 個月（若業(yè)主急需用房，工期還可再提前 3∽ 5個月） ⑷ 百花二期 的主要指標(biāo)如下： 二、項目投資回 報分析 【投資重組說 明】 百花大廈 二期項目作為合肥市創(chuàng)建工 作的重點形象工程之一，該項 目自立項之日占地面積： 總建筑面積： 其中 第三部分 項目投資回報可行性分析 一、項目規(guī)劃建設(shè)與投資情況 百花大廈二期工程是在成功開發(fā)與銷售一期的基礎(chǔ)上順延“百花”這一品牌而建設(shè)的。 D、升值空間探尋 【結(jié) 論】 如果以下諸項物業(yè)升值前提得以充分實現(xiàn)，至項目完工入伙前后，項目具有相當(dāng)于上述可實現(xiàn)價格約 10%的升值空間，其毛坯房銷售均價約在 3850 元 /平方米； 以上價格是作為毛坯房的均價，若增加居住式商務(wù)公寓所必備的星級裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套（費(fèi)用定在 800元 /平方米左右），則帶裝修均價約為 4350 元 /平方米左右； 商場均價約在 61000 元 /平方米；車位車位售價： 12 萬元 /個； 【升值前提要素】 工程按期推進(jìn)，物業(yè)形象依照規(guī)劃概念實現(xiàn) 工程進(jìn)度如約展開 并按期完成，并確保原創(chuàng)規(guī)劃 、設(shè)計概念（環(huán)境規(guī)劃、外立面風(fēng)格、戶型設(shè)計等）的充分實現(xiàn)，以及材料品種的有機(jī)選用，施工質(zhì)量的有效監(jiān)控，將高素質(zhì)的建筑設(shè)計、智能化商務(wù)辦公居住系統(tǒng)、獨(dú)特新穎的立面風(fēng)格、人性化環(huán)境等實景展現(xiàn)給市場，將會直接、有效推促物業(yè)的價值提升。 營銷策劃（權(quán)重 2） 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在 營銷策劃上的質(zhì)量高低排名打分，得出本項目相當(dāng)于 6 個同類型物業(yè)中在營銷策劃上水平較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值，即本項目在營銷策劃上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值九 。見下排名表，下同。本定價策略將依循對項目現(xiàn)實價值、常規(guī)入市可實現(xiàn)價格以及未來升值空間三方面的分析判斷，而對其整體物業(yè)價值及其趨向予以建議性說明。本項目在策劃中如何確立獨(dú)特品牌形象，樹立項目的靈魂，并全方位地加以具體化和具像化，是下一步工作中一個重要的課題。 開放式交流 —— 合肥，華中市場的主要門戶，華北與華南地區(qū)人流物流及經(jīng)貿(mào)往來的主要中轉(zhuǎn)站之一，是中國著名園林城市之一，有著配套完善的金融服務(wù)系統(tǒng)，眾多的高新技術(shù)人才，豐富的人文景觀資源，高尚生活大都市，吸引各路精英加盟，成為城市的主人。 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的力作： 項目由市政府、澳鑫公司、機(jī)械設(shè)計院等單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，傾力而作，產(chǎn)品極 具品牌號召力，是合肥房地產(chǎn)市場上的又一個明星樓盤。 6 該地段屬于老城區(qū)，便民便利的生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全 7 教育、文化氛圍濃厚，鄰近省教委及著名中小學(xué)及幼兒園（合肥六中、宿州路小學(xué)、省直機(jī)關(guān)幼兒園） 規(guī)劃 設(shè)計 8 立面造型宏偉壯觀，內(nèi)部平面功能布局合理超前、精致實用，被列為合肥四大標(biāo)志建筑之一 9 將聘請機(jī)械部第一設(shè)計院深圳分院擔(dān)綱設(shè)計 10 建筑形 式完美：建筑和周邊環(huán)境的和諧統(tǒng)一、建筑風(fēng)格力求張揚(yáng)個性 11 人性化設(shè)計思路：多功能星級化、智能化、商務(wù)化高層商務(wù)公寓設(shè)計，提升物業(yè)檔次 12 戶型設(shè)計以人為本，設(shè)計階段就將充分考慮到空間的藝術(shù)性、商務(wù)辦公的實用性，真正做到藝術(shù)性與實用性的完美結(jié)合?？梢?，市中心區(qū)樓盤均以中等戶型為主流。而現(xiàn)在“百花大廈二期”的平均土地成本，按照澳鑫公司與合肥市政府的辦公廳簽署的協(xié)議進(jìn)行測算，只有 411 元 /M2，相對于其位置而言，這一低廉的價格在合肥市也是絕無僅有的。 b)、便利的交通條件 項目是出入合肥市南北大門的 美菱大道（可直達(dá)駱崗機(jī)場）、榮事達(dá)大道與貫穿東西的壽春路、長江東路兩條城市中軸線的交匯處，交通網(wǎng)絡(luò)密布，市內(nèi)十幾條公共交通線貫穿東南西北，是合肥重要的交通樞紐之一。這是城市規(guī)劃的必然規(guī)律，隨著城市建設(shè)進(jìn)程的發(fā)展，市區(qū)內(nèi)的土地資源將越來越有限，地價也會越來越高，同時政府對商家開發(fā)高層住宅項目也相應(yīng)有所控制，所以城區(qū)中心地帶 的高層公寓就屬于有限供應(yīng)產(chǎn)品。 b) 市場業(yè)績 隨著片區(qū)開發(fā)進(jìn)程的加快，有些樓盤的規(guī)模越來越大，檔次越來越高，市場魅力也隨之增強(qiáng)，如柏景灣，合肥中市區(qū)住宅樓盤的市場業(yè)績因其個性不同而參差不一。圍繞壽春路、長江路、美菱大道、蕪湖路等主要軸線行成了一個極大的、多層次的商圈，有著濃郁的本土商業(yè)文化與藝術(shù)氛圍，這里正是合肥達(dá)官貴族、 商業(yè)巨子最理想的辦公、經(jīng)商地，該區(qū)位的購房人士既享有成熟生活配套的快捷自如，又享有都市的繁華熱鬧，更重要的是在資訊方面能夠迅速掌握稍縱即逝的商機(jī)。 隨著住宅分配體制的改革，住宅開發(fā)成為合肥新的消費(fèi)熱點和經(jīng)濟(jì)增長點。車庫與設(shè) 備用房： 6168m2 64200m2 21000m2 13786m2 20363m2 9051m2(雙層車位 ,共 267個車位 ) 容 積 率： 層 數(shù)： 高 度： 建筑覆蓋率： 31層 45％ 發(fā)展商： 安徽澳鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑設(shè)計： 機(jī)械工業(yè)部第一設(shè)計院深圳分院 承建商：： 未定 周邊配套設(shè)施 ★餐飲娛樂： 。 第一部分 項目概況及市場調(diào)研分析 一、項目概況