【正文】 銷售價(jià)格（元 /平米） 備注 BDA國際企業(yè)大道 榮華中路南 端 11 6800 2020528開盤 豪力大廈 開發(fā)區(qū)隆慶街 18號(hào) 2 2 大地國際商務(wù)中心 宏達(dá)北路 13號(hào) 亦莊燕景寫字樓 貴園東里燕景佳園13號(hào)摟 108 朝林大廈 榮華中路 15號(hào) 8 202031開盤 博大大廈 榮華中路 15號(hào) 8 管委會(huì)自用 圣福華國際商貿(mào)中心 榮華環(huán)島西南 待定 在建項(xiàng)目 開發(fā)區(qū)寫字樓分布情況 由上表可以看出，開發(fā)區(qū)內(nèi)寫字樓 集中分布于中軸線上，在建寫字樓項(xiàng)目也位于中軸線，該處已經(jīng)具備了一定的商務(wù)氛圍。該項(xiàng)目一期均價(jià) 6400 元 /平米，已經(jīng)售罄，二期均價(jià) 6800元 /平米，正在熱銷，客戶群主要為技 術(shù)研發(fā)類企業(yè)。亦莊經(jīng)營性商業(yè)物業(yè)投入運(yùn)營的目前只有 5 萬 多 平方米左右，而尚未開業(yè) 的商業(yè)面積 有近 萬平方米，總體供應(yīng)量共計(jì) 14 萬平方米左右。 表：亦莊現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表 位置 業(yè)態(tài)分布 面積 租售價(jià)格 特點(diǎn) 備注 上海沙龍一期 影院、超市、餐飲、青少年活動(dòng)中心 42580平方米平方米 900012020元 /平方米 36元 /天 /平方米 具體劃分為餐飲區(qū)、超市區(qū)、娛樂區(qū)及生活配套服 務(wù)區(qū) 尚未開業(yè) 上海沙龍二期 娛樂和高檔餐飲 15000 平方米 未定 產(chǎn)品有所升級(jí) 尚未開業(yè) 境界商業(yè)街 規(guī)劃有書店、健身、文化、休閑、咖啡館、花店等 近 6000 平方米 ， 長約1200 米 900013800元 /平方米 均價(jià) 11000元 /平方米 文化型的商業(yè) 。 表：部分項(xiàng)目租金參考表 項(xiàng)目名稱 面積范圍 租售價(jià)格參考 大雄城市花園 鄰里中心一 100500 平方米 46元 /天 /平方 米 境界 商業(yè)街 100 平方米以上 均價(jià) 11000元 /平方米 上海沙龍一期 801000平方米 36元 /天 /平方米 地下 /天 /平方米 區(qū)域商業(yè)特點(diǎn) 亦莊開發(fā)區(qū)的商業(yè)配套不足且結(jié)構(gòu)較單一。亦莊的居民多在 市中心 上班，習(xí)慣了在市中心消費(fèi) ， 亦莊之所以沒有大型商業(yè)進(jìn)入，主要就緣于目前在亦莊的常住人口和固定消費(fèi)人口太少。居住人群的多元化為亦莊社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了消費(fèi)基礎(chǔ)，適合更多商業(yè)形態(tài)在此出現(xiàn)。亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的國際化企業(yè)中，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、收入較高的中高級(jí)職員，成為亦莊別墅類物業(yè)的主要購買人群。 開發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目規(guī)模 區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模分組情況 單位：萬平米 5萬以下11%510萬28%1015萬22%1520萬17%2025萬11%25萬以上11% 根據(jù)上圖可以看出，亦莊開發(fā)區(qū)項(xiàng)目的規(guī)模主要集中 520 萬平米之間，一共有 12 個(gè)項(xiàng)目，占 67%。 項(xiàng)目東部緊鄰榮華路，南部為錦江富園大酒店配套項(xiàng)目預(yù)留地，西部為鹿鳴苑住宅小區(qū)，北部緊鄰天華北街，本項(xiàng)目處于榮華路與天華北街交匯十字路口的西南角。工業(yè)規(guī)劃區(qū)位于項(xiàng)目東側(cè)，距離相隔也較近，區(qū)域內(nèi)道路交通規(guī)劃四通八達(dá)，未來對于工業(yè)園區(qū)的人群到達(dá)本項(xiàng)目也很便利。 商業(yè)功能 從目前開發(fā)區(qū)規(guī)劃來看，園區(qū)內(nèi)住宅、辦公場所并不匱乏，但為園區(qū)內(nèi)生活工作人群提供購物消費(fèi)的場所較為匱乏，雖然近期有些住宅項(xiàng)目做了商業(yè)配套建設(shè)，但其提供的總量仍然有限，園區(qū) 內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目主要服務(wù)于園區(qū)內(nèi)的生活和辦公人群，商業(yè)功能可以包括商場、超市、休閑娛樂等服務(wù)內(nèi)容，本項(xiàng)目距離園區(qū)內(nèi)住宅區(qū)域路程較近，根據(jù)實(shí)地考察由住宅區(qū)域西部步行到達(dá)本項(xiàng)目需 30 分鐘左右，車行 5 分鐘以內(nèi)，這種時(shí)間長度對于商業(yè)購物人群是可以接受的，本項(xiàng)目商業(yè)功能的引入是具有可行性的，其條件完全可以吸引人群到達(dá)本項(xiàng)目商業(yè)場所消費(fèi)。 2． 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期相對周邊項(xiàng)目靠后，在本案上市之際，周邊已經(jīng)形成較好的環(huán)境。 項(xiàng)目總體優(yōu)勢分析 ? 地理位置優(yōu)越，本項(xiàng)目地處亦莊開發(fā)區(qū)核心區(qū)域，道路交通占有優(yōu)勢 亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與市中心的連接有三條主要道路，分別為京津塘高速公路、通往南四環(huán)的博大路和成壽寺路， 距離三環(huán)路 7 公里 ，距離 CBD 17 公里 ，對于有車族而言，駕車去國貿(mào)只需 20 分鐘，交通較為便利。 ? 地區(qū)發(fā)展前景看好，供應(yīng)量趨于穩(wěn)定 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)投入建設(shè)十年有余， 亦莊衛(wèi)星城將以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心，規(guī)劃面積共 平方公里。 應(yīng)對措施： 對于投資者和經(jīng)營者來說，由于投資金額大、缺乏金融支持、急于收取投資回報(bào)等因素的影響，此類客戶對于期房的需求不多，他們更需要可以在短期內(nèi)開始盈利的現(xiàn)房，長期的觀望、等待容易失去大量的有效目標(biāo)客戶。 ? 把握入市時(shí)機(jī)為本項(xiàng)目贏得市場 由于本項(xiàng)目入市時(shí)間和周邊項(xiàng)目相比較晚完工，而項(xiàng)目所在區(qū)域目前商業(yè)及商務(wù)氛圍又不濃厚，商業(yè)設(shè)施欠缺，因 而本項(xiàng)目的入市時(shí)期相對其周邊項(xiàng)目晚建成有一定的優(yōu)勢，其有效地避免商業(yè)氛圍的培育期和客源的儲(chǔ)備期，也能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或彌補(bǔ)適合本區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)及商務(wù)檔次，并能及時(shí)調(diào)整整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營定位和市場定位，從而和對本項(xiàng)目有一定競爭性的項(xiàng)目進(jìn)行錯(cuò)位化經(jīng)營、差異化管理，進(jìn)而提升本項(xiàng)目整體的市場市值，達(dá)到從大眾化綜合物業(yè)向中高檔化綜合物業(yè)演變，并形成區(qū)域性標(biāo)地性建筑，物業(yè)單位價(jià)值達(dá)到市場最大化。 2． 亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的利好政策支撐。 1． 未來亦莊區(qū)域辦公類物業(yè)集中放量，對本項(xiàng)目的沖擊。 亦莊樓盤賣得好，除了亦莊開發(fā)區(qū)大環(huán)境好外，另一個(gè)重要原因就是這些樓盤大多設(shè)計(jì)前衛(wèi)，品優(yōu)質(zhì)高、亮點(diǎn)多。 2020 年開發(fā)區(qū)內(nèi)寫字樓激增，寫字樓總體供應(yīng)量達(dá)到 萬平方米。 ? 亦莊區(qū)域辦公類物業(yè)在 產(chǎn)品上存在空白，本項(xiàng)目產(chǎn)品上有較大的調(diào)整余地 目前亦莊區(qū)域的辦公類物業(yè) 2020 年以前的物業(yè)屬于中低檔次的產(chǎn)品，辦公類物業(yè)供給量和產(chǎn)品特征都存在一定空白。 2． 區(qū)域市場現(xiàn)在及未來規(guī)劃發(fā)展的消 費(fèi)人群將為本項(xiàng)目集結(jié)大量人氣。 商業(yè)物業(yè)優(yōu)劣勢分析 本項(xiàng)目在四層以下的位置，設(shè)計(jì)了底商類物業(yè)，就該類物業(yè)做了 SWOT 分析，得出 SWOT 矩陣如下所示： 商業(yè)物業(yè) SWOT 矩陣分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析（ S） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（ O） 1． 本項(xiàng)目位于中部公建核心區(qū)域。因此，我司認(rèn)為未來區(qū)域的商務(wù)環(huán)境將得到極大的改善。本項(xiàng)目涉及寫字樓、商住公寓、商業(yè)三類物業(yè)類型，因此，對于人流的組織和動(dòng)靜分區(qū)等問題使得綜合類物業(yè)的管理難度提高。未來在公建區(qū)內(nèi)的寫字樓需求將會(huì)大幅增加。 項(xiàng)目劣勢分析（ W） 項(xiàng)目威脅分析（ T） 1． 沒有突出的設(shè)計(jì)或個(gè)性化的理念。 根據(jù)上述分析，對于本項(xiàng)目而言，發(fā)展辦公、商業(yè)、商住公寓類物業(yè)均具有理論可行性。 項(xiàng)目總體機(jī)會(huì)分析 ? 區(qū)域綜合類定位的項(xiàng)目稀缺，為本案提供了發(fā)展空間 由于統(tǒng)一的規(guī)劃，亦莊區(qū)域被人為 的分為東部工業(yè)區(qū)，西部生活區(qū)，中部為公建配套區(qū)，從而使得該區(qū)域內(nèi)的綜合類項(xiàng)目十分匱乏。 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果顯示，項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀較為樂觀，商務(wù)、商業(yè)、趨近于穩(wěn)定，居住氛圍、市政建設(shè)等均較為成熟，實(shí)際上本項(xiàng)目得以支撐的主要因素在于區(qū)域未來前景看好。 ? 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期相對周邊項(xiàng)目靠后，在本案上市之際，周邊已經(jīng)形成較好環(huán)境 按照目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期相對周邊項(xiàng)目靠后，這對于本項(xiàng)目有較合理的市場切入和商業(yè)定位提供很好的時(shí)機(jī)。 2． 亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的利好政策。 進(jìn)行項(xiàng)目優(yōu)勢、機(jī)會(huì)分析（ Strength and opportunity），目的在于策劃前期充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的優(yōu)勢并且有效的利用，針對其優(yōu)勢以及特點(diǎn)進(jìn)行延伸拓展，并把優(yōu)勢作為重點(diǎn)和主線穿插到項(xiàng)目整體策劃和營銷中。市區(qū)內(nèi)居住人群可搭乘園區(qū)班車，在華榮環(huán)島下車到達(dá)本項(xiàng)目。從目前道路情況來看，大部分 進(jìn)入園區(qū)車輛會(huì)選擇京津塘高速路和博大路，由于成壽寺路相對其它兩條道路其交通條件較差，被選中的可能性較小，交通流量有限。 開發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目目前供應(yīng)情況 根據(jù)住宅資料統(tǒng)計(jì)表可以看 出，目前亦莊開發(fā)區(qū)在售住宅項(xiàng)目總供應(yīng)量為 萬平米，未來供應(yīng)量 萬平米。 區(qū)域內(nèi)住宅分析 表：開發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目資料統(tǒng)計(jì)表 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 總建面（萬 平米） 容積率 綠化率 售價(jià)（元 /平米） 上海沙龍 開發(fā)區(qū)天寶南街 4號(hào) 4900 一世情園 馬駒橋鎮(zhèn) 3800 大雄所以做大型主力店要非常慎重。從市場銷售情況看，亦莊各項(xiàng)目出售的商鋪買家中，投資者都超過了 50％以上。住宅產(chǎn)品中只有金地格林小鎮(zhèn)等個(gè)別社區(qū)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施已投入使用。從市場的租賃情況看，由于這里能夠出租的店鋪不多，導(dǎo)致市場商鋪?zhàn)鈨r(jià)水平偏高，租金水平一般在 3~6 元不等。 圣福華國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 已 破土動(dòng)工，這是一個(gè)由 5A 級(jí)商務(wù)大廈、星級(jí)酒店、大型高檔多功能會(huì)展中心、高 檔公寓等組成，集居住、消費(fèi)、商務(wù)、休閑于一體的建筑群體。且由于 朝林大廈是亦莊開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一高檔寫字樓，項(xiàng)目目前吸引了相當(dāng)一部份外企客戶入住，這批外企客戶主要表現(xiàn)在外企公司在亦莊的辦事處、外企研發(fā)機(jī)構(gòu)附帶的貿(mào)易公司等；另外開發(fā)區(qū)內(nèi)還有一批為該地區(qū)地產(chǎn)及大型公司服務(wù)的企業(yè)入住，例如環(huán)保類、建筑裝飾 類等企業(yè)。 潛在供應(yīng)： 在未來幾年內(nèi)，由于圣福華國際商貿(mào)中心的建成以及朝林酒店部分寫字樓面積的入市，潛在供應(yīng)將超過 40 萬。因此 區(qū)域內(nèi)核心地段的商業(yè)空白給 本項(xiàng)目未來之發(fā)展 帶來巨大的市場機(jī)會(huì) 。所以通過以上的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)該區(qū)域居住氛圍日益完善，產(chǎn)業(yè)布局合理和經(jīng)濟(jì)增 長高速發(fā)展將保證該區(qū)域成為南城的一顆璀璨的明珠，區(qū)域發(fā)展前景持續(xù)看好。按產(chǎn)業(yè)類別劃分，微電子與電子信息 81 家，生物工程與新醫(yī)藥 53 家，機(jī)電一體化 36 家，新材料 31 家，節(jié)能與環(huán)保 16 家，其他 8 家。而本案所在位置正處于中部公共建筑區(qū)的核心區(qū)域，這為本案作為公建開發(fā)提供很好的環(huán)境支持。所以，凝聚企業(yè)入住的氛圍越來越濃，新注冊企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。 在未來的規(guī)劃中，將興建大型基礎(chǔ)設(shè)施及各類生活配 套設(shè)施，以完善城市功能。 幾年來，地產(chǎn)項(xiàng)目入市后迅速熱銷，房價(jià)從兩年前的每平米三千多元漲到現(xiàn)在的每平米五千元。 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年亦莊的房地產(chǎn)銷售面積超過了 150 萬平方米，增速驚人。 目前已經(jīng)開工的項(xiàng)目包括了開發(fā)區(qū)東側(cè)的高爾夫球場，涼水河水系污水截流工程及清淤工作、 4 萬平米企業(yè)文化公園及中部即將興建的兩個(gè) 300 畝左右的公園、上海沙龍商業(yè)配套、 10000 多平米的博達(dá)國際交流中心綜合配套、多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)等。該區(qū)域?qū)⒊蔀橐粋€(gè)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐的邊緣集團(tuán)，成為一個(gè)適合產(chǎn)業(yè)發(fā)展而且宜居的地區(qū)。 區(qū)域總體環(huán)境概述 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 亦莊作為北京唯一的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)發(fā)展了 12 年，它是最具國際化色彩的區(qū)域。 區(qū)域人文環(huán)境分析 目前在亦莊工作和生活的人群特征是：高級(jí)經(jīng)營管理人員、高級(jí)技術(shù)人員、外企和中外合資的中高級(jí)人員以及市區(qū)內(nèi)的高級(jí)白領(lǐng)。 根據(jù)我們對亦莊地區(qū)的調(diào)查研究顯示，該區(qū)域工作和生活的人群特征如下：在外資企業(yè)和民營企業(yè)就職的人群在該區(qū)域占據(jù)主導(dǎo)地位；年齡以 30 歲至 40歲的人群為主。目前來看，該地區(qū)較 缺少的是商住樓、寫字樓、商場、購物中心、會(huì)議中心等商業(yè)配套 ， 這是整個(gè) 亦莊 大環(huán)境下的一個(gè)空白 。預(yù)計(jì) 2020 年，開發(fā)區(qū)內(nèi)寫字樓總供應(yīng)量將 接近 70 萬平米。朝林大廈良好的租賃狀態(tài)也說明了開發(fā)區(qū)內(nèi)高檔辦公項(xiàng)目的缺乏是導(dǎo)致一些高端客戶不愿在開發(fā)區(qū)辦公的制約因素。幾經(jīng)易手的北京 MALL 還保留著那塊空蕩蕩的土地 。 亦莊 早期建設(shè) 缺乏整體商業(yè)規(guī)劃，以致現(xiàn)在商鋪大多散落在各小區(qū)內(nèi)，沒有形成一定的規(guī)模效應(yīng)。本區(qū)域大型集中商業(yè)物業(yè)為數(shù)不多。一般聚集了 15 萬 20 萬常住人口的地方就會(huì)出現(xiàn)大型超市。 不要將 商業(yè)做成普通的社區(qū)配套，而是 盡量 確定商業(yè)部分的街區(qū)功能，這樣既滿足了社區(qū)居民的商業(yè)需求，也滿足了區(qū)域居民 及商務(wù)人士 的消費(fèi)需求。郁金香舍 開發(fā)區(qū)天華園二里二區(qū) 4300 卡爾生活館 開發(fā)區(qū)天寶南街 7200 金地格林小鎮(zhèn) 天寶中街 2號(hào) 30 4700 蓮水怡園 開發(fā)區(qū)馬駒橋鎮(zhèn) 13 3000 親愛的 VILLA 富園東里一區(qū) 9200 一品亦莊 榮華環(huán)島西南 14 4800 瀛海名居 榮京西街涼水河畔 8500 領(lǐng)域 涼水河西側(cè) 7600 一棟洋房 天華園三里 6600 東晶國際 開發(fā)區(qū) 7 5600 浉城百麗 天寶西路 1號(hào) 12 4900 萊因河畔 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西環(huán)北路 10 5000 米蘭天空 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西環(huán)北路 4500 星島假日 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)四環(huán)北路(亦莊鎮(zhèn)政府對面 ) 11 5000 新康家園 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)天華園一里三區(qū) 21 4100 開發(fā)區(qū)住宅分布情況 通過我司調(diào)研發(fā)現(xiàn)， 從分布情況來看，住宅現(xiàn) 狀供應(yīng)量主要集中在 亦莊開發(fā)區(qū)一期規(guī)劃用地 （ 15 平