【正文】 二、合肥市場(chǎng)調(diào)研分析 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)總況分析 *合肥市市區(qū)住宅樓市狀況 本項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)探討 *項(xiàng)目周邊同類(lèi)型樓盤(pán)統(tǒng)計(jì) 第二部分 百花大廈 (二期 )市場(chǎng)定位策略 一、 百花大廈 (二期 )優(yōu)劣勢(shì)分析 * SWOT 分析 *強(qiáng)賣(mài)點(diǎn)提煉 二、百花大廈 (二期 )市場(chǎng)定位戰(zhàn)略 目標(biāo)客戶群定位 *屬性定位（ USP） *（品牌）形象定位 *價(jià)格定位 第三部分 項(xiàng)目投資回報(bào)可行性分析 一、項(xiàng)目 概述 *二、投資回報(bào)分析 *三、項(xiàng)目投資回報(bào)敏感性分析 *四、結(jié) 論 第一部分 項(xiàng)目概況及市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目概況 百花大廈 (二期 )位于合肥市壽春路中段。從目前合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，我們前期依據(jù)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)還是一個(gè)較為保守的估算，故該項(xiàng)目入市價(jià)格達(dá)到 3500元 /M2的實(shí)際成交水平是完全可以實(shí)現(xiàn)的。辦 公 樓： 目前，周邊生活配套設(shè)施均距項(xiàng)目較近，居家辦公、休閑購(gòu)物十分方便，一切盡在掌握！ 合肥住宅市場(chǎng)調(diào)研分析 一、合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)總況分析 合肥 ——物華天寶，人文薈萃之地，以 “三國(guó)故地，包 拯家鄉(xiāng) ”而馳名， 它既 是 安徽省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，又是全國(guó)首批“園林城市”和著名的科教基地。 二、合肥市市區(qū)住宅樓市概況 由于市政府對(duì)市區(qū)規(guī)劃有著高瞻遠(yuǎn)矚的定位，所以在經(jīng)過(guò)幾年的努力實(shí)踐之后，該區(qū)位城市建設(shè)日新月異，尤其是中市區(qū)建設(shè)居全市首位，該區(qū)域匯集金融、貿(mào)易、酒店、教育等行業(yè)，行成多位一體的成熟商貿(mào)、辦公、住宅區(qū)域。這 些樓盤(pán)都有個(gè)共同特點(diǎn)，即都依托于合肥中市區(qū)較成熟的配套，不同程度地?fù)碛懈鏖_(kāi)放式公園的園林景觀，且交通較為便利。 e) 發(fā)展趨勢(shì) 合肥作為華東重要的歷史文化名城和全國(guó)首批園林城市，市區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)的高層化是其住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，而市郊小區(qū)住宅開(kāi)發(fā)成為熱點(diǎn)。毗臨市委、市政府、市人大、市公安局、市教委等政府機(jī)關(guān)，距省工行、省信托、省人保、平保等多家金融機(jī)構(gòu)、著名學(xué)校、商廈及菜市場(chǎng)等都較近，各類(lèi)生 活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，是典型的成熟生活社區(qū)?？梢韵胂?，按照目前合肥市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，如此高的成本（價(jià)格），不僅會(huì)令普通階層消費(fèi)者“望房興嘆”，就是有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也難以承受。 表 2： 周邊物業(yè)主力戶型情況 名稱(chēng) 戶型 面積 主力戶型 均價(jià) 付款方式 新華大 廈 二房一廳 ~二房二廳 三房一廳 ~三房二廳 四房二廳 85m2~103m2 103m2~140m2 174m2 三房一廳 103 m2~123m2 3400 元 /m2 三 榮 大 廈 二房一廳 ~二房二廳 三房二廳 ~ 163m2~176m2 三房二廳 ~163m2 3300 元 /m2左右 2. 銀行可否提供按揭資料不祥 羅蘭德精品商住樓 三房二廳 ~復(fù)式 169m2~400m2 不祥 3380 元 /m2 琥珀山莊高層公寓 四房二廳 170..01m2 同左 3200 元 /m2 不祥 錦繡園 三房二廳二衛(wèi) 2~160. 46m2 同左 3100 元 /m2左右 7 折優(yōu)惠 由上表可知，在戶型配比上，各樓盤(pán)都以三房、 四房為主力戶型，主力戶型面積在 100－ 170 平米之間。 優(yōu)勢(shì)： 外部 環(huán)境 1 位于合肥市 CBD(中央商務(wù)區(qū) )地段――壽春路中段，該地段是合肥著名的“金融街”，市建行大廈、工商銀行等機(jī)構(gòu)隔街而望， 2 向南正對(duì)美菱大道，緊鄰壽春路等干道，市公交 2路、 4路等大中巴貫穿東西南北，交通十分便捷 3 東南西北四面都是主干道圍合而成，組成立體商業(yè)、交通網(wǎng)絡(luò)，如金寨路、馬鞍山路、美菱大道、蕪湖路、長(zhǎng)江路、壽春路等 4 緊鄰市委、市政府、市人大、省政府，位 于合肥政治、經(jīng)濟(jì)、文化、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)中心區(qū)，商業(yè)、科技、文教、藝術(shù)氛圍濃厚 5 鄰近新龍城大酒店、省國(guó)投大廈、古井假日酒店及百貨大樓、鼓樓商廈、樂(lè)普生商廈大中型超市，休閑、購(gòu)物極為方便。 教育文化氛圍濃厚： 鄰近省教委，合肥著名的中小學(xué)及幼兒園，如合肥六中、宿州路小學(xué)、省直機(jī)關(guān)幼兒園等。在這里，業(yè) 主會(huì)感到電腦上發(fā)布的信息都仿佛是專(zhuān)門(mén)為個(gè)人采集的，計(jì)算機(jī)仿佛和自己有著某種默契，時(shí)時(shí)提醒著業(yè) 主個(gè)人自己所關(guān)心的事情。這一點(diǎn)已經(jīng)得到行內(nèi)人士的普遍認(rèn)同。 A、價(jià)依據(jù)說(shuō)明 本定價(jià)策略制定主要以對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)之周邊同類(lèi)型物業(yè)實(shí)態(tài)調(diào)研結(jié)果和對(duì)城市居民住宅開(kāi)發(fā)積累之經(jīng)驗(yàn)為主要依據(jù)，并未直接參照發(fā)展商的土地、規(guī)劃、建設(shè)和資金等成本因素。 營(yíng)銷(xiāo)策劃和推廣 ： 主力客戶群定位、價(jià)格策略、入市時(shí)機(jī)、形象包裝、廣告推廣 根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊同類(lèi)型物業(yè)（一般是 6個(gè)典型代表物業(yè)）實(shí)地考察的結(jié)果和項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值構(gòu)成要素比較可以得出以下推斷 (總權(quán)重為 26)： 地塊區(qū)位（權(quán)重 4） 根據(jù) 6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)在地塊先天條件上的優(yōu)劣程度排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)中區(qū)位優(yōu)勢(shì)接近的一個(gè)或幾個(gè)同類(lèi)物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在地塊 區(qū)位上應(yīng)達(dá)到的類(lèi)比物業(yè) 均值一 。、 項(xiàng)目規(guī)模： (權(quán)重 2) 根據(jù) 6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)在各自項(xiàng)目規(guī)模上的大小排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6 個(gè)同類(lèi)型物業(yè)中在項(xiàng)目規(guī)模上較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類(lèi)物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)模上應(yīng)達(dá)到的類(lèi)比物業(yè) 均值八 。以項(xiàng)目具備的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，應(yīng)具有較理想的市 場(chǎng)接受度。 代理商客戶積聚能力、自我運(yùn)籌能力的充分利用 代理商充分利用自身資源，依靠部分具有市場(chǎng)引導(dǎo)效應(yīng)和凝聚作用的重點(diǎn)目標(biāo)客戶的開(kāi)發(fā)（如當(dāng)?shù)赜袑?shí)力的集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)），制造良性市場(chǎng)口碑，倚勢(shì)提高物業(yè)品牌價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格。 ⑶百花大廈二期工程后續(xù)工程進(jìn)度 百花大廈二期工程如具備恢復(fù)施工的必要條件，其工程進(jìn)度可安排如下： 剩余土方挖運(yùn)、磚地模、破樁頭、南區(qū)樁檢測(cè)等 計(jì)劃 2個(gè)月 兩層地下室結(jié)構(gòu)（完成到177。 換言之，在啟動(dòng)項(xiàng)目前國(guó)銀等乙方組合單位必須支付給甲方 1600 萬(wàn)元的前期建安費(fèi)用，按新的工程進(jìn)度表工程到裙樓完工需六個(gè)月，這部分后續(xù)追加的建安費(fèi)用國(guó)銀等乙方組合單位要支付，同時(shí)還剩兩個(gè)月可用于包裝營(yíng)銷(xiāo)中心、樣板房、銷(xiāo)售通道，為銷(xiāo)售鋪平道路，這部 分資金也需國(guó)銀等乙方組合單位負(fù)擔(dān)。公寓、辦公 。 D、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：按規(guī)定的 5％計(jì)入。公寓與辦公 3500 元 /m2 單位成本（含固定成本和可變成本 ） ： 2490 元 /m2（為商業(yè)、公寓和辦公的平均單位成本） 可售面積： 64200m2 銷(xiāo)售收入：約 個(gè)億元 稅前利潤(rùn)（毛利）： 萬(wàn)元 稅前利潤(rùn)率： % 【結(jié) 論】 以上我們從核算 項(xiàng)目投資回報(bào)的角度對(duì) 百花大廈二期工程作了初步的預(yù)期投資回報(bào)測(cè)算。南平延平區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入可行研判》 54頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《北大縱橫開(kāi)發(fā)區(qū)運(yùn)營(yíng)模式研究報(bào)告》 95 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年天津綠色能源產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 101頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2020年 12月低碳技術(shù)與綠色建筑》 178頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020年 8月 13日 — 8月 19 日新房市場(chǎng)周報(bào)》 1頁(yè) 研究報(bào) 告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年 7月無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 15頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年 7月杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 10頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年 7月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 42頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年 6月國(guó)家調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響》 8 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年 6月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 43頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020年 2季度中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)指數(shù)簡(jiǎn)介》 24頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《瑞銀不動(dòng)產(chǎn) 2020年鄭州鄭東新區(qū)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)》 34頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《恒達(dá) 2020年 15月蘇州房地產(chǎn)運(yùn)行狀況》 13頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《合富輝煌 2020年 6月天津房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 25頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《光岳地產(chǎn) 2020年北京之春房展會(huì)考察報(bào)告》 33頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《東北證券 2020年 8月 24日房地產(chǎn)行業(yè)近期政策回顧及展望》 6頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《成全 機(jī)構(gòu) 2020年 8月 16日 8 月 22日中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)》 28頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 7月 19日－ 2020 年 7 月 25日長(zhǎng)沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 75 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》 39 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年唐山住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析》 46 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析及下半年展望》 9頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年岳陽(yáng)房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析報(bào)告》 8頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年上半年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告》 31 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波城市綜合體研究及國(guó)內(nèi)外案例分析》 47 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年海南國(guó)際旅游島旅游地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》 54 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年度青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)藍(lán)皮書(shū)》 135頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月內(nèi)蒙古錫盟市太仆寺旗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 57 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析》 9頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月廣西玉林房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告監(jiān)測(cè)分析》 5頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月安徽房地產(chǎn)報(bào)告》 130頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月 31日廣西鳳嶺日用品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)可行性報(bào)告》 45頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月 3 日成都商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查情況》 11 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 67 月宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析》 5頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月房地產(chǎn)政策解讀與點(diǎn)評(píng)》 9頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 季度中國(guó)購(gòu)房者消費(fèi)調(diào)查分析報(bào)告》 38 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 20202020年初有關(guān)房地產(chǎn)政策專(zhuān)輯》 609頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《新聚仁 2020年 5月 21日政策調(diào)控綜合研究》 100頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《蘇寧置業(yè) 2020年 6月滬寧城際沿線掘金機(jī)遇》 59頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 05月 10 日新政解讀及市場(chǎng)放映》 12 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《中原 2020年 7月成都房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)》 17頁(yè) / 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《新景祥 2020年 5月 1日 5月 31 日岳陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 26 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《同致行 2020年 6月漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 53頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年 7月蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 17頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年 7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》 26頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年 6月天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況》 19頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《世聯(lián) 2020年 5月佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》 41頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《克而瑞 2020年 01月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》 61 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《創(chuàng)典全程 2020年 5月西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息月度簡(jiǎn)報(bào)》 108 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《長(zhǎng)城地產(chǎn) 2020年 6月天津土地市場(chǎng)研究報(bào)告》 11頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶市永川區(qū)房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》 26 頁(yè) 研究報(bào)告 2020 年 09 月更