【正文】 方公里 ）的西北部。去掉領(lǐng)域和贏海名居兩個 Townhouse項目，亦莊普通住宅市場的未來供應(yīng)量僅有 萬平米。經(jīng)由津京塘高速路進入園區(qū)的車輛可以由北環(huán)東路到達榮華環(huán)島，經(jīng)由 博大路進入園區(qū)的車輛可由榮華北路到達榮華環(huán)島，從整個開發(fā)區(qū)道路規(guī)劃中可以看出，榮華環(huán)島是整個園區(qū)重要交通干道的交匯點，同時環(huán)島又處于園區(qū)最北側(cè)，可以說榮華環(huán)島是整個開發(fā)區(qū)面向北京市區(qū)的交通門戶窗口，由這里向西可到達園區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)域，向東進入工業(yè)園區(qū)，本項目經(jīng)由主干道榮華中路到達榮華環(huán)島，距離僅 600 米左右，這使本項目的交通條件占據(jù) 優(yōu)勢，榮華環(huán)島的特殊交通地位對于本項目交通條件的優(yōu)勢意義重大。園區(qū)內(nèi)居住人群從住宅區(qū)域到達本項目可駕車或步行，時間均可保證在 30 分鐘內(nèi)到達。 而對項目自身的不足（ Weakness）和將要有可能面臨的競爭和威脅（ Threat）的分析，主要目的在于盡早發(fā)現(xiàn)并改進、弱化項 目的缺陷，使項目素質(zhì)得到整體的提升，市場競爭力得以增強。 3． 把握入市時機為本項目贏得市場。 一方面待綜合物業(yè)開始進入實質(zhì)性運作階段，本項目及周邊物業(yè)開發(fā)基本完成，將為本項目積累大量的目標消費群體，有助于項目經(jīng)營初期便可以迅速旺場。從市場的角度出發(fā)，本項目最大支撐點為項目周邊的消費人口，固定消費人口日趨增多，項目成功經(jīng)營的可能性就越大。本項目辦公、商業(yè)乃至居住的全功能定位成為區(qū)域內(nèi)的亮點。 但是，如何針對本項目自身特點，結(jié)合區(qū)域市場要素，對本項目物業(yè)類型、物業(yè)體量進行準確的定位，選擇能夠充分迎合市場發(fā)展趨勢，并保證開發(fā)商利益最大化的物業(yè)類型組合模式與各物業(yè)類型比例，需要更為科學(xué)、嚴謹?shù)恼撟C分析。 2． 目標客戶定位模糊。該規(guī)劃為本項目的辦公類物業(yè)提供的良好的發(fā)展前景。 應(yīng)對措施： 我司會為貴司提出相應(yīng)的物業(yè)管理以及商業(yè)經(jīng)營管理建議，包括物業(yè)管理模式建議，物業(yè)公司建議，商業(yè)經(jīng)營管理公司及模式建 議。 寫字樓類物業(yè)機會分析 ? 區(qū) 域內(nèi)國內(nèi)外企業(yè)聚集能夠吸引與之來往密切的企業(yè)的入主 本區(qū)域整體規(guī)劃分為產(chǎn)業(yè)區(qū)和配套生活區(qū)，在產(chǎn)業(yè)區(qū)里已入住 35 個國家 1000 多家企業(yè)，世界 500 強中 40 家企業(yè)、 60 多家國際跨國公司。 2． 本項目晚于周邊項目的上市，使得本項目有足夠的消費人群。 1． 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)十分匱乏，市場存在空白，經(jīng)營前景十分看好。 亦莊區(qū)域內(nèi)辦公類物業(yè)供應(yīng)量僅為 萬平方米，隨著亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的進在構(gòu)成上的進一步完善，工業(yè)區(qū)將主要設(shè)置企業(yè)廠房，辦公類物業(yè)將逐步向公建區(qū)域轉(zhuǎn)移，再加上與這些知名企業(yè)業(yè)務(wù)往來密切的企業(yè)的入主，未來區(qū)域內(nèi)辦公類物業(yè)的需求將十分旺盛。 ? 周邊商務(wù)環(huán)境欠佳 2020 年以前的寫字樓項目體量較小，檔次較低。在產(chǎn)品上不能滿足現(xiàn)代人的需求。 4． 周邊商務(wù)環(huán)境欠佳。 辦公類物業(yè)優(yōu)劣勢分析 本項目就目前的規(guī)劃而言，會涉及到一座 23 層 89 米高的寫字樓，因此，就寫字樓物業(yè)我司進行 SWOT 分析，得出 SWOT 矩陣如下所示： 辦公類物業(yè) SWOT 矩陣分析 項目優(yōu)勢分析（ S） 項目機會分析（ O） 1． 緊鄰亦莊主干道，交通位置具有優(yōu)勢。 ? 亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的利好政策 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為入住的企業(yè)提供的利好政策，以及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)合理的規(guī)劃，使得開發(fā)區(qū)猶如一個小社會，為房地產(chǎn)項目提供了廣闊的發(fā)展前景。 項目總體 劣勢分析 ? 項目開發(fā)周期較長，不可預(yù)測性對項目的影響較大 工程計劃將于 2020 年 5 月開工，總工期約為 21 個月，開發(fā)周期較長，在開發(fā)周期內(nèi)不可預(yù)測的因素會對項目產(chǎn)生影響。但這些物業(yè)因受其規(guī) 模、性質(zhì)等限制，不會對本項目未來的經(jīng)營產(chǎn)生絕對威脅，通過本項目規(guī)模優(yōu)勢的體現(xiàn)以及特色策劃，將與其他項目達到區(qū)域共贏，而目前這些商業(yè)物業(yè)的發(fā)展將對本項目起到市場催化劑的作用，營造出本項目需要的商務(wù)環(huán)境。 1． 各類物業(yè)的規(guī)模配比及定位不當(dāng)，將直接威脅到整個項目的成敗。下面我們將以區(qū)域市場調(diào)研和項目分析為依據(jù)，根據(jù)我司對本項目的理解，現(xiàn)對項目總體的 SWOT 矩陣如下所示： 項目總體 SWOT 矩陣分析 項目優(yōu)勢分析（ S） 項目機會分析（ O） 1． 地理位置優(yōu)越，本項目位于公建區(qū)的核心區(qū)域，消費潛力較大。目前開發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)品數(shù)量很多，類型也很豐富，但是商住類產(chǎn)品卻是市場空白，本案的出現(xiàn)將補充這一市空缺。 公交線路列表 線路編號 起始站 終點站 備注 974路 東直門 亦莊 946支路 八里河 衛(wèi)生院 927路 永定門 柴廠屯 中轉(zhuǎn)車亦莊站 927支路 永定門 長子營 中轉(zhuǎn)車亦莊站 723路 崇文門 馬駒橋 中轉(zhuǎn)車亦莊站 324路 公主墳 亦莊 對內(nèi)交通狀況 本項目東側(cè)緊鄰榮華中路，榮華中路是園區(qū)內(nèi)的主要干路，通過榮華中路可與各規(guī)劃區(qū)域支線路連接，項目自身西側(cè)緊鄰住宅區(qū)域，到達住宅區(qū)域的路程變得較短，本項目可由萬源街直接向西進入到住宅區(qū)域內(nèi)部，經(jīng)初步測算由住宅區(qū)域最遠端到達本項目車程在 10 分鐘以內(nèi)，步行 30 分鐘以內(nèi)，對于住宅區(qū)域內(nèi)的人群到達本項目是很方便的。 第三章 項目分析 地理位置 本項目位于北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心地帶 ,屬于開發(fā)區(qū)公建規(guī)劃區(qū)域 (如圖 :星號為本項目 )。 從 《 20202020 亦莊衛(wèi)星城總體規(guī)劃示意圖》 來看 ，亦莊將突破涼水河界向西發(fā)展，經(jīng)過京津塘高速公路向東發(fā)展，穿越六環(huán)路向南發(fā)展，從而形成北京最 具規(guī)模的衛(wèi)星城，總居住人口將超過 20 萬人，而且仍然保持低密度大社區(qū)的特點。他們大多都把開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)谝痪铀Ｗ　? 經(jīng)過幾年的發(fā)展，亦莊住宅產(chǎn)品已出現(xiàn)多樣化趨勢，從低層公寓、疊拼HOUSE 到小獨棟到高檔住宅，亦莊可謂應(yīng)有盡有，這使得居住在這里的人群層次也日漸呈現(xiàn)多元化。 隨著 各項目客戶將陸續(xù)入住，再加上早先入住的大雄郁金香舍、一棟洋房等買房人， 亦莊目前已形成了一座近 10 萬人口的百萬平方米大型高檔生活區(qū)。這里租價 以 每平方米每 天 3~ 元 較為普遍 。已有消息透露，金地等公司將在那里建造一定規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，與亦莊一期形成區(qū)域整體商務(wù)商業(yè)環(huán)境。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)分析 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 總體供應(yīng)量共計 14 萬平方米左右，亦莊商業(yè)目前尚處于起步階段，市場潛力遠未釋放出來。 開發(fā)區(qū)寫字樓銷售分析 目前，開發(fā)區(qū)在售的寫字樓項目只有 BDA 國際企業(yè)大道一個項目，項目總建筑面積 11 萬平米。這意味著亦莊將在未來的一段時間內(nèi)著力于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)市場，營造區(qū)域良好的商務(wù)氛圍，形成一個真正意義上的城市小鎮(zhèn)。 區(qū)域配套設(shè)施分析 自然景觀資源 亦莊開發(fā)區(qū)東側(cè)與京津塘高速公路之間有一條寬 300 米的綠化帶，北側(cè)與五環(huán)路間有 1000 米綠化隔離帶，西側(cè)與涼水河間有 100 米綠化帶，區(qū)內(nèi)綠化率高達 46%。工廠里的職工大部分住在市中心，上下班搭乘公司的班車，少部分就住在工廠的宿舍里，幾 乎與世隔絕。其中世界 500 強企業(yè)40 多家，如諾基亞、德國拜耳制藥、 SMC、德國奔馳、美國通用電氣、日本松下電工、美國ＡＴ＆Ｔ、英國聯(lián)合利華、美國可口可樂、瑞士ＡＢＢ。而且大量的優(yōu)質(zhì)制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)將帶來高素質(zhì)、高收入、高學(xué)歷的人口聚集，在居住環(huán)境日趨完善的基礎(chǔ)上，該區(qū)域的居住物業(yè)需求將保持旺盛的發(fā)展勢頭。地鐵 5 號線向南延伸至亦莊的軌道線被正式命名為北京亦莊輕軌線， 2020年正式通車。 亦莊開發(fā)區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃概述 圖 1：亦莊衛(wèi)星城總體規(guī)劃圖 最新規(guī)劃中，亦莊成為重點發(fā)展的衛(wèi)星城 。 開發(fā)區(qū) 同時享有沿海經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策和國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策，是一個具有與國際接軌的新型管理體制的經(jīng)濟區(qū)域。到 2020 年，亦莊衛(wèi)星城的人口規(guī)模將達到 49 萬，建設(shè)用地面積 64． 3 平方公里。 大型企業(yè)帶動的規(guī)模效應(yīng)明顯，對高新技術(shù)企業(yè)的聚集效應(yīng)越來越明顯。 亦莊衛(wèi)星城總體規(guī)劃面積 平方公里。其中三 資企業(yè)投資規(guī)模占投資總額的 75％。他們一般事業(yè)有所成就，而且發(fā)展前景看好，對未來預(yù)期樂觀，對新鮮事物易于接受，是提升該區(qū)域品質(zhì)的中堅力量。 亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有北京 21 世紀雙語幼兒園、臺灣大地幼教、亦莊中學(xué)、開發(fā)區(qū)實驗學(xué)校（北京二中、史家胡同小學(xué)合作建設(shè)）、國際藝術(shù)學(xué)校、北京國際管理專修學(xué)院（與新加坡 ISS 國際學(xué)校合作）、北京高等職業(yè)教育學(xué)院、洛杉磯社區(qū)學(xué)院等教育設(shè)施。 開發(fā)區(qū)寫字樓供應(yīng)情況 0204060開發(fā)區(qū)寫字樓供應(yīng)面積(萬平米) 19 2020年以前 2020年入市 潛在供應(yīng) 由上圖可以看出， 2020 年以前的寫字樓項目體量較小，檔次較低。 開發(fā)區(qū)寫字樓入住情況 開發(fā)區(qū)寫字樓老項目的入住情況不是很樂觀，雖然燕景寫字樓目前已無面積出租，但大地商務(wù)中心、萬源商務(wù)中心等老項目的出租率皆徘徊在 50%左右。而境界的商業(yè)街至今還沒有運營，上海沙龍一期近 萬平方米的商業(yè)設(shè)施目前正處于招商階段。 商業(yè)街已初具雛形，但目前營業(yè)的不多 尚未開業(yè) 品味 高檔餐飲、超市、 23865平方米 10300～ 16498 開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一獨 尚未 500 咖啡廳、ＫＴＶ、健身中心、銀行、品牌專賣店 元 /平方米 3～ /天 /平方米 立的集餐飲 、娛樂、休閑于一身的高檔商業(yè)中心 開業(yè) 博達國際交流中心 是集會議中心、康體娛樂、商住、餐飲為一體的綜合性服務(wù)設(shè)施 10000 多平方米 實行終生會員制，對區(qū)內(nèi)居民開放 圣福華國際俱樂部 烤鴨、中華家常菜、網(wǎng)球、游泳、酒吧、娛樂 檔次較高、價格 較貴 已開業(yè) 經(jīng)營 大雄商業(yè)中心 華潤超市、達美樂比薩、日盛咖啡、太古食府、中國銀行、浦發(fā)銀行、同仁堂藥店等 13000 平方米 只租不售 目前亦莊業(yè)態(tài)種類最齊全的地段 已開業(yè)經(jīng)營 大雄底商 美容美發(fā)、舍賓、盲人按摩、辦公用品、劉師昆鋼 琴 這社區(qū)服務(wù) 已開業(yè) 經(jīng)營 西環(huán)北路北段 震東方飯店，餐館約2020平方米，川、湘、粵風(fēng)味各異，價位中檔 。商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點少、結(jié)構(gòu)單一、規(guī)模小，且多為中檔次。 2020 年，亦莊的常住與流動人口將達到四五十萬 ， 流動人口將接近 30 萬，將成為擁有 40 萬至 50 萬人口的綜合性居住區(qū)。目前亦莊的住宅區(qū)已具有一定規(guī)模，產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模也在擴大，未來形成綜合型產(chǎn)業(yè)區(qū)域后將帶動亦莊整個商業(yè)的發(fā)展。高知人才對消費講究品位、品質(zhì)和檔次，滿足基本生活配套需求的商業(yè)適合在亦莊經(jīng)營 ， 最好是 200 平方米左右的中 檔商店，購物環(huán)境雅致，產(chǎn)品 具有差異性，這樣的店鋪風(fēng)險較低。 相對于北京市其他房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，亦莊的項目規(guī)模屬于中等水平。本項目所處位置在整個開發(fā)區(qū)中屬于交通門戶區(qū)域，地理位置優(yōu)勢明顯，距離榮華環(huán)島僅幾百米，而榮華環(huán)島在整個園區(qū)內(nèi)屬于交通主要交匯點，外來車輛人員通過量較大，無疑會使本項目的可視度提高 ,有利于未來本項目的發(fā)展和知名度的提高。從開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃情況來看，公建區(qū)域?qū)⒐I(yè)用地與住宅用地隔離開來，保證了工業(yè)與住宅互不干擾，同時公建用地區(qū)域位于園區(qū)南北主干路（榮華路）兩側(cè)，有利于未來公建項目的自身發(fā)展。所謂 SWOT 分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相 互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。 4． 綜合類物業(yè)聯(lián)動效應(yīng)突 出?，F(xiàn)通往亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的 公交 車有 73 32 723路，小 35 路、 927 路、 946 路， 976 路，空調(diào) 859 路。 同時，該區(qū)域工業(yè)產(chǎn)值在 2020 年實現(xiàn) 1000 億元，而到 2020年，亦莊衛(wèi)星城的總?cè)丝趯⑦_到 49 萬人。 我司建議根據(jù)市場需求實際狀況，在適當(dāng)時機推出實體樣板，或進行三維效果的動畫演示，形式上相當(dāng)于項目的竣工日期得到了提前，為投資客戶提供了可以親身體會的商業(yè)環(huán)境，以此彌補期房對于投資客戶的各種影響，同時增強其信心。假如這幾類物業(yè)中的某類物業(yè)出現(xiàn)定位不準確，都會對項目總體產(chǎn)生威脅。 1． 亦莊區(qū)域內(nèi)國內(nèi)外企業(yè)聚集，能夠吸引與之往來密切的公司的 入主。 辦公類物業(yè)優(yōu)勢分析 ? 緊鄰亦莊主干道，交通位置具有優(yōu)勢 本項目位于亦莊公建區(qū)的核心位置，鄰亦莊區(qū)域的主干道，距榮華環(huán)島只有600 米，對于辦公類物業(yè)而言，良好的交通道路優(yōu)勢 ，及可視性是項目的絕對優(yōu)勢所在，因此，對于辦公類物業(yè)而言，位置及道路占有優(yōu)勢。 應(yīng)對措施： 我司將在后續(xù)的項目市場定位中，提出合理化建議，使得本項目不論從產(chǎn)品設(shè)計及宣傳推廣兩方面突出個性化傾向。 應(yīng)對措施： 根絕我司的預(yù)測以及對未來市場上潛在供應(yīng)的統(tǒng)計，在未來幾年內(nèi)，由于圣福華國際商貿(mào)中心的建成以及朝林酒店部分寫字樓面積的入市，潛在供應(yīng)將超過 40 萬。 本項目威脅分析 ? 亦莊區(qū)域未來辦公類物業(yè)大體量放量對本項目的沖擊 根據(jù)我司調(diào)研的結(jié)果，在 2020 年之前，亦莊區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量將達到 70萬平方米，體量巨大，而本項目將在 2020 年上市，區(qū)域未來的寫字樓物業(yè)將對本項目形成很 大競爭。