【正文】 規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)作中存在的風(fēng)險因素 在目前市場競爭愈來愈激烈、消費(fèi)者越來越理性的狀況下，本項(xiàng)目的前期市場定位一定要準(zhǔn)確，必須以“市場為導(dǎo)向”，一切決策立足于把握區(qū)域市場脈搏之上。 F、營業(yè)稅：按合資企業(yè)規(guī)定計(jì)入。=% 潤 計(jì) 算 營業(yè)稅 銷售額的 5% 純利潤 ： 毛利 營業(yè)稅 投資回報(bào)率 ： % 247。公寓、辦公均價： 3500 元 /m2 辦 公 樓： 實(shí)付 174 萬元 。 高標(biāo)準(zhǔn)酒店式物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的引入和 ISO9002 認(rèn)證物業(yè)管理公司的進(jìn)駐 作為國際化的多功能大廈，高標(biāo)準(zhǔn)的酒店式物業(yè)管理是必不可少的，這對提升項(xiàng)目的品味與企業(yè)品牌形象至關(guān)重要，先進(jìn)的管理與服務(wù)也會給客戶留下極好的口碑。 C、常規(guī)可實(shí)現(xiàn)價格判斷 【結(jié) 論】 根據(jù)“承諾賣點(diǎn)逐一兌現(xiàn)，銷售價值逐步上升”的原則以及目前當(dāng)?shù)赝愋妥≌N售動態(tài)和項(xiàng)目價值構(gòu)成要素優(yōu)劣分析判斷，在樓花階段入市，可兌現(xiàn)相當(dāng)于現(xiàn)實(shí)價值約 85%的市場價格，約 2975元 /平方米（毛坯房起價）。 發(fā)展商實(shí)力（權(quán)重 2） 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在發(fā)展商實(shí)力上 的強(qiáng)弱排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6個同類型物業(yè)中在發(fā)展商實(shí)力上較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在發(fā)展商實(shí)力上應(yīng)達(dá)到的類比物業(yè) 均值四 。 【推算過程 】 據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)，決定城市居民住宅價值的主要因素有以下幾項(xiàng)： 地塊區(qū)位 ： 土地價值，周邊景觀，周圍物業(yè)種類和檔次，興建居民住宅的成熟度 小區(qū)規(guī)劃 ： 環(huán)境規(guī)劃，戶型，交通組織，外立面風(fēng)格，配套設(shè)施 市政配套 ： 周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場、公園、銀行、郵局等布局結(jié)構(gòu) 發(fā)展商形象、實(shí)力 ： 資金實(shí)力，地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，客戶聚集能力，知名度，社會資源綜合利用能力，工程進(jìn)展和管理 物業(yè)管理 ： 物業(yè)管理執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)素 戶型安排 ： 戶型的安排是否同市場的需求相吻合，內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及功能區(qū)的劃分是否科學(xué)、合理。 價格定位 任何一種市場價格都是由供給與需求雙方共同確定的。 （品牌）形象定位 品牌應(yīng)該說是市場競爭的最高級手段，一個大品牌背后一定是一種獨(dú)具特色的文化，例如： 可口可樂 就是美國文化的代表， 萬寶路 是粗獷男子漢的象征。 （ 1） 當(dāng)?shù)鼐用瘢? （ 2）長期以市 區(qū)為主活動區(qū)域者； （ 3）對市中心區(qū)有特殊情結(jié)者； （ 4）少數(shù)投資者； ? 集體購買客戶群 —— 合肥作為安徽省城，是下轄縣市以及鄰省會城市獲取信息資源的集結(jié)地，加之項(xiàng)目處于金融街，因此銀行證券機(jī)構(gòu)成為集團(tuán)購買的主力。新設(shè)計(jì)－－ SOHO 商務(wù)公寓： 可以整合運(yùn)用 特殊政策、信息、配套等資源的智能化商務(wù)公寓。但供應(yīng)市場還需借鑒沿海城市，上表樓盤多為一梯七戶以上，私密性與舒適度還待進(jìn)一步改善。 基于區(qū)域市場的客觀情況，本項(xiàng)目之發(fā)展商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上確定了百花大廈二期的功能，即一個 包括公寓、商場、寫字樓的宜商宜住的 SOHO商務(wù)公寓。 d)、較好的價格競爭優(yōu)勢 市場可以說是為商的靈魂和生命，房地產(chǎn)市場更是如此。這些優(yōu)勢即賣點(diǎn)究竟有哪些，讓我們來簡要探討一下。 在市場競爭中， 大牌地產(chǎn)商，如 城建綜合開發(fā)、城改房地產(chǎn)、郵電開發(fā)、 振業(yè)地產(chǎn)、海亞地產(chǎn)占盡先機(jī)，但是只要產(chǎn)品對路，就能贏得市場青睞，也只有 那些環(huán)境、配套、戶型、景觀、硬件配套等方面均好性極強(qiáng)的樓盤在競爭中才能立于不敗之地。 可以說正是在中市區(qū)、東市區(qū)、西市區(qū)三大片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的帶動作用之下，與住宅產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也得到了長足發(fā)展 ，并且倍受全市消費(fèi)者的普遍關(guān)注。上半年該市房地產(chǎn)市場明顯 特點(diǎn)是： ⑴淡季不淡、市場活躍； ⑵已購公房上市全面啟動，比去年下半年增長 88%； ⑶價格穩(wěn)中有升； ⑷居民個人購房已成為消費(fèi)主體； ⑸抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。毗臨市委、市政府、市人大、市公安局、市教委等政府機(jī)關(guān)； ★金融證券： 。 百花大廈二期占地面積 6168m2，總建筑面積 m2，由 5層裙樓和兩棟樓高 31 層高層塔樓組成，一次性開發(fā)建設(shè)。 特別提示： 此報(bào)告系深圳怡安信公司為深圳市國銀（集團(tuán)）投資參股“百花大廈二期”項(xiàng)目所作，重點(diǎn)是針對國銀提供的相關(guān)資料，對“百花大廈二期”項(xiàng)目進(jìn)行投資可行性研究分析。 項(xiàng)目二期工程主要技術(shù)指標(biāo) 占地面積： 總建筑面積： 鄰近省工行、建行、省信托、省人保、平保等多家金融機(jī)構(gòu)； ★文化教育： 。 為了進(jìn)一步培育、激活房地產(chǎn)市場，合肥市房地產(chǎn)管理局經(jīng)合肥市政府批準(zhǔn)，組建了 合肥市房屋置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司 ，與此同時，合肥市房地產(chǎn)局還積極探索租賃管理工作新路子，開展對住宅房租賃管理工作，加大對商品房預(yù)售和銷售行為的規(guī)范管理。其中合肥中市區(qū)作為合肥的 CBD（中央商務(wù)區(qū)）地段，近兩年在住宅體制改革的政策優(yōu)勢下，該區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)突飛猛進(jìn)，以美菱大道、長江路、壽春路等干道為主要軸線，形成了一個多功能的、資訊快捷的區(qū)位，上述干道沿線標(biāo)志性物業(yè)建設(shè)質(zhì)量提高，加之市中心區(qū)地塊的稀缺性寓示著該區(qū)位物業(yè)增值前景樂觀。 c) 價格水平 近兩年，合肥中市區(qū)的商品住宅開發(fā)以小高層、高層為主，均價在 2800－ 3500元 /m2左右，多層均價為 1500－ 2300/m2左右，這個價位居其它片區(qū)之首位，中市區(qū)地產(chǎn)成為合肥地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，在合肥樓市中 占據(jù)重要地位。 a)、成熟的地理位置 百花大廈二期座落于被譽(yù)為合肥市“金融街 ” —— 壽春路繁華地段。在影響房地產(chǎn)的諸多因素中，除了項(xiàng)目的位置、交通條件等具體因素外，成本（價格）因素也是決定一個項(xiàng)目市場上能否具有競爭力的關(guān)鍵。 為了對本項(xiàng)目的面積、戶型、價格、付款方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套等進(jìn)行準(zhǔn)確定位，我公司對本項(xiàng)目周邊同類型樓盤以及市區(qū)幾個代表樓盤進(jìn)行了分類調(diào)查，力求在產(chǎn)品定位與營銷策略方面準(zhǔn)確無誤，將發(fā)展商的風(fēng)險降至“零”。 表 4：周邊物業(yè)的裝修情況 名稱 外墻 地面 門窗 衛(wèi)生間 廚房 硬件配套 新華大 廈 外墻貼高級面磚、 裙樓采用花崗巖 水泥地面 鋁合金推拉門窗 ,無色浮法玻璃 ,大門和房間門為木制門 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 3 部日立電梯 三 榮 大 廈 部分玻璃墻、墻磚 水泥地面 鋁合金推拉門窗 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 3 部進(jìn)口電梯， 電腦監(jiān)控系統(tǒng)，中央空調(diào) 24 小時供水 羅蘭德精品商住樓 外墻 1— 4層貼仿石涂料、 5— 10 高級進(jìn)口 涂料 毛面水泥層 海螺塑鋼門窗，防盜門，觀景陽臺配有高檔護(hù)欄 水泥地面，主衛(wèi)配“遠(yuǎn)鄰”整體浴室 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位， 2 部東芝電梯，遠(yuǎn)大中央空調(diào)24 小時供水，紅外線監(jiān)控系統(tǒng) 琥珀山莊高層公寓 外墻 1— 3層貼高級面磚、其余為高級涂料 水泥地面 塑鋼門窗 水泥地面 水泥地面 水、電、煤氣、電話、有線電視到位，每棟一臺 LG 電梯 錦繡園 外墻采用英國多樂 士涂料 室內(nèi)為水泥地面，各層公共走道及樓梯 地面鋪高級花崗巖，陽臺配歐式雕花護(hù)欄 塑鋼門窗、防盜門 水泥地面 水泥地面 水、電、管道液化氣、電話、有線電視到位，每棟一臺 LG 電梯 從各物業(yè)裝修情況來看，以上物業(yè)對外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)明顯高于其內(nèi)部套間的裝修，其目的主要是方便住戶購樓后自行裝修設(shè)計(jì)，以尊重業(yè)主不同的個性習(xí)慣與審美角度。 中心區(qū)位置： 顯赫位置，位于合肥政治、經(jīng)濟(jì)、文化、中心屬于 CBD地段物業(yè)，中心區(qū)不可復(fù)制的絕版地段。 （ 1） 各地級縣市及其智能部門駐合肥的辦事處； （ 2）合肥的金融、證券機(jī)構(gòu)； 屬性定位（ USP） 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有名稱、規(guī)劃指標(biāo)、市場調(diào)研和 SWOT分析，百花大廈二期的屬性定位已經(jīng)是呼之欲出： 主力客戶群二 主力客戶群三 自由商務(wù)精英集散地 顯赫政要富賈大都會 金融貿(mào)易伙伴根據(jù)地 立足于百花大廈二期的屬性定 位，其 功能 ． ． 顯而易見： SOHO 式居家辦公 —— 設(shè)開敞式廚房和獨(dú)立衛(wèi)生間，提供星級化管理和服務(wù)：日常家居清潔、綠化、訂餐、代訂客房和機(jī)票、送報(bào)等系列服務(wù)，令居者各適其式，享受尊榮生活。地產(chǎn)行業(yè)的品牌營銷目前也漸成風(fēng)氣。在制定銷售 價格時既要考慮發(fā)展商的成本及利潤、考慮客戶所能承受或客戶心目中所認(rèn)可的價位，還要考慮項(xiàng)目作為中市區(qū)的高檔尚、一流的高層商住樓所對應(yīng)的整體形象。 設(shè)備材料 ： 用 料是否考究、設(shè)備是否先進(jìn)、有無裝修等。 物業(yè)管理（權(quán)重 3） 根據(jù) 6個同類型物業(yè)在物業(yè)管理上的好壞排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于 6個同類型物業(yè)中在物業(yè)管理上較接近的一個或幾個同類物業(yè)對應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在物業(yè)管理上應(yīng)達(dá)到均的類比物業(yè) 均值五 。在項(xiàng)目入市初期，為了使項(xiàng)目一炮而紅，盡快打響知名度，并制造“買漲不買 跌”的熱銷景象，吸引跟風(fēng)購買，建議在入市初期用以上價格推出少量單位。先進(jìn)的物業(yè)管理也會得到業(yè)主的廣泛認(rèn)同。免繳 萬元 項(xiàng)目契稅 0 全免 ⑴百花大廈二期工程投資 情況 A、土地成本（單位：萬元） 項(xiàng)目名稱 投資額 備注 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 1370 房屋使用補(bǔ)償費(fèi) 260 政府幼兒園工程 182 1＃樓恢復(fù)樓工程 220 土地出讓金 130 返還市政府房產(chǎn) 480 3200 元 /M2 1500M2 合計(jì)： 2642 平均土地成本 元 /M2 2642 萬元 247。車庫與設(shè)備用房： 6168m2 64200m2 21000m2 13786m2 20363m2 9051m2 起，就受到合肥市政府及地方各級智能部門的鼎力支持，享有其他項(xiàng)目不可擁有的諸多優(yōu)惠政策。車位均價： 12 萬元 /個 商業(yè)與公寓銷售率為 90%。 =% 【 計(jì)算依據(jù)說明 】 ： A、工程費(fèi)用：根據(jù)合肥地區(qū)《 95 單位估價表》、《 98 裝飾綜合價格》和《市場價格信息》測定，其他部分按合肥地區(qū)已建成項(xiàng)目參考測定。 G、營銷推廣費(fèi)用：物業(yè)總價值的 ％。其次，在項(xiàng)目運(yùn)作中，當(dāng)整合項(xiàng)目有力的各方面資源，發(fā)揮政府與新奇營銷策劃等方面優(yōu)勢，迅速回籠資金，最大限度規(guī)避風(fēng)險，從而 實(shí)現(xiàn)企業(yè)與社會的雙贏局面。故 ％的利潤率在當(dāng)前合肥房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀下實(shí)在不多，說明項(xiàng)目盈利較豐，理應(yīng)投資。公寓售價按 3500 元 /M2計(jì)。 267 12 50％ =1602（萬元） ⑸ 利 毛利 毛利率： 247。商業(yè)均價： 6100 元 /m2 商業(yè)裙樓： 單位：萬元 費(fèi)用名稱 規(guī)定應(yīng)繳數(shù)額 實(shí)付數(shù)額 減免數(shù)額 費(fèi)用名稱 規(guī)定應(yīng)繳數(shù)額 實(shí)付數(shù)額 減免 數(shù)額 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 268 0 全免 高層消防設(shè)計(jì)費(fèi) 185 2 183 商網(wǎng)配套費(fèi) 184 0 全免 土地出讓金 791 132 659 人防設(shè)施費(fèi) 594 0 全免 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 13 投標(biāo)管理費(fèi) 0 全免 合同出讓費(fèi) 白蟻防治費(fèi) 0 全免 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 37 墻改基金 0 全免 附注 :應(yīng)付 萬元 。 充分利用發(fā)展商的社會資源和公關(guān)手段， 對項(xiàng)目周邊鄰近區(qū)域環(huán)境予以美化改造，將其高素質(zhì)區(qū)內(nèi)環(huán)境充分外延，如項(xiàng)目入口鄰近馬路環(huán)境的美化，營造項(xiàng)目沖擊力和識別性。總權(quán)重（ 26） 得出結(jié)論 －－ 項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)價值 =3500元 /m2(正式發(fā)售時的毛坯房均價 ) 【 重要說明 】 ： 此處結(jié)論根據(jù) 國銀提供樓盤均價加權(quán)平均 ： 3496 元 /m2 所得 ，因?yàn)閲y提供樓盤資料皆為前兩年開發(fā)的樓盤，非現(xiàn)時上市 樓盤，故與百花二期可比性不強(qiáng)，沒采用 “周邊可比樓盤綜合指標(biāo)對比加權(quán)法” 計(jì)算，但百花二期絕對要超過新華大廈（其均價為 3400元 /m2） ，故保守估計(jì)百花二期均價也要到 3500 元 /m2， 甚至要超出這個