【正文】 就可以選擇獨立生活的方式。如果老人日常生活活動諸如洗澡、穿衣、吃飯等需要幫助，需要提醒服藥，需要 24 小時保安服務(wù)，可能有困難自己行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有時健忘或困惑（老年癡呆癥），輔助生活區(qū)是合適 的 選擇。護理院的其它名稱有：專業(yè)護理設(shè) 施 ，康復(fù)之家，護理設(shè)施，長期照料設(shè)施。不同的是，它提供老年不同階段的連續(xù)照料 ， 從獨立生活到必要時的輔助生活和護理院。社區(qū)活動 有高爾夫、釣魚、網(wǎng)球、游泳、劃船、教育課程、藝術(shù)、手工、演出等。因此，這些大量的對中青年人、健全人正常合理的環(huán)境和設(shè)施，對老年人的居住與活動卻帶來不便和不利。不過該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃藴式y(tǒng)計出的幾個“老人大國”都是發(fā)達國家，但目前全世界的 老 年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。 表一 世界 60 歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 2020 2020 全世界 發(fā)達地區(qū) 發(fā)展中國家 中 國 資 料 來源：中國老齡科學(xué)研究中心 世界6 0 歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況%%%%%%1950 1960 1970 1980 1990 2020 2020年份全世界發(fā)達地區(qū)發(fā)展中國家中 國比率 老年住宅的演進過程 從總體上說，發(fā)達國家的老年住宅經(jīng)歷三個發(fā)展階段：無障礙 老 齡住宅、混合的演變式住宅、適應(yīng)老齡社會的通用住宅。如何為老年人提供住房？過去的想法是，為他們 專 門設(shè)計和建造所謂“無障礙老齡住宅”（圖 1a）。因為：第一，無障礙 老 齡住房造價昂貴，收入低于平均水平的老年人根本無法問津，政府由于資金限制也不可能完全滿足他們的要求；第二，這種做法把老年人同社會、經(jīng)濟和文化的主流無形地隔開，老年 人成天見到的都是體力不支或病魔纏身的老人，生活失去了朝氣和活力。 （ 3）適應(yīng)老齡社會的通用住宅 大多數(shù)人都不喜歡在自己的一生中頻繁搬家，都希望在自己從 年 青時代就擁有的家里度過晚年，再加 上老齡人口的日益增多，相當一部分住宅必須考慮老齡人的生活需求。所有這些考慮的實現(xiàn)當然要增加投 資，但據(jù)日本估計，全部考慮這些要求，所增費用不會超過房屋造價的 10%。因為建筑和城市是針對各種人的，所以 20 年前就已經(jīng)考慮，住宅是針對具體人的 ， 所以考慮較晚。 反映老年住宅市場的指標和維度 借 鑒 對象：日本 宏觀政策 解決老年人的住房問題，對每個國家穩(wěn)定國民民心，參與經(jīng)濟建設(shè)都具有重大的意義。為解決低收入者住房問題建設(shè)公營住宅，國家在必要時，必須從財政上、金融上及技 術(shù)上給予援助。貼息 由財政部門承擔(dān)。 （ 3）稅收的支持 日本規(guī)定居民購建符合國有政策及技術(shù)規(guī)范要求的住宅，不僅 可 申請低息貸款，而且在還貸 期內(nèi)的數(shù)額可在個人所得中扣除，個人住宅取得的定期收益免征所得稅，日本對住宅交易征收的稅種有：印花稅、登記稅、不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅等，其中四種稅對日本公民購買住宅，都給予了減稅優(yōu)惠。 四是始終把住宅標準化，模數(shù)化放在優(yōu)先位臵，為企業(yè)實現(xiàn)住宅產(chǎn)品規(guī)?；?、商品化生產(chǎn)和供應(yīng)創(chuàng)造良好的條件，日本對住宅材料、設(shè)備、部品、性能、結(jié)構(gòu)、安全性等方面的標準非常詳細 和 配套。在住宅生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，每個產(chǎn)品、部件都非常完善的質(zhì) 量 保證體系。每個受檢產(chǎn)品都要在該中心經(jīng)過嚴格測試，如對一個普通的門鎖的性能測試，就要由機器人作 20 萬次的模擬開啟試驗。所以，當我國進入到真正的老齡社會的時 候 ，社會將會尋找合適的資金來投資養(yǎng)老設(shè)施。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發(fā)或開發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經(jīng)歷的沉重財政負擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風(fēng)尚。 B、 同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自 配 套。 從 居 住形式上來說，日本的老年住宅又分為： A、 國 家建設(shè)地方管理的老年人住宅； B、 押 金式老年人住宅； 國家建設(shè)地方管理的老年人住宅屬于福利型養(yǎng)老機構(gòu)，由民間 房 產(chǎn)主建設(shè)的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼。日本除了社福設(shè)施網(wǎng)絡(luò)較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業(yè)如積水社，均對老人居住的住宅設(shè)計花了相當?shù)墓し?，設(shè)想其設(shè)備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時，生活歷程與住宅室內(nèi)空間設(shè)備的彈 性 適應(yīng)。 B、合選組屋辦法（ Joint Selection Scheme）：此辦法在使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請組屋，但得一起抽簽， 使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近 地區(qū)，亦可貸款售價之 90%。這些大單元均可 供三代同堂家庭居住。 （ 3）香港的老年住宅 香 港 是東亞人口老化第二高的地區(qū)，一方面其經(jīng)濟發(fā)展蓬勃，另一方面英國社會福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應(yīng)對經(jīng)驗僅次于日本。同時進一步發(fā)展“長者住屋”大廈，這類大廈的設(shè)計可容納多類社會服務(wù)設(shè)施，例如政府其它部門及志愿機構(gòu)開辦的日間社區(qū)中心及診所。 B、 高齡人士優(yōu)先配屋計畫 申請人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責(zé)任。 ② “ 新市樂天倫” 優(yōu) 先 配屋計劃 年輕家庭可以與年老父母或受其扶養(yǎng)的年老親屬，以一戶或兩 戶 一同或分 別申請新市鎮(zhèn)公共屋內(nèi)同一棟大廈的其中兩個獨立單位。公屋撥出地方，供有關(guān)機構(gòu)開設(shè)日間護理中心之類的設(shè)施。另有鑒于老人服務(wù) 工 作已日趨專業(yè)已將長者住屋的管理工作外包專業(yè)機構(gòu)或公司 。 歐美國家的老年住宅 與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人 的 單獨居住為設(shè)計前提的，不強調(diào)與家人的合居模式。輔助生活機構(gòu)是老年住房市場里近期發(fā)展最快的 部分。 1999 年時排在前 5 位的每個輔助生活機構(gòu) ， 在全國各州的床位數(shù)均超過了 10000 張。 政 府 給老人的醫(yī)療保險和醫(yī)療補助可以支付老人們在護理院入住的部分開銷，這筆費用由政府發(fā)放到護理院。 對輔助養(yǎng)老機構(gòu)而言，如果要想得到某些醫(yī)療補助資助的項目，也要符合規(guī)定和標準。如果老人對入住的養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量不滿意，一般來說，先在養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)部設(shè)法尋求解決。 （ 2）丹麥的老年住宅 丹 麥 為老年人提供居住和福利的基本政策有三個概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。社會住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計，政府對老人住房采取補貼措施。 （ 4）法國的老人住宅 人類歷史上最早進入老齡化社會的就是法國，當 1850 年歐洲產(chǎn)業(yè)革命即將勝利的時候，法國 60 歲以上老年人已占人口的10%，進入了老齡化社會。 小結(jié)： 在國內(nèi)，老年住宅這個特殊的住宅產(chǎn)品剛剛引起人們的注意，隨著未來中國 老年人口數(shù)目的不斷增加，需求與供給之間的矛盾自然是越來越激烈，可以預(yù)見的是，老年住宅的發(fā)展將是未來不可抗拒的必然趨勢。目前社會福利社會化的改革，相當?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負盈虧方面。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有 30%項目資金、貸款周期 3 年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化 、 成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供 需 的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。中國老年人口 規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上 前 所未有的。 第 二 階段：發(fā)展階段 2020 ─ 2025 年 60 歲 以上老年人口 由 億增長到 億，比重由％增長到 ％。 表二： 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測 (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 2020 2020 2040 2050 014 歲 1559 歲 ≥ 60 歲 中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測%%%%%%%%1953 1964 1982 1990 2020 2020 2040 2050年份014歲1559歲≥60歲比率 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù) 有 關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老 年 人相比較，我國只有 42020 多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問題。縣購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共 不超過 %。 2020 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。居 住 在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng) 濟 適用房。 東 方 太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價為 3200 元每平方米，已經(jīng)售罄。 房地產(chǎn)基金：國內(nèi)的融資方多為商業(yè)銀行，北京、上海目前有個別房地產(chǎn)投資基金開始介入房地產(chǎn)項目。 房地產(chǎn)投資信托：國內(nèi)正在運行的房地產(chǎn)投資信托有北京中煤 信 托投資公司和北京國際信托有限公司推出的針對經(jīng)濟適用房 的 信托計劃，目前開發(fā)商向房地產(chǎn)信托機構(gòu)融資的上限為 2億 元 人民幣。 發(fā) 達 國家進住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的 5％左右。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。如上海市選擇老年公寓的老人中， ％希望每月所需費用不超過 1000 元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》 2020 年 18 期）。 一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。 應(yīng)對策略分析： 多 年 以來 ，老齡產(chǎn)業(yè)涉及的許多領(lǐng)域均具有社會福利的色彩，長期處于市場外循環(huán)的真空地帶，如今將其納入到市場經(jīng)濟軌道運行，必然需要一些制度、法律、政策的調(diào)整。另一方面，要改變 排斥市場，國 家 包攬 的傳統(tǒng)觀念與管理方式，轉(zhuǎn)變政府職能，建立一套以政府間接調(diào)控為指導(dǎo)，以市場 機制為主要的資源配臵手段，推動 老 齡 產(chǎn)業(yè)的社會化、市場化的新型老齡產(chǎn)業(yè)管理體制和運行機制。因此目前應(yīng)盡快出臺諸如《老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理條例》、《老齡產(chǎn)業(yè)行業(yè)規(guī)范條例》等法規(guī)，并輔之以相關(guān)部門和產(chǎn)業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供法律依據(jù)，使老齡產(chǎn) 業(yè) 的管理步入法制化的軌道。特別需要注意的是，為了避免政出多門可能導(dǎo)致的各項政策 的相互抵觸和沖突，政府在政策的制定和實施過程中，應(yīng)該由專門機構(gòu)進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成政策合力，并納入到老齡 產(chǎn) 業(yè)發(fā)展的專項規(guī)劃中，以保證政策支持的有效性。這時的政策則更多是針對一些具體情況而實施的較為靈活的、應(yīng)變性、臨時 性 的調(diào)控手段。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會效益和經(jīng)濟效益，必須認真處理好福利與盈利的關(guān)系。近年來，福利事業(yè)的社會化，促使了一些民辦養(yǎng)老設(shè)施的興建，民辦養(yǎng) 老 設(shè)施的發(fā)展隨地方優(yōu)惠政策的不同，發(fā)展快慢不同。 混合型養(yǎng)老院 這是目前國內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營模式，它們帶有福利 的 性質(zhì)但也有盈利的能力。 專業(yè)公司經(jīng)營管理 這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經(jīng)營方式，收費水平要比福利型養(yǎng)老機構(gòu)的收費水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。 老年公寓 老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式，居住者的年齡必須在 55 歲以上。 b、 陪 助型老年公寓（ Assistedliving），向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢 、 喂藥和其它個人生活方面的需求。 我國第一個老年公寓 1986 年 6 月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資舉辦，并向全國開放的民營福利企業(yè)。盡管參加輔助生活的老人可能無法獨立生活，但他們的健康狀況還不需要護理院所提供的大多數(shù)服務(wù)。 輔助生活的宗旨是在老人需要時向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健服務(wù)，老人可在一系列個人日常生活活動上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。 住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模式 目前，住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營方式是最適合國內(nèi)開發(fā)商 的 運做模式，也是盈利型企業(yè)正在考慮的利潤增長點。但同時必須依托文化素質(zhì)相對較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群體。 老年住宅物業(yè)管理的基本操作模式 老年住宅物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容之多、范圍之廣是其他物業(yè)所不能及的，在目前經(jīng)驗少的情況下，開發(fā)商不可能獨自承擔(dān)所有 的 服務(wù)內(nèi)容，可以選擇將服務(wù)內(nèi)容外包給引進社區(qū)的專業(yè)機構(gòu) ， 也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機構(gòu)合作的方式來進行。但是，我們要認識到，目前的消費力的確是非常有限，需求釋放后要再次凝聚所需要的時間并不短。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的? 開發(fā)商要在老年住宅產(chǎn)品中獲取發(fā)展，根源還在于要打開更多的籌資渠道，才能打通資金循環(huán)的良性通道。 小結(jié)： 目前，國內(nèi)老年住宅的經(jīng)營模式仍