【正文】 票和債券、接納社會(huì)捐贈(zèng)等方式，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展籌措資金。在制度和法規(guī)建設(shè)尚不完備、市場(chǎng)化發(fā)育尚不充分的條件下，老齡產(chǎn)業(yè)應(yīng)以政府的宏觀政策調(diào)控為主要指導(dǎo)。能否獲得合理的利潤(rùn)，反映產(chǎn)業(yè)運(yùn)行和發(fā)展的健康狀況。這樣，既調(diào)動(dòng)了全社會(huì)參與老齡產(chǎn)業(yè)的積極性，又體現(xiàn)了社會(huì)福利和社會(huì)公平 —— 這一社會(huì)主義生產(chǎn)目的的根本要求。 由于收費(fèi)低廉，其所擁有的娛樂設(shè)施少，生活用具粗糙，生活環(huán)境差，不 能滿足剛剛邁入 60 歲的新型老年人的要求。 體現(xiàn)福利的方面如娛樂設(shè)施全免費(fèi)，每個(gè)月免費(fèi)體檢等等一些服務(wù)方面。管理機(jī)構(gòu)通過專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤(rùn)，國(guó)外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤(rùn)，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。經(jīng)營(yíng)管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特護(hù)型老年公寓三種類型。 根據(jù)中國(guó)老齡科研中心的調(diào)查：對(duì)于國(guó)內(nèi)入住公寓的老年人來說，對(duì)服務(wù)的要求以“康復(fù)治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護(hù)”三大類為主，其中康復(fù)治療、洗衣服務(wù)、打掃衛(wèi)生、定時(shí)送餐、特護(hù)和醫(yī)生監(jiān)護(hù)、提供書報(bào)、陪伴老人、 代理購(gòu)物、團(tuán)體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。 輔助生活機(jī)構(gòu) 美國(guó)的輔助生活機(jī)制是在 80 年代中期由北歐模式發(fā)展起來的，它是護(hù)理院的補(bǔ)充。輔助生活機(jī)構(gòu)不受聯(lián)邦關(guān)于價(jià)格法規(guī)的制約，同時(shí)也不提供護(hù)理院所具有的高技術(shù)醫(yī)療服務(wù)。盡管輔助生活一般不提供 24 小時(shí)的專業(yè)醫(yī)療護(hù)理，但日常幫助可能包括在專門的工作人員監(jiān)督下的藥物治療。 大規(guī)模的老年生活社區(qū)例如 美國(guó)的太陽(yáng)城、安妮住”的統(tǒng)一，是具有持續(xù)發(fā)展能力的好項(xiàng)目。根據(jù)國(guó)內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要包括社區(qū)醫(yī)療護(hù)理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)以及婚介中心等。正是因?yàn)槔麧?rùn)薄弱，沒人肯介入，才造成了老年住宅產(chǎn)品的空白，所以，市場(chǎng)上僅有的產(chǎn)品銷售看好是肯定的。 第三部分：國(guó)內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場(chǎng)研究 國(guó)內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場(chǎng)研究 國(guó)內(nèi)城市老年人口比例、住宅現(xiàn)狀及收入分析 國(guó)內(nèi)城市老年人口比例 據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到 10％以上（ 60 歲以上人口）或 7％（ 65 歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型社會(huì)。目前 我國(guó) 60 歲以上老年人口已達(dá) 億，占全國(guó)總?cè)丝诘?10％以上，到 21 世紀(jì)中葉將超過 4 億，占全國(guó)總?cè)丝诘?28％，即每 4 個(gè)人中就有一位老年人。預(yù)計(jì)到 2050 年，60 歲以上老年人口將達(dá)到 億， 80 歲以上老年人口將突破 8800 萬。中國(guó)的老年人口贍養(yǎng)率從 1990 年的 %增加到 20xx 年的 %，預(yù)計(jì)到 2020 年和 2050 年，老年人口贍養(yǎng)率將分別上升到 %和 %。（資料來源：上海市老齡科研中心 20xx年“上海市老年人口信息發(fā)布會(huì)”） 截止 20xx 年末，全市戶藉人口 萬 60 歲 +老年人口 萬 占總?cè)丝?％ 65 歲 +老年人口 萬 占總?cè)丝?％ 70 歲 +老年人口 萬 占總?cè)丝?％ 80 歲 +老年人口 萬 占總?cè)丝?％ 85 歲 +老年人口 萬 占總?cè)丝?％ 百歲老人 372 位 上海市老年人口的發(fā)展歷史 全國(guó)五次人口普查的上海數(shù)據(jù) 顯示， 1979 年，上海 60 歲及以上戶籍老年人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到 %，標(biāo)志著上海進(jìn)入人口老齡化城市行列。 圖三： 上海市人口老年化的發(fā)展趨勢(shì) 根據(jù)《上海市人口老齡化報(bào)告書（ 1998 年）》（上海市老齡委員會(huì)、上海市老齡科研中心 1999 年編輯出版）： 當(dāng)前 20xx 年是上海老年人口的平緩發(fā)展期，平均每年只凈增 2 萬人左右； 20xx20xx 年是上海老年人口的中速增長(zhǎng)期，平均每年凈增 萬人左右； 20xx2020 年是上海老年人口的高速增長(zhǎng)期，平均每年凈增 1415 萬人左右； 20202030 年是上海人口老齡化的頂峰 時(shí)期，老年人口總數(shù)將達(dá) 460 萬左右，占總?cè)丝诘谋戎貙⑸仙?32%左右，屆時(shí)上海將成為高度老化的城市。 北京市老年人口比重近些年處于明顯上升趨勢(shì)。在 18 個(gè)區(qū)縣中已經(jīng)有一半?yún)^(qū)縣的老年人口比例達(dá)到10%，成為老年型人口的地區(qū)。 合居模式 老人與子女同住一套住房?，F(xiàn)代都市生活方 式的影響和城市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責(zé)任向社會(huì)轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負(fù)擔(dān)，越來越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而促進(jìn)了城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設(shè)計(jì)等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問題。 （ 2）目前國(guó)內(nèi)城市老年人住宅的來源 20xx 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，購(gòu)買商品房的占 %，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的占 %， 購(gòu)買原公有住房的占 %，其中，市、鎮(zhèn)購(gòu)買商品房的家庭占 %和 %，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房 %和 %,購(gòu)買原公有住房的戶分別為 %和 %。農(nóng)村家庭的人均建筑面積和平均每戶擁有的住房間數(shù)均高于城鎮(zhèn)。 表 3 分老年組按家庭戶住房面積狀況 單位： % 年齡組 人均住房面積（平方米） 8 以下 912 13。 在老年家庭戶中，還有將近 %的家庭人均建筑面積不足 8 平方米或沒有住房，有 %的戶是合住房，有 %住房少于 2 間，有 %的老年人居住在 7 層以上的樓房（其中市占 %,鎮(zhèn)占 %）。 可以看出，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民已購(gòu)買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居 民家庭是住在自己購(gòu)買的住房中。在有老年人居住的家庭中， 60～ 64 歲老年人有 ％的人還作為家庭戶主， 65 歲以上老年人戶主率下降到 ％。 敬老 院模式 在老年服務(wù)設(shè)施安度晚年。但是，當(dāng)老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時(shí)，老人的寂寞孤獨(dú)和生活的不便就突出反映出來。這種居住模式對(duì)社會(huì)、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。到 1999 年，所有區(qū)縣老年人口比例都超過了 10%，最高的宣武區(qū)已經(jīng)高達(dá) 20%左右，但是房山區(qū)才剛剛超過 10%。 伴隨北京市人口老齡化過程的是老年人口高齡化趨勢(shì)的不斷加強(qiáng)，即 60 歲以上人口中 80 歲及以上高齡人口比重不斷提高。 1953 年普查時(shí)北京市老年人口數(shù)為 萬， 1962 年普查為 萬， 1982 年普查為 萬， 1990 年普查為 萬，在短短三十多年的時(shí)間中北京市老年人口數(shù)量增長(zhǎng)了 6 倍。上海在人口老齡化進(jìn)程中顯示出明顯的高齡化趨勢(shì)。按照目前人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和退休制度，未來 50 年內(nèi)，我國(guó)的人口撫 養(yǎng)比將由現(xiàn)在的 ： 1 下降到 ： 1(即每 個(gè)在職職工就要撫養(yǎng) 1 個(gè)退休職工 )，年輕人將越來越不堪重負(fù)。 人口老齡化趨勢(shì)和倒金字塔型家庭結(jié)構(gòu)的日益普遍，使我國(guó)面臨的養(yǎng)老壓力越來越大，突出表現(xiàn)在老年人口贍養(yǎng)率的不斷上升和撫養(yǎng)比的持續(xù)下降。 表 11 中國(guó) 65 歲及以上人口發(fā)展情況表 (單位：萬人 ) 年份 1953 1964 1982 1985 1987 1990 1997 20xx 65 歲及以上人口 2504 2458 4928 5557 5866 6319 8747 8811 占總?cè)丝诒壤?%) 我國(guó)第 4 次（ 1990）全國(guó)人口普查的老年型地區(qū) 地區(qū) 老年人口系數(shù)（ %） 上海 浙江 北京 江蘇 天津 資料來源： 195 196 198 1990、 20xx 年源于建國(guó)后五次人口普查資料； 198 1987 年源于《中國(guó)社會(huì)統(tǒng)計(jì)資料》 (1990)； 1997 年源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》(1998 年版 ) 據(jù)有關(guān)部門預(yù)測(cè)， 20xx 年以后我國(guó) 50、 60 年代兩次出生高峰的人口陸續(xù)進(jìn)入老年，這將是我國(guó)老年人口增長(zhǎng)最快的時(shí)期。 我國(guó)人口老齡化發(fā)展很快 (如表 11)， 1997 年，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老年化國(guó)家行列。 在有限的發(fā)展歷程中，嘗試以銷售方式回收利潤(rùn)并獲取成功的不過兩家，從他們的操作模式中，不難發(fā) 現(xiàn)，老年住宅無論是在設(shè)計(jì)、宣傳、銷售乃至資金回收方面的操作過程都比普通住宅要困難。 老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu) 老年住宅物業(yè)管理的收入主要由幾個(gè)部分構(gòu) 成：日常物業(yè)管理費(fèi)、醫(yī)療服務(wù)費(fèi)、家政服務(wù)費(fèi)、配套設(shè)施使用費(fèi)、特殊護(hù)理費(fèi)以及其他因個(gè)人需要產(chǎn)生的收費(fèi)。因此在對(duì)市場(chǎng)的選擇、推廣和銷售方面將是一個(gè)全新的挑戰(zhàn)。 這種模式的產(chǎn)品以出售為主要的模式，房地產(chǎn)開發(fā)商將整個(gè)社區(qū)做成集教育、休閑、醫(yī)療、購(gòu)物、酒店、住宅和藝術(shù)于一體的大規(guī)模老年生活社區(qū)，真正達(dá)到“學(xué) 住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式 目前，住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營(yíng)方式是最適合國(guó)內(nèi)開發(fā)商的運(yùn)做模式，也是盈利型企業(yè)正在考慮的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 輔助生活的宗旨是在老人需要時(shí)向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健服務(wù)，老人可在一系列個(gè)人日常生活活動(dòng)上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。盡管參加輔助生活的老人可能無法獨(dú)立生 活，但他們的健康狀況還不需要護(hù)理院所提供的大多數(shù)服務(wù)。 我國(guó)第一個(gè)老年公寓 1986 年 6 月誕生于安徽省安慶市，是由社會(huì)集資舉辦，并向全國(guó)開放的民營(yíng)福利企業(yè)。 b、陪助型老年 公寓（ Assistedliving），向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個(gè)人生活方面的需求。 老年公寓 老年公寓主要是提供給具備獨(dú)立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營(yíng)模式，居住者的年齡必須在 55 歲以上。 專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理 這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。 混合型養(yǎng)老院 這是目前國(guó)內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。近年來，福利事業(yè)的社會(huì)化，促使了一些民辦養(yǎng)老設(shè)施的興建，民辦養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展隨地方優(yōu)惠政策的不同，發(fā)展快慢不同。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，必須認(rèn)真處理好福利與盈利的關(guān)系。這時(shí)的政策則更多是針對(duì)一些具體情況而實(shí)施的較為靈活的、應(yīng)變性、臨時(shí)性的調(diào)控手段。特別需要注意的是，為了避免政出多門可能導(dǎo)致的各項(xiàng)政策的相互抵觸和沖突，政府在政策的制定和實(shí)施過程中，應(yīng)該 由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成政策合力，并納入到老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專項(xiàng)規(guī)劃中，以保證政策支持的有效性。因此目前應(yīng)盡快出臺(tái)諸如《老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理?xiàng)l例》、《老齡產(chǎn)業(yè)行業(yè)規(guī)范條例》等法規(guī)，并輔之以相關(guān)部門和產(chǎn)業(yè)的有關(guān) 法律法規(guī)，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供法律依據(jù)，使老齡產(chǎn)業(yè)的管理步入法制化的軌道。另一方面，要改變 排斥市場(chǎng)，國(guó)家包攬 的傳統(tǒng)觀念與管理方式，轉(zhuǎn)變政府職能，建立一套以政府間接調(diào)控為指導(dǎo)，以市場(chǎng)機(jī)制為主要的資源配置手段，推動(dòng)老齡產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化、市場(chǎng) 化的新型老齡產(chǎn)業(yè)管理體制和運(yùn)行機(jī)制。 應(yīng)對(duì)策略分析： 多年以來，老齡產(chǎn)業(yè)涉及的許多領(lǐng)域均具有社會(huì)福利的色彩，長(zhǎng)期處 于市場(chǎng)外循環(huán)的真空地帶，如今將其納入到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道運(yùn)行，必然需要一些制度、法律、政策的調(diào)整。 一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。如上海市選擇老年公寓的老人中， ％希望每月所需費(fèi)用不超過 1000 元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》 20xx 年 18期）。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。 發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占 老年人總數(shù)的 5％左右。 房地產(chǎn)投資信托：國(guó)內(nèi)正在運(yùn)行的房地產(chǎn)投資信托有北京中煤信托投資公司和北京國(guó)際信托有限公司推出的針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的信托計(jì)劃，目前開發(fā)商向房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)融資的上限為 2 億元人民幣。 房地產(chǎn)基金：國(guó)內(nèi)的融資方多為商業(yè)銀行，北京、上海目前有個(gè)別房地產(chǎn)投資基金開始介入房地產(chǎn)項(xiàng)目。 東方太陽(yáng)城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價(jià)為 3200 元每平方米，已經(jīng)售罄。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。 20xx 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和%，而縣自建住房高 %。縣購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過 %。 表二： 中國(guó)人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè) (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 20xx 2020 2040 2050 014 歲 1559 歲 ≥ 60 歲 中國(guó)人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè)%%%%%%%%1953 1964 1982 1990 20xx 2020 2040 2050年份014歲1559歲≥60歲比率 國(guó)內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 國(guó)內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國(guó)只有 420xx 多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問題。 第二階段：發(fā)展階段 20xx ─ 2025 年 60 歲以