【正文】 上老年人口由 億增長到 億，比重由 ％增長到 ％。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多 ，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應，如果沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有 30%項目資金、貸款周期 3 年，養(yǎng)老設施的建設不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模 和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的 510 年中，養(yǎng)老設施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。目前社會福利 社會化的改革，相當?shù)闹攸c放在原有社會福利機構走向自負盈虧方面。 小結： 在國內(nèi)，老年住宅這個特殊的住宅產(chǎn)品剛剛引起人們的注意，隨著未來中國老年人口數(shù)目的不斷增加，需求與供給 之間的矛盾自然是越來越激烈，可以預見的是，老年住宅的發(fā)展將是未來不可抗拒的必然趨勢。 （ 4） 法國的老人住宅 人類歷史上最早進入老齡化社會的就是法國，當 1850 年歐洲產(chǎn)業(yè)革命即將勝利的時候，法國 60 歲以上老年人已占人口的 10%，進入了老齡化社會。社會住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設計，政府對老人住房采取補貼措施。 （ 2）丹麥的老年住宅 丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。如果老人對入住的養(yǎng)老機構服務質(zhì) 量不滿意，一般來說，先在養(yǎng)老機構內(nèi)部設法尋求解決。 對輔助養(yǎng)老機構而言，如果要想得到某些醫(yī)療補助資助的項目，也要符合規(guī)定和標準。 政府給老人的醫(yī)療保險和醫(yī)療補助可以支付老人們在護理院入住的部分開銷，這筆費用由政府發(fā)放到護理院。 1999 年時排在前 5 位的每個輔助生活機構，在全國各州的床位數(shù)均超過了 10000 張。輔助生活機構是老年住房市場里近期發(fā)展最快的部分。 歐美國家的老年住宅 與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨居住為設計前提的，不強調(diào)與家人的合居模式。另有鑒于老人服務工作已日趨專業(yè)已將長者住屋的管理工作外包專業(yè)機構或公司。公屋撥出地方，供有關機構開設日間護理中心之類的設施。 ②“新市樂天倫” 優(yōu)先配屋計劃 年輕家庭可以與年老父母或受其扶養(yǎng)的年老親屬，以一戶或兩戶一同或分別申請新市鎮(zhèn)公共屋內(nèi)同一棟大廈的 其中兩個獨立單位。 B、高齡人士優(yōu)先配屋計畫 申請人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責任。同時進一步發(fā)展“長者住屋”大廈，這類大廈的設計可容納多類社會服務設施，例如政府其它部門及志愿機構開辦的日間社區(qū)中心及診所。 （ 3）香港的老年住宅 香港 是東亞人口老化第二高的地區(qū)，一方面其經(jīng)濟發(fā)展蓬勃，另一方面英國社會福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應對經(jīng)驗僅次于日本。這些大單元均可供三代同堂家庭居住。 B、合選組屋辦法（ Joint Selection Scheme）：此辦法在使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請組屋，但得一起抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近地區(qū)，亦可貸款售價之 90%。日本除了社福設施網(wǎng)絡較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業(yè)如積水社，均對老人居住的住宅設計花了相當?shù)墓し颍O想其設備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時，生活歷程與住宅室內(nèi)空間設備的彈性適應。 從居住形式上來說，日本的老年住宅又分為： A、國家建設地方管理的老年人住宅； B、押金式老年人住宅； 國家建設地方管理的老年人住宅屬于福利型養(yǎng)老機構，由民間房產(chǎn)主建設的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼。 B、同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發(fā)或開發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經(jīng)歷的沉重財政負擔，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風尚。所以，當我國進入到真 正的老齡社會的時候，社會將會尋找合適的資金來投資養(yǎng)老設施。每個受檢產(chǎn)品都要在該中心經(jīng)過嚴格測試，如對一個普通的門鎖的性能測試，就要由機器人作 20 萬次的模擬開啟試驗。在住宅生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，每個產(chǎn)品、部件都非常完善的質(zhì)量保證體系。 四是始終把住宅標準化，模數(shù)化放在優(yōu)先位置，為企業(yè)實現(xiàn)住宅產(chǎn)品規(guī)?；? 商品化生產(chǎn)和供應創(chuàng)造良好的條件，日本對住宅材料、設備、部品、性能、結構、安全性等方面的標準非常詳細和配套。 （ 3）稅收的支持 日本規(guī)定居民購建符合國有政策及技術規(guī)范要求的住宅，不僅可申請低息貸款，而且在還貸期內(nèi)的數(shù)額可在個人所得中扣除 ，個人住宅取得的定期收益免征所得稅，日本對住宅交易征收的稅種有：印花稅、登記稅、不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅等，其中四種稅對日本公民購買住宅，都給予了減稅優(yōu)惠。貼息由財政部門承擔。為解決低收入者住房問題建設公營住宅，國家在必要時，必須從財政上、金融上及技術上給予援助。 反映老年住宅市場的指標和維度 借鑒對象：日本 宏觀政策 解決老年人的住房問題，對每個國家穩(wěn)定國民民心，參與經(jīng)濟建設都具有重大的意義。因為建筑和城市是針對各種人的，所以 20 年前就已經(jīng)考慮，住宅是針對具體人的，所以考慮較晚。所有這些考慮的實現(xiàn)當然要增加投資，但據(jù)日本估計，全部考慮這些要求，所增費用不會超過房屋造價的 10%。 （ 3）適應老齡社會的通用住宅 大多數(shù)人都不喜歡在自己的一生中頻繁搬家，都希望在自己從年青時代就擁有的家里度過晚年，再加上老齡人口的日益增多， 相當一部分住宅必須考慮老齡人的生活需求。因為：第一，無障礙老齡住房造價昂貴，收入低于平均水平的老年人根本無法問津，政府由于資金限制也不可能完全滿足他們的要求；第二，這種做法把老年人同社會、經(jīng)濟和文化的主流無形地隔開，老年人成天見到的都是體力不 支或病魔纏身的老人，生活失去了朝氣和活力。如何為老年人提供住房？過去的想法是，為他們專門設計和建造所謂“無障礙老齡住宅”（圖 1a）。 表一 世界 60 歲以上人口占總人口的比率增長情況 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 20xx 20xx 全世界 發(fā)達地區(qū) 發(fā)展中國家 中 國 資料來源：中國老齡科學研究中心 世界60歲以上人口占總人口的比率增長情況%%%%%%1950 1960 1970 1980 1990 20xx 20xx年份全世界發(fā)達地區(qū)發(fā)展中國家中 國比率 老年住宅的演進過程 從總體上說，發(fā)達國家的老年住宅經(jīng)歷三個發(fā)展階段：無障礙老齡住宅、混合的演變式住宅、適應老齡社會的通用住宅。不過該組織預測，盡管以老人在全國總人口中所占比例為標準統(tǒng)計出的幾個“老人大國”都是發(fā)達國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。因此，這些大量的對中青年人、健全人正常合理的環(huán)境和設施，對老年人的居住與活動卻帶來不便和不利。社區(qū)活動有高爾夫、釣魚、網(wǎng)球、 游泳、劃船、教育課程、藝術、手工、演出等。不同的是，它提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨立生活到必要時的輔助生活和護理院。護理院的其它名稱有：專業(yè)護理設施，康 復之家，護理設施，長期照料設施。如果老人日常生活活動諸如洗澡、穿衣、吃飯等需要幫助，需要提醒服藥，需要 24 小時保安服務，可能有困難自己行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有時健忘或困惑（老年癡呆癥），輔助生活區(qū)是合適的選擇。 如果老年人能夠獨立生活，但想要居住更安全一些，喜歡同其他老人住在一起，就可以選擇獨立生活的方式。 E 類：專為體力尚且健全而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅。 如何建設老年住宅？ 不同的老年住宅有其各 自的設計原則和使用功能，但從本質(zhì)上來說，它都要具 備三個基本要素： A、住宅設計必須要照顧到老年人特殊的身體狀況； B、無論是單獨的住宅還是大型的社區(qū)都必須配備豐富精神文化的設施； C、老年住宅必須具備滿足不同階段老年人需求而改變空間形式的特性，這種可改造的空間能夠適當調(diào)整住宅的空間和功能，日本提出的“百年住宅”和“長壽住宅”，就是通過改造住宅空間來適應人生不同階段居住需求； ２、老年住宅的分類 進制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類 1986 年國際慈善機構（ HTA）根據(jù)老年人的生理和心理的健康狀況將 老年住宅分為七種類型： A 類：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。 C、老年文娛方面建筑：老年活動中心、俱樂部、老 年之家等。 如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進行“老年住宅”這個課題研究的最終目的。 老年住宅可行性 研究報告 目 錄 第一部分 :市場概述 5 １、什么是老年住宅 5 老年住宅的定義 5 如何建設老年住宅？ 6 ２、老年住宅的分類 7 進制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類 7 按照老年人對服務要求的不同分類 7 按照產(chǎn)品形式的不同來分類 9 成熟市場老年住宅的特征 9 世界人口的老齡化 10 老年住宅的演進過程 11 反映老年住宅市場的指標和維度 13 宏觀政策 13 支持條件 15 老年住宅的可行性參考指標 16 老年住宅市場的準入條件 17 ６、國外老年住宅市場的狀況 18 亞洲國家的老年住宅 18 歐美國家的老年住 宅 23 小結： 25 第二部分：國內(nèi)老年住宅市場研究 26 國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析 26 我國老年人口的發(fā)展狀況 26 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 28 國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 28 國內(nèi)老年人的居住模式 30 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況 31 目前國內(nèi)老年設施的形式 33 老年住宅市場環(huán)境分析 33 環(huán)境 33 融資機構 33 規(guī)劃設計資源 34 社區(qū)服務資源 34 政策環(huán)境 34 老年住宅開發(fā)的障礙、難點以及應對策略分析 34 障礙： 35 應對策略分析： 36 國內(nèi)老年住宅經(jīng)營模式分析 37 政府、慈善機構合作經(jīng)營管理 38 純福利性質(zhì)的養(yǎng)老院 38 混合型養(yǎng)老院 38 專業(yè)公司經(jīng)營管理 39 老年公寓 39 輔助生活機構 40 住宅建設與管理相分離的經(jīng)營模 式 41 國內(nèi)老年住宅的物業(yè)管理方式 42 老年住宅物業(yè)管理的基本操作模式 42 老年住宅物業(yè)管理的收入結構 42 小結： 43 第三部分：國內(nèi)老年住宅消費市場研究 43 國內(nèi)老年住宅消費市場研究 43 國內(nèi)城市老年人口比例、住宅現(xiàn)狀及收入分析 43 國內(nèi)城市老年人口比例 43 國內(nèi)城市老年人住宅現(xiàn)狀分析 49 國內(nèi)老年人口收入分析 52 專論：廣州市消費者委員會最近針對老年人投資消費問題進行調(diào)查的分析報告 53 老年住宅目標客戶群的消費特征及應對策略 54 老年住宅消費者訴求 56 中國傳統(tǒng)文化對老年住宅消費者的影響 56 老年住宅的產(chǎn)品設計 58 老年住宅產(chǎn)品的建筑形態(tài)分類 58 產(chǎn)品設計依據(jù) 64 專論：住宅設計的關注點 66 老年住宅產(chǎn)品的設計原則 67 老年社區(qū)的設計要求 68 專論：老年住宅室內(nèi)裝修設計要點 72 《老年人建筑設計規(guī)范》簡介及內(nèi)容（見附件） 80 老年住宅的物業(yè)管理 80 國內(nèi)老年住宅需求的動因和影響因素 86 內(nèi)在需求 86 外在需求 88 專論：老年人希望居住的環(huán)境 89 第四部分老年住宅市場發(fā)展前景分析 91 市場發(fā)展趨勢 91 ２、產(chǎn)品發(fā)展趨勢 93 消費發(fā)展趨勢 95 附件一 95 《老年人建筑設計規(guī)范》簡介 95 老年人建筑設計規(guī)范 99 1 總則 100 2 術語 100 3 基地環(huán)境設計 102 4 建筑設計 102 5 建筑設備與室內(nèi)設施 107 第一部分 :市場概述 人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。 當前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養(yǎng)老設施的“有效需求”遠遠超過“有效供給”。 B、老年教育方面建筑：老年大學、圖書閱覽室、書畫協(xié)會等。因為老年住宅與普通住宅之間的差異性，如消費群的專一性 —— 它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”，產(chǎn)品設計的特殊性—— 住宅樓、醫(yī)療看護、交通線路、配套設施等方面符合老人的生理特點，社區(qū)活動的廣泛性 —— 在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關懷住宅”。 D 類：專為體力虛弱而智力健全，但不需要護理和監(jiān)護的老人住宅。 按照老年人對服務要求的不同分類 A、提供 給具備獨立生活能力的老人居住的健康住宅 這種類型的住宅是提供給生活能夠自理的