【正文】 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項目可行性研究報告 17 – 平臺找到發(fā)揮余熱的場所，以自己的優(yōu)勢繼續(xù)奉獻，參與社會發(fā)展，體現老年價值。 心理服務： 對于老年人孤獨、寂寞的心理特征， 廉孝苑 將設立老年心里輔導中心，為鰥寡、孤獨的老人提供心里咨詢，以達到使老年人身心舒暢的目標。這些文化娛樂活動，也將增加老年人的社會聯系，擴大社交范圍，陶冶思想情操。老年人將通過體育鍛煉，可以促進其身體健康，有助于老年人延年益壽。 家政服務： 針對老年人特別是單身老人和體弱多病的老人，不愿為料理家務、打掃衛(wèi)生花費很多時間， 廉孝苑 將提供其提供體貼周到的家政服務，幫助老人料理日常生活，如清潔衛(wèi)生服務、商品代購服務和專車接送服務等。如設立心血管專科、呼吸疾病?？?、癌癥?？?、皮膚病?？?、老年癡呆癥?？频?，促使“候鳥式”養(yǎng)老的實現。 （一）醫(yī)療衛(wèi)生 為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求， 廉孝苑 將在提供日常醫(yī)療服務和康復醫(yī)療服務的基礎上，在各個養(yǎng)老基地間設立針對各類老年病的“產、研、學”一體化的老年病的醫(yī)療主題公園。而 廉孝苑 的康復居住區(qū)將為此類老人提供健身、看護、養(yǎng)生等點對點的護理服務，達到頤養(yǎng)生命，提高生命質量的目標。休閑居住區(qū)，其形式多樣，包括 家庭式的養(yǎng)老公寓及酒店式的養(yǎng)老酒店。 借鑒發(fā)達國家的成熟經驗，結合我國具體國情， 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生項目根據老年人休閑養(yǎng)老、康復養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)老的基本需求，在功能設計上將養(yǎng)老社區(qū)劃分為休閑居住區(qū)、康復居住區(qū)及醫(yī)療看護區(qū)三大相對獨立的功能區(qū)。 二 、項目功能設計 由于個體差異，老年人對養(yǎng)老需求的內容也不盡相同。這里生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美，老人可盡享自然之美；這里功能完善，多姿多彩，老人可盡享生活之樂；這里平臺多樣，活動豐富，老人可發(fā)揮余熱，實現人生價值。而通過搭建社區(qū)志愿者平臺，使老年人有機會發(fā)揮自身的潛能余熱，繼續(xù)奉獻、參與社會發(fā)展。關愛老年人，提供生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套齊全的養(yǎng)老產品，滿足老年人的養(yǎng)老需求，提高他們的生命生活質量，是 廉孝苑 堅持以人為本、履行社會責任、恪守”雙成“理念的現實體現，對于發(fā)展經濟、 構建社會主義和諧社會具有十分重要 的 意義。而目前國內養(yǎng)老產品供給主要集中于低端市場，針對中高收入人群的養(yǎng)老產品供給嚴重不足，是養(yǎng)老市場供需矛盾表現最為突出的領域，不利于社會的和諧與穩(wěn)定，針對這部分中高端人群的養(yǎng)老產業(yè)，孕育著巨大的商機和財富空間。 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項目可行性研究報告 11 – 第三章 總體規(guī)劃 廉孝苑國際老年公寓 項目將本著 “關愛老人、奉獻社會、共建和諧、管理科學”的經 營理念， 在市場定位上 以中高端市場為目標市場； 在區(qū)域規(guī)劃和選址上 要充分考慮經濟、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，建立差異化有代表性的養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使候鳥式養(yǎng)老成為可能； 在功能設計上 ，參照國內外成功模式設計休閑居住社區(qū)、康復居住社區(qū)和醫(yī)療看護社區(qū)三個相對獨立的功能區(qū)； 在配套服務上 ，根據老年人不同需求特點和需求層次，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的綜合配套體系； 在發(fā)展思路上 ，通過品牌建設、品牌滲透和品牌輸出三個階段，構建布局合理、規(guī)劃科學的 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生網絡體系，走品牌化、產業(yè)化、規(guī)?；?、連鎖化、規(guī)范 化、專業(yè)化的發(fā)展道路，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立中國養(yǎng)老養(yǎng)老產業(yè)行業(yè)標準，并最終推動我國養(yǎng)老產業(yè)的快速發(fā)展。 在政府補貼方面，發(fā)達國家由于養(yǎng)老機構普遍帶有公益性質，大多數老人在養(yǎng)老機構生活的最低生活費用由政府或社會慈善機構支付。 （三）監(jiān)管比較分析 在監(jiān)管方面，發(fā)達國家對于除有自理能力的老年人社區(qū)以外，均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經營養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照。 （二）供給比較分析 從養(yǎng)老服務供給的內容來看，發(fā)達國家的養(yǎng)老市場較為成熟，其養(yǎng)老服務的供給形式多樣、內容豐富、功能齊全、服務專業(yè)。 從需求內容來看，由于發(fā)達國家居民收入水平較高，養(yǎng)老需求也更為豐富。主要原因在于目前從事安養(yǎng)服務的機構或個人在經濟實力以及專業(yè)經驗上尚不具備從事高檔康復護理的市場開拓。像北京太申祥和國際敬老院、東方綜合養(yǎng)老院等投資較大，具有較好的設施和管理水平的，一般入住率可達到 80— 95%。主要是為照顧本單 位職工入住；而面對社會服務的機構則入住率相對較低。一般規(guī)模在 100張床以內，月人均 收費 10002500元。具體分析如下： 根據規(guī)模、收費、管理水平等綜合情況，北京市各類養(yǎng)老機構基本可以分為公辦和民辦兩種形式并在此基礎上劃分為五種類型： 第一類 是直屬市民政局的養(yǎng)老機構。隨著“ 4＋ 2＋ 1”家庭增多，人口壽命延長，我國快速進入老齡化階段，將有越來越多的老人從家中走出來，選擇“機構養(yǎng)老”。以看護養(yǎng)老為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對半自理或無自理能力的老年人。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老 用房。公立敬老院通常建設費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。社會福利院的主要資金來源為政府補助。針對這部分高端人群的養(yǎng)老產業(yè)，孕育著巨大的財富空間。據全球管理咨詢投資者 麥肯錫研究報告，到 2021年 富裕家庭 將達到 440萬個 。全國老齡委辦公室發(fā)布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告 (2021)》稱，隨著 1952年和 1953 年出生的人口進入老年期，中國迎來了第一個老年人口增長高峰，截至 2021 年底，我國老年人口數量達到 億，比上年增加 891 萬，占總人口的 %。國內養(yǎng)老市場需求龐大，高端需求強勁，但供給嚴重不足，普遍集中于低端養(yǎng)老市場，競爭無序，監(jiān)管缺失，缺乏具有規(guī)模性的大型養(yǎng)老社區(qū)。因此 投資者 投資發(fā)展養(yǎng)老相關產業(yè)，發(fā)揮 投資者 對經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定運行的支持作用，參與解決我國社會老齡化問題，體現了 投資者 積極響應國家號召，勇于承擔社會責任的形象，有助 于提升 投資者 的社會形象。同時大量的高收入、高素質的城市老年人到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，將全面拉動該地區(qū)的商貿、旅游、通訊、交通、教育、文化、醫(yī)療等產業(yè)的發(fā)展，打開與外界交流通道，這無疑為城市周邊區(qū)域的發(fā)展開辟一條新型、便捷的發(fā)展之路。同時，引導老年人參與社會公益活動，參與慈善事業(yè)，提升老年人的精神面貌和生命質量。從國外養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)達地區(qū)的產業(yè)發(fā)展情況和商業(yè)服務業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律看，要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老服務產業(yè)，必須引進社會機構，借鑒連鎖商業(yè)服務規(guī)模化發(fā)展的成功經驗，著力發(fā)展符合經濟規(guī)律，具有獨立生存與發(fā)展能力的社會化養(yǎng)老機構，建立一批連鎖化、規(guī)?；钠放?養(yǎng)老機構。大力發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)，讓更多的社會機構參與發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，建立多層次的社會保障體系，滿足差異化的養(yǎng)老需求，有利于進一步完善我國的社會保障體系。 （二）有利于改善民生，促進和諧社會建設 發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)能完善社會保障體系，促進和諧社會建設。因此，開展養(yǎng)老社區(qū)項目有利于擴大我國內需規(guī)模，不僅在一定程度上緩解我國經濟當前面臨的保增長壓力，還能在一定程度上優(yōu)化我國 GDP增長結構，進一步提高我國經濟發(fā)展質量。然而投資和出口更易受經濟周期的影響，在經濟處于下行通道時，投資和出口增長速度的放緩將嚴重影響一國經濟的發(fā)展速度。房地產行業(yè)較長的產業(yè)鏈條的特點將直接和間接帶動建筑、建材、城建、鋼鐵、水泥、裝飾、紡織、家具、家電、汽車、煤炭、電力、通訊、供水、供暖、衛(wèi)生潔具等五十多個行業(yè)的發(fā)展。 2021年中國至少有 100萬個失獨家庭， 且每年以約 。一是貧困和低收入老年人數量仍然較多， 2021年約有 2300萬人。老年人口的高齡、失能（生活不能自理）和空巢化將進一步加劇應對人口老齡化的嚴峻性和復雜性。同時， 投資人發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)具有巨大的社會價值和經濟價值，在促進經濟發(fā)展、改善民生和推動 投資者 發(fā)展等方面具有重要的意義，有利于拉動內需，促進經濟發(fā)展；有利于改善民生，促進 和諧社會建設；有利于投資者 完善資產布局，實現可持續(xù)發(fā)展；是一項利國、利民、利 己的重要舉措。因此， 投資人 投資發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)順應當前經濟和社會發(fā)展形勢，符合當前的國家政策。 ●“ 未富先老 ” 日益凸顯 隨著 1952年和 1953年出生的人口進入老年期，中國迎來了第一個老年人口增長高峰， 60歲以上老齡人口達 。 由于人口老齡化 超前于現代化， “ 未富先老 ” 和 “ 未備先老 ” 日益凸顯，老年人面臨著貧困、疾病、失能、服務、照料、精神關愛等諸多困難和問題。 ● 失獨失能護理更難 由于計劃生育一代陸續(xù)開始進入老年期，無子女和失獨（喪失獨生子女）老年人越來越多。 發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)能有效帶動房地產尤其是老年房地產業(yè)的健康快速發(fā)展。 過去幾年，投資和出口的高速增長推動了我國經濟的快速增長。而開展養(yǎng)老社區(qū)項目將能很好的引導和促進人們消費，一方面養(yǎng)老社區(qū)的建成，將會使得一部分人解除了對養(yǎng)老的顧慮，刺激當前的消費；另一方 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項目可行性研究報告 3 – 面養(yǎng)老社區(qū)自身就是一個很大的消費點，其自身的運作就是一個很大的消費需求。按照養(yǎng)老社區(qū)容納 10萬名老年人計算，需要各類管理、服務、輔助等各方面人員約計為 50萬人左右，且其中大部分勞動力并非社會的高端勞動力，可有效解決目前社會中低端勞動力的就業(yè)難問題，極大緩解當前就業(yè)壓力。當前我國的社會養(yǎng)老服務體系正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，養(yǎng)老問題已成為政府、社會急需解決、迫在眉睫的社會問題。養(yǎng)老服務是社會服務的重要方面，大力發(fā)展與老年人特殊需求相適應的社會養(yǎng)老服務業(yè)，是應對人口老齡化的重要舉措。 由于養(yǎng)老社區(qū)將向老年人提高優(yōu)質醫(yī)療健康等高附加值的增值服務，徹底解決老年人養(yǎng)老的后顧之憂，能大幅度提高老年人的生命質量，提高老年人的壽命。養(yǎng)老社區(qū)的建立將使一部分老年人從城市移居到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，這將緩解城市壓力，節(jié)約城市資源，提高城市活力，有效改善城市生活質量。另一方面作為一家大型國有企業(yè)， 投資者 具有優(yōu)良的社會責任感傳統，參與發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)，正是 廉孝苑 以關注社會焦點問題、化解社會焦點問題為己任的社會責任感的具體體現。在有效的政府監(jiān)管和政策補貼支持下，商業(yè)養(yǎng)老市場形成集中度相對較高的良性市場競爭態(tài)勢。從 2021 年到 2021年，全國 60 歲以上老年人將由 億增加到 億，平均每年增加老年人 860 萬；老年人口比重將 由 %增加到 16%，平均每年遞增 個百分點。 圖 8： 20212020年 中國 65歲以上老年人口 01232021 2021 2021 2021 2021 2021E 2020E 資料來源： 艾瑞咨詢 高端養(yǎng)老需求強勁 中國社會經過 30多年的改革開放，人民的經濟狀況已經有了極大改觀，形成了數量龐大的中產階級和富裕群體。這些群體在考慮養(yǎng)老安排時，觀念開放，更能接受在環(huán)境優(yōu)美，設施完備、服務周到的高端養(yǎng)老機構。 社會福利院主要面向城鎮(zhèn)“三無”老人，即無 勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場所和各類生活、醫(yī)療服務。