【正文】 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項目可行性研究報告 17 – 平臺找到發(fā)揮余熱的場所，以自己的優(yōu)勢繼續(xù)奉獻，參與社會發(fā)展，體現(xiàn)老年價值。 心理服務(wù)： 對于老年人孤獨、寂寞的心理特征， 廉孝苑 將設(shè)立老年心里輔導(dǎo)中心，為鰥寡、孤獨的老人提供心里咨詢，以達到使老年人身心舒暢的目標(biāo)。這些文化娛樂活動，也將增加老年人的社會聯(lián)系，擴大社交范圍，陶冶思想情操。老年人將通過體育鍛煉，可以促進其身體健康，有助于老年人延年益壽。 家政服務(wù)： 針對老年人特別是單身老人和體弱多病的老人，不愿為料理家務(wù)、打掃衛(wèi)生花費很多時間， 廉孝苑 將提供其提供體貼周到的家政服務(wù)，幫助老人料理日常生活，如清潔衛(wèi)生服務(wù)、商品代購服務(wù)和專車接送服務(wù)等。如設(shè)立心血管?？?、呼吸疾病專科、癌癥專科、皮膚病專科、老年癡呆癥?？频?，促使“候鳥式”養(yǎng)老的實現(xiàn)。 （一）醫(yī)療衛(wèi)生 為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求， 廉孝苑 將在提供日常醫(yī)療服務(wù)和康復(fù)醫(yī)療服務(wù)的基礎(chǔ)上，在各個養(yǎng)老基地間設(shè)立針對各類老年病的“產(chǎn)、研、學(xué)”一體化的老年病的醫(yī)療主題公園。而 廉孝苑 的康復(fù)居住區(qū)將為此類老人提供健身、看護、養(yǎng)生等點對點的護理服務(wù)，達到頤養(yǎng)生命，提高生命質(zhì)量的目標(biāo)。休閑居住區(qū)，其形式多樣，包括 家庭式的養(yǎng)老公寓及酒店式的養(yǎng)老酒店。 借鑒發(fā)達國家的成熟經(jīng)驗，結(jié)合我國具體國情， 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生項目根據(jù)老年人休閑養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)老的基本需求，在功能設(shè)計上將養(yǎng)老社區(qū)劃分為休閑居住區(qū)、康復(fù)居住區(qū)及醫(yī)療看護區(qū)三大相對獨立的功能區(qū)。 二 、項目功能設(shè)計 由于個體差異，老年人對養(yǎng)老需求的內(nèi)容也不盡相同。這里生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美，老人可盡享自然之美；這里功能完善，多姿多彩，老人可盡享生活之樂；這里平臺多樣，活動豐富，老人可發(fā)揮余熱，實現(xiàn)人生價值。而通過搭建社區(qū)志愿者平臺，使老年人有機會發(fā)揮自身的潛能余熱，繼續(xù)奉獻、參與社會發(fā)展。關(guān)愛老年人，提供生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套齊全的養(yǎng)老產(chǎn)品，滿足老年人的養(yǎng)老需求，提高他們的生命生活質(zhì)量，是 廉孝苑 堅持以人為本、履行社會責(zé)任、恪守”雙成“理念的現(xiàn)實體現(xiàn)，對于發(fā)展經(jīng)濟、 構(gòu)建社會主義和諧社會具有十分重要 的 意義。而目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品供給主要集中于低端市場，針對中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，是養(yǎng)老市場供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，不利于社會的和諧與穩(wěn)定，針對這部分中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的商機和財富空間。 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項目可行性研究報告 11 – 第三章 總體規(guī)劃 廉孝苑國際老年公寓 項目將本著 “關(guān)愛老人、奉獻社會、共建和諧、管理科學(xué)”的經(jīng) 營理念， 在市場定位上 以中高端市場為目標(biāo)市場； 在區(qū)域規(guī)劃和選址上 要充分考慮經(jīng)濟、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，建立差異化有代表性的養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使候鳥式養(yǎng)老成為可能； 在功能設(shè)計上 ，參照國內(nèi)外成功模式設(shè)計休閑居住社區(qū)、康復(fù)居住社區(qū)和醫(yī)療看護社區(qū)三個相對獨立的功能區(qū)； 在配套服務(wù)上 ，根據(jù)老年人不同需求特點和需求層次，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的綜合配套體系； 在發(fā)展思路上 ，通過品牌建設(shè)、品牌滲透和品牌輸出三個階段，構(gòu)建布局合理、規(guī)劃科學(xué)的 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡(luò)體系，走品牌化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、連鎖化、規(guī)范 化、專業(yè)化的發(fā)展道路，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立中國養(yǎng)老養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并最終推動我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 在政府補貼方面，發(fā)達國家由于養(yǎng)老機構(gòu)普遍帶有公益性質(zhì)，大多數(shù)老人在養(yǎng)老機構(gòu)生活的最低生活費用由政府或社會慈善機構(gòu)支付。 （三）監(jiān)管比較分析 在監(jiān)管方面，發(fā)達國家對于除有自理能力的老年人社區(qū)以外，均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照。 （二）供給比較分析 從養(yǎng)老服務(wù)供給的內(nèi)容來看，發(fā)達國家的養(yǎng)老市場較為成熟，其養(yǎng)老服務(wù)的供給形式多樣、內(nèi)容豐富、功能齊全、服務(wù)專業(yè)。 從需求內(nèi)容來看，由于發(fā)達國家居民收入水平較高，養(yǎng)老需求也更為豐富。主要原因在于目前從事安養(yǎng)服務(wù)的機構(gòu)或個人在經(jīng)濟實力以及專業(yè)經(jīng)驗上尚不具備從事高檔康復(fù)護理的市場開拓。像北京太申祥和國際敬老院、東方綜合養(yǎng)老院等投資較大，具有較好的設(shè)施和管理水平的，一般入住率可達到 80— 95%。主要是為照顧本單 位職工入??；而面對社會服務(wù)的機構(gòu)則入住率相對較低。一般規(guī)模在 100張床以內(nèi)，月人均 收費 10002500元。具體分析如下： 根據(jù)規(guī)模、收費、管理水平等綜合情況，北京市各類養(yǎng)老機構(gòu)基本可以分為公辦和民辦兩種形式并在此基礎(chǔ)上劃分為五種類型： 第一類 是直屬市民政局的養(yǎng)老機構(gòu)。隨著“ 4＋ 2＋ 1”家庭增多，人口壽命延長，我國快速進入老齡化階段，將有越來越多的老人從家中走出來，選擇“機構(gòu)養(yǎng)老”。以看護養(yǎng)老為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對半自理或無自理能力的老年人。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老 用房。公立敬老院通常建設(shè)費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。社會福利院的主要資金來源為政府補助。針對這部分高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的財富空間。據(jù)全球管理咨詢投資者 麥肯錫研究報告，到 2021年 富裕家庭 將達到 440萬個 。全國老齡委辦公室發(fā)布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告 (2021)》稱，隨著 1952年和 1953 年出生的人口進入老年期，中國迎來了第一個老年人口增長高峰，截至 2021 年底，我國老年人口數(shù)量達到 億，比上年增加 891 萬，占總?cè)丝诘?%。國內(nèi)養(yǎng)老市場需求龐大，高端需求強勁，但供給嚴(yán)重不足，普遍集中于低端養(yǎng)老市場，競爭無序，監(jiān)管缺失，缺乏具有規(guī)模性的大型養(yǎng)老社區(qū)。因此 投資者 投資發(fā)展養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮 投資者 對經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定運行的支持作用，參與解決我國社會老齡化問題，體現(xiàn)了 投資者 積極響應(yīng)國家號召，勇于承擔(dān)社會責(zé)任的形象，有助 于提升 投資者 的社會形象。同時大量的高收入、高素質(zhì)的城市老年人到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，將全面拉動該地區(qū)的商貿(mào)、旅游、通訊、交通、教育、文化、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打開與外界交流通道，這無疑為城市周邊區(qū)域的發(fā)展開辟一條新型、便捷的發(fā)展之路。同時，引導(dǎo)老年人參與社會公益活動，參與慈善事業(yè)，提升老年人的精神面貌和生命質(zhì)量。從國外養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況和商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律看，要培育健康發(fā)展的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，必須引進社會機構(gòu)，借鑒連鎖商業(yè)服務(wù)規(guī)?；l(fā)展的成功經(jīng)驗，著力發(fā)展符合經(jīng)濟規(guī)律，具有獨立生存與發(fā)展能力的社會化養(yǎng)老機構(gòu)，建立一批連鎖化、規(guī)?；钠放?養(yǎng)老機構(gòu)。大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，讓更多的社會機構(gòu)參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，建立多層次的社會保障體系，滿足差異化的養(yǎng)老需求，有利于進一步完善我國的社會保障體系。 （二）有利于改善民生，促進和諧社會建設(shè) 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能完善社會保障體系，促進和諧社會建設(shè)。因此，開展養(yǎng)老社區(qū)項目有利于擴大我國內(nèi)需規(guī)模，不僅在一定程度上緩解我國經(jīng)濟當(dāng)前面臨的保增長壓力，還能在一定程度上優(yōu)化我國 GDP增長結(jié)構(gòu)，進一步提高我國經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量。然而投資和出口更易受經(jīng)濟周期的影響，在經(jīng)濟處于下行通道時，投資和出口增長速度的放緩將嚴(yán)重影響一國經(jīng)濟的發(fā)展速度。房地產(chǎn)行業(yè)較長的產(chǎn)業(yè)鏈條的特點將直接和間接帶動建筑、建材、城建、鋼鐵、水泥、裝飾、紡織、家具、家電、汽車、煤炭、電力、通訊、供水、供暖、衛(wèi)生潔具等五十多個行業(yè)的發(fā)展。 2021年中國至少有 100萬個失獨家庭， 且每年以約 。一是貧困和低收入老年人數(shù)量仍然較多， 2021年約有 2300萬人。老年人口的高齡、失能（生活不能自理）和空巢化將進一步加劇應(yīng)對人口老齡化的嚴(yán)峻性和復(fù)雜性。同時， 投資人發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的社會價值和經(jīng)濟價值，在促進經(jīng)濟發(fā)展、改善民生和推動 投資者 發(fā)展等方面具有重要的意義，有利于拉動內(nèi)需，促進經(jīng)濟發(fā)展；有利于改善民生，促進 和諧社會建設(shè)；有利于投資者 完善資產(chǎn)布局，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；是一項利國、利民、利 己的重要舉措。因此， 投資人 投資發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)順應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟和社會發(fā)展形勢，符合當(dāng)前的國家政策。 ●“ 未富先老 ” 日益凸顯 隨著 1952年和 1953年出生的人口進入老年期，中國迎來了第一個老年人口增長高峰， 60歲以上老齡人口達 。 由于人口老齡化 超前于現(xiàn)代化， “ 未富先老 ” 和 “ 未備先老 ” 日益凸顯，老年人面臨著貧困、疾病、失能、服務(wù)、照料、精神關(guān)愛等諸多困難和問題。 ● 失獨失能護理更難 由于計劃生育一代陸續(xù)開始進入老年期，無子女和失獨（喪失獨生子女）老年人越來越多。 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能有效帶動房地產(chǎn)尤其是老年房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。 過去幾年，投資和出口的高速增長推動了我國經(jīng)濟的快速增長。而開展養(yǎng)老社區(qū)項目將能很好的引導(dǎo)和促進人們消費，一方面養(yǎng)老社區(qū)的建成，將會使得一部分人解除了對養(yǎng)老的顧慮，刺激當(dāng)前的消費；另一方 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項目可行性研究報告 3 – 面養(yǎng)老社區(qū)自身就是一個很大的消費點，其自身的運作就是一個很大的消費需求。按照養(yǎng)老社區(qū)容納 10萬名老年人計算，需要各類管理、服務(wù)、輔助等各方面人員約計為 50萬人左右，且其中大部分勞動力并非社會的高端勞動力，可有效解決目前社會中低端勞動力的就業(yè)難問題，極大緩解當(dāng)前就業(yè)壓力。當(dāng)前我國的社會養(yǎng)老服務(wù)體系正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，養(yǎng)老問題已成為政府、社會急需解決、迫在眉睫的社會問題。養(yǎng)老服務(wù)是社會服務(wù)的重要方面，大力發(fā)展與老年人特殊需求相適應(yīng)的社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，是應(yīng)對人口老齡化的重要舉措。 由于養(yǎng)老社區(qū)將向老年人提高優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康等高附加值的增值服務(wù)，徹底解決老年人養(yǎng)老的后顧之憂，能大幅度提高老年人的生命質(zhì)量，提高老年人的壽命。養(yǎng)老社區(qū)的建立將使一部分老年人從城市移居到城市周邊區(qū)域養(yǎng)老，這將緩解城市壓力，節(jié)約城市資源，提高城市活力，有效改善城市生活質(zhì)量。另一方面作為一家大型國有企業(yè)， 投資者 具有優(yōu)良的社會責(zé)任感傳統(tǒng)，參與發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，正是 廉孝苑 以關(guān)注社會焦點問題、化解社會焦點問題為己任的社會責(zé)任感的具體體現(xiàn)。在有效的政府監(jiān)管和政策補貼支持下，商業(yè)養(yǎng)老市場形成集中度相對較高的良性市場競爭態(tài)勢。從 2021 年到 2021年，全國 60 歲以上老年人將由 億增加到 億，平均每年增加老年人 860 萬；老年人口比重將 由 %增加到 16%，平均每年遞增 個百分點。 圖 8： 20212020年 中國 65歲以上老年人口 01232021 2021 2021 2021 2021 2021E 2020E 資料來源： 艾瑞咨詢 高端養(yǎng)老需求強勁 中國社會經(jīng)過 30多年的改革開放，人民的經(jīng)濟狀況已經(jīng)有了極大改觀，形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級和富裕群體。這些群體在考慮養(yǎng)老安排時，觀念開放，更能接受在環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到的高端養(yǎng)老機構(gòu)。 社會福利院主要面向城鎮(zhèn)“三無”老人，即無 勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場所和各類生活、醫(yī)療服務(wù)。