【正文】 三 、投資主體 養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目作為 投資者 未 來資金資產(chǎn)配置一項(xiàng)重要的渠道，建議以資產(chǎn)管理 投資者 主體，相關(guān) 投資者 參與，組建工作組，針對(duì)未來養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的規(guī)劃，研究搭建養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的投資管理平臺(tái)。 廉孝苑 應(yīng)通過養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，在實(shí)踐中摸索出一套符合市場(chǎng)規(guī)律的最佳商業(yè)實(shí)施方案，主導(dǎo)行業(yè)建立一套涵蓋方案規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)質(zhì)量、管理架構(gòu)、運(yùn)營模式等內(nèi)容的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平 ，提高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整體質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有序化、規(guī)范化，為 廉孝苑 連鎖化、規(guī)?；l(fā)展奠定基礎(chǔ)。 在評(píng)價(jià)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資效益時(shí)，不能單純衡量其經(jīng)濟(jì)效益，還應(yīng)充分考慮其帶來的社會(huì)效益，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將成為 廉孝苑 提高品牌價(jià)值和提升社會(huì)形象的重要平臺(tái)；在評(píng)價(jià)養(yǎng)老項(xiàng)目盈利水平時(shí)，不僅要關(guān)注短期收益，更要重視長期利益，長期、穩(wěn)定的養(yǎng)老投資將成為 廉孝苑 資產(chǎn)負(fù)債匹配管理的重要手段。 在確定養(yǎng)老產(chǎn)品定位和項(xiàng)目選址時(shí)，應(yīng)充分考慮高端消費(fèi)群體密集度、氣候與風(fēng)景差異度兩個(gè)方面的因素，將養(yǎng)老產(chǎn)品定位于高端養(yǎng)老群體，在國內(nèi)兼具經(jīng)濟(jì)、交通、氣候、風(fēng)景等多個(gè)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域建立養(yǎng)老基地，為實(shí)現(xiàn)“候鳥式”養(yǎng)老奠定基礎(chǔ)。只有充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，牢牢把握以下幾點(diǎn)關(guān)鍵成功要素，才能將 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目做好。同時(shí)，國內(nèi)大型養(yǎng)老社區(qū)成功開發(fā)案例的缺乏，也使得投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要付出更大的成本用于探索和嘗試。此外，目前我國具有養(yǎng)老需求的離退休老人在青壯年時(shí)代大都處于社會(huì)變革時(shí)期，收入水平與西方發(fā)達(dá)國家的老人相差甚遠(yuǎn)，用于養(yǎng)老的積蓄相對(duì)較少。只有積極地面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)和問題，找準(zhǔn)關(guān)鍵成功要素，及時(shí)采取有力措施，才能保障養(yǎng)老項(xiàng)目的順利進(jìn)行以及未來項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。 （五）配套服務(wù)收入 在長期來看，服務(wù)收入也是我方收入中的重要一部分。 （三）物業(yè)增值收入 由于 投資者 在土地及房地產(chǎn)成本較低時(shí)開始進(jìn)行開發(fā)建設(shè)， 投資者 可以通過開發(fā)物業(yè)并經(jīng)營物業(yè)，使物業(yè)本身價(jià)值得到提升。因此 投資者 不僅可以獲取固定收益，還將獲取土地增值收益。此類 盈利模式的代表社區(qū)為上海親和源老年社區(qū)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下： 表： 上海親和源老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 卡種 年限 房型 會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 年繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備押金 永久（可繼承，可轉(zhuǎn)讓） 大套 6 萬 A 卡 中套 58 萬 3 萬 無 小套 2 萬 終身（ 15年內(nèi)可退） 大套 66 萬 B 卡 中套 50 萬 2 萬 無 小套 35 萬 大套 8500 元 C 卡 30 天 中套 7000 元 無 2021 元 小套 6000 元 大套 萬 D 卡 1 年 中套 萬 無 1 萬 小套 萬 資料來源：上海親和源養(yǎng)老社區(qū) 三、項(xiàng)目盈利模式 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 – 通過對(duì)以上國內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)盈利模式的分析，我們認(rèn)為養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目未來的盈利模式應(yīng)以土地開發(fā)收入、房地產(chǎn)開發(fā)收入、物業(yè)增值收入、物業(yè)租金收入、配套服務(wù)收入及管理輸出收入這六塊收入為核心點(diǎn)。 后續(xù)費(fèi)用主要由房屋租金、社區(qū)管理費(fèi)和看護(hù)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成，入住者入住之后每年或每月固定收取的費(fèi)用，主要由餐費(fèi)、房屋租金、社區(qū)管理費(fèi)和看護(hù)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成。 ３、以會(huì)籍費(fèi)形式收取，離開時(shí)管理 投資者 回購或可轉(zhuǎn)讓。另外，這類老年公寓通常建有較好的醫(yī)療設(shè)施，在社區(qū)建設(shè)的初期通常就開始建有醫(yī)院等醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)，從而吸引大量需要醫(yī)療照顧的老人入住。這種開發(fā)模式優(yōu)勢(shì)為運(yùn)作過程簡(jiǎn)單，出售后牽涉的精力較少；且資金回流較快，可以用少量資金進(jìn)以老年人為主要客戶 運(yùn)營型 出售型 盈利模式 以持有出租收取租金及管理費(fèi)用為主要收入的盈利模式 以商業(yè)開發(fā)直接出售回現(xiàn)為主要收入的盈利模式 一次性費(fèi)用 管理月費(fèi) 入住時(shí)一次性支付的費(fèi)用，數(shù)額通常較高，分為 3類： ，在離開時(shí)可以退還 ，不予退還，期限為終生或一定年限 ，離開時(shí)管理投資者回購或可轉(zhuǎn)讓 ?入住者入住之后每月固定支付的費(fèi)用，包括餐費(fèi)、租金、管理費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等各類費(fèi)用 ?根據(jù)選擇的居住條件、護(hù)理服務(wù)、餐飲標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別，老人可根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、健康狀況選擇 ?一次性費(fèi)用和管理月費(fèi)的比例有所區(qū)別，有些一次性費(fèi)用較高月費(fèi)較低，有些相反，還有提供兩種選擇，收費(fèi)模式影響到開發(fā)商資金回收速度 費(fèi)用構(gòu)成 中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 – 行滾動(dòng)開發(fā)。而國內(nèi)養(yǎng)老 機(jī)構(gòu) 的盈利模式主要包括出售型盈利模式及運(yùn)營型盈利模式。而 老年 機(jī)構(gòu) 無論在前期設(shè)計(jì)開發(fā)還是后期運(yùn)營都需要更為專業(yè)的管理相匹配。 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 – （二）規(guī)劃科學(xué)的項(xiàng)目區(qū)域 國內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)基本以政府提供的敬老院和民營機(jī)構(gòu)投資的養(yǎng)老院為主，較難形成連鎖化經(jīng)營。根據(jù)老年人的健康安全、生活便利、社會(huì)尊重和自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)等各層次需要提供全方位的配套服務(wù)。據(jù)麥肯錫研究報(bào)告，到2021年，中國富裕家庭數(shù)量將成為僅次于美國、日本和英國，排全球第四，將會(huì)是未來高端養(yǎng)老市場(chǎng)的潛在客戶。而且，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理還處于政策法規(guī)不健全、相關(guān)制度不配套的階段。養(yǎng)老社區(qū)的所涉及到得各個(gè)產(chǎn)業(yè)都要受到聯(lián)邦、州政府的規(guī)定管轄，相關(guān)工作人員必須滿足相應(yīng)的行業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，且登記在冊(cè)、持證上崗。但是根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，寬松的宏觀政策會(huì)使得通貨膨脹成為一種必然，隨后必將會(huì)有一輪政策和貨幣的緊縮調(diào)整。 投資者 整體的主業(yè)互動(dòng)、品牌價(jià)值、資金積累、客戶網(wǎng)絡(luò)資源、公共關(guān)系和信息平臺(tái)等優(yōu)勢(shì)，為 投資者 進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，聚集相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、募集社會(huì)資金奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 最后， 推動(dòng)中國養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 首先， 打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)第一品牌。 志愿者服務(wù) ：為加強(qiáng)老年人與外部的交流，增加 廉孝苑 內(nèi)部活力， 廉孝苑 將搭建志愿者服務(wù)平臺(tái)，使入住的老年人參與 廉孝苑 各項(xiàng)設(shè)施的運(yùn)營、 廉孝苑 管理和服務(wù)，愿為 廉孝苑 建設(shè)貢獻(xiàn)自己的時(shí)間和精力。 （五）自身價(jià)值 入住養(yǎng)老 廉孝苑 的老年人中，蘊(yùn)含著各類人才，其經(jīng)驗(yàn)與能力均是不可多得的。 （四）增值服務(wù) 除基本服務(wù)與文化娛樂服務(wù)以外，為 滿足老年人諸如財(cái)富管理、法律援助及心理輔導(dǎo)等方面的需求， 廉孝苑 為其提供了理財(cái)服務(wù)、法律服務(wù)及心理服務(wù)等多方面的增值服務(wù)，使其安度晚年。 教育服務(wù)： 為充實(shí)老年人的文化生活，針對(duì)老年人求知的需求，廉孝苑 將通過廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、集中授課等多種方式，舉辦各類講座，如養(yǎng)生講座，以滿足老年人求知、社交的需求。 （三）文化休閑 為豐富老年人的文化休閑生活， 廉孝苑 為老年人提供的豐富多彩的文化娛樂生活，包括體育活動(dòng)、教育服務(wù)、旅游服務(wù)及文化娛樂服務(wù)等等 ，使老年人擴(kuò)大社交范圍，充分享受老年休閑時(shí)光。 健康管理 ：對(duì)于“候鳥式”養(yǎng)老的老年人，為方便其外出就醫(yī)，廉孝苑 將為入住的老年人建立動(dòng)態(tài)的健康檔案，老年人健康檔案將由數(shù)據(jù)管理中心集中管理， 廉孝苑 的醫(yī)生將根據(jù)健康檔案中老年人的身體狀況，為其提供合適的健康服務(wù)，使其得到動(dòng)態(tài)的健康管理。 基礎(chǔ)醫(yī)療： 老年人隨著年齡增長，各種老年人常見病均處于多發(fā)狀態(tài)， 廉孝苑 本著“早發(fā)現(xiàn)、早治療”的精神，為入住 廉 孝苑 的老年人提供了包括定期健康評(píng)估、個(gè)人護(hù)理規(guī)劃、常見病治療等基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)，使老年人足不出戶即可滿足預(yù)防性的醫(yī)療需求。 （三） 醫(yī)療看護(hù)區(qū) 一些老年人身體極度虛弱或患有特殊疾病如老年癡呆癥，生活完全不能自理，為使這部分老年人得到專業(yè)性的醫(yī)療護(hù)理，醫(yī)療看護(hù)社區(qū)為老人提供了 24小時(shí)的生活看護(hù)、臨終關(guān)懷等服務(wù)。老年人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力、意愿愛好等，做自主選擇，使老人充分享受老年休閑時(shí)光。 圖： 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生中心功能設(shè)計(jì)圖 （一） 休閑居住區(qū) 老年人退休后大都身體康健，愿意游 覽觀光，游走流動(dòng)于全國城鄉(xiāng)各地，瀏覽大好河山?？傮w而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。 廉孝苑養(yǎng)老社區(qū)將向社會(huì)和公眾展現(xiàn)出一幅幅“最美不過夕陽紅，溫馨又從容“的動(dòng)人畫面。 “ 共建和諧“： 老年人是中華 民 族優(yōu)秀 文化的堅(jiān)定守護(hù)者和傳播者，也是維護(hù)社會(huì)和諧的重要力量 。 “奉獻(xiàn)社會(huì)“：奉獻(xiàn)社會(huì)既體現(xiàn)為 廉孝苑 對(duì)社會(huì)和老年人的奉獻(xiàn)，也體現(xiàn)為老年人對(duì)社會(huì)的奉獻(xiàn)。 因此， 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)定位于中高端養(yǎng)老市場(chǎng)，目標(biāo)客戶鎖定為中高收入人群，其整體上處于社會(huì)中上層，具有較高的社會(huì)地位，收入較為寬裕，有較為豐實(shí)的家底以及穩(wěn)定的養(yǎng)老金和其他收入來源。 一、市場(chǎng)定位與經(jīng)營理念 （一）市場(chǎng)定位 發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的主要定位基本均是針對(duì)中高端客戶，以 Del Webb 旗下的 Sun City 和 Sun City West 養(yǎng)老社區(qū)為例，其在美國 20 多個(gè)州開發(fā)的 50 多個(gè)老年人社區(qū)中，其客戶的人均收入均高于美國平均水平。比如，在澳大利亞，政府補(bǔ)貼的收入占到整個(gè)養(yǎng)老社區(qū)收入的 40%70%。同時(shí)，對(duì)于所有養(yǎng)老社區(qū)，建立一套包括建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水 平、管理能力在內(nèi)的資質(zhì)評(píng)估系統(tǒng)，加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理。僅從養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展來看，針對(duì)老年人自理能力和經(jīng)濟(jì)能力的不同，已經(jīng)形成包括活力居住社區(qū)、 獨(dú)立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)社區(qū) 為代表的五大類成熟業(yè)態(tài)，可以針對(duì)老年人的需求特點(diǎn)，提供全面的服務(wù)。近年來，隨著我國居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，老年人的養(yǎng)老需求內(nèi)容也日益豐富，呈現(xiàn)出逐步細(xì)化并向高端市場(chǎng)集中的趨勢(shì)，針對(duì)中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的市場(chǎng)空間。 但從市場(chǎng)的需求來說，呈現(xiàn)“兩頭大，中間小”的態(tài)勢(shì)，即由政府提供的福利性安養(yǎng)和由社會(huì)機(jī)構(gòu)提供 的高端安養(yǎng)是渴求度最高的需求方向。 從以上五類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的基本情況分析，具有一定的投資規(guī)模，交通便利，有較好的住宿條件，能接待不同類型的老人（自理、半自理、不能 自理），有醫(yī)療配套設(shè)施，具有良好服務(wù)和管理水平的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，不論是公辦或民辦都比較受歡迎。 第五類 是民營企業(yè)投資的老年公寓、國際敬老院等具有一定規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般都在 200張床位以上。具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，貼近社區(qū)，老人可以就近入住，交通方便，家人可以隨時(shí)探望，收費(fèi)合理，管理比較規(guī)范，且有政府背景，老人和親屬比較放心，具有較高的入住率。一般規(guī)模在 200500張床左右，月人均收費(fèi) 15003000元（單人間 1800元 /月 ,豪華套間 5000元 /月）。 （ 2）北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 供給狀況 北京市的主要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是各城區(qū)街道辦事處、社會(huì)企事業(yè)單位和個(gè)人興辦的養(yǎng)老院、敬老院和托老所。除提供養(yǎng)老公寓提供的各類服務(wù)以外還提供各類醫(yī)療服務(wù)，如急救服務(wù)、攙扶服務(wù)、喂飯服務(wù)等。