【正文】 老人（ Self－ helping Aged People）居住的，所謂“自理老人”是指生活行為完全自理，希望保持自己獨立的生活習 慣，很少或基本不需要其它幫助的老年人。 輔助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，輔助照料，個人關(guān)照，老年之家，受保護照料等。如果老人需要 24 小時護理照料，沒有輪椅、助行器或其他人的幫助不能行走，不能自己完成日常生活活動，到了老年癡呆晚期階段，需要治療和恢復設(shè)施，患有長期或慢性病，選擇護理院居住是合適的。 連續(xù)照料退休社區(qū)是發(fā)展的概念，社區(qū)為老人提供住房、活動、服務(wù)、醫(yī)療照料。 通常這種社區(qū)由一些賣給老人的獨立房子、聯(lián)排公寓或別墅構(gòu)成。過去，由于我國對人口年齡結(jié)構(gòu)變化給城市、環(huán)境帶來的影響缺乏認識，缺乏客觀的、長遠的、戰(zhàn)略 性的指導思想，不能把城市建設(shè)、環(huán)境作為一個綜合的整體來看待。 世界人口的老齡化 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中， 60 歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達 23%，其次為希臘的 %和日本 的 22%，再次是德國的 %和瑞典的 %。其中，世界經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)將由目前的 億人猛增到 億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%增加到 19%，屆時人口老齡化問題最嚴重的 3 個國家是西班牙、意大利和日本。每個國家都希望為老百姓提供合適 的住房。許多國家實踐多年，最后證明，這種想法很難行得通。如果子孫也在同一棟樓里，則比住在單獨的老齡 住宅里有更多的優(yōu)越性。所謂通用住宅（圖1c），就是在設(shè)計和建造時，就把老年人的需要考慮進去，讓老年人能自己照顧自己，但并不需要在一開始就把這些考慮全部做上去，而是逐步地來實現(xiàn)。隨后，從 住宅，建筑和城市三個方面開展工作。這種能適應(yīng)人的一生各個階段的住宅最能適應(yīng)老齡社會。法律規(guī)定地方政府要經(jīng)常注意管轄地區(qū)的住宅狀況。在日本，凡是居民建造或購買的住宅在國家規(guī)定的標準內(nèi)，均可向住宅金融公庫申請低息貸款，平均利率比商業(yè)銀行貸款低 30%左右。財政提供的融資資金來源主要有三個方面： 郵政儲蓄歸集的資金； 各種退休金、保險費； 政府債券。 三是財政金融強有力的支持，調(diào)動企業(yè)開發(fā)應(yīng)用新產(chǎn)品和新技術(shù)的積極性，降低風險，增強市場競爭力。在住宅單體設(shè)計、平面布局上注重多樣化，滿足不同住戶的需求，在小區(qū)管理上突出安全與服務(wù)到位。在筑波還專門投資新建了檢測中心，配備了先進的檢測儀器和設(shè)備。 這里，首先提到的是“老有所 養(yǎng)”，然而，目前的情況是：一方面，國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施無論是從數(shù)量還是從質(zhì)量、服務(wù)上都無法滿足老年人；另外一方面，國家無法提供如此巨大的一筆資金來進行養(yǎng)老設(shè)施的修建。 ６、國外老年住宅市場的狀況 歐美各國由于傳統(tǒng)個人主義的影響注重發(fā)展社會養(yǎng)老設(shè)施，特別是美國迅速發(fā)展老年社區(qū)。這種“兩代居”形態(tài)的親子家庭住房空間關(guān)系大致可分為： A、同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡易烹調(diào)設(shè)備。 隨著親子居室和輔助使用空間獨立成套程度的提高，兩代家庭的獨立性也逐步增強，因而上述四種形式其獨立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。一方面是因為人口老化 較嚴重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下比其它亞洲地區(qū)似乎提早渙散。新加坡政府透過建 屋局以及眾多的組屋， 對于鼓勵子女與老年父母合住提出了不少辦法，其作用、效果不可忽視，簡要說明如下： A、多代家庭組屋辦法（ MultiTier Family Housing Scheme）：此辦法意在優(yōu)先分配組屋給與父母同住之已婚子女，并給予其它各種優(yōu)惠，如貸款可達售價的90%、較長的償還期、訂金額度減少、提前三年之優(yōu)先權(quán)等。 建屋局有鑒于一般民眾購買力增強，推出的組屋面積與房間數(shù)便愈大愈多，有四房、五房、 Executive 型及上下二樓型，面積約為 105 ㎡、 120 ㎡、 145 ㎡、 165㎡，附有二套至二套半的浴廁設(shè)備。社區(qū)發(fā)展部在社區(qū)提供了以下多項老人服務(wù)項目： a、交友服務(wù) b、輔導與顧問服務(wù) c、日間中心 d、餐食服務(wù) e、老人俱樂部 f、健康教育╱健康檢查 g、家庭護理 h、老人優(yōu)待 i、居住照顧 以上這些居住照顧之設(shè)施及社區(qū)服務(wù)，新加坡政府及學者專家均不斷在檢討，并且對未來的需求，以及各設(shè)施、服務(wù)未來發(fā)展亦有預測，并訂定相關(guān)計劃。 香港政府在鼓勵年輕人照顧長者的前提下又希望能使長者老得其所，能夠在熟悉的地方安享 晚年，推出下列措施： A、提供長者更多的公屋 香港近年來興建了一系列專為老者而設(shè)的單位，包括新式的小單位大廈和附翼大廈，把這些大廈納入新屋內(nèi)，讓長者可與他們成年的子女分別于同但不同的 單位里居住。某些大廈的設(shè)計與新屋混為一體，除了配備各種服務(wù)設(shè)施外，并保留了原有社區(qū)的歸屬感。符合資格的家庭將提早三年獲得配屋。 C、提供特別服務(wù) 為照顧長者的特殊需要，主要靠志愿機構(gòu)提供服務(wù)。現(xiàn)在這計劃已在 25 個長者租戶較多的公共屋中推行。今后如何強化老人自立生活及支持家庭照顧老人，也就是貫徹“社區(qū)、家居照顧”之政策是重要課題。 1980 年 到 1990 年間，護理院、中長期照料和其它老年住房增加了 24%。據(jù)統(tǒng)計，排在前 30 名的輔助生活機構(gòu)供應(yīng)商擁有全國約 24%的床位數(shù)。該鼓勵監(jiān)督機制體現(xiàn)在兩個方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評估體系，一是相對獨立的監(jiān)察員體制。由于聯(lián)邦和州政府的錢是通過各種稅收得到的，實際用的是納稅人的錢，因此每一個納稅人都有權(quán)要求政府對養(yǎng)老機構(gòu)采取鼓勵和監(jiān)督措施，最終得到高質(zhì)量的服務(wù)。由監(jiān)察員和入住養(yǎng)老機構(gòu)的老人直接接觸交流，來保護老人的合法權(quán)益，以及監(jiān)督改善養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。產(chǎn)業(yè)的主體是社會的營利機構(gòu)這一事實，值得我們仔細研究和探討。 （ 3）德國的老年住宅 德國的老年住宅分為兩種體系。在規(guī)劃上，設(shè)計者把社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點和急救站時，兩者能共用。在這種酒店式公寓中，配套設(shè)施完全依據(jù)老年人的需要設(shè)計，如防滑設(shè)施和無障礙設(shè)施等，服務(wù)人員遠遠多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長住或短住。 第二部分：國內(nèi)老年住宅市場研究 國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析 中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機構(gòu)社會福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。民政部等 14 個部委提出，到本世紀末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到 26 萬個， 85%的街道都要有一所老年公寓。本世紀中葉， 60 歲以上的老年人口將達到 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的 %。這期間，老年人口以 ％的速度遞增，大大快于總?cè)丝谀昃鲩L ％的速度。 從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?7%，遼寧、河南、安徽、福建等省 65 歲以上的人口接 近 7%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占 %和 %，購買經(jīng)濟適用房 %和 %,購買原公有住房的戶分別為 %和 %。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。 20xx 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。 頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價格在 2500— 5000 元 /平方米，到 20xx 年 6 約一期銷售率達到 %，到 20xx 年一期基本售罄。 老年住宅市場環(huán)境分析 環(huán)境 融資機構(gòu) 國內(nèi)目前 的融資機構(gòu)多為商業(yè)銀行，一級城市目前已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托等新型的金融工具。美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名的跨國房產(chǎn)投資基金也紛紛進入上海，已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達成緊 密型合作意向。 老年住宅開發(fā)的障礙、難點以及應(yīng)對策略分析 障礙： (1)老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。 目前老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發(fā)，而制定的科學合理的建設(shè)規(guī)劃。 有的老年公寓環(huán)境 優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達 20xx－ 3000 元，很多老年人只好望洋興嘆。 (4)大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。 目前國內(nèi)對老年人住宅、購房等方面的支持的政策比較少，老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)普遍存在資金投入不足，管理不善的問題。為此，一方面要建立和完善社會保障制度，這是形成老齡產(chǎn)業(yè)市場需求的重要基礎(chǔ)。政府的宏觀管理與調(diào)控，也應(yīng)有法可依。針對一些與老年福利和老年救助有關(guān)的老齡產(chǎn)業(yè)，還可以根據(jù)具體情況，采取一些特殊的支持政策。隨著改革的推進，制度和法規(guī)不斷完善，市場的基本規(guī)則和必要政策，均已納入制度和法規(guī)中而被固定下來，將長期、規(guī)范、客觀地發(fā)揮作用。但是，老年住宅的服務(wù)對象和其中的一些服務(wù)內(nèi)容，具有社會福利的特點。 政府、慈善機構(gòu)合作經(jīng)營管理 我國的養(yǎng)老設(shè)施，過去多是政府投資的福利事業(yè)單位。所以，入住福利型養(yǎng)老院的大多是沒有或只有很少經(jīng)濟收入的孤寡老人。 盈利性則表現(xiàn)在收費服務(wù)方面，如： 固定收費的內(nèi)容有入住時的一次性收費和每月收費，主要是針對入住的環(huán)境來制定收費標準； 經(jīng)常性收費 的內(nèi)容有護理費和醫(yī)療費用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來制定收費標準； 不固定收費體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。國外目前存在的經(jīng)營模式有老年公寓和輔助生活機構(gòu)兩種，國內(nèi)目 前還只有老年公寓。 a、自住型老年公寓（ Independentliving），不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的 生活配套設(shè)施，甚至可以完全容納一個高爾夫球場。在價格方面，老年人入住老年住宅的時候，最先考慮到的是一次性交納費用的承擔能力，如房屋總價；然后是在社區(qū)的生活成本，如物業(yè)管理費用、提供服務(wù)的收費方式、交通條件等等；然后是社區(qū)的配套設(shè)施，如社區(qū)醫(yī)院、娛樂中心、老年人活動中心、老齡大學等等。輔助生活在一個爭取最大限度滿足個人獨立、隱私和選擇的環(huán)境中結(jié)合了住所、生活服務(wù)和簡單的醫(yī)療護理。無論是私人經(jīng)營還是非盈利性質(zhì)，輔助生活的服務(wù)對象大多是個人付款，因此，是客戶的需求而不是政府的指令，成為美國該行業(yè)發(fā)展的動力。 輔助生活服務(wù)可以由獨立的居住小區(qū)提供，也可以作為繼續(xù)照料退休社區(qū)的組成部分，由靠近或?qū)儆趯ｉT護理院的自成一體的居住機構(gòu)提供，作為 一種比較新穎和流行的形式成為這一擴展的前沿，輔助生活向老人們提供了一種誘人的既保持獨立又獲得個人照顧的混合模式。馬克西姆老人住宅，日本的中輕井澤居住區(qū)，瑞典的斯特盧布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。但同時必須依托文化素質(zhì)相對較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群體。 老年住宅物業(yè)管理的基本操作模式 老年住宅物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容之多、范圍之廣是其他物業(yè)所不能及的，在目前經(jīng)驗少的情況下，開發(fā)商不可能獨自承擔所有的服務(wù)內(nèi)容，可以選擇將服務(wù)內(nèi)容外包給引進社區(qū)的專業(yè)機構(gòu)，也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機構(gòu)合作的方式來進行。但是，我們要認識到，目前的消費力的確是非常有限，需求釋放后要再次凝聚所需要的時間并不短。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋?重，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著， 1998 年版）。又據(jù)預測我國 65 歲以上老人數(shù)將從 20xx 年的 億（占總?cè)丝诘?％），增加到 2050年的 億（占總?cè)丝诘?％）（北京大學健康與家庭研 究中心網(wǎng)站提供）。屆時，中國將處于“銀發(fā)浪潮”之中，成為嚴重老齡化國家。 撫養(yǎng)比：是指社會養(yǎng)老保險供款一代人與領(lǐng)款一代人的比例。在上海市常住人口中， 1982 年－ 1990 年期間， 60 歲及以上老年人口平均每年增加 萬，80 歲及以上老年人口平均每年增加 萬； 1990－ 20xx 年期間， 60 歲及以上老年人口平均每年增加 萬， 80 歲及以上老年人口平均每年增加 萬。 （ 2）北京 北京市老年人口現(xiàn)狀 北京市 1990 年成為人口老年型城市，目前 60 歲以上老年人口已達 180 萬，占總?cè)丝诘?%。預計到 2025 年，北京的老年人口比例接近 30%，這一比例遠高于許多發(fā)達國家的水平。各區(qū)縣的老年人口比例差異也比較明顯，如最高的東城區(qū)、西城區(qū)和崇文區(qū)已經(jīng)達到 %，比最低的房山區(qū)高 6 個百分點左右。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡單化；對有生活自理能力的老年夫婦和承擔社會家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。但是，由于居住地點、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。 從目前老年人居住情況來看， ％居住在城鎮(zhèn)， ％居住在鄉(xiāng)村。縣購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過 %。老 年家庭戶居住 3－ 5 間的比例占 %,2 間以下的占 %,市