【正文】 老人（ Self－ helping Aged People）居住的，所謂“自理老人”是指生活行為完全自理，希望保持自己獨(dú)立的生活習(xí) 慣，很少或基本不需要其它幫助的老年人。 輔助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，輔助照料，個(gè)人關(guān)照，老年之家，受保護(hù)照料等。如果老人需要 24 小時(shí)護(hù)理照料，沒(méi)有輪椅、助行器或其他人的幫助不能行走，不能自己完成日常生活活動(dòng)，到了老年癡呆晚期階段，需要治療和恢復(fù)設(shè)施，患有長(zhǎng)期或慢性病，選擇護(hù)理院居住是合適的。 連續(xù)照料退休社區(qū)是發(fā)展的概念，社區(qū)為老人提供住房、活動(dòng)、服務(wù)、醫(yī)療照料。 通常這種社區(qū)由一些賣給老人的獨(dú)立房子、聯(lián)排公寓或別墅構(gòu)成。過(guò)去，由于我國(guó)對(duì)人口年齡結(jié)構(gòu)變化給城市、環(huán)境帶來(lái)的影響缺乏認(rèn)識(shí)，缺乏客觀的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的、戰(zhàn)略 性的指導(dǎo)思想，不能把城市建設(shè)、環(huán)境作為一個(gè)綜合的整體來(lái)看待。 世界人口的老齡化 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報(bào)告，在世界各國(guó)中， 60 歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡撸_(dá) 23%，其次為希臘的 %和日本 的 22%，再次是德國(guó)的 %和瑞典的 %。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的 億人猛增到 億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?8%增加到 19%，屆時(shí)人口老齡化問(wèn)題最嚴(yán)重的 3 個(gè)國(guó)家是西班牙、意大利和日本。每個(gè)國(guó)家都希望為老百姓提供合適 的住房。許多國(guó)家實(shí)踐多年，最后證明，這種想法很難行得通。如果子孫也在同一棟樓里，則比住在單獨(dú)的老齡 住宅里有更多的優(yōu)越性。所謂通用住宅（圖1c），就是在設(shè)計(jì)和建造時(shí)，就把老年人的需要考慮進(jìn)去，讓老年人能自己照顧自己，但并不需要在一開(kāi)始就把這些考慮全部做上去，而是逐步地來(lái)實(shí)現(xiàn)。隨后，從 住宅，建筑和城市三個(gè)方面開(kāi)展工作。這種能適應(yīng)人的一生各個(gè)階段的住宅最能適應(yīng)老齡社會(huì)。法律規(guī)定地方政府要經(jīng)常注意管轄地區(qū)的住宅狀況。在日本，凡是居民建造或購(gòu)買的住宅在國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，均可向住宅金融公庫(kù)申請(qǐng)低息貸款，平均利率比商業(yè)銀行貸款低 30%左右。財(cái)政提供的融資資金來(lái)源主要有三個(gè)方面： 郵政儲(chǔ)蓄歸集的資金； 各種退休金、保險(xiǎn)費(fèi)； 政府債券。 三是財(cái)政金融強(qiáng)有力的支持，調(diào)動(dòng)企業(yè)開(kāi)發(fā)應(yīng)用新產(chǎn)品和新技術(shù)的積極性，降低風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在住宅單體設(shè)計(jì)、平面布局上注重多樣化，滿足不同住戶的需求，在小區(qū)管理上突出安全與服務(wù)到位。在筑波還專門投資新建了檢測(cè)中心，配備了先進(jìn)的檢測(cè)儀器和設(shè)備。 這里，首先提到的是“老有所 養(yǎng)”，然而，目前的情況是：一方面，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施無(wú)論是從數(shù)量還是從質(zhì)量、服務(wù)上都無(wú)法滿足老年人；另外一方面，國(guó)家無(wú)法提供如此巨大的一筆資金來(lái)進(jìn)行養(yǎng)老設(shè)施的修建。 ６、國(guó)外老年住宅市場(chǎng)的狀況 歐美各國(guó)由于傳統(tǒng)個(gè)人主義的影響注重發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施，特別是美國(guó)迅速發(fā)展老年社區(qū)。這種“兩代居”形態(tài)的親子家庭住房空間關(guān)系大致可分為： A、同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡(jiǎn)易烹調(diào)設(shè)備。 隨著親子居室和輔助使用空間獨(dú)立成套程度的提高，兩代家庭的獨(dú)立性也逐步增強(qiáng)，因而上述四種形式其獨(dú)立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。一方面是因?yàn)槿丝诶匣?較嚴(yán)重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下比其它亞洲地區(qū)似乎提早渙散。新加坡政府透過(guò)建 屋局以及眾多的組屋， 對(duì)于鼓勵(lì)子女與老年父母合住提出了不少辦法，其作用、效果不可忽視，簡(jiǎn)要說(shuō)明如下： A、多代家庭組屋辦法（ MultiTier Family Housing Scheme）：此辦法意在優(yōu)先分配組屋給與父母同住之已婚子女，并給予其它各種優(yōu)惠，如貸款可達(dá)售價(jià)的90%、較長(zhǎng)的償還期、訂金額度減少、提前三年之優(yōu)先權(quán)等。 建屋局有鑒于一般民眾購(gòu)買力增強(qiáng)，推出的組屋面積與房間數(shù)便愈大愈多，有四房、五房、 Executive 型及上下二樓型，面積約為 105 ㎡、 120 ㎡、 145 ㎡、 165㎡，附有二套至二套半的浴廁設(shè)備。社區(qū)發(fā)展部在社區(qū)提供了以下多項(xiàng)老人服務(wù)項(xiàng)目： a、交友服務(wù) b、輔導(dǎo)與顧問(wèn)服務(wù) c、日間中心 d、餐食服務(wù) e、老人俱樂(lè)部 f、健康教育╱健康檢查 g、家庭護(hù)理 h、老人優(yōu)待 i、居住照顧 以上這些居住照顧之設(shè)施及社區(qū)服務(wù)，新加坡政府及學(xué)者專家均不斷在檢討，并且對(duì)未來(lái)的需求，以及各設(shè)施、服務(wù)未來(lái)發(fā)展亦有預(yù)測(cè)，并訂定相關(guān)計(jì)劃。 香港政府在鼓勵(lì)年輕人照顧長(zhǎng)者的前提下又希望能使長(zhǎng)者老得其所，能夠在熟悉的地方安享 晚年，推出下列措施： A、提供長(zhǎng)者更多的公屋 香港近年來(lái)興建了一系列專為老者而設(shè)的單位，包括新式的小單位大廈和附翼大廈，把這些大廈納入新屋內(nèi)，讓長(zhǎng)者可與他們成年的子女分別于同但不同的 單位里居住。某些大廈的設(shè)計(jì)與新屋混為一體，除了配備各種服務(wù)設(shè)施外，并保留了原有社區(qū)的歸屬感。符合資格的家庭將提早三年獲得配屋。 C、提供特別服務(wù) 為照顧長(zhǎng)者的特殊需要，主要靠志愿機(jī)構(gòu)提供服務(wù)?，F(xiàn)在這計(jì)劃已在 25 個(gè)長(zhǎng)者租戶較多的公共屋中推行。今后如何強(qiáng)化老人自立生活及支持家庭照顧老人，也就是貫徹“社區(qū)、家居照顧”之政策是重要課題。 1980 年 到 1990 年間，護(hù)理院、中長(zhǎng)期照料和其它老年住房增加了 24%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，排在前 30 名的輔助生活機(jī)構(gòu)供應(yīng)商擁有全國(guó)約 24%的床位數(shù)。該鼓勵(lì)監(jiān)督機(jī)制體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評(píng)估體系，一是相對(duì)獨(dú)立的監(jiān)察員體制。由于聯(lián)邦和州政府的錢是通過(guò)各種稅收得到的，實(shí)際用的是納稅人的錢，因此每一個(gè)納稅人都有權(quán)要求政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)采取鼓勵(lì)和監(jiān)督措施，最終得到高質(zhì)量的服務(wù)。由監(jiān)察員和入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人直接接觸交流，來(lái)保護(hù)老人的合法權(quán)益，以及監(jiān)督改善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。產(chǎn)業(yè)的主體是社會(huì)的營(yíng)利機(jī)構(gòu)這一事實(shí)，值得我們仔細(xì)研究和探討。 （ 3）德國(guó)的老年住宅 德國(guó)的老年住宅分為兩種體系。在規(guī)劃上，設(shè)計(jì)者把社會(huì)體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和急救站時(shí)，兩者能共用。在這種酒店式公寓中，配套設(shè)施完全依據(jù)老年人的需要設(shè)計(jì)，如防滑設(shè)施和無(wú)障礙設(shè)施等，服務(wù)人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長(zhǎng)住或短住。 第二部分：國(guó)內(nèi)老年住宅市場(chǎng)研究 國(guó)內(nèi)老年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無(wú)老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來(lái)逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。民政部等 14 個(gè)部委提出，到本世紀(jì)末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到 26 萬(wàn)個(gè)， 85%的街道都要有一所老年公寓。本世紀(jì)中葉， 60 歲以上的老年人口將達(dá)到 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的 %。這期間，老年人口以 ％的速度遞增，大大快于總?cè)丝谀昃鲩L(zhǎng) ％的速度。 從區(qū)域來(lái)看，我國(guó)目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過(guò)其總?cè)丝诘?7%，遼寧、河南、安徽、福建等省 65 歲以上的人口接 近 7%。其中，市、鎮(zhèn)購(gòu)買商品房的家庭占 %和 %，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房 %和 %,購(gòu)買原公有住房的戶分別為 %和 %。個(gè)人出資建房也是我國(guó)居民住宅來(lái)源的主要方式之一。 20xx 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。 頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價(jià)格在 2500— 5000 元 /平方米，到 20xx 年 6 約一期銷售率達(dá)到 %，到 20xx 年一期基本售罄。 老年住宅市場(chǎng)環(huán)境分析 環(huán)境 融資機(jī)構(gòu) 國(guó)內(nèi)目前 的融資機(jī)構(gòu)多為商業(yè)銀行，一級(jí)城市目前已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托等新型的金融工具。美國(guó)雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國(guó)洛克菲勒等著名的跨國(guó)房產(chǎn)投資基金也紛紛進(jìn)入上海，已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成緊 密型合作意向。 老年住宅開(kāi)發(fā)的障礙、難點(diǎn)以及應(yīng)對(duì)策略分析 障礙： (1)老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。 目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。 有的老年公寓環(huán)境 優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá) 20xx－ 3000 元，很多老年人只好望洋興嘆。 (4)大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。 目前國(guó)內(nèi)對(duì)老年人住宅、購(gòu)房等方面的支持的政策比較少，老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在資金投入不足，管理不善的問(wèn)題。為此，一方面要建立和完善社會(huì)保障制度，這是形成老齡產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求的重要基礎(chǔ)。政府的宏觀管理與調(diào)控，也應(yīng)有法可依。針對(duì)一些與老年福利和老年救助有關(guān)的老齡產(chǎn)業(yè)，還可以根據(jù)具體情況，采取一些特殊的支持政策。隨著改革的推進(jìn)，制度和法規(guī)不斷完善，市場(chǎng)的基本規(guī)則和必要政策，均已納入制度和法規(guī)中而被固定下來(lái)，將長(zhǎng)期、規(guī)范、客觀地發(fā)揮作用。但是，老年住宅的服務(wù)對(duì)象和其中的一些服務(wù)內(nèi)容，具有社會(huì)福利的特點(diǎn)。 政府、慈善機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營(yíng)管理 我國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施，過(guò)去多是政府投資的福利事業(yè)單位。所以，入住福利型養(yǎng)老院的大多是沒(méi)有或只有很少經(jīng)濟(jì)收入的孤寡老人。 盈利性則表現(xiàn)在收費(fèi)服務(wù)方面，如： 固定收費(fèi)的內(nèi)容有入住時(shí)的一次性收費(fèi)和每月收費(fèi)，主要是針對(duì)入住的環(huán)境來(lái)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 經(jīng)常性收費(fèi) 的內(nèi)容有護(hù)理費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來(lái)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 不固定收費(fèi)體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。國(guó)外目前存在的經(jīng)營(yíng)模式有老年公寓和輔助生活機(jī)構(gòu)兩種，國(guó)內(nèi)目 前還只有老年公寓。 a、自住型老年公寓（ Independentliving），不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的 生活配套設(shè)施，甚至可以完全容納一個(gè)高爾夫球場(chǎng)。在價(jià)格方面，老年人入住老年住宅的時(shí)候，最先考慮到的是一次性交納費(fèi)用的承擔(dān)能力，如房屋總價(jià)；然后是在社區(qū)的生活成本，如物業(yè)管理費(fèi)用、提供服務(wù)的收費(fèi)方式、交通條件等等；然后是社區(qū)的配套設(shè)施，如社區(qū)醫(yī)院、娛樂(lè)中心、老年人活動(dòng)中心、老齡大學(xué)等等。輔助生活在一個(gè)爭(zhēng)取最大限度滿足個(gè)人獨(dú)立、隱私和選擇的環(huán)境中結(jié)合了住所、生活服務(wù)和簡(jiǎn)單的醫(yī)療護(hù)理。無(wú)論是私人經(jīng)營(yíng)還是非盈利性質(zhì)，輔助生活的服務(wù)對(duì)象大多是個(gè)人付款，因此，是客戶的需求而不是政府的指令，成為美國(guó)該行業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。 輔助生活服務(wù)可以由獨(dú)立的居住小區(qū)提供，也可以作為繼續(xù)照料退休社區(qū)的組成部分，由靠近或?qū)儆趯ｉT護(hù)理院的自成一體的居住機(jī)構(gòu)提供，作為 一種比較新穎和流行的形式成為這一擴(kuò)展的前沿，輔助生活向老人們提供了一種誘人的既保持獨(dú)立又獲得個(gè)人照顧的混合模式。馬克西姆老人住宅，日本的中輕井澤居住區(qū)，瑞典的斯特盧布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。但同時(shí)必須依托文化素質(zhì)相對(duì)較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群體。 老年住宅物業(yè)管理的基本操作模式 老年住宅物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容之多、范圍之廣是其他物業(yè)所不能及的，在目前經(jīng)驗(yàn)少的情況下，開(kāi)發(fā)商不可能獨(dú)自承擔(dān)所有的服務(wù)內(nèi)容，可以選擇將服務(wù)內(nèi)容外包給引進(jìn)社區(qū)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的方式來(lái)進(jìn)行。但是，我們要認(rèn)識(shí)到，目前的消費(fèi)力的確是非常有限，需求釋放后要再次凝聚所需要的時(shí)間并不短。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋?重，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著， 1998 年版）。又據(jù)預(yù)測(cè)我國(guó) 65 歲以上老人數(shù)將從 20xx 年的 億（占總?cè)丝诘?％），增加到 2050年的 億（占總?cè)丝诘?％）（北京大學(xué)健康與家庭研 究中心網(wǎng)站提供）。屆時(shí)，中國(guó)將處于“銀發(fā)浪潮”之中，成為嚴(yán)重老齡化國(guó)家。 撫養(yǎng)比：是指社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)供款一代人與領(lǐng)款一代人的比例。在上海市常住人口中， 1982 年－ 1990 年期間， 60 歲及以上老年人口平均每年增加 萬(wàn)，80 歲及以上老年人口平均每年增加 萬(wàn)； 1990－ 20xx 年期間， 60 歲及以上老年人口平均每年增加 萬(wàn)， 80 歲及以上老年人口平均每年增加 萬(wàn)。 （ 2）北京 北京市老年人口現(xiàn)狀 北京市 1990 年成為人口老年型城市，目前 60 歲以上老年人口已達(dá) 180 萬(wàn)，占總?cè)丝诘?%。預(yù)計(jì)到 2025 年，北京的老年人口比例接近 30%，這一比例遠(yuǎn)高于許多發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。各區(qū)縣的老年人口比例差異也比較明顯，如最高的東城區(qū)、西城區(qū)和崇文區(qū)已經(jīng)達(dá)到 %，比最低的房山區(qū)高 6 個(gè)百分點(diǎn)左右。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護(hù)、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡(jiǎn)單化；對(duì)有生活自理能力的老年夫婦和承擔(dān)社會(huì)家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。但是，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。 從目前老年人居住情況來(lái)看， ％居住在城鎮(zhèn)， ％居住在鄉(xiāng)村?？h購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過(guò) %。老 年家庭戶居住 3－ 5 間的比例占 %,2 間以下的占 %,市