【正文】 875403兩塊用地。用地西接項目 一期住宅，南臨 路 ，東連城市綠化景觀用地并與Hamp。此外， 路 沿線多為海淀區(qū)政府辦公建筑，即使擴大到整個蘇州橋區(qū)，高級商務辦公建筑也十分缺乏。貼臨 路 的用地南側布置了三棟既可相對獨立又從城市造型上渾然一體的標準辦公塔樓單元 。用地東北部為一棟相對獨立的返還辦公樓。在用地內部圍繞綠色下沉坡地廣場又形成了南北兩組建筑的小型環(huán)路 (南區(qū)北向的西餐咖啡廳位置，考慮了緊急情況車輛通行的可能性 )。除此以外的地面層公共空間均還給步行人群。 建筑用地內心是一個自由坡地式的下沉園林，五棟主要的建筑圍繞這個綠色 北京市工程咨詢公司 17 中心依次展開，同時下沉的綠地空間也為地下公共層和車庫層提供了充足的采光。 南區(qū)建筑綜合窗墻面積比 為 70%，其中， 南向 為 80%； 東向 為 70%； 北向 為 60%；西向 為 30%。本工程地下室三。 建筑抗震設防分類為丙類；結構設計基準期為 50 年；結構設計使用年限為 50 年；建筑結構安全等級為二級 ； 風荷載和雪荷載按 50 年一遇 2．梁、板、校 本工程擬采用寬扁梁以減小結構高度，在不增加總高度的情況下，提高使用高度：樓板采用大板結構綜合效果比建好，其具有建筑平面分割變化靈活、機電專業(yè)布置方便、施工簡單快捷的優(yōu)點；結構柱斷面擬通過對結構的處理進行控制以滿足建筑需要。 對于本工程大跨度通廊，可采用鋼結構，具體的結構布置可結合建筑造型完成，但通廊位于兩棟變形不同 的塔上，須解決兩端變形不一致對結構的影響，擬通過對支座的特殊處理解決。 3) 給水系統(tǒng) 給水系統(tǒng)豎向分為三個區(qū)，低區(qū)系統(tǒng)為地下三層至地上三層，由市政管網(wǎng)直供。 消防水量 ： 室外消火栓用水量 30 升 /秒，火災延續(xù)時間 3 小時 ； 室內消火栓用水量 40 升 /秒，火災延續(xù)時間 3 小時 ； 自動噴水滅火系統(tǒng) (中危險級 U 級 )用水量 22 升／秒，火災延續(xù)時間 1 小時 ； 水噴霧滅火系統(tǒng) (發(fā)電機組 )噴霧強度 20 升／分鐘 室外消火栓由市政管網(wǎng)供給。高區(qū)消火栓系統(tǒng)在屋頂水箱間設穩(wěn)壓裝置。為保證最不利點處噴頭的工作壓力。生活熱水熱源由市政熱網(wǎng)供給，經(jīng)熱 交換器與一次水熱交換后，供應 60℃熱水。中水處理方法采用生物接觸氧化法。地上生活污水直接排至室外，地下生活污水經(jīng)污水泵提升后排入室外，生活污水經(jīng)化糞池處理，排至市政污水管網(wǎng)。室外場地雨水采用雨水口匯集排至室外雨水管水管網(wǎng)。雨水量約為 800L/S。 3． 空調及采暖熱源由室外熱網(wǎng)供給，樓內設集中熱交換站。冷卻塔設于裙樓屋面，冷卻水供回水溫度為 32/37℃。裙房公共部分如娛樂及會議中心等采用雙風機全空氣空調系統(tǒng)，過渡季實現(xiàn)全新風運行。風機盤管室溫控制；新風空調系統(tǒng)送風溫濕度控制，辦公各層機房空調箱與新風出口聯(lián)鎖控制，新風空調箱風機變頻控制；定風量空調系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風冷熱量，根據(jù)室外空氣焙值調節(jié)新、回、排風閥開度，過濾器阻力報警；變風量空調系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風冷熱量，根據(jù)室外空氣治值調節(jié)新、回、排風閥開度及風機變頻控制，過濾器阻力報警，送風量控制；冷水機組隨負荷進行運行臺數(shù)控制；水泵臺數(shù)和變頻控制； 7． 通風系統(tǒng)簡述 地下車庫通風系統(tǒng)采用噴射導流通風方式。 地下設備機房等房間，新風按需求加熱式冷卻送至室內，由排風機排出余熱和廢氣，變電室新風冷卻處理后送入室內排除變壓器散熱，并由排風機排出，發(fā)電機房的廢氣由排風機通過直通室外的排風豎并排出。 北京市工程咨詢公司 22 2) 排煙系統(tǒng) 長度超過 20 米的內走道設排煙系統(tǒng)。 地下變配電室設排煙系統(tǒng)及補風系統(tǒng)。 2) 全空氣空調系統(tǒng)空氣處理機組內設置中效過濾器，提高室內空氣潔凈度。 （ 2） 供電負荷等級 消防控制室、通訊機房 (交換機房 )、網(wǎng)絡機房、計算機房、電視機房、監(jiān)控室、變配電室、發(fā)電機房、配電間等的電力和事故照明，以及建筑所有安防消 防設備，特定場所的應急照明用電為一級負荷，其余為二級負荷或三級負荷。 （ 4） 供電電源 按業(yè)主管理及產(chǎn)權情況， 可按兩個高壓用戶申請電源。 （ 5） 供配電系統(tǒng) 雙路 10kV 電源同時供電，單母線分段運行，母線之間設聯(lián)絡開關，雙電源互為備用。 同時， 考慮設備的 EMC 及噪聲干擾問題。 高低壓配電設備均按國標防雷規(guī)范設避雷器，全面采用整體防雷新概念，主要電氣設備、信息系統(tǒng)供電回路及信號回路設置防雷擊感應電磁脈沖裝置 SPD。 同時，在建筑重要機房及公共場所設置應急照明、疏散指示燈，由兩路市電、柴油發(fā)電機 (或局部 UPS)供電。其中涉及 LAN、交換等由專業(yè)部門進行設計安裝，弱電專業(yè)配合進行管線預留。 項目 預估初裝電話 3000 門，遠期 5000 門。 此外， 視業(yè)主需要設置衛(wèi)星通訊系統(tǒng)，以提高通信能力。 （ 3） 有線電視網(wǎng)絡 設一有線電視網(wǎng)絡中心，前端信號包括城市有線電視網(wǎng)信號、衛(wèi)星電視信號、自辦電視信號、視頻點播 (VOD)信號等。 IC 卡管理系統(tǒng)增大采用 IC 卡的使用范圍，擴及到身份識別、內部消費、門禁等，以便達到真正意義上的智能一卡通系統(tǒng)。重要線路敷設通道采用纜線型感溫探測器。 安防系統(tǒng)功能及組成：報警、出入口管理系統(tǒng)是安防系統(tǒng)的核心，探測器以紅外探測器為主，根據(jù)需要配以超聲波和脈動探測器，組成交叉入侵探測系統(tǒng)，并采用電控門鎖、智能卡、非接觸卡指紋識別等技術實現(xiàn)門禁管理。 北京市工程咨詢公司 26 聲音復核系統(tǒng)：作為重要的但又是低成本的確認“險情報警”與“誤報警”的輔助識別手段。 （ 7） 有線廣播系統(tǒng)： 設公共音響與擴聲系統(tǒng)，平時播放背景音樂及日常通知，火災時播放消防緊急廣播。 同時， 物理通道采用光纜、同軸電線和對絞線電纜，以適應各種設備的信號傳輸 。 2．噪聲污染治理 項目 噪音主要產(chǎn)生于 制 冷機組、空調設備、風機 、 水泵 和冷卻塔等 。 4．固體廢棄物治理 項目 生活垃圾 、廢棄包裝材料和丟棄的各種廢棄物， 設專人負責集中 到封閉式垃圾站，由環(huán)保部門運走 處理。 快速路：西北三環(huán)路、萬泉河路 ； 主干路： 路 、中關村大街、巴溝村北路、海淀南路、藍靛廠南北路 ； 次干路：雙榆樹北路、魏公村路、 路 、萬泉小區(qū)西路、萬泉小區(qū)中路、萬泉莊路、小南莊路 ； 支路：人大北路、人大中路、人大南路、萬柳小區(qū) 2號路、萬柳小區(qū)東路、萬柳小區(qū) 3號路、萬柳小區(qū) 4號路、彩和坊路、海淀鎮(zhèn)中路、六郎莊東路支路 。項目依靠公交出行極為便利。 （三） 項目交通組織 1．車輛交通組織 本項目“ 項目 二期工程 ” 在與 — 期工程的分界處安排了一條交通通道，道路用地寬 15 米， 項目 項目南側緊鄰 路 ，東側緊鄰萬泉河快速路的輔路，北側是一條規(guī)劃支路，包含在項目工程中。 2． 人行交通組織 本項目建筑方案中將出入口均勻布置于項目四周，并設有廣場和步行道，使得人流均勻分散，不過于集中，便于人流組織。 (2) 在蘇州橋立交橋下平交路口 進一步渠化， 在 路 增加 — 條右轉車道，在 路 北側自行車道上，劃出 — 條機動車道。項 目 內部地面交通系統(tǒng)設置交通誘導、指示標志、標線有利引導交通。行政辦公室負責公司內部行政管理工作；前期開發(fā)部負責新項目前期開發(fā)，與政府相關部門進行接洽，完成所有項目報批手續(xù)及各類證、照的辦理工作；工程部負責工程進度和施工質量管理；銷售策劃部及客戶服務部負責項目市場調 研、銷售、策劃及客戶關系維護；財務部主要負責財務核算、財務管理、融資等工作；預算合約部負責項目招標、概算、工程進度結算和工程決算等相關工作；采購部負責統(tǒng)一采購項目所需各類設備。投資估算主要為滿足建設項目的功能要求，合理確定投資規(guī)模。 3． 預備費：包括基本預備費 和漲價 預備費等。 （ 1）土建結構及裝修工程按 2240 元 /平方米測算； （ 2） 設備工程包括空調工程、給排水工程、強弱電工程、電梯工程、燃氣工程 等工程， 具體費用如下： 北京市工程咨詢公司 34 ? 通風空調工程 按 380 元 /平方米測算，冬夏均采用中央空調； ? 給排水工程 按 150 元 /平方米測算； ? 電力照明工程 按 100 元 /平方米測算； ? 變配電工程按 150 元 /平方米測算； ? 弱電工程 按 180 元 /平方米測算； ? 電梯 按 120元 /平方米測算； ? 消防 工程 按 80元 /平方米測算； （ 3）室外工程 根據(jù) 工程 全部構、建筑物工程投資（包括設備）的 5 %測算。 房屋重置成新價：按照 1300 元 /平方米為標準計算，則按正式建筑面積 4000平方米計算，為 萬元。 具體居民搬遷補償估算見下表所示： 居民房屋拆遷補助費用表 序號 補償項目 單位 數(shù)量 單位（元） 價值（萬元） 備注 1 基本數(shù)據(jù)。 北京市工程咨詢公司 35 ④ 前期費用 前期費用包括房屋評估費、房屋搬遷服 務費等費用，共 萬元。根據(jù)北京市房屋拆遷 評估規(guī)劃（暫行）（京國土房屋拆字［ 年 ］ 1234 號），該地區(qū)土地級別為 三級，拆遷基準地價范圍為 35004500，考慮到該區(qū)位地理位置優(yōu)勢，取區(qū)位基準地價為 4500 元 /平方米，基準房價 1000 元 /平方米；取容積率修正系數(shù)為 ，根據(jù)公式計算：區(qū)位補償單價： 4500 1+1000=5500 元 /平方米。 （二） 編制依據(jù) 估算依據(jù)本報告提出的各項技術參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)北京市近期工程造價水平，采用類似工程指標法進行估算。其中，設備費用包括 給排水工程、通風空調工程程、采暖工程、強電工程、弱電工程、電梯工程等 ； 室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場、綠化等。 公司的組織機構圖如下： 二、 工程建設進度安排 本項目建設周期為二年半， 計劃 20xx 年完工。 (6) 西北三環(huán)、中關村大街、知春路等交通 狀況比較緊張，建議相關措施盡快實施，以減少整個中關村地區(qū)的交通壓力。 (3) 項目周邊道路交叉口處應設置交叉口慢行標志，以保證交通安全。 （四） 交通影響評價 1．結論 項目所產(chǎn)生、吸引的交通量，在周邊道路中所占的比重較小，符合北京市規(guī)劃委員會相應指標的規(guī)定，相鄰道路的負荷度增加量在 0． 01－ 之間，道路負荷度增量均可以接受，綜上所述，可以認定，在交通影響的范圍內，通過合理的交通組織和管理，該項目建設規(guī)模是可以接受的。 由于項目北側規(guī)劃支路距離路口較近，為減輕路口交通壓力，建議該道路和項目一、二期之間的支路為雙向行駛， 路口處右進右出；地下停車場在項目北側規(guī)劃支路上增設 — 個入門，在項目一、二期之間的支路增設一個出口，便于車輛進出地下停車場，減輕道路上交通負荷。其它道路尚有利用的空間，如 路 、藍靛廠南北路，再有是萬柳小區(qū)方向的周邊道路，新建成或即將建成，有較大的利用空間。遠期在中關村大街，知 春路上設有軌道交通，包括地鐵 4 號線、 10 號線等，大容量快速公交等。 由于 入駐企業(yè) 區(qū)別于一般性的工業(yè) 企業(yè) ， 本身 對環(huán)境要求很高， 屬清潔生產(chǎn) ，故不會對環(huán)境造成污染。 為了減少負荷振動，設計中 對 冷水機組、風機和水泵基礎采取減振、隔振措施。 項目周圍 主要 是辦公樓、住宅和城市道路，污染源主要來自大氣污染、噪聲污染、水污染、固體廢棄物 。 會議、報告廳、多功能廳、舞廳、餐廳、室內游泳池等處設獨立的音響與擴聲系統(tǒng)，消防可強制轉切進入消防緊急廣播，音響系統(tǒng)應與會議系統(tǒng)應協(xié)調一致，宜由專業(yè)公司設計。 安防供電系 統(tǒng)：采用集中與分散相結合的供電方式，電源按特別重要負荷考慮，為安防系統(tǒng)提供安全可靠的電力保證。 同時， 采用在線式或離線式巡更系統(tǒng)：提供輔助的人工檢查巡邏管理的技術支持。消防系統(tǒng)采用集中的供電方式，電源按特別重要負荷提供。消防中心設在首層。 （ 4） 樓字管理集成網(wǎng)絡 將 建筑物內的建筑設備管理與控制子系統(tǒng)進行分散控制，集中監(jiān)視和管理，并將公共安全防范系統(tǒng)和火災報警及聯(lián)動系統(tǒng)納入 BMS 系統(tǒng)進行二次監(jiān)視，實現(xiàn)監(jiān)視、控制和管理的一體化。實現(xiàn)自主輕松的辦公自動化環(huán)境。 項目 設微小區(qū)域無線對講尋呼系統(tǒng)，可用于調度管 理。 不考慮設用戶數(shù)字程控交換機，待報電信局批準。 （ 9） 航空障礙燈 根據(jù)規(guī)范要求，對建筑高度超過 45 米以上建筑頂部宜設置中光強的航空障礙燈。 （ 8） 照明 根據(jù)特定場所工藝要求及國家相關規(guī)范，確定各種機房、會所、商場、辦公用房等的照明光源的顯色指數(shù)、色溫光效及照度標準，分別采用氣體放電燈、白熾燈、熒光燈、節(jié)能燈等，在滿足功能需求的前 提下，盡可能多采用國家推廣的綠色節(jié)能型光源燈具。 此外， 視業(yè)主的需求選擇智能化的配電設備。對于重要設備負荷采用放射式供電方式，一般負荷則采用放射式