【正文】 盤比較分析總結(jié) 可類比樓盤調(diào)查 典型公寓項目 客戶構(gòu)成 金中環(huán)大廈 內(nèi)外銷比例： 55： 45 ； 投資占 70%， 自用占 30% 世金漢宮 外銷占 40%； 投資者接近 80% 自住近 20% 佳兆業(yè)中心 本地客戶占 85%， 港客占 10%； 投資客占 75% 自住客： 25% ※ 投資客仍是近年市區(qū)一手高端公寓的主力客戶，平均比例高達 70％ ※ 投資客也非常關(guān)心物業(yè)定位和客群，因為這將直接影響到租金和升值潛力 典型公寓項目 價格 金中環(huán)大廈 均價： 22023 世金漢宮 均價： 18000 佳兆業(yè)中心 均價： 12700 CHAPTER 可類比樓盤比較分析總結(jié) 可類比樓盤調(diào)查 ※ 售價方面，受地段及物業(yè)品質(zhì)的影響，酒店式公寓的售價表現(xiàn)各有不同，總體上物業(yè)品質(zhì)是影響樓盤售價的重要因素，高檔產(chǎn)品如金中環(huán)、世金漢宮不僅具備豪華酒店的建筑品質(zhì)與硬件配置，而且在物業(yè)管理等方面與五星級酒店相比有過之而無不及，因此售價高達 18000—22023，也不乏投資者的看好。 ※ 中檔的酒店式公寓的售價也比同區(qū)域的普通住宅要高，側(cè)重于居住功能的酒店式公寓比普通住宅的售價一般高出 10001500元如佳兆業(yè)中心 典型公寓項目 成功要素 金中環(huán)大廈 地段、 產(chǎn)品、物管 世金漢宮 地段、 產(chǎn)品、物管 佳兆業(yè)中心 地段、 產(chǎn)品、物管 CHAPTER 可類比樓盤比較分析總結(jié) 可類比樓盤調(diào)查 ※ 首先在地段上要有商務(wù)客流密集、商業(yè)配套齊全、交通便捷的優(yōu)勢，比如深圳 CBD、蔡屋圍商圈、規(guī)劃中的寶安中心區(qū)商務(wù)中心等寫字樓密集的區(qū)域，幾十萬財富人士和金領(lǐng)人士在其間辦公、進行商務(wù)活動，激發(fā)了對酒店式物業(yè)的大量需求，是酒店式公寓長足發(fā)展的基礎(chǔ)。 ※ 其次，產(chǎn)品定位要有特色，表現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn)、功能配置、輔助設(shè)施、戶型面積的安排要有針對性極大增強客戶的購買信心；戶型上以 2535㎡單房、 3747㎡一房一廳、 5168㎡二房二廳的小戶型為主， 調(diào)和了總價與單價的矛盾 。 ※ 再次要選擇物管經(jīng)驗豐富、管理水平高的專業(yè)公司提供專業(yè)的酒店式服務(wù)，這是保障。 本項目商業(yè)可比案例分析 可比對象 ：保利文化廣場 占地面積 :54000平方米 總建筑面積 :144000平方米 開工時間 :202321 停車位 :900 投資商：南方保利集團 物業(yè)管理公司 :保利物業(yè)管理公司 承建商 :保利建設(shè)開發(fā)公司 整合推廣單位 :德野天際廣告公司 建筑設(shè)計單位 :深圳市華筑工程設(shè)計有限公司 保利文化廣場位于南山商業(yè)文化中心核心位置，是集劇院、影院、商業(yè)、餐飲、文化、藝術(shù)等多項功能于一體的標(biāo)志性建筑。以文化為特色、以商業(yè)為主體，創(chuàng)造性的提出文化商業(yè)概念，開創(chuàng)新的商業(yè)形態(tài)，吸引了全球知名商家入駐。 商鋪面積： 4555㎡ 開間進深比： 1： 3 市場接受度： 受市場追捧 價格： ６８０００元 /平方米 CHAPTER 可類比樓盤調(diào)查 關(guān)鍵詞： 核心位置 定位準(zhǔn)確 文化特色 面積劃分合理 本項目商業(yè)可比案例分析 可比對象 ：海岸城購物中心 海岸城購物中心占地面積 36908平方米，總建筑面積約 12萬平方米，總高度 30米，地上五層、地下二層，車位約 1000個，是 深圳唯一具有濱海風(fēng)情特色的購物中心。該項目由 2023年和 2023年世界商業(yè)零售建筑設(shè)計排名第一【引自《 World Architecture》】的美國凱里森建筑事務(wù)所負責(zé) 100％方案設(shè)計，深圳市城脈建筑設(shè)計有限公司（原深圳市招商建筑設(shè)計有限公司）負責(zé)深化設(shè)計，計劃 2023年 8月正式動工，2023年 8月開業(yè)，目前已在前期工程階段。 購物中心整體業(yè)態(tài)分布比例為零售約 65％，餐飲約 20％，休閑娛樂約 15％。其中餐飲由特色餐廳、美食廣場、休閑飲食組成，服裝、服飾、精品、首飾、家居、家飾、家電產(chǎn)品等均有分布。 海岸城購物中心的核心輻射圈為后海、南油、南頭、蛇口片區(qū)，片內(nèi)人口約 50萬左右；第二輻射圈為沙河、西麗、科技園、華僑城及寶安片區(qū)，片內(nèi)人口約 180萬；第三輻射圈以香港、福田、羅湖為主；由于項目的濱海特色，加之西部通道的直接利好，還將吸引更多國內(nèi)外前來休閑、旅游、觀光的顧客 CHAPTER 可類比樓盤調(diào)查 關(guān)鍵詞： 核心位置 西部通道 名牌設(shè)計 業(yè)態(tài)分布合理 第三部分 項目市場定位 我們的思路 住宅價值 CHAPTER 2 住宅價值 CHAPTER 2 項目地塊分析 項目發(fā)展方向 區(qū)域客戶研判 產(chǎn)品相關(guān)建議 市場變化令人始料不及， 6452元 /平方米的土地 能以現(xiàn)在的市場狀況作為本項目的考量標(biāo)準(zhǔn)嗎？ 由于區(qū)域發(fā)展的變化，對外輻射力不斷加強， 我們不能再以目前的片區(qū)經(jīng)驗來判斷未來的客戶群體 住宅價值的實現(xiàn)源于產(chǎn)品的構(gòu)建和營銷的表現(xiàn)，我們不能在品牌利潤和風(fēng)險之間隨意博弈，我們將 以何種姿態(tài) 面對面前的機遇與挑戰(zhàn) 住宅價值 CHAPTER 2 真正影響項目的核心因素只有一個，那就是 客戶 ！ 不論是政策分析，市場研判或是項目分析，如果沒有深入了解這些因素對于 客戶 的意義與實際影響，一切的研究都是主觀和沒有針對性的！ 問題也只有一個， 客戶 到底在想什么？ 住宅價值 CHAPTER 2 2023，區(qū)域價值將吸引怎樣的置業(yè)群體？ 住宅價值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判 住宅價值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：西部通道將使港人成為不可忽視的置業(yè)群體 南山段計劃于 2023年中建成通車 ， 到時只需約 10到 15分鐘 的車程就可從 香港過境到蛇口 。 西部通道解決了往返香港與珠三角 ， 如寶安 、 東莞等地之間迫切的交通難題 ， 西部通道延伸了港人和內(nèi)地人的消費半徑 ，增加了南山區(qū)和寶安區(qū)的潛在消費人口 。 置地 逸軒港人置業(yè)占 60% ；世金漢宮港人置業(yè)比例接近 50% 羅湖和福田由于地緣和口岸 （ 羅湖口岸 ， 皇崗口岸 ， 文錦口岸 ） 的關(guān)系 ， 港人置業(yè)比例遠遠高于其他區(qū)域 。 深圳寶安機場 ， 隨著第二條跑道動工 ， 預(yù)計 2023年深圳機場旅客吞吐量將達 3600萬人次 。 機場附近 3KM15KM的區(qū)域會形成以酒店和高檔公寓為主的 高檔住宅區(qū) 上海虹橋機場所在的虹橋區(qū)；武漢機場所在的金銀湖開發(fā)區(qū)等 住宅價值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：深港雙空港將引來的高端商務(wù)人流 本項目到深圳機場僅 15分鐘車程 ， 到香港機場僅25分鐘 。 一期工程 2023年將投入運營 ， 最終設(shè)計能力將達到１０００萬標(biāo)箱， 相當(dāng)于深圳港現(xiàn)有的吞吐能力 。 深圳港將構(gòu)筑起以鹽田港區(qū) 、 蛇口赤灣和媽灣整合體港區(qū) 、 大鏟灣港區(qū)三足為支撐的未來發(fā)展新格局 。 住宅價值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判： 大鏟島將給區(qū)域帶來大量的物流、航運、貿(mào)易及商務(wù)人員 住宅價值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：“總部經(jīng)濟”使高素質(zhì)商務(wù)人士將在此聚集 寶安中心區(qū)規(guī)劃預(yù)計將有 40余棟寫字樓目前榮超和龍光的寫字樓項目已經(jīng)進入項目規(guī)劃設(shè)計階段 ， 預(yù)計 2023年正式投入使用 。 商務(wù)中心將建數(shù)十棟現(xiàn)代化高層寫字樓 ， 并定位為 “ 總部經(jīng)濟 ” ， 即國內(nèi)外知名企業(yè)將其辦公 、 研發(fā)的總部設(shè)在這里。 典型客戶 業(yè)主姓名： 蔡先生 年齡： 31 籍貫： 港籍 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 職業(yè)： 化妝品公司老總 學(xué)歷： 大學(xué)本科 描述： 代理了一個日本品牌化妝品，深港有業(yè)務(wù)，約二周來一次深圳辦事， 認為投資房地產(chǎn)回報不錯，在深圳買了陽光新干線、美園，在世金漢宮一 次性購三套，選物業(yè)時都是選最高價最優(yōu)質(zhì)單位。 港籍投資客 住宅價值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：容易被忽視的客戶群 — 高端投資客 外籍投資客 典型客戶 業(yè)主姓名： 戴小姐 年齡： 33 籍貫： 原籍江蘇，現(xiàn)籍加拿大 家庭結(jié)構(gòu)： 一家二口與父母同住 職業(yè)： 某電子公司老總 學(xué)歷： 本科畢業(yè)后至加拿大留學(xué) 描述： 父親經(jīng)營電子公司多年，自己留學(xué)后加深接手家業(yè)，認可深圳房地產(chǎn) 投資前景，認可服務(wù)式公寓的前景，對出租客戶有較明確概念，曾投資紅樹 西岸基金，轉(zhuǎn)手掙了十幾萬，在福民家園投資了兩套，在世金漢宮投資十套， 在御景華城買了一套三房與父母住。 住宅價值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：容易被忽視的客戶群 — 高端投資客 自住兼投資客戶 典型客戶 業(yè)主姓名： 車先生 年齡： 36 籍貫： 湖北 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 職業(yè)： 中型服裝公司老總 學(xué)歷： 大學(xué)本科生 描述： 公司在東莞，在港深兩地生意繁忙，周一至周五駐港處理生意， 在港有物業(yè)，周六周日過深圳處理相關(guān)生意，希望深圳近關(guān)口有服務(wù) 好的物業(yè)，方便住與處理相關(guān)事宜，價格不是問題，主要是服務(wù)要好， 檔次要高，同時投資性強，因為到時業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移后可轉(zhuǎn)手。 住宅價值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：容易被忽視的客戶群 — 高端投資客 關(guān)內(nèi)二次置業(yè)追求舒適型的客戶 香港置業(yè)群體 涉外商務(wù)或外貿(mào)人士 港口物流航運貿(mào)易及商務(wù)人員 區(qū)域高級管理人員 高端投資客 住宅價值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：區(qū)域客戶定位 客戶 類型 二次置業(yè)舒適型 港客 涉外商務(wù)貿(mào)易人員 港口物流，航運，商務(wù)人員 商務(wù)白領(lǐng)及管理人員 高端投資客 置業(yè) 取向 需求 特點 4房、 5房、復(fù)式（ 6房） 小戶型 小戶型 中小戶型 1房、 2房、 3房、 4房 小戶型或超大戶型豪宅 主要考慮外出方便，配套齊全，考慮物業(yè)的安全，便捷及品質(zhì) 主要考慮自住及商務(wù)一體，注重物業(yè)的外在形象，檔次。商務(wù)結(jié)構(gòu)要求簡單 主要考慮居家或暫時過渡，對物業(yè)配套，管理及服務(wù)有較高的要求 關(guān)注物業(yè)的增值潛力，追求投資回報 住宅價值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：客戶特征 度假或投資，關(guān)注物業(yè)未來的保值和增值潛力 主要為體現(xiàn)自我價值，追求舒適的生活環(huán)境和生活品味，關(guān)注家庭和子女的成長 住宅價值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：區(qū)域客戶小結(jié) ?自住需求 ： ?都市高級白領(lǐng)的時尚居所： ?港人在深的新選擇： ?外籍人士的都會公寓 ?公司需求 ： ?大型企業(yè)的高級員工公寓 ?企業(yè)商務(wù)接待場所 ?外企代表處 ?投資需求 ： ?南山和寶安的豪宅區(qū)匯集了大量深圳頂端客戶，大量高收入人群具有巨大的投資潛力，而位處未來中心區(qū)域的高檔住宅無疑對其具有極強的吸引力 住宅價值 CHAPTER 2 項目地塊分析 項目發(fā)展方向 區(qū)域客戶研判 產(chǎn)品相關(guān)建議 用地總面積為 ， 容積率為 ， 計入容積率的總建筑面積為 50680平方米 ， 住宅面積 35580平方米 ， 商業(yè)面積 7000平方米, 12班幼兒園面積 3600平方米 （ 獨立占地 3600平方米 ） ， 公共配套郵電設(shè)施用房 4500平方米。 項目規(guī)模適中，容易消化 住宅價值 CHAPTER 2 項目地塊分析：規(guī)模適中 商業(yè)氛圍濃厚，居住氛圍不濃 本項目處于寶安中心區(qū)西岸中央商務(wù)區(qū)的核心地段 ，周邊緊鄰 5星級酒店 ， 寫字樓林立 ， 且有一個大型SHOPPINGMALL 和兩個購物廣場及一條商業(yè)街 ， 這里是未來的商務(wù) /商貿(mào)中心 ， 商業(yè)氛圍濃厚 ， 且十分繁華喧囂 ， 居住氛圍不濃 。 住宅價值 CHAPTER 2 項目地塊分析：居住氛圍不濃 戶型配比 本宗地內(nèi)開發(fā)的商品住房項目，全部單位的套型建筑面積必須在 90平方米以下。 條件 1 條件 2 條件 3 用地指標(biāo) 住宅面積 35580平方米，商業(yè)面積 7000平方米 , 12班幼兒園面積 3600平方米（獨立占地 3600平方米），公共配套郵電設(shè)施用房 4500平方米。 規(guī)劃布局 公共配套郵電設(shè)施用房（郵政與數(shù)據(jù)局合設(shè)）結(jié)合裙房設(shè)置。 幼兒園布置在地塊西南角。 住宅價值 CHAPTER 2 項目地塊分析：規(guī)劃限制多 住宅價值 CHAPTER 2 項目地塊分析： SWOT分析 劣勢 機遇 威脅 優(yōu)勢 □ 片區(qū)核心位置、地段優(yōu)越 □ 處于商務(wù)中心，商