【正文】 國(guó)慶勁酬 CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 住宅市場(chǎng)分析 同之前的尚都相比，西城上筑在廣告宣傳上顯得十分低調(diào)。不過早在 2023年 9月份項(xiàng)目在營(yíng)銷上已有所動(dòng)作。在 05年的 9月底，西城上筑在秋交會(huì)上參展，使得項(xiàng)目被更多的置業(yè)者所了解。 西城上筑營(yíng)銷策略分析 營(yíng)銷策劃分析 關(guān)鍵詞：明星效應(yīng)、準(zhǔn)備充分 CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 住宅市場(chǎng)分析 銷售效果 項(xiàng)目 深業(yè)新岸線 金泓凱旋城 尚都 御景灣 西城上筑 銷售效果 開盤當(dāng)日銷 售現(xiàn)場(chǎng)火暴， 1000多人到場(chǎng) 開發(fā)商稱當(dāng)日 售出 482套。開發(fā)商對(duì)外稱開盤當(dāng)日銷售了近 300套，但據(jù)了解當(dāng)天只銷售了 100多套。總共推出的 841套開盤兩天就銷售了612套 。 御景灣 9月 18日 開盤，當(dāng)天推出 391套，銷售約 198套 樓盤銷售火爆。 CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 住宅市場(chǎng)分析 CHAPTER 5 可類比樓盤調(diào)查分析 項(xiàng)目基本數(shù)據(jù) 項(xiàng)目戶型定位分析 項(xiàng)目客戶群分析 可類比項(xiàng)目比較分析總結(jié) 商業(yè)部分可類比案例分析 CHAPTER 世金漢宮 可類比樓盤調(diào)查 ? 世金漢宮 —— 豪華私產(chǎn)復(fù)式酒店 1)位于深南東路與和平路交匯處，世界金融中心建筑群配套公寓 2)建筑面積： 34545 3)總戶數(shù)： 718 4)開盤時(shí)間： 5)發(fā)展商：茂業(yè)集團(tuán) 6)物業(yè)管理：開發(fā)商自己管理 7)全市首創(chuàng)五星級(jí)酒店式公寓，擁有豪華酒店的硬件配置與服務(wù)管理 8)戶型全部為復(fù)式雙套房，面積從 31～ 65㎡，使用率約120%， 凈空高 9)獨(dú)立主權(quán)，個(gè)人的私產(chǎn)酒店，可作寫字間，可作酒店招待，也可豪華自住 10)05年 4月推出，目前銷售率 76%，銷售均價(jià) 18000元 /㎡， CHAPTER 金中環(huán) 可類比樓盤調(diào)查 ? 金中環(huán)商務(wù)大廈 1)位于福田區(qū)金田路與福華三路交界 2)建筑面積： 3)總戶數(shù)： 369 4)開盤時(shí)間： 5)發(fā)展商：深圳新浩房地產(chǎn)有限公司 6)物業(yè)管理：中環(huán)物業(yè)管理公司 7)特有的酒店式服務(wù)以及獨(dú)創(chuàng)的 5A智能化系統(tǒng)配以三十一個(gè)空中園林設(shè)計(jì)，堪稱新一代生態(tài)辦公典范獨(dú)立主權(quán)，有酒店式公寓和寫字樓 8)05年 10月推出，銷售率 98% 銷售均價(jià) 21000元 /㎡， 起價(jià)： 15000 /㎡ 戶型 建筑面積 套數(shù) 套數(shù)比例 面積 面積比例 標(biāo)準(zhǔn)單房 29㎡ 135 37% 3915㎡ 26% 標(biāo)準(zhǔn) 1房 39㎡ 189 51% 7371㎡ 50% 標(biāo)準(zhǔn) 2房 66㎡ 18 5% 1188㎡ 8% 豪華 2房 79㎡ 18 5% 1422㎡ 10% 豪華 3房 100㎡ 9 2% 900㎡ 6% 合計(jì) 369 100% 14796㎡ 100% CHAPTER 金中環(huán)戶型定位 可類比樓盤調(diào)查 主力戶型是 39㎡的一房 ， 兩房設(shè)了兩個(gè)檔次 ， 滿足客戶的不同需求 。 CHAPTER 佳兆業(yè)中心 可類比樓盤調(diào)查 ? 佳兆業(yè)中心 1)位于福田區(qū)南園路與上步南路交叉口的東北角 2)開盤時(shí)間： 3)總建筑面積 :84643平方米 4)總戶數(shù) :1500 5)停車位 :230 6)投資商 :佳兆業(yè)集團(tuán) 7)物業(yè)管理公司 :可域管理公司 8)開發(fā)商：深圳市吉利隆實(shí)業(yè)有限公司 9)均價(jià)： 12700 銷售率： 96% 10)設(shè)有五星級(jí)會(huì)所，并配有高端的智能化配套設(shè)施還將引進(jìn)國(guó)際知名酒店式管理顧問公司進(jìn)行統(tǒng)一管理 戶型 戶型 小單房 大單房 兩房 總統(tǒng)套房 總戶數(shù) 1508 面積 ~ ~4 ~6 120~350 數(shù)量 352 792 352 12 主導(dǎo) 戶型 單房、兩房 比例 % % % % CHAPTER 佳兆業(yè)戶型定位 可類比樓盤調(diào)查 主要是以單房為主 ， 因?yàn)槭菭€尾樓改造因此在戶型結(jié)構(gòu)和采光 、 通風(fēng)方面較差 。以年齡 3545歲，具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的穩(wěn)健投資者為主。 而根據(jù)中原三級(jí)市場(chǎng)租賃成交記錄統(tǒng)計(jì)，目前使用酒店式公寓的人群主要是六大類： ※ 本地高收入、生活時(shí)尚年輕客戶 ※ 長(zhǎng)駐本地的香港或跨國(guó)集團(tuán)高級(jí)雇員 ※ 差旅期較長(zhǎng)的商務(wù)客戶（投資業(yè)、咨詢業(yè)、 IT業(yè)等） ※ 與本城業(yè)務(wù)較多的自雇人士（商人、設(shè)計(jì)師、小私營(yíng)業(yè)主） ※ 深港家庭、留守人員 ※ 本地 soho族群 CHAPTER 可類比樓盤客戶群分析 可類比樓盤調(diào)查 CHAPTER 可類比樓盤比較分析總結(jié) 可類比樓盤調(diào)查 典型公寓項(xiàng)目 客戶構(gòu)成 金中環(huán)大廈 內(nèi)外銷比例： 55： 45 ； 投資占 70%， 自用占 30% 世金漢宮 外銷占 40%； 投資者接近 80% 自住近 20% 佳兆業(yè)中心 本地客戶占 85%， 港客占 10%； 投資客占 75% 自住客： 25% ※ 投資客仍是近年市區(qū)一手高端公寓的主力客戶，平均比例高達(dá) 70％ ※ 投資客也非常關(guān)心物業(yè)定位和客群，因?yàn)檫@將直接影響到租金和升值潛力 典型公寓項(xiàng)目 價(jià)格 金中環(huán)大廈 均價(jià)： 22023 世金漢宮 均價(jià)： 18000 佳兆業(yè)中心 均價(jià)： 12700 CHAPTER 可類比樓盤比較分析總結(jié) 可類比樓盤調(diào)查 ※ 售價(jià)方面，受地段及物業(yè)品質(zhì)的影響，酒店式公寓的售價(jià)表現(xiàn)各有不同，總體上物業(yè)品質(zhì)是影響樓盤售價(jià)的重要因素，高檔產(chǎn)品如金中環(huán)、世金漢宮不僅具備豪華酒店的建筑品質(zhì)與硬件配置，而且在物業(yè)管理等方面與五星級(jí)酒店相比有過之而無不及，因此售價(jià)高達(dá) 18000—22023，也不乏投資者的看好。 ※ 其次，產(chǎn)品定位要有特色，表現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn)、功能配置、輔助設(shè)施、戶型面積的安排要有針對(duì)性極大增強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心；戶型上以 2535㎡單房、 3747㎡一房一廳、 5168㎡二房二廳的小戶型為主， 調(diào)和了總價(jià)與單價(jià)的矛盾 。 本項(xiàng)目商業(yè)可比案例分析 可比對(duì)象 ：保利文化廣場(chǎng) 占地面積 :54000平方米 總建筑面積 :144000平方米 開工時(shí)間 :202321 停車位 :900 投資商：南方保利集團(tuán) 物業(yè)管理公司 :保利物業(yè)管理公司 承建商 :保利建設(shè)開發(fā)公司 整合推廣單位 :德野天際廣告公司 建筑設(shè)計(jì)單位 :深圳市華筑工程設(shè)計(jì)有限公司 保利文化廣場(chǎng)位于南山商業(yè)文化中心核心位置，是集劇院、影院、商業(yè)、餐飲、文化、藝術(shù)等多項(xiàng)功能于一體的標(biāo)志性建筑。 商鋪面積： 4555㎡ 開間進(jìn)深比： 1： 3 市場(chǎng)接受度： 受市場(chǎng)追捧 價(jià)格： ６８０００元 /平方米 CHAPTER 可類比樓盤調(diào)查 關(guān)鍵詞： 核心位置 定位準(zhǔn)確 文化特色 面積劃分合理 本項(xiàng)目商業(yè)可比案例分析 可比對(duì)象 ：海岸城購(gòu)物中心 海岸城購(gòu)物中心占地面積 36908平方米，總建筑面積約 12萬平方米，總高度 30米，地上五層、地下二層，車位約 1000個(gè)，是 深圳唯一具有濱海風(fēng)情特色的購(gòu)物中心。 購(gòu)物中心整體業(yè)態(tài)分布比例為零售約 65％，餐飲約 20％，休閑娛樂約 15％。 海岸城購(gòu)物中心的核心輻射圈為后海、南油、南頭、蛇口片區(qū)，片內(nèi)人口約 50萬左右；第二輻射圈為沙河、西麗、科技園、華僑城及寶安片區(qū)，片內(nèi)人口約 180萬；第三輻射圈以香港、福田、羅湖為主；由于項(xiàng)目的濱海特色，加之西部通道的直接利好，還將吸引更多國(guó)內(nèi)外前來休閑、旅游、觀光的顧客 CHAPTER 可類比樓盤調(diào)查 關(guān)鍵詞： 核心位置 西部通道 名牌設(shè)計(jì) 業(yè)態(tài)分布合理 第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 我們的思路 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目發(fā)展方向 區(qū)域客戶研判 產(chǎn)品相關(guān)建議 市場(chǎng)變化令人始料不及， 6452元 /平方米的土地 能以現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況作為本項(xiàng)目的考量標(biāo)準(zhǔn)嗎？ 由于區(qū)域發(fā)展的變化，對(duì)外輻射力不斷加強(qiáng)， 我們不能再以目前的片區(qū)經(jīng)驗(yàn)來判斷未來的客戶群體 住宅價(jià)值的實(shí)現(xiàn)源于產(chǎn)品的構(gòu)建和營(yíng)銷的表現(xiàn)，我們不能在品牌利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)之間隨意博弈，我們將 以何種姿態(tài) 面對(duì)面前的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 真正影響項(xiàng)目的核心因素只有一個(gè)，那就是 客戶 ！ 不論是政策分析，市場(chǎng)研判或是項(xiàng)目分析，如果沒有深入了解這些因素對(duì)于 客戶 的意義與實(shí)際影響，一切的研究都是主觀和沒有針對(duì)性的！ 問題也只有一個(gè)， 客戶 到底在想什么？ 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 2023，區(qū)域價(jià)值將吸引怎樣的置業(yè)群體？ 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：西部通道將使港人成為不可忽視的置業(yè)群體 南山段計(jì)劃于 2023年中建成通車 ， 到時(shí)只需約 10到 15分鐘 的車程就可從 香港過境到蛇口 。 置地 深圳寶安機(jī)場(chǎng) ， 隨著第二條跑道動(dòng)工 ， 預(yù)計(jì) 2023年深圳機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量將達(dá) 3600萬人次 。 一期工程 2023年將投入運(yùn)營(yíng) ， 最終設(shè)計(jì)能力將達(dá)到１０００萬標(biāo)箱， 相當(dāng)于深圳港現(xiàn)有的吞吐能力 。 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判： 大鏟島將給區(qū)域帶來大量的物流、航運(yùn)、貿(mào)易及商務(wù)人員 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：“總部經(jīng)濟(jì)”使高素質(zhì)商務(wù)人士將在此聚集 寶安中心區(qū)規(guī)劃預(yù)計(jì)將有 40余棟寫字樓目前榮超和龍光的寫字樓項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 ， 預(yù)計(jì) 2023年正式投入使用 。 典型客戶 業(yè)主姓名： 蔡先生 年齡： 31 籍貫： 港籍 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 職業(yè)： 化妝品公司老總 學(xué)歷： 大學(xué)本科 描述： 代理了一個(gè)日本品牌化妝品，深港有業(yè)務(wù)，約二周來一次深圳辦事， 認(rèn)為投資房地產(chǎn)回報(bào)不錯(cuò)，在深圳買了陽光新干線、美園，在世金漢宮一 次性購(gòu)三套，選物業(yè)時(shí)都是選最高價(jià)最優(yōu)質(zhì)單位。 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：容易被忽視的客戶群 — 高端投資客 自住兼投資客戶 典型客戶 業(yè)主姓名： 車先生 年齡： 36 籍貫： 湖北 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 職業(yè)： 中型服裝公司老總 學(xué)歷： 大學(xué)本科生 描述： 公司在東莞，在港深兩地生意繁忙，周一至周五駐港處理生意， 在港有物業(yè)，周六周日過深圳處理相關(guān)生意，希望深圳近關(guān)口有服務(wù) 好的物業(yè)，方便住與處理相關(guān)事宜，價(jià)格不是問題，主要是服務(wù)要好， 檔次要高，同時(shí)投資性強(qiáng)，因?yàn)榈綍r(shí)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移后可轉(zhuǎn)手。商務(wù)結(jié)構(gòu)要求簡(jiǎn)單 主要考慮居家或暫時(shí)過渡，對(duì)物業(yè)配套，管理及服務(wù)有較高的要求 關(guān)注物業(yè)的增值潛力，追求投資回報(bào) 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：客戶特征 度假或投資，關(guān)注物業(yè)未來的保值和增值潛力 主要為體現(xiàn)自我價(jià)值，追求舒適的生活環(huán)境和生活品味，關(guān)注家庭和子女的成長(zhǎng) 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：區(qū)域客戶小結(jié) ?自住需求 ： ?都市高級(jí)白領(lǐng)的時(shí)尚居所： ?港人在深的新選擇： ?外籍人士的都會(huì)公寓 ?公司需求 ： ?大型企業(yè)的高級(jí)員工公寓 ?企業(yè)商務(wù)接待場(chǎng)所 ?外企代表處 ?投資需求 ： ?南山和寶安的豪宅區(qū)匯集了大量深圳頂端客戶，大量高收入人群具有巨大的投資潛力，而位處未來中心區(qū)域的高檔住宅無疑對(duì)其具有極強(qiáng)的吸引力 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目發(fā)展方向 區(qū)域客戶研判 產(chǎn)品相關(guān)建議 用地總面積為 ， 容積率為 ， 計(jì)入容積率的總建筑面積為 50680平方米 ， 住宅面積 35580平方米 ， 商業(yè)面積 7000平方米, 12班幼兒園面積 3600平方米 （ 獨(dú)立占地 3600平方米 ） ， 公共配套郵電設(shè)施用房 4500平方米。 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 項(xiàng)目地塊分析：居住氛圍不濃 戶型配比 本宗地內(nèi)開發(fā)的商品住房項(xiàng)目，全部單位的套型建筑面積必須在 90平方米以下。 規(guī)劃布局 公共配套郵電設(shè)施用房（郵政與數(shù)據(jù)局合設(shè)）結(jié)合裙房設(shè)置。 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 項(xiàng)目地塊分析：規(guī)劃限制多 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 項(xiàng)目地塊分析： SWOT分析 劣勢(shì) 機(jī)遇 威脅 優(yōu)勢(shì) □ 片區(qū)核心位置、地段優(yōu)越 □ 處于商務(wù)中心，商務(wù)氛