【正文】 涉外商務(wù)貿(mào)易人員 港口物流，航運(yùn)，商務(wù)人員 商務(wù)白領(lǐng)及管理人員 高端投資客 置業(yè) 取向 需求 特點(diǎn) 4房、 5房、復(fù)式（ 6房） 小戶型 小戶型 中小戶型 1房、 2房、 3房、 4房 小戶型或超大戶型豪宅 主要考慮外出方便，配套齊全，考慮物業(yè)的安全，便捷及品質(zhì) 主要考慮自住及商務(wù)一體，注重物業(yè)的外在形象，檔次。 幼兒園布置在地塊西南角。 港籍投資客 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：容易被忽視的客戶群 — 高端投資客 外籍投資客 典型客戶 業(yè)主姓名： 戴小姐 年齡： 33 籍貫： 原籍江蘇，現(xiàn)籍加拿大 家庭結(jié)構(gòu)： 一家二口與父母同住 職業(yè)： 某電子公司老總 學(xué)歷： 本科畢業(yè)后至加拿大留學(xué) 描述： 父親經(jīng)營(yíng)電子公司多年，自己留學(xué)后加深接手家業(yè)，認(rèn)可深圳房地產(chǎn) 投資前景，認(rèn)可服務(wù)式公寓的前景，對(duì)出租客戶有較明確概念，曾投資紅樹 西岸基金，轉(zhuǎn)手掙了十幾萬(wàn)，在福民家園投資了兩套，在世金漢宮投資十套， 在御景華城買了一套三房與父母住。 逸軒港人置業(yè)占 60% ；世金漢宮港人置業(yè)比例接近 50% 羅湖和福田由于地緣和口岸 （ 羅湖口岸 ， 皇崗口岸 ， 文錦口岸 ） 的關(guān)系 ， 港人置業(yè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域 。以文化為特色、以商業(yè)為主體，創(chuàng)造性的提出文化商業(yè)概念，開創(chuàng)新的商業(yè)形態(tài)，吸引了全球知名商家入駐。 根據(jù)深圳中原對(duì)近期銷售項(xiàng)目世金漢宮等的追蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，酒店式服務(wù)公寓的購(gòu)買客戶中，投資者占絕對(duì)大多數(shù)，接近 8成。 項(xiàng)目共分兩期推出，一期于2023年 7月 30日推出。 1月份項(xiàng)目沒有任何的報(bào)紙廣告宣傳，二月份也僅有三次報(bào)紙廣告。另外在報(bào)紙、戶外廣告方面，金泓凱旋城幾乎沒有改變過它的營(yíng)銷廣告。 設(shè)計(jì)特點(diǎn) CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 住宅市場(chǎng)分析 營(yíng)銷策劃分析 在產(chǎn)品定位上，深業(yè)新岸線憑借其占地面積大，容積率低的優(yōu)勢(shì)，以突出 “海洋文化”、“健康運(yùn)動(dòng)”、“現(xiàn)代教育” 三大主題的社區(qū)作為其樓盤的定位，在競(jìng)爭(zhēng)樓盤眾多的中心區(qū)昭顯了其獨(dú)特的優(yōu)異性。 “活體建筑”是項(xiàng)目宣傳的一個(gè)重點(diǎn)。 西城上筑 2月份推出一期均價(jià) 6800元 /平方米 ， 僅隔 1個(gè)月后二期的價(jià)格達(dá)到 7300元 /平方米 ， 再創(chuàng)中心區(qū)樓價(jià)新高 。 CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 住宅市場(chǎng)分析 尚都戶型定位 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 比例 2房 2廳 7085 156 12% 3房 2廳 9095 166 13% 3房 2廳 100120 440 % 4房 2廳 130135 185 14% 4房 2廳 135155 293 % 5房 2廳 190200 52 4% 復(fù)式 220280 8 2% 戶型（種類、面積、比例、點(diǎn)評(píng)） 戶型點(diǎn)評(píng)： 小戶型采用小面寬 、 大進(jìn)深常規(guī)緊湊設(shè)計(jì) ， 為減少交通面積 ， 使功 能明確 ， 增加賣點(diǎn) （ 如落地凸窗 ） ；大戶型多采用大面寬 、 小進(jìn)深舒 適設(shè)計(jì) ， 為求采光 、 通風(fēng)及視線 ， 增加賣點(diǎn) （ 雙層高陽(yáng)臺(tái) 、 室內(nèi)儲(chǔ)藏間等） ， 部分戶型 （ 如五房 ） 的房間使用功能可變性較大 ， 以滿足以后的改動(dòng) 。 ?寶安中高收入階層 ?關(guān)內(nèi)，特別是南山的中高收入階層 ?鴻榮源的老客戶，鴻客會(huì)會(huì)員 ?寶安中等收入階層 ?關(guān)內(nèi)，主要是南山中等收入人群。 御景灣 “活體建筑 ”，多數(shù)戶型朝南或東南，加上多層次陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 寶安中心區(qū)住宅市場(chǎng)分析 戶型賣點(diǎn)： 價(jià)格現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 入市時(shí)間 幸福海岸一期 5300 202318 麗晶國(guó)際 5100 202319 天悅龍庭二期 5900 2023326 深業(yè)新岸線一期 5300 2023416 金泓凱旋城一期 5300 2023522 鴻榮源尚都 6500 2023730 御景灣 5500 2023918 項(xiàng)目名稱 均價(jià) 入市時(shí)間 風(fēng)臨州 8500 2023 第五大道 預(yù)計(jì) 8500 2023 西岸觀邸 950010000 2023 2023年一季度中心區(qū)供應(yīng)量少 ， 只有西城上筑一個(gè)樓盤入市 ， 遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求 ， 其二期的價(jià)格達(dá)到 7300元 /平方米 ， 再創(chuàng)中心區(qū)樓價(jià)新高 。這客觀上導(dǎo)致深圳整體上開始迚入新一輪置業(yè)高峰。寶安中心區(qū)作為填海區(qū)建設(shè)的城區(qū)，有著先天的濱海、灣區(qū)物業(yè)優(yōu)勢(shì)。 CHAPTER 寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 印象 原點(diǎn)：發(fā)展回顧 客戶量變 — 南山成豪宅區(qū) 南山歷年住宅成交均價(jià)6023 6282 6410868812242020234000600080001000012023140002023年 2023年 2023年 2023年 2023年上半年單位：元/ ㎡05年成為一個(gè)轉(zhuǎn)折 ， 價(jià)格上漲了 %， 而 06年上半年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 ， 比 2023年全年上漲了近 41%， 由此可判定南山不再是普通置業(yè)者 、 白領(lǐng)的置業(yè)樂園 ， 而轉(zhuǎn)型為高檔住宅 、 豪宅的出產(chǎn)地 。 好旺角，金成時(shí)代 等項(xiàng)目的入伙 ,開始給片區(qū)注入活力 2023 2023 20萬(wàn) 尚都、天悅龍庭等項(xiàng)目入伙。并且由西部通道前往東莞，車程可節(jié)省半個(gè)小時(shí)。 地鐵快線 ： 1號(hào)線一期工程已經(jīng)于 2023年底建成開通， 1號(hào)線續(xù)建段工程已于 2023年 10月份正式動(dòng)工，土建工程當(dāng)年 12月份開始施工，預(yù)計(jì) 2023年 7月底竣工。 規(guī)劃交通網(wǎng)絡(luò) 寶安大道與深南大道連接工程 于2023年底動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2023年 9月建成通車，屆時(shí)寶安大道將成為寶安中心區(qū)一條重要的客運(yùn)道路。 三個(gè)圈層： 新區(qū)用地布局結(jié)構(gòu)明確劃分為核心區(qū) 、 混合區(qū) 、居住區(qū) 3個(gè)大圈 。 《深圳市 2030城市發(fā)展策略》 定位：深圳西部中心，深圳唯一的次級(jí)中心區(qū)。 繼續(xù)做強(qiáng)外向型經(jīng)濟(jì)，鞏固深圳市出口強(qiáng)區(qū)地位。 ?加強(qiáng)市政配套設(shè)施的完善。 中間路徑 近兩年調(diào)控的主要路徑 采取的措施 ? 小幅度增加供給。 ? 價(jià)格怎樣才能歸于穩(wěn)定？ 市場(chǎng)化路徑 不可能的任務(wù) —— ? 存在土地壟斷。 ? 當(dāng)前價(jià)格高于社會(huì)及政策的期望價(jià)格。 ? 進(jìn)入旺盛市場(chǎng)。新政出臺(tái)可能令投資者看到了“利空出盡”，市場(chǎng)環(huán)境將有助于優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)盡早走出政策影響，走向更加健康良性的軌道，因此引發(fā)一些對(duì)于優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的樂觀情緒 ； 新拍事件也增強(qiáng)了置業(yè)者進(jìn)一步置業(yè)的信心，有助樓市將會(huì)盡快走出低谷 政策一定程度抑制房?jī)r(jià)上漲和市場(chǎng)投機(jī)行為，但房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求依然存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足的問題短期內(nèi)難以得到根本的解決，未來(lái)市場(chǎng)將迚一步上行，但趨勢(shì)將有效放緩 CHAPTER ２ 寶安中心區(qū)發(fā)展 2023～ 2023 ?深圳將推進(jìn)粗放型經(jīng)濟(jì)向集約型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型的改革。 7% 60% 21% 寶 安 羅 湖 鹽 田 福 田 Click to add Text 42% 6% 南 山 8% 16% 依托空港、海港優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展以現(xiàn)代物流業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的臨空、臨港產(chǎn)業(yè)；積極發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)，加快研發(fā)、物流、信息、金融、外貿(mào)、法律服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)生態(tài)旅游、社區(qū)服務(wù)等需求潛力大的分配性服務(wù)業(yè)和公共服務(wù)業(yè)發(fā)展。 由此，無(wú)論從未來(lái)對(duì)珠三角的輻射，還是從寶安本地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整，無(wú)論是從宏觀的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，還是從微觀的房地產(chǎn)、交通等來(lái)看，寶安中心區(qū)的經(jīng)濟(jì)地位將與日俱增，它對(duì)周邊地區(qū)的帶動(dòng)和示范效應(yīng)也將日漸顯著，對(duì)房地產(chǎn)等行業(yè)更是產(chǎn)生根本性影響。 核心區(qū)是寶安新區(qū)的主體 ， 功能包括行政、 文化 、 商業(yè)金融及商務(wù)辦公， 建筑以高層為主 ， 混合區(qū)核心區(qū)的外延部分 ， 包括商業(yè)和商住混合 。 地鐵一號(hào)線續(xù)建工程 于 2023年 10月正式動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2023年 7月底竣工（全線世界之窗站 深圳機(jī)場(chǎng)站）將穿過寶安中心區(qū)，其中設(shè)置了 3個(gè)站點(diǎn)：新安路站、寶安中心站、體育中心站。 市場(chǎng)影響： 由于關(guān)內(nèi)土地稀缺，深圳的房地產(chǎn)已逐步向關(guān)外轉(zhuǎn)移，深圳西岸的住宅已漸成規(guī)模，商用物業(yè)也會(huì)緊跟其后而逐步建設(shè)，但與特區(qū)相比，西岸樓市目前受交通、城市化因素制約較大，因此，地鐵帶來(lái)的便利對(duì)西岸樓市的影響更大。西部通道延伸了港人和內(nèi)地人的消費(fèi)半徑，增加了南山區(qū)和寶安區(qū)的潛在消費(fèi)人口，將來(lái)會(huì)有更多的港人到深圳西岸置業(yè)、工作。 2023 40萬(wàn) 至 2023年，區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)逐步趨向成熟 ，商務(wù)人口彈性規(guī)模20萬(wàn)人 08年預(yù)測(cè) —— 成熟峰值 2023 2023 2023 2023 形象 規(guī)劃 人口 2023 2023 啟動(dòng)期 成長(zhǎng)期，集中放量 成熟期 形象 規(guī)劃 人口 2023 08年預(yù)測(cè) —— 整體預(yù)測(cè) 深圳未來(lái)的頂級(jí)濱海居住區(qū) 蓬勃發(fā)展的國(guó)際口岸街區(qū) 初具規(guī)模國(guó)際中央商務(wù)區(qū) 來(lái)深港人置業(yè)首選熱點(diǎn)區(qū)域 IBD INTERNATIONAL BAY DISTRICT 終極定位 印象 寶安中心區(qū) 這是一個(gè)高起點(diǎn)、高規(guī)劃的濱海新城。 這也為寶安贏來(lái)大量南山客戶創(chuàng)造了機(jī)會(huì) 。 F、集中開發(fā)炒作 ：以百萬(wàn)平米為計(jì)量單位，中心區(qū)的房地產(chǎn)宣傳炒作不會(huì)在有孤單的感覺，各中心區(qū)的樓盤很多會(huì)在幾乎相同的時(shí)間推向市場(chǎng)，這樣有利于迅速的將市場(chǎng)炒熱，有利于市場(chǎng)的成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)將在近幾年內(nèi)持續(xù)保持在一個(gè)“高位對(duì)接”的狀態(tài)。 風(fēng)臨州在 ， 馬上把價(jià)格從 7800提高到 8500。據(jù)報(bào)道，御景灣成交客戶中關(guān)內(nèi)客戶占 3成。 CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 住宅市場(chǎng)分析 御景灣戶型定位 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 比例 2房 2廳 7680 105 21% 3房 2廳 9699 145 29% 3房 2廳 105118 193 39% 4房 2廳 128129 52 11% 合計(jì) 495 100% 戶型（種類、面積、比例、點(diǎn)評(píng)） 戶型點(diǎn)評(píng)： 戶型搭配比較理想 ， 戶型面積區(qū)間也比較合適 。 價(jià)格分析 CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 住宅市場(chǎng)分析 建筑風(fēng)格、園林定位 項(xiàng)目 深業(yè)新岸線 金泓凱旋城 尚都 御景灣 西城上筑 建筑 園林 通過現(xiàn)代濱海建筑風(fēng)格營(yíng)造一種親水型、園林式、生態(tài)化、標(biāo)志性亞熱帶港灣純正生活，但建筑外觀是白色涂料 ,很容易變色殘舊 ,白色玻璃顯得低檔平庸。所謂的活體建筑，就是通過兩點(diǎn)一線、圍而不合的總體規(guī)劃，多層次架空與入戶花園、景觀陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)、超大露臺(tái)構(gòu)造空間層次感，散發(fā)通透與活力 在園林的打造上，項(xiàng)目力圖以自然的設(shè)計(jì)手法和豐富的想象力，通過東西長(zhǎng)向 180米的視線走廊，形成一個(gè)獨(dú)具特色、動(dòng)感而充滿氣勢(shì)的中庭空間 新古典主義風(fēng)格外立面設(shè)計(jì)，外立面顏色延續(xù)鴻榮源項(xiàng)目的一貫顏色 — 咖啡色。在價(jià)格方面，新岸線參照附近樓盤的定價(jià)，以追隨定價(jià)的方式，推出了同附近樓盤相差不多的價(jià)格，置業(yè)者稍加比較，優(yōu)劣自見分曉。 關(guān)鍵詞：定位不準(zhǔn)、反應(yīng)遲鈍 CHAPTER 項(xiàng)目周邊物業(yè)調(diào)查分析 住宅市場(chǎng)分析 營(yíng)銷策劃分析 尚都營(yíng)銷策略分析 尚都的產(chǎn)品定位是 高檔樓盤 ，目標(biāo)客戶是寶安中高收入階層，以多次置業(yè)為主。不過早在 2023年 9月份項(xiàng)目在營(yíng)銷上已有所動(dòng)作。總共推出的 841套開盤兩天就銷售了612套 。以年齡 3545歲，具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的穩(wěn)健投資者為主。 商鋪面積： 4555㎡ 開間進(jìn)深比： 1： 3 市場(chǎng)接受度： 受市場(chǎng)追捧 價(jià)格： ６８０００元 /平方米 CHAPTER 可類比樓盤調(diào)查 關(guān)鍵詞： 核心位置 定位準(zhǔn)確 文化特色 面積劃分合理 本項(xiàng)目商業(yè)可比案例分析 可比對(duì)象 ：海岸城購(gòu)物中心 海岸城購(gòu)物中心占地面積 36908平方米，總建筑面積約 12萬(wàn)平方米，總高度 30米，地上五層、地下二層，車位約 1000個(gè)，是 深圳唯一具有濱海風(fēng)情特色的購(gòu)物中心。 深圳寶安機(jī)場(chǎng) ， 隨著第二條跑道動(dòng)工 ， 預(yù)計(jì) 2023年深圳機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量將達(dá) 3600萬(wàn)人次 。 住宅價(jià)值 CHAPTER 2 區(qū)域客戶研判：容易被忽視的客戶群 — 高端投資客 自住兼投資客戶 典型客戶 業(yè)主姓名： 車先生 年齡： 36 籍貫： 湖北 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 職業(yè)：