【正文】 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產品定位 物業(yè)類型定位 產品初步定位 產品二次修正 產品定位結論 形象定位 價格定位 物業(yè)類型定位 —— 公寓為主，兼有住宅 輔助 次主力 主力 外區(qū)度假投資客戶 私企業(yè)主、個體戶 僑胞、原居民、公務員 根據客戶定位結論，本項目物業(yè)類型定位為以單房和一房的公寓為主，兼有兩房、三房住宅。 海岸 客 戶 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產品定位 形象定位 價格定位 度假客戶： 向往海 岸生活，時常放松自己。 基地 HOLO：” HO”，即 HOLIDAY，假日，度假之意； ” LO”，即 LOFT，閣樓 /公寓之意； 兩詞取前部合并，即 HOLO。 第七部分 價格定位 價格定位 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產品定位 形象定位 價格定位 價格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價格初步定位 東部價格曲線 項目定價 對比研究東部片區(qū)與大鵬片區(qū)價值綜合對比，得出大鵬片區(qū)與東部片區(qū)的比值范圍 研究東部度假型公寓物業(yè)價格情況 ,結合本項目推售時間，預測未來東部度假型公寓的價格區(qū)間 本項目價格區(qū)間 主力顧客相似性 區(qū)位 可比性 東部片區(qū) 與大鵬的可比性 產品類別 同比性 樓盤樣本 代表性 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產品定位 形象定位 價格定位 價格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價格初步定位 東部價格曲線 項目定價 選擇東部片區(qū)進行比較的可行性分析 從區(qū)位條件，交通條件，資源條件等 4個大類客觀數(shù)據進行進行對比，各自權重，得出大鵬與東部片區(qū)的整體對比系數(shù)為 。 ? 均價 9000~9500元 /㎡ ； 謝 謝 聆 聽 ！ 讓心靈去 度假 …… 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。非常時宜度假居??； ? 大鵬海域海水年平均溫度 22176。 海岸 關鍵詞： 雙核心 門戶 本地自住客戶對本項目價格的承受力有限 。 私營業(yè)主 個 體 戶 有自住需求，但對濱海度假類物業(yè)需求不大，該批人購買的人數(shù)有限。 少數(shù)人買房投資。 90～ 100㎡ 三房 個體戶 以在大鵬經營服務業(yè)、商業(yè)為主，收入尚可。 據調查，鵬海苑實際成交客戶以本地人為主，實際需求的是三房。 需 求 單房和一房公寓 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標客戶確定 產品定位 形象定位 價格定位 外區(qū)客戶分析（二） —— 東部區(qū)域 住宅、別墅類 客戶分析 區(qū) 域 以羅湖、福田、南山為主，兼有全國性客戶 職業(yè)特征 以政府官員、私營企業(yè)主，企業(yè)高層管理人員為主 年齡層次 客戶年齡在 35～ 45歲之間； 經濟狀況 家庭年收入 40萬以上； 購買用途 作為第二居所用途，同時兼具投資目的； 其它特征 看好片區(qū)未來的發(fā)展和居住環(huán)境，深鹽第二通道的開通使得大梅沙較關內的距離進一步拉近，大梅沙的城市化進程，也將使得大梅沙板塊生活配套越來越豐富。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標客戶確定 產品定位 形象定位 價格定位 客戶定位思路 分析東部度假型物業(yè)市場，推導東部度假型物業(yè)的客戶結構、需求等 根據東部規(guī)劃，預測未來東部客流變化趨勢 借鑒全國度假型物業(yè)的客戶特征 預測本項目外區(qū)客戶結構、特征、需求等 外區(qū)客戶推導 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標客戶確定 產品定位 形象定位 價格定位 外區(qū)客戶分析（一） —— 全國濱海度假型物業(yè)的成交客戶特征 置業(yè)次數(shù) 三次以上 度假區(qū)域 風景怡人，適合居住的地方，如海南島的三亞、?？?，珠三角的珠海，環(huán)渤海區(qū)域的煙臺、威海。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產品定位 形象定位 價格定位 配套方面 —— 生活配套豐富、成熟，未來高檔配套提升空間大 ? 項目周邊生活配套豐富、成熟，但檔次一般； ? 預計隨著未來第三產業(yè)的大力發(fā)展，高檔次的消費場所將逐步豐富，配套優(yōu)勢將更加明顯。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產品定位 形象定位 價格定位 藍色海岸的組成解構 —— 四大組團打造東部藍色海岸 藍色海岸組成結構圖 ? 港口及關聯(lián)經濟的發(fā)展區(qū) ? 發(fā)展完善 常規(guī)城市功能 和 基礎設施 沙頭角－鹽田組團 梅沙－馬巒山組團 葵涌－壩光組團 大鵬－南澳組團 ? 打造葵涌衛(wèi)星城市，發(fā)揮 常規(guī)性城市功能 （工業(yè)和商業(yè)） ? 發(fā)展客貨碼頭和物流業(yè) ? 控制城市化速度，杜絕工業(yè)進入，重點打造成具有 國際水準的濱海旅游度假勝地 ? 現(xiàn)有大小梅沙旅游度假區(qū) ? 深圳 東部旅游服務基地 及海濱旅游度假區(qū) 未來梅沙片區(qū)逐漸變?yōu)榧虡I(yè)、旅游、居住于一體的大眾化旅游度假區(qū)，而 大鵬－南澳組團 則會承擔以前梅沙片區(qū)的職能，成為 國際濱海旅游度假區(qū) 。 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產品定位 形象定位 價格定位 全國濱海樓盤熱銷索引 —— 海南島 三亞 大鵬項目定位報告 深圳中原事業(yè)五部 KEY POINTS 大勢分析 ? 全國濱海物業(yè)銷售火爆 。 17英里 ? 占地 48595㎡ ，總建 163141㎡ ? 2期小高層公寓，首推 150套，均價25000元 /㎡ ，一天內全部售罄。 早期 中期 后期 度假型酒店 酒店式公寓 產權式酒店 別 墅 住 宅 全國濱海物業(yè)分析 全國濱海樓盤索引 濱海樓盤熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產品定位 形象定位 價格定位 全國濱海物業(yè)銷售火爆原因總結 規(guī)劃 ，各地政府對濱海區(qū)域的新規(guī)劃定位，使得濱海片區(qū)成為各地新亮點； 稀缺 ，濱海資源的不可復制性和唯一性，是其熱銷和高速升值的保證； 多樣 ，濱海物業(yè)類型已發(fā)展的相當豐富，可滿足各種需求； 生態(tài)優(yōu)勢 ，濱海物業(yè)在生態(tài)、景觀等各方面具有一般豪宅不能及的獨特優(yōu)勢； 第二部分 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 產品定位 形象定位 價格定位 深圳的濱海戰(zhàn)略 —— 打造“國際濱海城市” 中部 門戶海岸 ? 蛇口、后海、紅樹林 ? 深圳濱海城市標志性區(qū)域 西部 棕色海岸 ? 珠江入?？诘貐^(qū) ? 工業(yè)、基圍養(yǎng)殖、機場 東部 藍色海岸 ? 梅沙、溪涌、大鵬、南澳 ? 具有國際水準的生態(tài)型濱海旅游度假勝地 （資料來源于《深圳市東部濱海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》） 本項目所在的 藍色海岸 占據了深圳最生態(tài)、最美麗的濱海資源，未來必將成為 城市的新亮點 ，成為深圳“濱海國際性城市”的一張名片。 所城 東沖 七娘山 西沖 下沙 大鵬鎮(zhèn)是大鵬－南澳組團 門戶 和 交通樞紐 ，而本項目位于的大鵬鎮(zhèn)的中心，占盡交通優(yōu)勢 。 優(yōu) 勢 機 會 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產品定位 形象定位 價格定位 SWOT分析 ? 客戶對大鵬半島認識不足； ? 規(guī)劃落實的時間可能落后于項目發(fā)售周期； ? 打造東部首席標志性樓盤的難度； 劣 勢 威 脅 ? 地塊小，且分散，不利于規(guī)劃； ? 容積率大，建筑限高，覆蓋率高； ? 商業(yè)面積偏大 ； ? 臭水溝氣味影響 ； 全國大勢對濱海物業(yè)的狂熱追求 深圳東部 〃 藍色海岸的規(guī)劃定位 大鵬－南澳半島，國際濱海度假勝地的功能定位 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 發(fā)展契機 區(qū)位、交通、配套 地塊與指標 周邊環(huán)境 展示面分析 開發(fā)歷史 SWOT分析 物業(yè)屬性定位 客戶定位 產品定位 形象定位 價格定位 濱 海 度 假 休 閑 類 物 業(yè) 本項目物業(yè)屬性定位 大鵬鎮(zhèn)的核心區(qū)位 旅游服務基地的核心區(qū)位 地塊條件 東部發(fā)展契機 第四部分 客戶定位 通過分析實際成交客戶與成交結構之間的關系，得出客戶結構、群體特征和真實需求，并預測未來客戶結構和需求的變化趨勢。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位 本地客戶定位 目標客戶確定 產品定位 形象定位 價格定位 外區(qū)客戶分析（二） —— 東部區(qū)域 酒店、公寓類 客戶分析 區(qū) 域 以羅湖、福田、南山為主 職業(yè)特征 以政府人員、私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員為主 年齡層次 客戶年齡在 30～ 40歲之間； 經濟狀況 家庭年收入 30萬以上； 購買用途 作為度假用途，同時兼具投資目的； 其它特征 大部分客戶屬于長線投資客戶，看好片區(qū)未來的發(fā)展，并對政府在區(qū)域的規(guī)劃有很大的信心。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項目分析 客戶定位 外區(qū)客戶定位