【正文】 寫字樓 產(chǎn)權(quán)式酒店 寫字樓客戶定位 公寓式寫字樓 機構(gòu)、企業(yè)門戶 新興產(chǎn)業(yè) STUDIO 影視工作室 設(shè)計公司 名人工作室 咨詢公司 ….. 客戶部 銷售部 售后服務(wù)部 貿(mào)易、物流公司 專向服務(wù)業(yè) 網(wǎng)絡(luò)業(yè) 中介公司 投資公司 我們選擇銳意進取的企業(yè) 因為他們最認同我們的價值 律師業(yè) …. 酒店經(jīng)營定位 多采取吸引業(yè)主委托加入，以日租經(jīng)營模式為主。 營銷角度：目前片區(qū)內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展迅速，結(jié)合本項目的 區(qū)位和硬件設(shè)施，具備良好的發(fā)展空間。 參考案例之杭州西湖天地 ?西湖天地座落于杭州西湖南線風景區(qū)， 占地 50,000平方米，其園林篇占地 30,000平 方米，于 2023年 4月底建成。 建議三：預(yù)留專用貨梯的位置 立面設(shè)計案例： 東方時代廣場 項目指標： 地址：福田區(qū)華強北路 建筑面積： 49151平方米 容積率： 戶數(shù)： 520戶 銷售均價： 13000元 /平方米 立面設(shè)計建議 ?統(tǒng)一的外立面和建筑風格，帶來整體感覺 ?從襯托商業(yè)外立面廣告的角度看， 建議采用冷色系 公寓酒店開發(fā)建議 建筑核心區(qū)靠近公園，盡量避免更多的承重柱分布在商業(yè)部分，增加商業(yè)的實用性和完整性； 公寓酒店通過首 1層、 4層與商場連接，其中大堂僅用小玻璃門與首 1層商場連接，減少商場對酒店的影響； 剖面示意 2期銜接建議 1期首二層與二期一層通過地面連接 1期三層與二期二層通過空中連廊連接 形成人流立體互動！ 人流走向 商業(yè)街與公園互動建議一 商業(yè)街內(nèi)部設(shè)計公園化（樹木、雕塑、造型等） 商業(yè)街與公園之間無縫連接， “商業(yè)公園化、公園商業(yè)化” ? 商業(yè)街與公園交匯處，以廣場形式連接，并做為公園的中心。 建議酒店入口設(shè)置在項目東側(cè)，并且酒店人流可直接進入商場。 兩大特色功能 服飾 精品 特色美食街 “橫崗新天地 ” （延續(xù)原有商脈，一期考慮為精品店） “橫崗錦里” （參考成都錦里，特色餐飲） 特色餐飲作為區(qū)域市場空白和本項目的特色，是項目提升競爭力和吸引力的重要環(huán)節(jié)，也是本項目延續(xù)商業(yè)經(jīng)營時間提升經(jīng)營潛力的有力支持！ “特色美食街”建議 ? 設(shè)計在一、二期銜接處，直通到公園； ? 在建筑設(shè)計考慮一定的特色（參考上海新天地、成都錦里、陽朔西街等，塑造橫崗獨一無二的特色美食街； ? 根據(jù)一期銷售情況，二期考慮是否增加餐飲面積，打造成一個深圳最具特色的公園特色美食街。 一期在定位上要樹立形象，在定位上要高于二期。 根據(jù)龍崗區(qū)的發(fā)展和城市規(guī)劃，項目位于橫崗 商業(yè)核心區(qū)域，未來的商業(yè)價值將日趨明顯。 消費觀念尚未完全打開，消費意識有待提高。 橫崗整體商業(yè)以超市、百貨、專業(yè)市場為主，其中超市業(yè)態(tài)受消費者歡迎，人流量也大于其他業(yè)態(tài)，說明橫崗消費以本地日常生活消費為主。Exun訊 。 ?日均人流量約２萬人次。 PartⅡ 區(qū)域商業(yè)狀況 龍崗整體商業(yè)供應(yīng)量大 龍崗人均商業(yè)面積＝商業(yè)經(jīng)營面積３２８萬平方米／龍崗 252萬人口（含流動人口及常住人口） ＝ （數(shù)據(jù)來源：龍崗政府 2023年底統(tǒng)計數(shù)據(jù)） 深圳市人均商業(yè)面積＝商業(yè)經(jīng)營面積 ／ 深圳 1000萬人口 （含流動人口及常住人口） ＝ （數(shù)據(jù)來源： 《 深圳市商業(yè)網(wǎng)點普查報告 》 在 2023年 8月統(tǒng)計中） 香港及發(fā)達國家健康商業(yè)市場人均商業(yè)面積為＝ 按以上人均商業(yè)面積看： 龍崗人均商業(yè)面積＞健康商業(yè)市場人均商業(yè)面積， 人均零售額只相當與深圳市水平的 54％。 截至 2023年末，橫崗街道的人口數(shù)量為 253417，居全龍崗區(qū)第三。 ? 20232023年，橫崗總共出讓了兩宗商住用地，總面積為 679250平方米，面積居龍崗區(qū)第二，由此可見，橫崗?fù)恋氐墓?yīng)宗數(shù)并不多，但面積較大，同時以住宅用地為主，只有少量的商業(yè)用地作為配套出讓。 資料來源： 《 2023年龍崗區(qū)統(tǒng)計年鑒 》 萬人 交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)狀與規(guī)劃 PartⅠ 宏觀市場 清平高速二期 龍沙路改造 龍鹽路 深惠路改造 橫坪路 東部過境通道 ? 如圖所示，未來橫崗的公路交通網(wǎng)絡(luò)主要會形成“三縱三橫”的局面。 ? 龍崗區(qū)的人均可支配收入和人均消費性支出分別相當于深圳市水平的 90％和95％，但人均零售額只相當與深圳市水平的 54％。 資料來源： 《 2023龍崗區(qū)統(tǒng)計年鑒 》 《 2023年深圳市統(tǒng)計年鑒 》 人口發(fā)展狀況 PartⅠ 宏觀市場 外來人口比例高，刺激住宅、商業(yè)需求 街道名稱 年末常住人口（人） 總?cè)丝? 戶籍人口 暫住人口 合計 1839200 321803 1517397 平湖 242803 16792 226011 布吉 558914 101912 457002 橫崗 253417 22822 230595 龍崗中心城 135182 69119 66063 龍崗 257170 39770 217400 坪地 80310 11915 68395 坪山 117088 24856 92232 坑梓 70764 9104 61660 葵涌 65447 10789 54658 大鵬 43619 7798 35821 南澳 14486 6926 7560 2023龍崗區(qū)各街道辦人口狀況 ? 橫崗街道的人口數(shù)量居全龍崗區(qū)第三，僅次于布吉街道和龍崗街道。 ? 所有道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃在 2023年之前完工，屆時橫崗對外交通聯(lián)絡(luò)將會更加便利。 ? 舊城改造后多數(shù)會建成大面積的住宅，其中在橫崗中心區(qū)和龍崗中心城的舊改項目將會規(guī)劃數(shù)量較大的商業(yè)設(shè)施。總體而言，人口的增加將刺激橫崗住宅、商業(yè)的需求。 ?地鐵發(fā)展會增加外來消費力 ?新生代的消費群體將會改變傳統(tǒng)的消費觀念 ?未來大量消費群將會集中在鎮(zhèn)政府商圈（ 即塘坑站周邊 ） ?特色餐飲需求量增加 橫崗商業(yè)分布 2 7 9 8 1 10 6 4 5 3 橫崗鎮(zhèn)政府 1 天和百貨 6 錦冠華城商業(yè) 2 新亞洲廣場（ 龍洲百貨 ） 7 橫崗城市中心花園商業(yè)（橫崗商業(yè)文化中心） 3 新世界廣場 （ 南城百貨） 8 信義錦繡 1期商業(yè) 4 志健時代廣場（民 潤超市） 9 中海怡美山莊商 業(yè) 5 信義汽車城 1O 振業(yè)城商業(yè) ?橫崗大型商業(yè)屈指可數(shù)，商業(yè)密集區(qū)圍繞在橫崗鎮(zhèn)政府周邊。 商業(yè)面積 27000平方米 業(yè)態(tài)分布 集中式商業(yè) 超市 +內(nèi)街零售店鋪（集中式商業(yè)中 3000平方米為超市，目前與民潤洽談中， 4000平方米內(nèi)鋪進行銷售，均價為 27000元 /平方米） 街鋪 社區(qū)配套商業(yè)、家居、餐飲（單鋪面積主要為100平方米，平均租金為 75元 /平方米，免租期一年，品牌商家最長可達 18個月。派派熊 飾品：啊呀呀連鎖店 藥店：海王星辰 電腦 :七喜 。茂盛路與松柏路交界十字路口人流略高于松柏路人流。 項目指標與分析 ㎡ 占 地： 10630㎡ 總建面： 45000㎡ （計容積率） 商業(yè)： 近 22023㎡ 東及東南面的人民公園、龍堡酒店 西及西南側(cè)的松柏路商業(yè) 南側(cè)的燈光夜市 北側(cè)的長途車站 項目 SWOT分析 位于橫崗最繁華的商圈的絕版商業(yè)位置； 地塊優(yōu)勢，臨街 面長，商業(yè)價值明顯； 地勢 高低差，可規(guī)劃雙首層，提升商業(yè)價值。 從競爭對手分析，經(jīng)營中檔品牌的龍洲百貨 、南城百貨等在消費者心中具一定影響力， 對本項目的招商和推廣有一定挑戰(zhàn)。 ? Shopping公園追求現(xiàn)代生活時尚、文化品味，回歸自然的一種生活方式，在 Shopping公園購物的同時可以享受自然的和諧生活。 Partⅵ 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 朗豪坊是多年來旺角區(qū)最大的綜合性發(fā)展項目，總面積達 180萬平方呎， 包括： 59層高智能型甲級商廈 15層大型購物商場 42層高五星級酒店 朗豪酒店是區(qū)內(nèi)唯一的五星級酒店，客房數(shù)量逾 600間 ,除此之外，亦提供專業(yè)會議、餐飲及宴會設(shè)施購物商場總面積近六十萬平方呎，薈萃了超過 30間食肆、數(shù)百間名店及設(shè)有 6個影院的著名戲院 三合一綜合式物業(yè) 業(yè)態(tài)組合思考 —— 參考案例之香港朗豪坊 *以上數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)僅供參考之用 業(yè)態(tài)組合思考 —— 參考案例之香港朗豪坊 餐飲業(yè)是綜合