【正文】 寫(xiě)字樓 產(chǎn)權(quán)式酒店 寫(xiě)字樓客戶(hù)定位 公寓式寫(xiě)字樓 機(jī)構(gòu)、企業(yè)門(mén)戶(hù) 新興產(chǎn)業(yè) STUDIO 影視工作室 設(shè)計(jì)公司 名人工作室 咨詢(xún)公司 ….. 客戶(hù)部 銷(xiāo)售部 售后服務(wù)部 貿(mào)易、物流公司 專(zhuān)向服務(wù)業(yè) 網(wǎng)絡(luò)業(yè) 中介公司 投資公司 我們選擇銳意進(jìn)取的企業(yè) 因?yàn)樗麄冏钫J(rèn)同我們的價(jià)值 律師業(yè) …. 酒店經(jīng)營(yíng)定位 多采取吸引業(yè)主委托加入，以日租經(jīng)營(yíng)模式為主。 營(yíng)銷(xiāo)角度：目前片區(qū)內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展迅速，結(jié)合本項(xiàng)目的 區(qū)位和硬件設(shè)施，具備良好的發(fā)展空間。 參考案例之杭州西湖天地 ?西湖天地座落于杭州西湖南線風(fēng)景區(qū)， 占地 50,000平方米，其園林篇占地 30,000平 方米，于 2023年 4月底建成。 建議三：預(yù)留專(zhuān)用貨梯的位置 立面設(shè)計(jì)案例： 東方時(shí)代廣場(chǎng) 項(xiàng)目指標(biāo)： 地址：福田區(qū)華強(qiáng)北路 建筑面積： 49151平方米 容積率： 戶(hù)數(shù)： 520戶(hù) 銷(xiāo)售均價(jià)： 13000元 /平方米 立面設(shè)計(jì)建議 ?統(tǒng)一的外立面和建筑風(fēng)格，帶來(lái)整體感覺(jué) ?從襯托商業(yè)外立面廣告的角度看， 建議采用冷色系 公寓酒店開(kāi)發(fā)建議 建筑核心區(qū)靠近公園，盡量避免更多的承重柱分布在商業(yè)部分，增加商業(yè)的實(shí)用性和完整性； 公寓酒店通過(guò)首 1層、 4層與商場(chǎng)連接，其中大堂僅用小玻璃門(mén)與首 1層商場(chǎng)連接，減少商場(chǎng)對(duì)酒店的影響； 剖面示意 2期銜接建議 1期首二層與二期一層通過(guò)地面連接 1期三層與二期二層通過(guò)空中連廊連接 形成人流立體互動(dòng)！ 人流走向 商業(yè)街與公園互動(dòng)建議一 商業(yè)街內(nèi)部設(shè)計(jì)公園化（樹(shù)木、雕塑、造型等） 商業(yè)街與公園之間無(wú)縫連接， “商業(yè)公園化、公園商業(yè)化” ? 商業(yè)街與公園交匯處，以廣場(chǎng)形式連接，并做為公園的中心。 建議酒店入口設(shè)置在項(xiàng)目東側(cè)，并且酒店人流可直接進(jìn)入商場(chǎng)。 兩大特色功能 服飾 精品 特色美食街 “橫崗新天地 ” （延續(xù)原有商脈，一期考慮為精品店） “橫崗錦里” （參考成都錦里，特色餐飲） 特色餐飲作為區(qū)域市場(chǎng)空白和本項(xiàng)目的特色，是項(xiàng)目提升競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力的重要環(huán)節(jié)，也是本項(xiàng)目延續(xù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間提升經(jīng)營(yíng)潛力的有力支持！ “特色美食街”建議 ? 設(shè)計(jì)在一、二期銜接處，直通到公園； ? 在建筑設(shè)計(jì)考慮一定的特色（參考上海新天地、成都錦里、陽(yáng)朔西街等，塑造橫崗獨(dú)一無(wú)二的特色美食街； ? 根據(jù)一期銷(xiāo)售情況，二期考慮是否增加餐飲面積，打造成一個(gè)深圳最具特色的公園特色美食街。 一期在定位上要樹(shù)立形象，在定位上要高于二期。 根據(jù)龍崗區(qū)的發(fā)展和城市規(guī)劃，項(xiàng)目位于橫崗 商業(yè)核心區(qū)域，未來(lái)的商業(yè)價(jià)值將日趨明顯。 消費(fèi)觀念尚未完全打開(kāi)，消費(fèi)意識(shí)有待提高。 橫崗整體商業(yè)以超市、百貨、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，其中超市業(yè)態(tài)受消費(fèi)者歡迎，人流量也大于其他業(yè)態(tài)，說(shuō)明橫崗消費(fèi)以本地日常生活消費(fèi)為主。Exun訊 。 ?日均人流量約２萬(wàn)人次。 PartⅡ 區(qū)域商業(yè)狀況 龍崗整體商業(yè)供應(yīng)量大 龍崗人均商業(yè)面積＝商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積３２８萬(wàn)平方米／龍崗 252萬(wàn)人口（含流動(dòng)人口及常住人口） ＝ （數(shù)據(jù)來(lái)源：龍崗政府 2023年底統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） 深圳市人均商業(yè)面積＝商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積 ／ 深圳 1000萬(wàn)人口 （含流動(dòng)人口及常住人口） ＝ （數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)普查報(bào)告 》 在 2023年 8月統(tǒng)計(jì)中） 香港及發(fā)達(dá)國(guó)家健康商業(yè)市場(chǎng)人均商業(yè)面積為＝ 按以上人均商業(yè)面積看： 龍崗人均商業(yè)面積＞健康商業(yè)市場(chǎng)人均商業(yè)面積， 人均零售額只相當(dāng)與深圳市水平的 54％。 截至 2023年末，橫崗街道的人口數(shù)量為 253417，居全龍崗區(qū)第三。 ? 20232023年，橫崗總共出讓了兩宗商住用地，總面積為 679250平方米，面積居龍崗區(qū)第二，由此可見(jiàn)，橫崗?fù)恋氐墓?yīng)宗數(shù)并不多，但面積較大，同時(shí)以住宅用地為主，只有少量的商業(yè)用地作為配套出讓。 資料來(lái)源： 《 2023年龍崗區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 萬(wàn)人 交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)狀與規(guī)劃 PartⅠ 宏觀市場(chǎng) 清平高速二期 龍沙路改造 龍鹽路 深惠路改造 橫坪路 東部過(guò)境通道 ? 如圖所示，未來(lái)橫崗的公路交通網(wǎng)絡(luò)主要會(huì)形成“三縱三橫”的局面。 ? 龍崗區(qū)的人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出分別相當(dāng)于深圳市水平的 90％和95％，但人均零售額只相當(dāng)與深圳市水平的 54％。 資料來(lái)源： 《 2023龍崗區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 《 2023年深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 人口發(fā)展?fàn)顩r PartⅠ 宏觀市場(chǎng) 外來(lái)人口比例高，刺激住宅、商業(yè)需求 街道名稱(chēng) 年末常住人口（人） 總?cè)丝? 戶(hù)籍人口 暫住人口 合計(jì) 1839200 321803 1517397 平湖 242803 16792 226011 布吉 558914 101912 457002 橫崗 253417 22822 230595 龍崗中心城 135182 69119 66063 龍崗 257170 39770 217400 坪地 80310 11915 68395 坪山 117088 24856 92232 坑梓 70764 9104 61660 葵涌 65447 10789 54658 大鵬 43619 7798 35821 南澳 14486 6926 7560 2023龍崗區(qū)各街道辦人口狀況 ? 橫崗街道的人口數(shù)量居全龍崗區(qū)第三，僅次于布吉街道和龍崗街道。 ? 所有道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃在 2023年之前完工，屆時(shí)橫崗對(duì)外交通聯(lián)絡(luò)將會(huì)更加便利。 ? 舊城改造后多數(shù)會(huì)建成大面積的住宅，其中在橫崗中心區(qū)和龍崗中心城的舊改項(xiàng)目將會(huì)規(guī)劃數(shù)量較大的商業(yè)設(shè)施?？傮w而言，人口的增加將刺激橫崗住宅、商業(yè)的需求。 ?地鐵發(fā)展會(huì)增加外來(lái)消費(fèi)力 ?新生代的消費(fèi)群體將會(huì)改變傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念 ?未來(lái)大量消費(fèi)群將會(huì)集中在鎮(zhèn)政府商圈（ 即塘坑站周邊 ） ?特色餐飲需求量增加 橫崗商業(yè)分布 2 7 9 8 1 10 6 4 5 3 橫崗鎮(zhèn)政府 1 天和百貨 6 錦冠華城商業(yè) 2 新亞洲廣場(chǎng)（ 龍洲百貨 ） 7 橫崗城市中心花園商業(yè)（橫崗商業(yè)文化中心） 3 新世界廣場(chǎng) （ 南城百貨） 8 信義錦繡 1期商業(yè) 4 志健時(shí)代廣場(chǎng)（民 潤(rùn)超市） 9 中海怡美山莊商 業(yè) 5 信義汽車(chē)城 1O 振業(yè)城商業(yè) ?橫崗大型商業(yè)屈指可數(shù)，商業(yè)密集區(qū)圍繞在橫崗鎮(zhèn)政府周邊。 商業(yè)面積 27000平方米 業(yè)態(tài)分布 集中式商業(yè) 超市 +內(nèi)街零售店鋪（集中式商業(yè)中 3000平方米為超市，目前與民潤(rùn)洽談中， 4000平方米內(nèi)鋪進(jìn)行銷(xiāo)售，均價(jià)為 27000元 /平方米） 街鋪 社區(qū)配套商業(yè)、家居、餐飲（單鋪面積主要為100平方米，平均租金為 75元 /平方米，免租期一年，品牌商家最長(zhǎng)可達(dá) 18個(gè)月。派派熊 飾品：啊呀呀連鎖店 藥店：海王星辰 電腦 :七喜 。茂盛路與松柏路交界十字路口人流略高于松柏路人流。 項(xiàng)目指標(biāo)與分析 ㎡ 占 地： 10630㎡ 總建面： 45000㎡ （計(jì)容積率） 商業(yè)： 近 22023㎡ 東及東南面的人民公園、龍堡酒店 西及西南側(cè)的松柏路商業(yè) 南側(cè)的燈光夜市 北側(cè)的長(zhǎng)途車(chē)站 項(xiàng)目 SWOT分析 位于橫崗最繁華的商圈的絕版商業(yè)位置； 地塊優(yōu)勢(shì)，臨街 面長(zhǎng)，商業(yè)價(jià)值明顯； 地勢(shì) 高低差，可規(guī)劃雙首層，提升商業(yè)價(jià)值。 從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，經(jīng)營(yíng)中檔品牌的龍洲百貨 、南城百貨等在消費(fèi)者心中具一定影響力， 對(duì)本項(xiàng)目的招商和推廣有一定挑戰(zhàn)。 ? Shopping公園追求現(xiàn)代生活時(shí)尚、文化品味，回歸自然的一種生活方式，在 Shopping公園購(gòu)物的同時(shí)可以享受自然的和諧生活。 Partⅵ 商業(yè)業(yè)態(tài)組合 朗豪坊是多年來(lái)旺角區(qū)最大的綜合性發(fā)展項(xiàng)目，總面積達(dá) 180萬(wàn)平方呎， 包括： 59層高智能型甲級(jí)商廈 15層大型購(gòu)物商場(chǎng) 42層高五星級(jí)酒店 朗豪酒店是區(qū)內(nèi)唯一的五星級(jí)酒店，客房數(shù)量逾 600間 ,除此之外，亦提供專(zhuān)業(yè)會(huì)議、餐飲及宴會(huì)設(shè)施購(gòu)物商場(chǎng)總面積近六十萬(wàn)平方呎，薈萃了超過(guò) 30間食肆、數(shù)百間名店及設(shè)有 6個(gè)影院的著名戲院 三合一綜合式物業(yè) 業(yè)態(tài)組合思考 —— 參考案例之香港朗豪坊 *以上數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)僅供參考之用 業(yè)態(tài)組合思考 —— 參考案例之香港朗豪坊 餐飲業(yè)是綜合