【正文】 謹呈：港信達投資發(fā)展公司 橫崗項目商業(yè)思考 華祥地產(chǎn) 商業(yè)成功推廣 吸引投資者 吸引經(jīng)營者 吸引消費者 商場的投資潛力 商場的經(jīng)營潛力 商場的消費潛力 賣商場實質(zhì)就是賣潛力，商場潛力關(guān)鍵在于定位！ 項目定位思路 本項目如何定位？ 業(yè)態(tài)組合 ***** ***** ***** 宏觀經(jīng)濟分析 區(qū)域商業(yè)狀況 消費者群體分析 鎖定消費群 項目發(fā)展策略 ******** ******** 項目定位 規(guī)劃設計 銷售與招商 策劃思路 整體經(jīng)濟及居民收支情況 PartⅠ 宏觀市場 商業(yè)市場處于快速發(fā)展初期階段 1624718474203482138422473253253010036657441015152401000020230300004000050000600001996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%人均 G D P 年增長率1123919000369400623635152435891020230400006000080000100000120230南山 福田 鹽田 羅湖 龍崗 寶安19962023龍崗人均國民生產(chǎn)總值 元 2023深圳市各區(qū)人均國民生產(chǎn)總值 元 ? 2023年龍崗區(qū)人均國民生產(chǎn)總值為 51524元人民幣，約合 6441美元，在深圳市位居第五，與排名第一的南山區(qū)有近一倍的差距，較同為關(guān)外區(qū)域的寶安區(qū)高出 44％ ? 對商業(yè)而言，按照世界銀行 《 世界發(fā)展報告 》 的分類，人均國民生產(chǎn)總值 6000～8000美元是一個地區(qū)商業(yè)快速發(fā)展的時期，照此判斷，現(xiàn)在龍崗區(qū)商業(yè)剛剛進入商業(yè)快速發(fā)展的初期階段。 資料來源： 《 2023年龍崗區(qū)統(tǒng)計年鑒 》 各區(qū) 2023年社會發(fā)展公報 人均收入高、消費少，人均零售額較低 龍崗區(qū) 深圳市 占比 人均可支配收入 19328 21494 90％ 人均消費性支出 15056 15912 95％ 人均零售額 9364 17368 54％ 238052150020360 19328 19770176791569017088 170511505616110139300500010000150002023025000福田 南山 羅湖 龍崗 寶安 鹽田人均可支配收入 人均消費性支出2023龍崗區(qū)人均可支配收入與消費性支出 元 2023龍崗與深圳人均可支配收入與消費性支出對比 ? 龍崗區(qū)的人均可支配收入和人均消費性支出與深圳市其他區(qū)域相差不大。 ? 龍崗區(qū)的人均可支配收入和人均消費性支出分別相當于深圳市水平的 90％和95％，但人均零售額只相當與深圳市水平的 54％。 ? 龍崗區(qū)的人均消費支出主要用于購買房屋和車輛等消費上，約占總體消費支出額的 30％，而其余服務性消費支出則只占總體消費支出的 29％。一方面顯示龍崗區(qū)住宅市場的良好發(fā)展，另一方面也顯示了龍崗區(qū)消費者的消費意識和習慣尚未達到相應的階段。 資料來源： 《 2023龍崗區(qū)統(tǒng)計年鑒 》 《 2023年深圳市統(tǒng)計年鑒 》 人口發(fā)展狀況 PartⅠ 宏觀市場 外來人口比例高，刺激住宅、商業(yè)需求 街道名稱 年末常住人口（人） 總?cè)丝? 戶籍人口 暫住人口 合計 1839200 321803 1517397 平湖 242803 16792 226011 布吉 558914 101912 457002 橫崗 253417 22822 230595 龍崗中心城 135182 69119 66063 龍崗 257170 39770 217400 坪地 80310 11915 68395 坪山 117088 24856 92232 坑梓 70764 9104 61660 葵涌 65447 10789 54658 大鵬 43619 7798 35821 南澳 14486 6926 7560 2023龍崗區(qū)各街道辦人口狀況 ? 橫崗街道的人口數(shù)量居全龍崗區(qū)第三，僅次于布吉街道和龍崗街道。從 1999年 2023年，年均增長 人。 ? 橫崗片區(qū)外來人口數(shù)量較多，其占總?cè)丝诘谋壤秊?91％，高于龍崗區(qū)其他片區(qū)。這部分人在橫崗首先要解決的是住房問題，其用于購房上的花費應大于其服務性消費支出 。但總體而言，人口的增加將刺激橫崗住宅、商業(yè)的需求。 資料來源： 《 2023年龍崗區(qū)統(tǒng)計年鑒 》 萬人 交通網(wǎng)絡現(xiàn)狀與規(guī)劃 PartⅠ 宏觀市場 清平高速二期 龍沙路改造 龍鹽路 深惠路改造 橫坪路 東部過境通道 ? 如圖所示，未來橫崗的公路交通網(wǎng)絡主要會形成“三縱三橫”的局面。 ? 三條橫線主要解決橫崗與關(guān)外區(qū)域的交通連接、三條縱線主要解決橫崗和關(guān)內(nèi)區(qū)域的交通連接。 ? 深惠路改造將后將較現(xiàn)時拓寬一倍，且禁止大型貨柜車通行（大型貨柜車將經(jīng)由東部過境通道通行），屆時，深惠路的通行能力將大大增強，成為橫跨龍崗區(qū)的“深南大道”。 ? 所有道路網(wǎng)絡規(guī)劃在 2023年之前完工，屆時橫崗對外交通聯(lián)絡將會更加便利。 橫崗周邊未來道路交通規(guī)劃圖 資料來源：深圳市交通規(guī)劃20232023 本項目 未來路網(wǎng)規(guī)劃改善橫崗片區(qū)交通 軌道交通帶來商業(yè)發(fā)展新機遇 ? 根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃信息顯示，規(guī)劃中通過橫崗的軌道線路有地鐵三號線和五號線，兩線在塘坑站換乘。 ? 軌道交通可以為本項目帶來大量的人流，能夠吸引遠距離消費者的光顧，但同時也可能帶走相當部分的客源，因此在商業(yè)經(jīng)營上除了要注重地鐵的吸客效應，也要注意規(guī)避地鐵的散客效應。 ? 本項目臨近橫崗中心區(qū)站點－塘坑站，尤其需要注意規(guī)避其帶來的影響。 橫崗周邊未來軌道交通規(guī)劃圖 地鐵三號線 地鐵五號線 本項目 資料來源：深圳市交通規(guī)劃 20232023 塘坑站 六約站 土地市場狀況 PartⅠ 宏觀市場 橫崗土地供應少，單宗地塊面積大 5548682 5 2 0 0 5 . 78 6 5 7 7 4 . 3 55 3 1 5 2 7 . 9 23 3 2 0 5 8 . 4 55 1 8 1 5 6 . 3 7010000020230030000040000050000060000070000080000090000010000002023 2023 2023 2023 2023 20231 0 0 %5 0 %0%50%100%150%200%250%300%20232023年龍崗區(qū)土地供應面積 平方米 20232023年龍崗區(qū)土地供應區(qū)域分布 ? 龍崗區(qū)的商住用地主要采取招拍掛的形式，協(xié)議出讓土地主要集中在工業(yè)用地上 （尚有其他形式的私下土地交易無法統(tǒng)計） 。 ? 20232023年，橫崗總共出讓了兩宗商住用地，總面積為 679250平方米，面積居龍崗區(qū)第二，由此可見，橫崗土地的供應宗數(shù)并不多，但面積較大，同時以住宅用地為主，只有少量的商業(yè)用地作為配套出讓。 ? 橫崗土地供應的這種特點決定了橫崗的項目必然以大社區(qū) +社區(qū)配套商業(yè)為主。 資料來源：深圳市國土局統(tǒng)計 地塊號 發(fā)展商 現(xiàn)狀 G0720912,G0721413, G0720216 振業(yè)地產(chǎn) 振業(yè)城 G082114 卓越地產(chǎn) 卓越城市中心花園 橫崗商住用地招拍掛供應 未來舊改項目分布圖 回龍埔舊改 田寮 、 輋嚇 、 太平舊改 六聯(lián)片區(qū)舊改 布吉木棉灣舊改 布吉樟樹布舊改 陂頭背和建新村改造 愛聯(lián)石火村舊改 龍崗老墟舊改 新老西村舊改 愛聯(lián)崗貝村舊改 荷坳片區(qū)舊改 20232023年龍崗區(qū)部分舊改項目位置圖 本項目 128工業(yè)區(qū)舊改 簡一 、 簡二 、黃龍坡舊改 ? 根據(jù)龍崗區(qū)舊改辦的統(tǒng)計資料和部分已知項目信息顯示，未來 5年龍崗區(qū)的舊改面積約750萬平方米，其中橫崗片區(qū)大約有 200萬平方米。 ? 舊城改造后多數(shù)會建成大面積的住宅，其中在橫崗中心區(qū)和龍崗中心城的舊改項目將會規(guī)劃數(shù)量較大的商業(yè)設施。 資料來源：龍崗區(qū)舊改辦統(tǒng)計 《 深圳市近期規(guī)劃 20232023》 區(qū)域組團定位 PartⅠ 宏觀市場 橫崗中心區(qū)被定位為商住配套服務區(qū) ? 根據(jù) 《 深圳市組團規(guī)劃 》 中的資料顯示，橫崗片區(qū)被規(guī)劃為中部物流組團，主要發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。 ? 橫崗中心區(qū)被規(guī)劃為服務配套區(qū)，主要提供居