【正文】 謹(jǐn)呈：港信達(dá)投資發(fā)展公司 橫崗項(xiàng)目商業(yè)思考 華祥地產(chǎn) 商業(yè)成功推廣 吸引投資者 吸引經(jīng)營(yíng)者 吸引消費(fèi)者 商場(chǎng)的投資潛力 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)潛力 商場(chǎng)的消費(fèi)潛力 賣(mài)商場(chǎng)實(shí)質(zhì)就是賣(mài)潛力，商場(chǎng)潛力關(guān)鍵在于定位！ 項(xiàng)目定位思路 本項(xiàng)目如何定位？ 業(yè)態(tài)組合 ***** ***** ***** 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 區(qū)域商業(yè)狀況 消費(fèi)者群體分析 鎖定消費(fèi)群 項(xiàng)目發(fā)展策略 ******** ******** 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 銷(xiāo)售與招商 策劃思路 整體經(jīng)濟(jì)及居民收支情況 PartⅠ 宏觀市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng)處于快速發(fā)展初期階段 1624718474203482138422473253253010036657441015152401000020230300004000050000600001996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%人均 G D P 年增長(zhǎng)率1123919000369400623635152435891020230400006000080000100000120230南山 福田 鹽田 羅湖 龍崗 寶安19962023龍崗人均國(guó)民生產(chǎn)總值 元 2023深圳市各區(qū)人均國(guó)民生產(chǎn)總值 元 ? 2023年龍崗區(qū)人均國(guó)民生產(chǎn)總值為 51524元人民幣，約合 6441美元，在深圳市位居第五，與排名第一的南山區(qū)有近一倍的差距，較同為關(guān)外區(qū)域的寶安區(qū)高出 44％ ? 對(duì)商業(yè)而言，按照世界銀行 《 世界發(fā)展報(bào)告 》 的分類(lèi)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值 6000～8000美元是一個(gè)地區(qū)商業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期，照此判斷，現(xiàn)在龍崗區(qū)商業(yè)剛剛進(jìn)入商業(yè)快速發(fā)展的初期階段。 資料來(lái)源： 《 2023年龍崗區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 各區(qū) 2023年社會(huì)發(fā)展公報(bào) 人均收入高、消費(fèi)少，人均零售額較低 龍崗區(qū) 深圳市 占比 人均可支配收入 19328 21494 90％ 人均消費(fèi)性支出 15056 15912 95％ 人均零售額 9364 17368 54％ 238052150020360 19328 19770176791569017088 170511505616110139300500010000150002023025000福田 南山 羅湖 龍崗 寶安 鹽田人均可支配收入 人均消費(fèi)性支出2023龍崗區(qū)人均可支配收入與消費(fèi)性支出 元 2023龍崗與深圳人均可支配收入與消費(fèi)性支出對(duì)比 ? 龍崗區(qū)的人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出與深圳市其他區(qū)域相差不大。 ? 龍崗區(qū)的人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出分別相當(dāng)于深圳市水平的 90％和95％，但人均零售額只相當(dāng)與深圳市水平的 54％。 ? 龍崗區(qū)的人均消費(fèi)支出主要用于購(gòu)買(mǎi)房屋和車(chē)輛等消費(fèi)上，約占總體消費(fèi)支出額的 30％，而其余服務(wù)性消費(fèi)支出則只占總體消費(fèi)支出的 29％。一方面顯示龍崗區(qū)住宅市場(chǎng)的良好發(fā)展，另一方面也顯示了龍崗區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)和習(xí)慣尚未達(dá)到相應(yīng)的階段。 資料來(lái)源： 《 2023龍崗區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 《 2023年深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 人口發(fā)展?fàn)顩r PartⅠ 宏觀市場(chǎng) 外來(lái)人口比例高，刺激住宅、商業(yè)需求 街道名稱(chēng) 年末常住人口（人） 總?cè)丝? 戶(hù)籍人口 暫住人口 合計(jì) 1839200 321803 1517397 平湖 242803 16792 226011 布吉 558914 101912 457002 橫崗 253417 22822 230595 龍崗中心城 135182 69119 66063 龍崗 257170 39770 217400 坪地 80310 11915 68395 坪山 117088 24856 92232 坑梓 70764 9104 61660 葵涌 65447 10789 54658 大鵬 43619 7798 35821 南澳 14486 6926 7560 2023龍崗區(qū)各街道辦人口狀況 ? 橫崗街道的人口數(shù)量居全龍崗區(qū)第三，僅次于布吉街道和龍崗街道。從 1999年 2023年，年均增長(zhǎng) 人。 ? 橫崗片區(qū)外來(lái)人口數(shù)量較多，其占總?cè)丝诘谋壤秊?91％，高于龍崗區(qū)其他片區(qū)。這部分人在橫崗首先要解決的是住房問(wèn)題，其用于購(gòu)房上的花費(fèi)應(yīng)大于其服務(wù)性消費(fèi)支出 。但總體而言，人口的增加將刺激橫崗住宅、商業(yè)的需求。 資料來(lái)源： 《 2023年龍崗區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 萬(wàn)人 交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)狀與規(guī)劃 PartⅠ 宏觀市場(chǎng) 清平高速二期 龍沙路改造 龍鹽路 深惠路改造 橫坪路 東部過(guò)境通道 ? 如圖所示，未來(lái)橫崗的公路交通網(wǎng)絡(luò)主要會(huì)形成“三縱三橫”的局面。 ? 三條橫線(xiàn)主要解決橫崗與關(guān)外區(qū)域的交通連接、三條縱線(xiàn)主要解決橫崗和關(guān)內(nèi)區(qū)域的交通連接。 ? 深惠路改造將后將較現(xiàn)時(shí)拓寬一倍，且禁止大型貨柜車(chē)通行（大型貨柜車(chē)將經(jīng)由東部過(guò)境通道通行），屆時(shí)，深惠路的通行能力將大大增強(qiáng)，成為橫跨龍崗區(qū)的“深南大道”。 ? 所有道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃在 2023年之前完工，屆時(shí)橫崗對(duì)外交通聯(lián)絡(luò)將會(huì)更加便利。 橫崗周邊未來(lái)道路交通規(guī)劃圖 資料來(lái)源：深圳市交通規(guī)劃20232023 本項(xiàng)目 未來(lái)路網(wǎng)規(guī)劃改善橫崗片區(qū)交通 軌道交通帶來(lái)商業(yè)發(fā)展新機(jī)遇 ? 根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃信息顯示，規(guī)劃中通過(guò)橫崗的軌道線(xiàn)路有地鐵三號(hào)線(xiàn)和五號(hào)線(xiàn)，兩線(xiàn)在塘坑站換乘。 ? 軌道交通可以為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流，能夠吸引遠(yuǎn)距離消費(fèi)者的光顧，但同時(shí)也可能帶走相當(dāng)部分的客源，因此在商業(yè)經(jīng)營(yíng)上除了要注重地鐵的吸客效應(yīng)，也要注意規(guī)避地鐵的散客效應(yīng)。 ? 本項(xiàng)目臨近橫崗中心區(qū)站點(diǎn)－塘坑站，尤其需要注意規(guī)避其帶來(lái)的影響。 橫崗周邊未來(lái)軌道交通規(guī)劃圖 地鐵三號(hào)線(xiàn) 地鐵五號(hào)線(xiàn) 本項(xiàng)目 資料來(lái)源：深圳市交通規(guī)劃 20232023 塘坑站 六約站 土地市場(chǎng)狀況 PartⅠ 宏觀市場(chǎng) 橫崗?fù)恋毓?yīng)少，單宗地塊面積大 5548682 5 2 0 0 5 . 78 6 5 7 7 4 . 3 55 3 1 5 2 7 . 9 23 3 2 0 5 8 . 4 55 1 8 1 5 6 . 3 7010000020230030000040000050000060000070000080000090000010000002023 2023 2023 2023 2023 20231 0 0 %5 0 %0%50%100%150%200%250%300%20232023年龍崗區(qū)土地供應(yīng)面積 平方米 20232023年龍崗區(qū)土地供應(yīng)區(qū)域分布 ? 龍崗區(qū)的商住用地主要采取招拍掛的形式，協(xié)議出讓土地主要集中在工業(yè)用地上 （尚有其他形式的私下土地交易無(wú)法統(tǒng)計(jì)） 。 ? 20232023年，橫崗總共出讓了兩宗商住用地，總面積為 679250平方米，面積居龍崗區(qū)第二，由此可見(jiàn)，橫崗?fù)恋氐墓?yīng)宗數(shù)并不多，但面積較大，同時(shí)以住宅用地為主，只有少量的商業(yè)用地作為配套出讓。 ? 橫崗?fù)恋毓?yīng)的這種特點(diǎn)決定了橫崗的項(xiàng)目必然以大社區(qū) +社區(qū)配套商業(yè)為主。 資料來(lái)源：深圳市國(guó)土局統(tǒng)計(jì) 地塊號(hào) 發(fā)展商 現(xiàn)狀 G0720912,G0721413, G0720216 振業(yè)地產(chǎn) 振業(yè)城 G082114 卓越地產(chǎn) 卓越城市中心花園 橫崗商住用地招拍掛供應(yīng) 未來(lái)舊改項(xiàng)目分布圖 回龍埔舊改 田寮 、 輋嚇 、 太平舊改 六聯(lián)片區(qū)舊改 布吉木棉灣舊改 布吉樟樹(shù)布舊改 陂頭背和建新村改造 愛(ài)聯(lián)石火村舊改 龍崗老墟舊改 新老西村舊改 愛(ài)聯(lián)崗貝村舊改 荷坳片區(qū)舊改 20232023年龍崗區(qū)部分舊改項(xiàng)目位置圖 本項(xiàng)目 128工業(yè)區(qū)舊改 簡(jiǎn)一 、 簡(jiǎn)二 、黃龍坡舊改 ? 根據(jù)龍崗區(qū)舊改辦的統(tǒng)計(jì)資料和部分已知項(xiàng)目信息顯示，未來(lái) 5年龍崗區(qū)的舊改面積約750萬(wàn)平方米，其中橫崗片區(qū)大約有 200萬(wàn)平方米。 ? 舊城改造后多數(shù)會(huì)建成大面積的住宅，其中在橫崗中心區(qū)和龍崗中心城的舊改項(xiàng)目將會(huì)規(guī)劃數(shù)量較大的商業(yè)設(shè)施。 資料來(lái)源：龍崗區(qū)舊改辦統(tǒng)計(jì) 《 深圳市近期規(guī)劃 20232023》 區(qū)域組團(tuán)定位 PartⅠ 宏觀市場(chǎng) 橫崗中心區(qū)被定位為商住配套服務(wù)區(qū) ? 根據(jù) 《 深圳市組團(tuán)規(guī)劃 》 中的資料顯示，橫崗片區(qū)被規(guī)劃為中部物流組團(tuán)，主要發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。 ? 橫崗中心區(qū)被規(guī)劃為服務(wù)配套區(qū)，主要提供居