【正文】 2F 超市 100％ 10000 ―― 自營超市 ?地處橫崗商業(yè)旺區(qū)，是橫崗鎮(zhèn)首個(gè)大型的現(xiàn)代化購物商場(chǎng)． ?檔次較低，迎合本地的消費(fèi)者主要以橫崗的外來人員和中低收入者為主經(jīng)營狀況良好。 龍崗未來５年內(nèi)會(huì)出現(xiàn)１０個(gè)大型購物中心，大型商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭非常激烈。 長途汽車站的物理阻隔，在一定程度上把人 流形成了切割。 Shopping公園正因具有獨(dú)特的文化內(nèi)涵，才會(huì)讓人們?cè)谶@里停留下來，真正享受購物 +休閑的生活。 餐飲中庭 商業(yè)中庭 目前規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙 四層 三層 二層 首二層 首一層 每層層高為 — 6m （每層凈高不低于 ） 剖面設(shè)計(jì)建議 層高建議 ? 主要考慮柱作為分隔基礎(chǔ) ? 面寬不能低于 ? 通道不能低于 ，主通道在 2－ 鋪面劃分建議 分 隔： 劃分面積參考： ? 一層：面寬：進(jìn)深＝ 1:~ 實(shí)用面積在 20~25㎡ ? 二層：面寬：進(jìn)深＝ 1:~ 實(shí)用面積在 15~20㎡ ? 三層：面寬：進(jìn)深＝ 1:~ 實(shí)用面積在 15~20㎡ 垂直交通建議 建議一：考慮內(nèi)部空間的可視性 建議二：在首一層主入口旁設(shè)置直達(dá) 4樓的客梯 加大內(nèi)部空間的可視性可增加對(duì)公共購物的引導(dǎo)作用。 招商原則 附：典型商家建筑要求 肯德基（汽車餐廳） 麥當(dāng)勞（普通餐廳） 大食代 樓層 1～ 2層連通 1～ 2層連通 －－ 占地面積（平方米） 3000 －－ 10～ 30間餐廳 單店面積（平方米） 450～ 700 350～ 450 250平方米 /間 單層面積（平方米） －－ －－ －－ 店鋪形狀 60米 50米 －－ －－ 門面寬度（米） 25 －－ －－ 樓面荷載（千克 /平方米） －－ 500 －－ 停車位（個(gè)） 50 －－ －－ 卸貨區(qū) －－ 大于 50平方米 －－ 車道最小寬度（米） 4 －－ －－ 車輛最小轉(zhuǎn)彎半徑（米） －－ －－ 通道要求 －－ 保證一、二樓 24小時(shí)可用獨(dú)立通道，且寬度大于 主通道大于 3米 典型商家建筑要求 中森名菜 綠茵閣 西湖春天 樓層 1～ 5層，最高第 6層 － 1～ 2層 1～ 3層 單店面積（平方米） 5000～ 10000 500～ 800 1000～ 5000 層高（米） －－ 4 凈高（米） －－ －－ 樓面荷載（千克 /平方米） －－ 400 450 柱間距 －－ －－ 8米 8米 停車位（個(gè)） 300～ 400 －－ 100 典型商家建筑要求 娛樂航母 K歌之王 瑪莎纖體 樓層 1～ 4層，最高第 4層 1～ 3層，最高第 6層 1～ 5層，最高第 6層 單店面積（平方米） 6000 8000 800～ 1000 單層面積（平方米） 2023 －－ －－ 層高（米） 凈高（米） －－ －－ －－ 樓面荷載（千克 /平方米） －－ －－ 1000 柱間距 －－ －－ －－ 其他要求 －－ －－ 必須有大面積廣告位 典型商家建筑要求 關(guān)于酒店和寫字樓 開發(fā)方向選擇 1——產(chǎn)權(quán)式酒店 成本角度：前期對(duì)資金的要求較高，發(fā)展壓力較大； 經(jīng)營角度：經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高； 收益較難以把握。因本項(xiàng)目距推出尚有時(shí)日，屆時(shí)將根據(jù)市場(chǎng)情況制定詳細(xì)定價(jià)策略。 1 2 3 5 4 、功能強(qiáng)大的中庭 apm中庭垂直交通和中庭布置 中庭設(shè)置 ? 目前設(shè)計(jì)整體布局較為零亂，各功能板塊（如商業(yè)、餐飲）間缺乏互動(dòng)。 ? Shopping公園追求現(xiàn)代生活時(shí)尚、文化品味，回歸自然的一種生活方式，在 Shopping公園購物的同時(shí)可以享受自然的和諧生活。 項(xiàng)目指標(biāo)與分析 ㎡ 占 地： 10630㎡ 總建面： 45000㎡ （計(jì)容積率） 商業(yè)： 近 22023㎡ 東及東南面的人民公園、龍堡酒店 西及西南側(cè)的松柏路商業(yè) 南側(cè)的燈光夜市 北側(cè)的長途車站 項(xiàng)目 SWOT分析 位于橫崗最繁華的商圈的絕版商業(yè)位置； 地塊優(yōu)勢(shì)，臨街 面長，商業(yè)價(jià)值明顯； 地勢(shì) 高低差，可規(guī)劃雙首層，提升商業(yè)價(jià)值。派派熊 飾品：啊呀呀連鎖店 藥店：海王星辰 電腦 :七喜 。 ?地鐵發(fā)展會(huì)增加外來消費(fèi)力 ?新生代的消費(fèi)群體將會(huì)改變傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念 ?未來大量消費(fèi)群將會(huì)集中在鎮(zhèn)政府商圈（ 即塘坑站周邊 ） ?特色餐飲需求量增加 橫崗商業(yè)分布 2 7 9 8 1 10 6 4 5 3 橫崗鎮(zhèn)政府 1 天和百貨 6 錦冠華城商業(yè) 2 新亞洲廣場(chǎng)（ 龍洲百貨 ） 7 橫崗城市中心花園商業(yè)（橫崗商業(yè)文化中心） 3 新世界廣場(chǎng) （ 南城百貨） 8 信義錦繡 1期商業(yè) 4 志健時(shí)代廣場(chǎng)（民 潤超市） 9 中海怡美山莊商 業(yè) 5 信義汽車城 1O 振業(yè)城商業(yè) ?橫崗大型商業(yè)屈指可數(shù)，商業(yè)密集區(qū)圍繞在橫崗鎮(zhèn)政府周邊。 ? 舊城改造后多數(shù)會(huì)建成大面積的住宅，其中在橫崗中心區(qū)和龍崗中心城的舊改項(xiàng)目將會(huì)規(guī)劃數(shù)量較大的商業(yè)設(shè)施。 資料來源： 《 2023龍崗區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 《 2023年深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 人口發(fā)展?fàn)顩r PartⅠ 宏觀市場(chǎng) 外來人口比例高，刺激住宅、商業(yè)需求 街道名稱 年末常住人口（人） 總?cè)丝? 戶籍人口 暫住人口 合計(jì) 1839200 321803 1517397 平湖 242803 16792 226011 布吉 558914 101912 457002 橫崗 253417 22822 230595 龍崗中心城 135182 69119 66063 龍崗 257170 39770 217400 坪地 80310 11915 68395 坪山 117088 24856 92232 坑梓 70764 9104 61660 葵涌 65447 10789 54658 大鵬 43619 7798 35821 南澳 14486 6926 7560 2023龍崗區(qū)各街道辦人口狀況 ? 橫崗街道的人口數(shù)量居全龍崗區(qū)第三，僅次于布吉街道和龍崗街道。 資料來源： 《 2023年龍崗區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒 》 萬人 交通網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)狀與規(guī)劃 PartⅠ 宏觀市場(chǎng) 清平高速二期 龍沙路改造 龍鹽路 深惠路改造 橫坪路 東部過境通道 ? 如圖所示，未來橫崗的公路交通網(wǎng)絡(luò)主要會(huì)形成“三縱三橫”的局面。 截至 2023年末，橫崗街道的人口數(shù)量為 253417，居全龍崗區(qū)第三。 ?日均人流量約２萬人次。 橫崗整體商業(yè)以超市、百貨、專業(yè)市場(chǎng)為主，其中超市業(yè)態(tài)受消費(fèi)者歡迎，人流量也大于其他業(yè)態(tài)，說明橫崗消費(fèi)以本地日常生活消費(fèi)為主。 根據(jù)龍崗區(qū)的發(fā)展和城市規(guī)劃，項(xiàng)目位于橫崗 商業(yè)核心區(qū)域，未來的商業(yè)價(jià)值將日趨明顯。 兩大特色功能 服飾 精品 特色美食街 “橫崗新天地 ” （延續(xù)原有商脈，一期考慮為精品店） “橫崗錦里” （參考成都錦里，特色餐飲） 特色餐飲作為區(qū)域市場(chǎng)空白和本項(xiàng)目的特色，是項(xiàng)目提升競(jìng)爭力和吸引力的重要環(huán)節(jié)，也是本項(xiàng)目延續(xù)商業(yè)經(jīng)營時(shí)間提升經(jīng)營潛力的有力支持！ “特色美食街”建議 ? 設(shè)計(jì)在一、二期銜接處，直通到公園； ? 在建筑設(shè)計(jì)考慮一定的特色（參考上海新天地、成都錦里、陽朔西街等，塑造橫崗獨(dú)一無二的特色美食街； ? 根據(jù)一期銷售情況，二期考慮是否增加餐飲面積，打造成一個(gè)深圳最具特色的公園特色美食街。 建議三：預(yù)留專用貨梯的位置 立面設(shè)計(jì)案例： 東方時(shí)代廣場(chǎng) 項(xiàng)目指標(biāo)： 地址：福田區(qū)華強(qiáng)北路 建筑面積： 49151平方米 容積率： 戶數(shù)： 520戶 銷售均價(jià)： 13000元 /平方米 立面設(shè)計(jì)建議 ?統(tǒng)一的外立面和建筑風(fēng)格，帶來整體感覺 ?從襯托商業(yè)外立面廣告的角度看， 建議采用冷色系 公寓酒店開發(fā)建議 建筑核心區(qū)靠近公園，盡量避免更多的承重柱分布在商業(yè)部分，增加商業(yè)的實(shí)用性和完整性； 公寓酒店通過首 1層、 4層與商場(chǎng)連接，其中大堂僅用小玻璃門與首 1層商場(chǎng)連接，減少商場(chǎng)對(duì)酒店的影響； 剖面示意 2期銜接建議 1期首二層與二期一層通過地面連接 1期三層與二期二層通過空中連廊連接 形成人流立體互動(dòng)！ 人流走向 商業(yè)街與公園互動(dòng)建議一