【正文】 酒店經(jīng)營(yíng)模式：采用酒店式代租管經(jīng)營(yíng)模式 會(huì)所相關(guān)功能和商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目也都需要和酒店公寓的經(jīng)營(yíng)和業(yè)主的使用配合考慮，達(dá)到業(yè)主，住客，公司的權(quán)益均衡的目的 。 產(chǎn)品角度：符合項(xiàng)目地塊基本指標(biāo)要求 可商可住，靈活性強(qiáng) 營(yíng)銷(xiāo)角度：符合發(fā)展、創(chuàng)業(yè)型公司要求 結(jié)論：項(xiàng)目比較適合該發(fā)展方向 公寓式寫(xiě)字樓 產(chǎn)權(quán)式酒店 寫(xiě)字樓客戶定位 公寓式寫(xiě)字樓 機(jī)構(gòu)、企業(yè)門(mén)戶 新興產(chǎn)業(yè) STUDIO 影視工作室 設(shè)計(jì)公司 名人工作室 咨詢公司 ….. 客戶部 銷(xiāo)售部 售后服務(wù)部 貿(mào)易、物流公司 專向服務(wù)業(yè) 網(wǎng)絡(luò)業(yè) 中介公司 投資公司 我們選擇銳意進(jìn)取的企業(yè) 因?yàn)樗麄冏钫J(rèn)同我們的價(jià)值 律師業(yè) …. 酒店經(jīng)營(yíng)定位 多采取吸引業(yè)主委托加入，以日租經(jīng)營(yíng)模式為主。 營(yíng)銷(xiāo)角度：目前片區(qū)內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展迅速，結(jié)合本項(xiàng)目的 區(qū)位和硬件設(shè)施，具備良好的發(fā)展空間。 主力店先行 符合項(xiàng)目定位 ?若部分內(nèi)鋪采用帶租約銷(xiāo)售或返租銷(xiāo)售，招商需符合項(xiàng)目定位 。 產(chǎn)生溢價(jià)空間 內(nèi)鋪售價(jià)： /平方米 志健時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)鋪價(jià)格： /平方米 參考價(jià)值 差異價(jià)值 產(chǎn)生溢價(jià)空間 銷(xiāo)售周期預(yù)測(cè) 時(shí)間 市場(chǎng)預(yù)熱期 項(xiàng)目熱銷(xiāo)期 項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期 07 12月 08 5月 08 3月 08 1月 07 8月 銷(xiāo)售50% 銷(xiāo)售75% 銷(xiāo)售95% 尾盤(pán)消化期 銷(xiāo)售周期：約 6個(gè)月 銷(xiāo)售總額：約 計(jì)算依據(jù)：首一層、首二層、二層銷(xiāo)售，每層面積 4000㎡ ，首一層、首二層街鋪各 1500㎡ ，內(nèi)鋪各 2500㎡ ，首一層、首二層街鋪均價(jià) 5萬(wàn)元 /㎡ ，首一層、首二層內(nèi)鋪均價(jià) /㎡ ，二層均價(jià) 2萬(wàn)元 /㎡ 。 定價(jià)模式 — 經(jīng)濟(jì)價(jià)值判斷法 街鋪售價(jià)： 5萬(wàn)元 /平方米 志健時(shí)代廣場(chǎng)街鋪價(jià)格： 4萬(wàn)元 /平方米 參考價(jià)值 差異價(jià)值 差異價(jià)值體現(xiàn)在產(chǎn)品、規(guī)劃、形象的附加值上，從而產(chǎn)生溢價(jià)空間，因此本項(xiàng)目街鋪售價(jià)建議為 5萬(wàn)元 /平方米 ,一層內(nèi)鋪售價(jià) 建議為 /平方米 。 參考案例之杭州西湖天地 ?西湖天地座落于杭州西湖南線風(fēng)景區(qū)， 占地 50,000平方米，其園林篇占地 30,000平 方米，于 2023年 4月底建成。 商業(yè)街與公園互動(dòng)建議二 商業(yè)街與公園形成互動(dòng) ? 戶外空間的利用，營(yíng)造休閑氣氛； ?商業(yè)街向公園的延伸，自然過(guò)渡； ? 杭州西湖天地是具有杭州歷史文化的休閑旅游景區(qū)，它以杭州獨(dú)特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)；以自然與時(shí)尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對(duì)話為表現(xiàn)形式，改造成具有國(guó)際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂(lè)的綜合性時(shí)尚地標(biāo)。同時(shí)商業(yè)街道路設(shè)計(jì)與公園相融合，形成空間自然過(guò)渡。 ? 公園內(nèi)引進(jìn)特色商戶： 特色旅游 /民族工藝品、花店、書(shū)吧、茶館等與商業(yè)街相互應(yīng)。 建議三：預(yù)留專用貨梯的位置 立面設(shè)計(jì)案例： 東方時(shí)代廣場(chǎng) 項(xiàng)目指標(biāo)： 地址：福田區(qū)華強(qiáng)北路 建筑面積： 49151平方米 容積率： 戶數(shù)： 520戶 銷(xiāo)售均價(jià)： 13000元 /平方米 立面設(shè)計(jì)建議 ?統(tǒng)一的外立面和建筑風(fēng)格，帶來(lái)整體感覺(jué) ?從襯托商業(yè)外立面廣告的角度看， 建議采用冷色系 公寓酒店開(kāi)發(fā)建議 建筑核心區(qū)靠近公園，盡量避免更多的承重柱分布在商業(yè)部分，增加商業(yè)的實(shí)用性和完整性； 公寓酒店通過(guò)首 1層、 4層與商場(chǎng)連接，其中大堂僅用小玻璃門(mén)與首 1層商場(chǎng)連接，減少商場(chǎng)對(duì)酒店的影響； 剖面示意 2期銜接建議 1期首二層與二期一層通過(guò)地面連接 1期三層與二期二層通過(guò)空中連廊連接 形成人流立體互動(dòng)！ 人流走向 商業(yè)街與公園互動(dòng)建議一 商業(yè)街內(nèi)部設(shè)計(jì)公園化（樹(shù)木、雕塑、造型等） 商業(yè)街與公園之間無(wú)縫連接， “商業(yè)公園化、公園商業(yè)化” ? 商業(yè)街與公園交匯處，以廣場(chǎng)形式連接，并做為公園的中心。 ? 目前商業(yè)中庭設(shè)計(jì)的位置與入口未能有效呼應(yīng)，未能起到較大程度展示不同商家的效果，建議重新布置中庭位置，使中庭與入口緊密相連，并起到聚集人流，刺激人流向各層均勻分布的作用。 ? 目前設(shè)計(jì)的雙中庭未能有效積聚人流，建議只設(shè)計(jì)一個(gè)中庭。 ?廣場(chǎng)匯聚人流，提供休憩、休閑、活動(dòng)空間 ?入口設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)昭示性 入口與廣場(chǎng) 寫(xiě)字樓 大堂 中庭 主入口 次 入 口 深惠路 松柏路 次入口 次 入 口 連接燈光夜市 酒店大堂 人民公園 車(chē)流建議 地下車(chē)庫(kù)入口 地下車(chē)庫(kù)出口 車(chē)流出入口盡量設(shè)置在深惠路一側(cè)，不要隔斷商業(yè)的連續(xù)性，保證商業(yè)價(jià)值最大化 中庭設(shè)置 中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，展現(xiàn)購(gòu)物空間和景觀的設(shè)計(jì)特色和精華，給消費(fèi)者駐足停留和休息交往提供了舒適的場(chǎng)所，這里人流集中，流量大，并且最有可能促進(jìn)消費(fèi)者進(jìn)行層間互動(dòng)。 建議酒店入口設(shè)置在項(xiàng)目東側(cè)，并且酒店人流可直接進(jìn)入商場(chǎng)。 同時(shí)要綜合考慮酒店及寫(xiě)字樓： 酒店與商場(chǎng)的出入口設(shè)置，歸避商場(chǎng)人流對(duì)酒店的影響。 正如董特首在開(kāi)幕式上所說(shuō)，朗豪坊將會(huì)啟動(dòng)整個(gè)旺角區(qū)的持續(xù)更新效應(yīng)，以及成為日后其他重建項(xiàng)目的典范之一。 ?橫崗時(shí)尚發(fā)布的風(fēng)向標(biāo) ?改變橫崗人的消費(fèi)習(xí)慣 ?延續(xù)并提升燈光夜市的人流 ?能承受較高的租金 ?品牌服裝的引入，號(hào)召力大增 時(shí)尚視界，讓生活更新潮！ 御殿場(chǎng)名品折扣店 La Roca Village拉 ?羅卡購(gòu)物村 檔次定位 ?主要針對(duì)中端客戶，吸引高端客戶； ?代表橫崗城市化進(jìn)程中主流人群特有的生活方式； ? 引領(lǐng)未來(lái) 3－ 5年橫崗人的消費(fèi)導(dǎo)向。 兩大特色功能 服飾 精品 特色美食街 “橫崗新天地 ” （延續(xù)原有商脈，一期考慮為精品店） “橫崗錦里” （參考成都錦里，特色餐飲） 特色餐飲作為區(qū)域市場(chǎng)空白和本項(xiàng)目的特色，是項(xiàng)目提升競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力的重要環(huán)節(jié)，也是本項(xiàng)目延續(xù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間提升經(jīng)營(yíng)潛力的有力支持！ “特色美食街”建議 ? 設(shè)計(jì)在一、二期銜接處，直通到公園； ? 在建筑設(shè)計(jì)考慮一定的特色（參考上海新天地、成都錦里、陽(yáng)朔西街等，塑造橫崗獨(dú)一無(wú)二的特色美食街； ? 根據(jù)一期銷(xiāo)售情況，二期考慮是否增加餐飲面積，打造成一個(gè)深圳最具特色的公園特色美食街。 Shopping公園里有酒吧、書(shū)吧、特色飾品店、特色工作室、特色餐廳等，這些都構(gòu)成了它豐富的文化內(nèi)涵。 ? Shopping公園使購(gòu)物行為成為一種放松的休閑行為，這是有其它購(gòu)物場(chǎng)所不具備的。Shopping 公園 ? Shopping公園是商業(yè)的生活功能、自然功能及生態(tài)功能相結(jié)合，是開(kāi)放型的購(gòu)物公園。 一期在定位上要樹(shù)立形象，在定位上要高于二期。 PartⅤ 項(xiàng)目定位 成熟的商業(yè)基礎(chǔ)保證經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定，提升購(gòu)物環(huán)境，適當(dāng)提升經(jīng)營(yíng)商品的檔次，保持并發(fā)展現(xiàn)有的商脈。 S W O T 打造差異化產(chǎn)品 聯(lián)動(dòng)稀缺自然資源 最具特色的商業(yè)街 完善規(guī)劃設(shè)計(jì) 一二期商業(yè)作為整體考慮 項(xiàng)目發(fā)展策略 人流互動(dòng) 建築互動(dòng) 功能互動(dòng) 項(xiàng)目特有雙首層概念，首一層、首二層、二層商鋪分割銷(xiāo)售 三、四層引進(jìn)品牌餐飲、娛樂(lè)，建議持有經(jīng)營(yíng) 銷(xiāo)售性 經(jīng)營(yíng)性 VS 一期商業(yè)運(yùn)作模式 項(xiàng)目發(fā)展策略 項(xiàng)目發(fā)展策略 人民公園現(xiàn)狀 —— 收費(fèi)公園 改變?yōu)?—— 與 人民公園形成互動(dòng)的開(kāi)放空間，構(gòu)造獨(dú)一無(wú)二的“ shopping park” —— 具濃郁自然風(fēng)情的開(kāi)放式休閑購(gòu)物街。 目前項(xiàng)目所屬商圈及周邊的商圈的中低檔商 業(yè)已經(jīng)趨向飽和，只有跳出競(jìng)爭(zhēng)，才能找到 突破口。 根據(jù)龍崗區(qū)的發(fā)展和城市規(guī)劃，項(xiàng)目位于橫崗 商業(yè)核心區(qū)域，未來(lái)的商業(yè)價(jià)值將日趨明顯。 項(xiàng)目本身規(guī)劃有酒店，與本項(xiàng)目形成配套互補(bǔ) 目前的燈光夜市已形成較濃的商業(yè)氛圍 配套上，本項(xiàng)目車(chē)位數(shù) 個(gè)，對(duì)于一個(gè)集 商業(yè)、 酒店及寫(xiě)字樓于一體的高檔物業(yè)明 顯不足。 資源優(yōu)勢(shì)，鄰近人民公園，具有獨(dú)一無(wú)二的自 然資源。 消費(fèi)者調(diào)研小結(jié) PartⅣ 項(xiàng)目發(fā)展策略 如何延續(xù)并提升燈光夜市滾滾人流，借景人民公園是本項(xiàng)目定位的關(guān)鍵。 消費(fèi)觀念尚未完全打開(kāi)，消費(fèi)意識(shí)有待提高。 消費(fèi)群體特征 周邊企業(yè)、工廠 私營(yíng)、個(gè)體企業(yè)