【正文】 廣場(chǎng) 一層 4500 益群電器 真功夫餐飲連鎖 諾基亞手機(jī)形象店 60% 30% 10% 電器：益群連鎖 餐飲：真功夫連鎖 飾品：流行美 (原進(jìn)駐 ,現(xiàn)已搬遷 ,改為經(jīng)營(yíng)普通女性服飾 ) 二數(shù)服飾為 40160之間的一般品牌及無(wú)品牌服飾精品 二層 3500 女性服飾 \精品 \美甲 隆盛購(gòu)物商場(chǎng) 一層 8000 國(guó)美電器 皮具 /皮鞋 /箱包 藥店 化妝品 珠寶首飾 手機(jī)通信 (諾基亞專形象店 ) 煙草 /茶葉 超市 美容 25% 15% 10% 5% 5% 15% 5% 15% 5% 藥店：美信大藥房 手機(jī)通信：協(xié)亨手機(jī)連鎖 女性服飾：威絲娜 /凡恩 /李鑰 男性服飾：雅戈?duì)?/帝牌 /ITAT國(guó)際服裝會(huì)員店 休閑服飾： SK/質(zhì)頂服飾 / 美容：美素連鎖店 皮具皮鞋 :華倫天奴 /老人頭 /花花公子 珠寶首飾 :真誠(chéng)美珠寶 二層 8000 國(guó)美電器 隆盛超市 35% 65% 三層 8000 女性服飾 男性服飾 內(nèi)衣 /精品 休閑服飾 床上用品 兒童服飾 美容 網(wǎng)吧 游戲廳 25% 10% 5% 15% 5% 5% 8% 20% 12% 主要街道商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì) 商業(yè)業(yè)態(tài) 深惠路 茂盛路 松柏路 四聯(lián)路 步行街一層 步行街二層 共 計(jì) 服裝 12 14 65 112 203 珠寶首飾 2 2 4 美容美發(fā) 5 1 2 15 3 15 41 酒店 \旅館 5 5 9 9 1 29 精品 \發(fā)飾 1 1 36 38 眼鏡 1 6 2 2 11 網(wǎng)吧 3 1 4 2 1 11 手機(jī) \通信 5 3 6 1 15 書店 \文具 1 3 2 3 1 10 餐飲 9 39 19 37 3 107 電器 \電子 1 5 5 4 15 水果 \花店 \便利店 7 20 12 17 56 公園 1 1 農(nóng)貿(mào)菜市 1 1 1 1 4 辦公 \公司 3 3 家具 \家私 1 5 2 1 9 醫(yī)藥 7 9 2 6 24 五金 56 7 2 11 76 足浴 \桑拿 \休閑 4 1 3 2 10 車行 \汽修 1 2 5 8 商場(chǎng) 3 2 5 皮鞋 \箱包 5 6 12 14 婚紗影樓 \攝像 1 1 1 煙酒茶葉 13 2 12 裝修裝飾 4 15 音像 1 銀行 2 1 其他 1 店鋪總計(jì) 114 143 99 142 95 178 680 ? 在 深惠路 、茂盛路、松柏路、四聯(lián)路、步行街一層 步行街二層的業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)中， 服裝占的比例最高，其次為餐飲、五金。 橫崗商業(yè)及住宅集中在橫崗鎮(zhèn)政府周邊（即塘坑站附近），鎮(zhèn)政府將會(huì)成為片區(qū)的商業(yè)中心。 超市能吸引穩(wěn)定大量的人流；創(chuàng)富廣場(chǎng)二樓的女人世界相對(duì)來說也比較吸引人流。 消費(fèi)者心理分析 附近人群 營(yíng)造新的購(gòu)物體驗(yàn)： 享受自然、時(shí)尚、 餐飲、休閑 娛樂 …… 輻射橫崗周邊 工薪族 能否吸引周邊人群取決于項(xiàng)目的特色及娛樂的氛圍 注重價(jià)格，高的性價(jià)比是重點(diǎn)所在。 交通優(yōu)勢(shì)，近公交，地鐵，長(zhǎng)途汽車站，交通 便利。 隨周邊住宅區(qū)及舊改項(xiàng)目的進(jìn)程，周邊居住人 群將日益增加，消費(fèi)潛力將會(huì)大幅提升。 聯(lián)動(dòng)“人民公園”資源，將商業(yè)納入原生態(tài)自然元素，充分提高商業(yè)售賣價(jià)值。 ◆ 挖掘區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的空 白 ◆ 綜合考慮一、二期的功 能銜接和差異 項(xiàng)目定位的關(guān)鍵因素 把握項(xiàng)目周邊的消費(fèi)人流 （中低端消費(fèi)為主） 把握區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn) （服裝、餐飲為主要商業(yè)結(jié)構(gòu)，服裝消費(fèi)人流較為密集） 把握項(xiàng)目自身資源優(yōu)勢(shì) （原為經(jīng)營(yíng)火爆且知名度較高的女人世界和燈光夜市） 充分考慮人民公園資源優(yōu)勢(shì) （吸納更多的人流） 考慮地鐵資源的特點(diǎn) （帶來一定的機(jī)會(huì)人流） 考慮項(xiàng)目綜合功能特點(diǎn) （酒店和公寓的配套） 項(xiàng)目定位的考慮因素 —— 資源因素 消費(fèi)群的發(fā)展（中低 —— 中 —— 中高） 建筑功能的發(fā)展（考慮業(yè)態(tài)調(diào)整的靈活性） 特色性 項(xiàng)目定位的考慮因素 —— 發(fā)展因素 項(xiàng)目必須具有前瞻性和領(lǐng)導(dǎo)性 商業(yè)主題定位 橫崗 Shopping公園具有哪些功能？ ? 日常生活的休閑功能； ? 特色的商業(yè)購(gòu)物文化功能。 參考案例 —— 成都錦里 ? 特色餐飲 ? 民族風(fēng)味 ? 休閑場(chǎng)所 ? 旅游勝地 參考案例 —— 陽(yáng)朔西街 ? 特色酒吧街 ? 休閑購(gòu)物 ? 特色餐飲 ? 旅游勝地 關(guān)鍵詞： 精品、時(shí)髦、品味、休閑 時(shí)尚視界 ， 購(gòu) 物 公 園 主題定位延展： 零售板塊 時(shí)尚視界 購(gòu)物公園 零售發(fā)展主線 ?時(shí)尚視界寓意時(shí)尚世界，同時(shí)蘊(yùn)涵在此購(gòu)物有不同的視線與遠(yuǎn)見。 業(yè)態(tài)組合指導(dǎo)方向 休閑娛樂類 專業(yè)店 商戶 消費(fèi)者 餐飲類 主題商業(yè)街 服飾類 超市百貨類 參 考 對(duì) 象 √ √ √ √ 通過周邊競(jìng)爭(zhēng)情況、目標(biāo)消費(fèi)者及項(xiàng)目自身特性的分析，得出本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合指導(dǎo)方向： 各層業(yè)態(tài)組合 首二層： 首一層： 品牌服飾 二層： 服飾 、 箱包 、 皮鞋 、 美容美甲 、 婚紗攝影 三層： 大型餐飲 四層： 娛樂 出售 出售 出售 出租 出租 時(shí) 尚 潮 流 服 飾 休閑餐飲 一層： 休閑餐飲 各層業(yè)態(tài)分布示意 二層： 時(shí)尚潮流服飾 各層業(yè)態(tài)分布示意 特色餐廳 ?主題特色 ?獨(dú)特體驗(yàn) ?感官享受 各層業(yè)態(tài)分布示意 大型酒樓 ?商務(wù)功能 ?婚宴 ?吸引家庭消費(fèi) 各層業(yè)態(tài)分布示意 ?夜間消費(fèi)活動(dòng)創(chuàng)造者 ?KTV/夜總會(huì)是朋友相聚、商務(wù)應(yīng)酬的主要場(chǎng)所 KTV/CLUB 各層業(yè)態(tài)分布示意 五層： 各層業(yè)態(tài)分布示意 CLUB Partⅶ 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)依托于項(xiàng)目盈利模式，本項(xiàng)目裙樓商業(yè)考慮出售，為實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)最大化，建議如下： 建議一：首一層、首二層規(guī)劃盡可能多的臨街鋪面； 建議二：保障臨街（特別是轉(zhuǎn)角）鋪位的價(jià)值， 不在此位置設(shè)置電梯、洗手間、車庫(kù)出入口等設(shè)施； 建議三：考慮臨街鋪位兩層打通的可能性，增加鋪位的價(jià)值。 入口及人流 商場(chǎng)人流與燈光夜市人流形成互動(dòng)。 ? 目前設(shè)計(jì)的中庭貫穿首一層至四層，不利于三、四層大型餐飲、娛樂業(yè)態(tài)的引進(jìn)，建議中庭不貫穿三、四層。 通過平日的促銷活動(dòng)、各類演出、相關(guān)活動(dòng)及人們的休閑娛樂，形成公園的中心，并與商業(yè)自然過渡，成為項(xiàng)目特色景點(diǎn)之一。同時(shí)增加特色雕塑、休閑座椅、公園景點(diǎn)導(dǎo)示牌等元素，與公園形成互應(yīng)。 參考案例之杭州西湖天地 ?圖為西湖天地特色商戶 Partⅷ 銷售與招商 首 1層、首 2層、 2層商鋪銷售模式： 直接銷售 帶租約銷售 返租銷售 3層、 4層：以租代售 租售建議 定價(jià)模式 — 經(jīng)濟(jì)價(jià)值判斷法 參考價(jià)值是客戶認(rèn)知的替代產(chǎn)品的價(jià)格， 差異價(jià)值是本產(chǎn)品區(qū)別于其他產(chǎn)品的價(jià)值。 ?3層大型餐飲； ?4層娛樂； ?1層休閑餐飲。 結(jié)論：項(xiàng)目可以考慮發(fā)展成為產(chǎn)權(quán)式酒店方向 開發(fā)方向選擇 2——公寓式寫字樓 成本角度：比一般高檔寫字樓成本低。 THE END 預(yù)祝項(xiàng)目圓滿成功！ 華 祥 地 產(chǎn) 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT