【正文】 業(yè)態(tài)分布相對(duì)合理，衛(wèi)生狀況不理想浪淘沙旁服飾店租賃 21 半年一交 / / / 120 服裝 /綜上分析：經(jīng)營規(guī)模：1500～3000㎡的商業(yè)規(guī)模在新密已屬大型購物中心；經(jīng)營業(yè)態(tài)：經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨為主，經(jīng)營品種主要有服飾、鞋帽、家居用品等；經(jīng)營檔次：經(jīng)營檔次較低，僅滿足當(dāng)?shù)厝藢?duì)一般生活的需求，而高檔次的消費(fèi)多至鄭州消費(fèi)；租賃價(jià)格：本地人無投資商鋪意識(shí)，經(jīng)營以租賃為主，商場租金一般為80元/㎡，商業(yè)氛圍較旺的街鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá)100元/ ㎡，本地塊周邊街鋪?zhàn)饨鹪?0～30元/㎡之間；配套設(shè)施：大部分商場臨街面而建，無聚人氣的廣場，商場內(nèi)無中庭、無電梯、無中央空調(diào)，少量商場在設(shè)計(jì)時(shí)有電梯及中央空調(diào)，在后期經(jīng)營中，因種種原因而大多閑置停用，無法提升物業(yè)檔次；經(jīng)營狀況：屏峰商場、亞太商場人氣旺盛，經(jīng)營狀況良好，香港大廈有主力店的引入，如經(jīng)營管理科學(xué)，經(jīng)營前景樂觀，街鋪中低檔次商品經(jīng)營較好，較高檔次的品牌店因產(chǎn)品優(yōu)劣不一，口碑不佳，因此經(jīng)營狀況較差；經(jīng)營管理：商場經(jīng)營管理較為混亂，業(yè)態(tài)組合單一、經(jīng)營布局凌亂、購物環(huán)境雜亂，無配套設(shè)施或配套設(shè)施閑置停用，物業(yè)檔次整體較為低下。(RMB)屏峰商場：1F：5760元 /㎡亞太商場：1F：6480元 /㎡香港大廈：1F：7800元 /㎡地塊周邊街鋪：2520元/㎡注：以上銷售單價(jià)均為單位租賃價(jià)格按68%實(shí)用率、10年收回投資成本換算所得。B、實(shí)物狀況修正系數(shù)本項(xiàng)目A屏峰商場B亞太商場 C香港大廈D地塊周邊街鋪裝修狀況 20 18 18 20 17建筑結(jié)構(gòu) 20 22 22 24 20工程質(zhì)量 20 20 20 20 20設(shè)施設(shè)備 20 17 17 19 17建筑規(guī)模 20 18 16 15 14合 計(jì) 100 95 93 98 88C、權(quán)重系數(shù)本項(xiàng)目與地塊周邊街鋪有地域特征、建筑形態(tài)等接近性，更具比較性，；屏峰商場、亞太商場、香港大廈的權(quán)重系?！翱沙掷m(xù)發(fā)展”理念? 規(guī) 模 的 可 持 續(xù) ： 我 們 創(chuàng) 造 的 是 區(qū) 域 范 圍 內(nèi) 的 第 一 商 業(yè) 購 物 “城 ”， 在 此“城 ”內(nèi) ， 儲(chǔ) 備 著 一 定 量 的 可 持 續(xù) 發(fā) 展 空 間 ， 擁 有 一 定 量 的 可 持 續(xù) 發(fā) 展規(guī) 模 ；? 生 態(tài) 的 可 持 續(xù) ： 在 購 物 “城 ”內(nèi) ， 我 們 營 造 的 是 “天 人 合 一 ”的 生 態(tài) 購物 環(huán) 境 ， 是 人 與 人 、 人 與 自 然 的 最 佳 溝 通 平 臺(tái) ， 是 可 持 續(xù) 發(fā) 展 的 生 態(tài) 購物 空 間 ；? 利 潤 的 可 持 續(xù) ： 我 們 面 向 的 是 中 高 端 消 費(fèi) 群 ， 這 些 消 費(fèi) 群 不 斷 提 升 的 投資 理 念 和 不 斷 增 加 的 資 金 積 累 ， 為 我 們 提 供 了 利 潤 增 長 的 強(qiáng) 有 力 支 撐 。? 我 們 強(qiáng) 調(diào) 多 種 業(yè) 態(tài) 的 均 衡 組 合 ， 保 證 全 方 位 、 多 層 面 均 好 的 購 物 性 能 。? 我 們 刻 意 在 “文 化 氛 圍 ”的 營 造 上 做 文 章 ， 利 用 新 的 理 念 和 低 成 本 建 材， 打 造 具 有 相 當(dāng) 文 化 品 味 和 獨(dú) 特 產(chǎn) 品 氣 質(zhì) 的 商 業(yè) “摩 爾 ”。（3）、注重建筑技術(shù)的高效性與可持續(xù)性，利用成熟工業(yè)化建筑技術(shù)達(dá)到建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性及高效性，同時(shí)可在局部區(qū)域創(chuàng)造性地采用傳統(tǒng)方式建造部分建筑(夯土、砌磚等)，達(dá)到建筑的可持續(xù)性。（ 2） 、 功 能 分 區(qū) ：在 分 區(qū) 設(shè) 置 上 采 取 購 物 區(qū) 域 、 聚 會(huì) 休 閑 區(qū) 域 相 對(duì) 隔 離 的 新 模 式 ， 使 商 場 室 外化 ， 中 庭 廣 場 化 ， 形 成 移 步 換 景 的 購 物 空 間 ； 以 購 物 、 美 食 、 休 閑 、 娛 樂 為 特 色的 主 題 業(yè) 態(tài) 與 多 個(gè) 主 題 廣 場 融 為 一 體 ， 真 正 滿 足 “一 站 購 物 、 一 家 休 閑 、 一 天 逛街 ”的 現(xiàn) 代 消 費(fèi) 方 式 。 主 要 為 60—80的 小 戶 型 投 資 類 酒 店 式 公 寓 。 街 鋪 規(guī) 模 相 對(duì) 較 小 ， 業(yè) 態(tài) 主 要 為 能 體現(xiàn) 河 南 地 方 特 色 的 商 鋪 ； 裝 修 成 江 南 商 業(yè) 建 筑 風(fēng) 情 ， 地 面 鋪 以 青 石 板 ，店 鋪 面 向 雪 花 路 ， 可 適 量 設(shè) 置 部 分 騎 樓 ， 懸 掛 燈 籠 ， 營 造 濃 厚 的 江 南 特色 風(fēng) 情 商 業(yè) 氣 氛 。? 倉 庫 區(qū) ： 設(shè) 置 于 沿 雪 花 路 一 側(cè) ， 并 在 青 屏 路 設(shè) 置 貨 運(yùn) 車 的 出 入 口 。（七）、建筑設(shè)計(jì)定位 風(fēng) 格 定 位現(xiàn) 代 建 筑 風(fēng) 格現(xiàn)代建筑風(fēng)格是西方建筑界居主導(dǎo)地位的一種建筑，也是中國地產(chǎn)市場目前較為盛行的建筑形式。（3）、現(xiàn)代建筑風(fēng)格主張除舊創(chuàng)新，可以充分表現(xiàn)積極、健康、向上的生活理念，與我們倡導(dǎo)的時(shí)尚生活方式不謀而合，同時(shí)這種生活方式也較符合我們的目標(biāo)客戶的生活狀態(tài)。（4）、它應(yīng)有精神方面的內(nèi)涵，即注重公共性、舒適性、文化品位以及人文交流等。（5）、在建筑材料設(shè)計(jì)上，注意建筑成本的控制。在空間組織方面，可以充分利用高差組織、水平引導(dǎo)、重復(fù)組織、空間序列、對(duì)比差異等手法，營造出豐富的商業(yè)區(qū)購物內(nèi)部空間。（3）、重復(fù)組織：同一種空間形式連續(xù)多次或有規(guī)律地重復(fù)出現(xiàn)，形成一種韻律節(jié)奏感，能調(diào)節(jié)顧客的購物心態(tài)，有時(shí)也可與其他形式的空間交替組合。（6）、對(duì)比差異兩個(gè)毗鄰的商業(yè)子空間，在某一方面呈現(xiàn)出明顯的差異，如高與低、不同的開頭與方向等，借這種差異對(duì)比作用，反襯出各自的特點(diǎn)，使得顧客在進(jìn)入另一空間時(shí)產(chǎn)生情緒上的突變和快感。 為 此 ， 我 們 將 其 主 入 口 設(shè) 置于 西 大 街 中 部 地 段 ， 一 則 可 以 保 證 從 青 屏 廣 場 視 角 良 好 的 景 觀 效 果， 二 則 也 可 最 大 效 果 地 吸 引 人 流 。 因 此 ， 應(yīng)優(yōu) 化 人 流 動(dòng) 線 ， 最 大 限 度 地 讓 人 流 經(jīng) 過 盡 量 多 的 商 店 門 口 而 不 把 距 離 拉 得 太 長 。? 中 部 停 車 場 的 車 流 直 接 從 長 樂 路 進(jìn) 入 ， 人 流 則 設(shè) 置 人 行 天 橋 。對(duì) 于 大 眾 化 消 費(fèi) 者 的 停 車 ， 可 以 采 用 沿 街 停 放 的 形 式 沿 三 條 街 停 放 。（2）、18—30歲之間的人群是時(shí)尚的最有力支持者，收入基本等于支出，時(shí)尚信息閱讀量大。綜上所述，我們將消費(fèi)者的年齡段界定成如下比例：職業(yè)構(gòu)成新密市收入水平兩極分化十分明顯，根據(jù)我們對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力的把握，我們將其分為三個(gè)集團(tuán)。三個(gè)集團(tuán)的依次比例為：10%：30%：60%。我們認(rèn)為本項(xiàng)目的投資客戶群體主要產(chǎn)生于私營礦業(yè)主、其他私營企業(yè)主、新密當(dāng)?shù)厮拇笾еa(chǎn)業(yè)的技術(shù)人員、業(yè)務(wù)員。樂世界（14）、金成所以，我司建議在抓緊主力商家的招商洽談工作的同時(shí)，進(jìn)行規(guī)劃思路下的零散商家招商。租金策略項(xiàng)目正式招商階段，為了給經(jīng)營者一個(gè)市場即將升值的感覺，每年的租金都進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。建議今年和明年以主力商家和本土大型休閑娛樂商家為主，針對(duì)性的進(jìn)行直接招商，少量借助廣告宣傳。? 商鋪具有高回報(bào)率，平均比住宅高出5個(gè)百分點(diǎn)。（四）、產(chǎn)品差異化定位本項(xiàng)目應(yīng)該說開創(chuàng)了新密商業(yè)模式的新紀(jì)元，新密現(xiàn)有的各種商業(yè)模式都無法與之相提并論。? 項(xiàng)目的稀缺性：本項(xiàng)目不管是在地段優(yōu)勢、品牌形象塑造方面，還是環(huán)境規(guī)劃以及未來的產(chǎn)品業(yè)態(tài)方面在新密都具備唯一性，周邊任何商業(yè)物業(yè)所無法比擬。? 先進(jìn)的經(jīng)營管理模式：專業(yè)的物業(yè)管理公司，細(xì)致周到的人性化服務(wù)。有 針 對(duì) 性 的 分 析 投 資 者 、 經(jīng) 營 者 和 消 費(fèi) 者 的 實(shí) 效 需 求 ， 在 營 銷 推 廣 中 精 確 轟 炸 是 保證 效 果 和 控 制 成 本 的 關(guān) 鍵 。（4）、體驗(yàn)營銷充分調(diào)動(dòng)目標(biāo)受眾感官，采用體驗(yàn)式營銷中心營造“體驗(yàn)式消費(fèi)”的實(shí)況效果，對(duì)目標(biāo)受眾進(jìn)行最直接的沖擊。本項(xiàng)目眾多的業(yè)主及商家，決定了必須要采用分散經(jīng)營的方式，而且分散經(jīng)營的方式利于調(diào)動(dòng)各商家的積極性，保證商品的多樣性，增加購物中心對(duì)消費(fèi)者的吸引力。? 保證開發(fā)商、業(yè)主、商家、經(jīng)營管理公司和消費(fèi)者多方利益，達(dá)到共贏的局面。一方面保證購物中心的專業(yè)化管理方向，另一方面著力培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)管理隊(duì)伍。消費(fèi)者的提袋率提袋率是說明消費(fèi)者在購物中心消費(fèi)的比例，反映購物中心商品是否齊全，物美價(jià)廉。購物中心的知名度購物中心的知名度可以通過市場調(diào)查得到，良好的知名度，利于樹立購物中心形象，吸引消費(fèi)者，知名度也是一個(gè)綜合反映購物中心經(jīng)營狀況的指標(biāo)。為了使本報(bào)告得以順利執(zhí)行，由于市場商機(jī)是瞬息萬變的，建議金成公司在執(zhí)行本報(bào)告前，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域作細(xì)致了解和認(rèn)