【正文】 ：（1） 項目理念：培根文化深層次提煉，格林威治城的生活描繪（商業(yè)意境）；（2） 項目概況：商業(yè)項目的效果圖（培根走廊、臨江商業(yè)）、項目概述、經(jīng)濟 指標；（3） 項目區(qū)位：項目地理位置（區(qū)位平面圖）、附近商圈簡介；（4） 項目環(huán)境：側重介紹成都外灘規(guī)劃、延河人文、自然景觀、發(fā)展前景；（5） 建筑規(guī)劃設計：物業(yè)設計理念以及產(chǎn)品亮點、甚至是細節(jié)介紹（建筑設計效果圖、廣場景觀意境圖、局部透視圖）；（6） 項目商業(yè)定位：商業(yè)定位描述和相對應的商業(yè)氛圍圖片；（7） 商業(yè)規(guī)劃：各街區(qū)商業(yè)規(guī)劃介紹，重點放在“培根走廊”酒吧區(qū)和餐飲娛樂主力店和臨江高尚商業(yè)部分（商業(yè)規(guī)劃平面圖）；（8） 投資前景：投資前景分析（物業(yè)增值方面，也可從成都高校商圈租金收益增漲、租金對比入手）；（9） 商業(yè)管理：中海公司商管部專業(yè)打理，給予投資經(jīng)營以信心保障；（10） 中海品牌：中海公司品牌、形象、實力展示。（3）空飄通過在銷售現(xiàn)場外部設立10—15個大型空飄氣球及空飄氣球下的廣告條幅，配合其他渲染氣氛的道具將現(xiàn)場氛圍進一步提升；同時可以指示未了解項目確切地址有是第一次抵達現(xiàn)場的客戶快速識別現(xiàn)場具體地理位置。（2）地現(xiàn)場商家到場參觀線路設置與項目銷售同期開展的租賃招商工作中，商家客戶將會到達工地現(xiàn)場進行實地考察，所以務必請規(guī)劃一條適合銷售租賃工作開展的，工地現(xiàn)場參觀路線。 開盤銷售促銷活動建議第一批次發(fā)售的商業(yè)體量不大，只要抓住現(xiàn)有意向性客戶和通過廣告前來的零散客戶，就可以消化第一批次待售商業(yè)。前期通過媒體宣傳基本上能達到造勢目的。由于本時期內(nèi)到場的客戶數(shù)量龐大，一定要堅持良好的積極的工作態(tài)度，不要有任何不滿的情緒在客戶面前流露。并且在保潔工作的同時要注意禮貌用語及文明工作方式。二、招商板塊商業(yè)經(jīng)營原則針對中海項目，在確定商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃時，考慮了以下幾個方面的因素：① 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要體現(xiàn)“中?！逼放坪晚椖科焚|216。② 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要符合項目的整體定位和商業(yè)定位：項目定位：以娛樂、餐飲、休閑為特色的目的性消費、體驗式商業(yè)步行街該項目定位包含了以下三個層面：業(yè)態(tài)定位、目標消費群定位和產(chǎn)品定位。三大主營業(yè)態(tài)的規(guī)劃面積占【中海格林威治城】的產(chǎn)品定位是體驗式的商業(yè)步行街。③ 規(guī)劃要以市場為依據(jù)、加強引導、兼顧靈活性216。 嚴格限制有視覺污染、噪音污染、環(huán)境污染以及與其它規(guī)劃區(qū)不和諧的業(yè)態(tài)進駐。⑤ 商業(yè)規(guī)劃要為項目的包裝、推廣、炒作服務，要有新意商業(yè)規(guī)劃不僅僅要為【中海⑥ 商業(yè)規(guī)劃要考慮工程進度不同步，物業(yè)交付和經(jīng)營時間不一致對商業(yè)規(guī)劃的影響根據(jù)中海公司的項目開發(fā)步驟和進度，【中海格林威治城】商業(yè)步行街的主陣地，需要足夠的規(guī)模支撐，該區(qū)域的建筑、經(jīng)營面積達三千多平米，具備打造酒吧風情街的物業(yè)體量。④ 高尚休閑商務會所規(guī)劃區(qū)域：113的1F—3F；業(yè)態(tài)內(nèi)容：SPA美容健身房、西餐咖啡館、商務會館；規(guī)劃理由：（1）這幾幢商業(yè)物業(yè)都處于景色宜人的府南河畔，建筑設計別具一格，具備高檔商業(yè)入駐的硬件、環(huán)境方面的條件；（2）這幾幢商業(yè)物業(yè)都將整體出租，要求入場的經(jīng)營商家具備實力、規(guī)模和格調(diào)，規(guī)劃中業(yè)態(tài)具備了這些要素；（3）若條件許可，也可考慮高檔酒樓。⑥ 固定性消費零售服務區(qū)（社區(qū)型）規(guī)劃區(qū)域：17（1F外街）業(yè)態(tài)內(nèi)容：小百貨、干洗店、沖印店、鮮花店、發(fā)廊、家居用品店、金融網(wǎng)點、移動、電信網(wǎng)點等；規(guī)劃理由：（1） 該項目周邊住宅云集，具有堅實的社區(qū)型消費基礎；（2） 該規(guī)劃區(qū)域所在商業(yè)步行街的位置相對略差一些，且靠近農(nóng)貿(mào)市場，與小環(huán)境較為切合。⑩ 農(nóng)貿(mào)市場（略）業(yè)態(tài)規(guī)劃的引導與界定（1）引導性經(jīng)營定位主要為促進銷售，結合項目特質對投資者及自營者描繪經(jīng)營思路，但對小業(yè)主經(jīng)營范圍不做強制性規(guī)定216。 臨河商業(yè)定位為高檔休閑商務會所，主要經(jīng)營高檔西餐、咖啡、俱樂部、商務中心等業(yè)態(tài)。 17棟2樓定位為餐飲、休閑娛樂主力店。 區(qū)域原則：根據(jù)項目整體開發(fā)進度，將在商業(yè)項目的三個開發(fā)周期里分設各主力店和主力點，本次以一期開發(fā)區(qū)域進行設定；216。其物業(yè)收費標準將低于其它區(qū)域物業(yè)。 以運動、旅游以及知名連鎖品牌為次主力店目標商家。(3) 招商方式216。 活動招商（執(zhí)行方案另列）；216。 項目的商業(yè)板塊的招商工作統(tǒng)一由成都置信集團下屬的四川置信商業(yè)旅業(yè)地產(chǎn)有限公司運作；216。商家須服從項目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃，遵守物業(yè)管理制度和統(tǒng)一的商業(yè)管理。若有其它約定可以簽訂補充條款或補充協(xié)議；216。下階段招商工作重點9月份從下列商家入手，全面展開招商工作：本階段新拓展目標商家拜訪表業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū)域引導業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū) 域引導業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū)域引導火 鍋 類食圣連鎖141517的2F、3F連鎖店文軒連鎖17樓1F娛 樂類空瓶子培根酒吧區(qū)三只耳141517的2F、3F時代新華17樓1F音樂房子培根酒吧區(qū)孔亮141517的2F、3F寶島眼鏡17樓1F蘭桂坊培根酒吧區(qū)秦媽火鍋141517的2F、3F精視力眼鏡17樓1F回歸培根酒吧區(qū)魏火鍋141517的2F、3F老鳳祥眼鏡17樓1F鑫工場培根酒吧區(qū)子耳朵141517的2F、3F超市賣場便利店18樓1F怡都培根酒吧區(qū)中中餐類味道江湖141517的2F、3F紅旗連鎖18樓1F錢柜歌城培根酒吧區(qū)味漫江湖141517的2F、3F互惠超市18樓1F金耳朵培根酒吧區(qū)老房子141517的2F、3F咖 啡 休 閑仙蹤林培根吧區(qū)故事村培根酒吧區(qū)陶然居141517的2F、3F上島咖啡培根吧區(qū)星光燦爛培根酒吧區(qū)巴谷園141517的2F、3F咖啡地帶培根吧區(qū)阿倫故事培根酒吧區(qū)獅子樓141517的2F、3F歐洲房子培根吧區(qū)新視聽培根酒吧區(qū)（說明：上表是我部在該階段內(nèi)必須要完成定向招商的目標客戶名單，其它商家的拜訪工作則根據(jù)實際情況靈活安排。 租賃面積小于500 m2，每戶提供12個免費停車位；216?？偟氖召M標準是按政府物價部門規(guī)定的標準和市場實際情況收?。虎?商業(yè)各區(qū)域準確的交付時間216。 B區(qū)7樓的13F暫定為2006年中旬交付；216。招商活動【招商見面會】活動時間：時間暫定為2004年9月活動地點：索菲特萬達酒店宴會廳活動形式:216。開展目的:216。 強化投資意向客戶對項目的信心；216。 項目介紹，3D演示；216。 招商人員與商家開始1對1互動；216。 按照中海公司2004年7月30日提供的“”執(zhí)行；216。通過商管部統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一活動促銷，制定商家經(jīng)營公約規(guī)范商家的經(jīng)營行為。物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營管理部還可以接受業(yè)主委托經(jīng)營，與業(yè)主建立委托經(jīng)營租賃關系。招商租金用于支付返租物業(yè)租金，不足由中海公司貼補，超出部分作為管理收益處理。商管部對經(jīng)營業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務質量、品牌作限定。 作為大型商家整體經(jīng)營，二、三商業(yè)很可能是一家，作為同一商家面臨兩種收費標準，執(zhí)行難度較大；216。信息收集：收集與項目有關聯(lián)的相關市場信息，對市場采用不定期調(diào)研?；A資料應作到準確、真實、具體、可操作性和可持續(xù)性。項目執(zhí)行：全力執(zhí)行公司下達的經(jīng)營指標，認真協(xié)調(diào)參與項目的前期策劃、中期執(zhí)行、重點突出后期租務管理工作，預期內(nèi)實現(xiàn)項目利潤目標。信息處理：及時對所收集的相關信息進行分析，如項目有異動情況，應及時調(diào)研，作出調(diào)整。協(xié)調(diào)關系準則：以企業(yè)文化理念、企業(yè)自身形象為準則，處理好公司內(nèi)部各職能部門和對外的社會公共關系。熟知其辦事程序，建立與政府部門的良好關系。崗位、職責 商業(yè)管理部經(jīng)理（1名）任務：全面負責商業(yè)管理部的各項管理工作，保障公司下達目標任務的完成。主要責權：負責商業(yè)管理部相關合同、協(xié)議訂立、業(yè)務接洽、營銷策劃、市場調(diào)研、信息收集等；負責按租賃物業(yè)合同條款對商家進行管理，督促商家按合同條款進行；對商家違反合同的行為進行界定，即時處理或提出意見報批；負責協(xié)助經(jīng)辦商家入場、辦證、過戶、退場等手續(xù)，規(guī)范商家經(jīng)營行為；建立開放式管理與現(xiàn)場巡邏制度，受理商家投訴，即時解答和組織現(xiàn)場辦公；負責收取租金、物管費、水電費及其他服務費等費用；維護市場內(nèi)經(jīng)營秩序，調(diào)解場內(nèi)各種矛盾與糾紛；負責協(xié)助部門經(jīng)理協(xié)調(diào)外部關系（如工商、稅務、行管、新聞媒體、技監(jiān)等）；定期組織公司相關部門對物業(yè)的設施、設備、消防等進行安全檢查，并作好相應記錄存檔；負責配合物業(yè)公司對新進場商家二次裝修方案的審定、監(jiān)督；接受業(yè)主的委托代為進行招商，做好商家資源儲備；負責商業(yè)管理部各廣告位收費標準的制定和管理。主要責權：負責商業(yè)管理部文件撰寫、信息檔案的建立、租賃合同整理和管理等事宜；承擔商業(yè)管理部的文具保管清點、收發(fā)傳達文件、妥善保管部門的各類文件等事宜；與公司內(nèi)外各方維持良好的關系，確保渠道暢通；負責銜接設備設施的維修維護、租賃管理事宜；負責對物業(yè)部門的協(xié)作、銜接工作；負責商業(yè)管理部日常物資的庫存、調(diào)度、管理；負責商業(yè)管理部各商家的接待、來訪及售后服務、消費者權益維護、糾紛調(diào)解、投訴等事宜；承擔上級領導交辦的其他工作任務。市、區(qū)兩級政府的“兩場辦”（農(nóng)貿(mào)市場和停車場）負責審核發(fā)放“經(jīng)營許可證”，作為工商證照申辦的必須條件。各類攤位的大小劃分和總量比例根據(jù)各個市場的具體情況進行設計，不盡相同，以下數(shù)據(jù)僅作為參考：蔬菜、肉類為必須項目，一般占整個市場有效面積的20%—30%。部分條件好的農(nóng)貿(mào)市場還設有機動車停車場，如新建的玉林綜合市場。衛(wèi)生間采光通風 和其他有商場不同的是，農(nóng)貿(mào)市場對采光通風需要較高。 注：攤位面積指供商家使用的凈面積。位于農(nóng)墾局旁的望江綜合市場為半室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場，距本項目直線距離不足1公里，能否獲得“經(jīng)營許可證”是問題；對未來本項目的市場經(jīng)營也有較大的影響。本項目至望江公園沿河一線基本無居民。 對農(nóng)貿(mào)市場部分的規(guī)劃和設計可以適當?shù)膭?chuàng)新和超前。 邀請專業(yè)人士提早對內(nèi)部設計進行規(guī)劃，結合實際需要，完善建筑細部設計和功能